同策--营销代理合同范本.doc

营销代理合同

营销代理合同
本合同根据《中华人民共和国合同法》及其他法律规定在上海市签订。协议各方为：
公司：
位于 ，授权代表为 ，以下称“甲方”；

上海同策房产咨询股份有限公司：
位于上海市静安区江宁路358号，授权代表为___________，以下称“乙方”。

第一条 委托标的及工作内容
1.1 委托标的
1.1.1 委托标的名称
开发商名称• 项目（以下简称本项目）(□暂定名□推广名□正式名，）□ 项目地块编号/□土地证编号：                  
1.1.2 委托标的位置
位于     省    市     区      路，占地面积约       平方米；总建筑面积共约       平方米，计划分      期销售。最近一批物业推出时间预计：      年    月     日  首批开盘推售面积（套数）预计：           。
1.1.3 委托标的类型、面积及套数
甲方委托代理标的总建筑面积为 平方米，共计 套。其中
1）普通住宅 平方米，共计 套；
2）高档公寓 平方米，共计 套；
3）别墅洋房 平方米，共计 套；
4）商 铺 平方米，共计 套；
5）写字楼 平方米，共计 套；
6）车 位 平方米，共计 套；
7）其 他 平方米，共计 套；
上述各项经济技术指标最终以测绘部门的实测面积为准，具体详情以甲乙双方签署之附件《委托销售代理房号明细表》为准，甲方于取得预（现）售许可证后的 日内（必须在开盘日前）提供给乙方（若本项目物业分批开盘，则分批提交），以保证销售目标的顺利完成。若本项目可售物业全部委托乙方代理销售，则可以《房号表》替代《委托销售代理房号明细表》。
第二条 委托代理工作内容
2.1甲方委托乙方负责本项目的全程营销策划、广告策划、行销工作及其他销售服务工作，具体详情以甲乙双方签署附件《代理销售工作大纲》为准。
2.2代理方式为全程独家总代理。除甲乙双方另行约定外，本项目所进行的一切商品房销售工作均计入乙方销售业绩。
2.3甲方同意，在本协议履行期间，甲方不再自行或委托第三方对本项目进行本合同约定的委托代理工作。
第三条 双方陈述及声明
3.1甲方向乙方保证，在签署本合同时及本合同有效期限内：
3.1.1甲方系在中国正式成立和登记的法人，有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的法律能力；
3.1.2甲方有签署和执行本合同一切条款的法律权利及行为能力。
3.2乙方向甲方保证，在签署本合同时及本合同有效期限内：
3.2.1乙方系在中国正式成立和登记的法人、有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的法律能力；
3.2.2乙方有签署和执行本合同一切条款法律权利及行为能力。
第四条 委托代理期限及开盘
4.1 委托代理期限（如项目为分期开盘，则每批次代理期限分批次计算）
4.1.1起始日期：自本合同生效之日/自乙方收到第一笔服务费之日
4.1.2终止日期：在所代理销售之物业取得第一张《预售许可证》的前提下，自本项目当批物业开盘日起算满     个月止或者     个月期限未满但代理销售目标完成后乙方人员撤出销售现场之日（以先到的时间为准）,甲方同意可在上述时间后给予宽限期 个月。
4.1.3代理期限届满双方视具体情况再行协商后续合作事宜，并以书面形式确认。
第五条 开盘条件
5.1本项目的开盘条件为甲方已取得了本项目（批次）预售许可证及相关法律文件；售楼处、样板房（如有）完成了装修，同时具备使用功能；整体销售准备工作已完成。
5.2 本项目每批次的开盘日应当由双方商定，并经双方书面确认，甲、乙双方商定本项目的首次开盘日期暂定为 。如开盘时售楼处、销售通道的装修、装饰方案无法完成，甲、乙方约定的开盘日可另行书面确定。
5.3 售楼处、销售通道的装修、装饰方案由乙方提出建议甲方确认审核。
5.4本项目（批次）开盘时，必须完成样板房、样板区的装修以及验收工作，若在约定开盘日期时无法完成上述工作，则甲、乙方约定的开盘日可另行商定。
第六条 委托代理销售底价及销售指标
6.1 代理销售底价
6.1.1平均销售底单价
平均销售底单价是指甲、乙双方约定的委托代理销售的商品住宅每平方米建筑面积的平均最低销售单价。
甲乙双方约定项目的平均销售底价为
物业类型
平均销售底价（元/平方米）
普通住宅

