店铺转让合同样本.doc

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一、什么是店铺转让费
    店铺转让费：租户在店铺租期内（未到期）征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目（货物、加盟许可费、其他无形资产）等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用为转让费。
    如果房屋无装修（或不是租户出钱装修）、无设备（租户原来自购设备）、或无经营项目（指租户不把经营项目留下），一般不产生转让费。但新的租户如果急于寻找店铺，也可能愿意付出高于房租的代价，这部分也是店铺转让费。
    看起来店铺转让费起意是下家租户一次性（技术上也可分期交付）弥补给上家租户因转让所蒙受的损失的补偿，而其实际情况是有些地方有些地段有些店面无理要钱或漫天要价，有“上家租户非法做二房东”之嫌。

    目前法律法规方面尚没有可以依附的的明确规定能够干预此事，一般理解这是商业活动中“一个愿打一个愿挨”的事情。只有通过转方和承继方自己讨价还价来定：需不需要转让费、付多少转让费。正确的做法是，把店面业主请来三方一起协商、谈判。这里面就讲究一些谈判上的技巧。你可以请比较有经验的亲友参与这个过程。
二、转让费与房租的区别
   转让费,并不是房租，二者是独立的。转让费不包括房租，房租也不包含转让费。转让费是给原租户（原店铺使用者）的，房租是给房东（店铺所有者）的.
三、决定转让费多少的四个因素
    1、店面的地理位置
    开店选址，店面的地理位置十分重要，开店选址“客流”=“钱流” 。客流越大，你的市场也就越大，但这种黄金地段都是比较抢手的，客流大的店铺一经转让,就有人抢,越多人抢，转让费和租金就会越高.
    2、店面大小
    店铺面积越大，对经营开业超有利，店面大，转让费就贵
    3、店面的装修
    店面的装修可以对消费者的心情产生影响,好的装修有利于促进交易成功，装修得越好，装修成本也就越高，自然转让费也就越贵。
    4、剩余租凭期
    如果店铺还有半年租赁才到期,在这半年期间转让店面可以得到转让费,同时因为租赁期比较宽松,转让费也较贵.
    如果租赁期只剩一个月,转让费就会比较低,因为一旦过了租赁期,店铺就被房东收回,那么二房东就无权再收转让费了.
四、转让时应该注意的几点
    转让方面
    在事情议定后你一定别忘记与对方签定书面转让协议，协议最好都有第三方签字以示见证，一式多份。
    转让时应该让原租户（原店铺使用者）和房东（店铺所有者）至少说一声,另外就是要请人公正一下,最保险. 还有你也要见一见房东,联络联络,这样才会万无一失,还有核查好一切的手续,包括房产证 (打电话查查是不是真的)等等.
    必须记住：在整个转接过程中，房东是不可或缺的。

    房东方面
    在确定要在他的“地盘”开店后，你首先要要注意查询、督办他该出面办理的店面租赁许可（看有没有）及转让手续（原则上讲，按照“个体工商管理条例”应当是要办的）
    在签订店面租赁合同之前，你应当仔细看看你的上家租户与房东所签的合同内容，明确哪些条款可以继承、哪些可以借鉴，哪些必须重来。方便的话，你还可到所在一条街或附近商铺经营主那里了解这个地带租赁费及上面转让费的一些大致情况。
    然后才是与房东签订新的店面租赁合同。租赁合同应当是越全面越细致越好。如果你对你的经营项目有很大信心，担心房东在到期续签时提高租赁费，你可以将租赁时间适当延长一些；如担心房东届时不与你续租，你可以在条款上写明合同期满时你有优先租赁权，如你有续租意愿且具备续租能力，而对方不予续租，对方应赔偿你可能蒙受的全部经济损失。
    签署合同时双方应当拿出各自身份证或户口簿，签上各自的真实姓名，并写上身份证号码。双方相互“验明正身”。为谨慎和郑重起见，你可以对合同申请公证。合同一式三份，你、房东和公证处各持一份。
    至于定金，亦无须担心，让对方拿出房产证、身份证，给你打个收据，就不怕抵赖了。如果定金是交转租人的，那除了要转租人按规矩开收据外，还一定要求收据上必须有房东的签字证明（交定金时要求房东在场）。
    “非人为因素”涵盖两个方面，一方面是因“非我”因素对房东财产造成危害或损失的情况。比方说台风、雷电、水灾、火灾（城门失火，殃及鱼池）等等与我们（租赁人）无关（即“非我”）因素。这一点，谨记一定要在合同里有所反映，以维护自己的合法权益不受侵害。实质上，签订这一条款，对合同双方都有利无弊。对房东来讲也有不可或无的意义；“非人为因素”应考虑的另一个方面，就是有些回答已提到的由于与政府、街道、社团或者说政策法规甚至临时措施等等有关的诸种原因，可能（主要）对租赁者带来直接经济损失的情况。比方， 店铺 被责令拆迁而不得不关闭。这对房东来讲，也是“非我”因素所为。
    这就要求你对当地城镇规划及店铺所在地段的经营状况和前景做一个比较全面的调查了解。然后在此基础上做出正确的选择和判断。
    另外，在交店租的时间规定上，应添加一些弹性的附加条款，以避免某些不可预知的情形出现时的张慌失措。有些房东还是比较好说话的，也要防备一些不良业主的恶意作为。
    合同的关键，就是要明确合同双方的权利和责任。