高级公寓

别墅洋房

商 铺

写 字 楼

车 位

其 他

6.1.2单套底价
乙方根据相应的平均销售底价，结合方位、景观、栋距等因素为委托代理销售的每套商品住宅制定相对的单套底价，开盘之前经甲方书面确认后执行。乙方对外销售的单价不得低于单套底价。
6.1.3销售价目表
乙方根据双方确认的单套底价，以及实际接待的来人和来电量，周边同类型竞争楼盘的销售报价，应用销售技巧和销售控制原理，编制对外报价的“销售价目表”，“销售价目表”需要得到甲方书面确认，且需将每期编制的销售价目表向甲方备案，甲方可以根据市场情况、销售情况要求乙方调整对外销售价目表，经甲乙双方书面确认后正式执行。
6.1.4甲方承诺同意其关系户优惠购买的商品住宅的套数比例不大于总可售房源的 %。（该部分优惠销售的房源由甲、乙双方决定。）凡经甲方同意优惠购买商品住宅的，需出具书面通知与乙方，该部分客户成交纳入销售指标计算。该部分房屋佣金结算按以下 方式进行：
1）不结算佣金
2）按照预售（销售）合同总销金额的 %结算佣金
3）其他方式。
第七条 销售指标
7.1总体销售目标指乙方承诺在代理期限内或合同终止时应完成的代理销售商品住宅的销售率和实际成交总金额。
7.2销售率是指达到销售指标确认标准的商品住宅（单位数）占代理销售商品住宅总套数的比例。
甲、乙双方约定代理期间内本项目商品住宅销售率不低于 ％。
7.3实际成交总金额是指达到销售指标确认标准的预售（销售）合同约定的商品房屋成交总金额。
甲、乙双方约定代理期间内本项目商品住宅实际成交总金额不低于人民币¥ 元（大写：人民币 元整）。
上述指标为本合同规定的销售期内所必须完成的目标，目标指标以外其余可售房源经甲方同意由乙方承诺继续负责销售。
第八条 成功销售的界定
商品住宅的预售（销售）以套为出售单位。
甲方同意乙方销售指标的确认标准是：完成预售（销售）合同签定并支付首付款项。
甲方同意乙方达到以下约定视为成功销售，可以结算销售代理佣金：
8.1办理按揭贷款的客户：
乙方以甲方的名义与客户签定预售（销售）合同，客户缴纳合同约定的首期房款，并按照按揭银行的要求收齐贷款申请材料，签订借款合同后视为成功销售。
8.2一次性付款的客户：
乙方以甲方名义与客户签定预售（销售）合同，客户缴纳合同约定的首期房款（约定首付款额度由甲、乙双方另行商定），视为成功销售。
第九条 代理佣金、溢价及营销费用
9.1代理佣金（请依据类别、批次予以相应约定）
9.1.1甲方按规定向乙方支付代理佣金作为乙方负责实施的代理工作的报酬。
9.1.2代理佣金包括乙方负责实施的全程营销策划、代理销售及销售服务工作所发生的费用。
9.1.3乙方按项目实际总销售金额的比例收取代理费用，其中：
普通住宅部分按照公寓实际预售（销售）合同总销金额的 %收取代理费用；
高级公寓部分按照别墅实际预售（销售）合同总销金额的 %收取代理费用；
别墅洋房部分按照别墅实际预售（销售）合同总销金额的 %收取代理费用；
商 铺部分按照别墅实际预售（销售）合同总销金额的 %收取代理费用；
写 字 楼部分按照别墅实际预售（销售）合同总销金额的 %收取代理费用；
车 位部分按照别墅实际预售（销售）合同总销金额的 %收取代理费用。
9.2溢价（请依据类别、批次予以相应约定）
9.2.1甲、乙双方约定本项目的溢价是指乙方所有达到销售指标确认标准的商品住宅的对外实际成交总金额超出本合同约定平均销售底单价乘以所有达到销售指标确认标准销售面积的总和的部分。若实际销售价格小于甲乙双方所设定的单套底价的，则乙方溢价不予结算。