（一）店铺转让协议书
    转让方（甲方）：_____________   身份证号码：_____________  
    顶让方（乙方）：_____________   身份证号码：_____________ 
    房东（丙方）：  _____________   身份证号码：_____________ 

    甲、乙、丙三方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：
    一、丙方同意甲方将自己位于_____________  街_____________  （路） 号的_____________  店铺 (原为：_____________   ) 转让给乙方使用，建筑面积为_____________  平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权
利与义务。
    二、丙方与甲方已签订了租赁合同，租期到_____________  年_____________  月_____________  日止，年租金为_____________  元人民币（大写：_____________  ），租金为_____________  每_____________  年交付一次，并于约定日期提前一个月交至丙方。 店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。
    三、 转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方(动产与不动产的划分按原有租赁合同执行)。
    四、乙方在_____________年______月_____日前一次性向甲方支付转让费共计人民币_____________元，（大写），上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用.
    五、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责；乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。
    六、如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。

    七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。

    八、本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。

    附件：原房屋租赁合同
    甲方签字：_____________   日期：__________________________
    乙方签字：_____________   日期：__________________________
    丙方签字：_____________   日期：__________________________
（二）
    第一条: 甲、乙双方应提供下列相应证件:
    甲方提供: 1、 房产证、身份证、户口本原件及复印件; 2、公房转租须经产权单位同意并加盖公章;3、已购商品房尚未办理产权证的房屋,应提供预售许可证、购房合同、购房发票;4、乙方办理营业执照所需的其他相关证明材料.
    乙方提供: 1、营业执照复印件; 2、经纪机构资质证书复印件.
    第二条: 出租房屋位置及租赁用途
    甲方将位于_____________市_____________区_____________的房屋及设施(家具、电器)建筑面积_____________平方米,出租给乙方商住.
    第三条: 租赁期限
    1、租赁期限为_____________年，自_____________年 _____________月_____________ 日至_____________ 年 _____________月_____________ 日.
    2、甲方预留出_____________日免租期以供乙方室内装修, _____________年_____________ 月 _____________日起开始计算租金.
    3、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋及其设施，乙方应如期交还；若乙方要求续租，须在本合同期满一个月前向甲方书面提出，双方另行协商续租事宜.
    第四条 租金及交付方式
    租金每月为人民币: _____________元,租金按_____________支付.
    第五条: 其他费用
    1、 租赁期间水、电、燃气、卫生、电话、收视等费用由乙方支付.
    2、 租赁期间的物业管理费、取暖费由甲方支付.
    第六条: 甲方的义务
    1、 甲方提供的相关证件应真实合法,以保证出租房的真是合法.
    2、 出租房的上下水管道、暖气、燃气、供电等设施,若自然损坏,甲方应及时进行修理,保证乙方的正常使用,所需费用由甲方承担.
    3、甲方负责提供乙方办理营业执照的相关证明,协助乙方办理营业执照.
    第七条: 乙方的义务
    1、 乙方应按本合同约定交付租金和水、电、燃气、电话、卫生、收视等费用.
    2、 租赁期间,乙方不得擅自改变房屋的结构及用途,如因乙方改变房屋结构或用途, 构成房屋损坏,乙方必须修复并赔偿损失.
    3、 乙方使用不当造成室内设施损坏,由乙方负责修缮承担费用.
    第八条: 违约责任
    1、 合同履行期间因不可抗力原因造成房屋设施损坏或终止合同的,互不承担赔偿责任.
    2、 合同履行期间单方提出解除合同,应提前30日通知对方,并赔偿对方 个月租金作为补偿.
    3、 如因甲方原因造成乙方不能或延迟办理营业执照,乙方可以单方解除合同,甲方应退还乙方所交的租金并赔偿乙方的损失.
    第九条: 合同争议的解决办法
    本合同履行期间发生争议,由双方协商解决,协商不成,依法向发生争议的房产所在地人民法院提起民事诉讼.
    第十条: 合同生效日期
    本合同经甲方签字和乙方盖章生效,一式两份,甲乙双方各执一份,具有同等法律效力.
    第十一条: 补充协议:
    甲方(签字):_____________     身份证号码:_____________ 联系电话: _____________现住址: _____________

    乙方(签字): _____________    身份证号码:_____________ 联系电话: _____________现住址: _____________
    经办人: _____________   
    本合同于_____________年_____________ 月 _____________日在 _____________签订

注：根据工商相关的法律法规，营业执照是不能够变更经营者的，所以根本不存在什么转名手续；变更了经营者，就无论如何也必须以新经营者的名义去办一个新的营业执照。 旧的那个就让老业主去注销吧。

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