甲、乙双方约定双方按照以下原则进行溢价分成。商品住宅溢价按甲、乙双方 的比例分成。
9.3营销费用
9.3.1售楼处交付使用期间的电话初装费、水电费、固定电话通讯费、ADSL网络开户费复印机及其他办公耗材等日常费用由 甲 方承担。
9.3.2乙方每月25日前申报下月营销费用计划，甲方在五个工作日内确定下月营销费用计划，以便双方共同执行。特殊情况下的推广活动，甲乙双方协商确定。如因市场变化或销售需要等特殊原因，乙方可以在月营销费用计划中提出临时调整变动，变动部分须征得甲方审批确认。
9.3.3乙方承担销售过程中的销售人员的工资、奖励、提成、市区公交、内部协作、行政管理、日常办公等所需要的费用。本项目如需在异地（上海以外地区）开展推广活动，则全体营销人员差旅费用（含住宿、伙食补贴、交通等）、办公费用、场地租用等在异地实际发生的费用由甲方承担。乙方全体营销人员的工资、奖励、提成由乙方自负。
第十条 代理佣金及溢价确认及结算
10.1代理佣金确认及结算
10.1.1甲方根据上述“第五部分第一条”约定的佣金比例计算应支付乙方的代理佣金价款，甲、乙双方书面确认代理佣金金额。
10.1.2乙方应按月向甲方提供上月销售佣金结算文件，甲方应于每月10日前，确认乙方上月实际销售业绩。甲方应当按实确认乙方销售业绩，甲方逾期不作确认的，经乙方催告，甲方应当在 3 日内作出书面说明答复，逾期不作书面答复的，视为甲方已确认佣金结算文件上所记载事项。
10.1.3结算标准和日期：在已确认乙方上月的实际销售业绩后，甲方在 7 个工作日内向乙方支付相应部分代理佣金。
10.2溢价确认及结算
10.2.1甲方根据上述“第五部分第二条”约定的溢价分成比例计算应支付乙方的溢价分成价款，甲、乙双方书面确认溢价金额。
10.2.2乙方应按季向甲方提供上季溢价结算文件，甲方应于每季第一个月10日前，确认乙方上季实际销售业绩。甲方应当按实确认乙方销售业绩，甲方逾期不作确认的，经乙方催告，甲方应当在 3 日内作出书面说明答复，逾期不作书面答复的，视为甲方已确认溢价结算文件上所记载事项。
10.2.3甲乙双方同意，每季度应结算的溢价留存 ％至项目完成整体销售面积 %销售率后一并结算。
10.2.4溢价结算节点
甲乙双方结算溢价的计算方法为，在确认乙方上月的溢价金额后，甲方在 7 个工作日内向乙方支付相应部分代理佣金。
第十一条 甲方责任与权利
11.1本合同签订后，甲方应向乙方提供项目营销策划和销售代理所需要的有关规划设计的图纸、资料等，以及项目运作的整体计划、方案及甲方要求等；在本项目开盘日前，甲方提供本项目公开销售所需的各项文件资料（《土地使用权出让合同书》和补充协议书、国有土地使用权证书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证、商品房预售许可证和施工许可证、房屋总平面图及标准层平面图、房屋结构、房屋装修、建材配套、设备标准的说明书、所有绿化环境的设计施工、小区智能化设计施工标准的说明书、工程进度计划）、《楼盘销售百问》、对外《委托销售代理证明》以确保本项目策划和销售工作的顺利展开。甲方保证上述资料真实及合法并承担上述资料所产生的法律责任。
11.2甲方有权对乙方派出的项目小组提出项目策划、销售的相关工作要求，并对乙方工作表现提出意见。甲方可要求乙方对销售人员的不当行为做出处罚并对不符合甲方要求的销售及策划人员进行更换。
11.3甲方有权随时向乙方工作人员了解项目进展情况，如遇突发事件，乙方应及时告知甲方。因买卖合同纠纷、房屋质量、房屋产权抵押、房屋交付等引起的争议，由甲方负责处理和承担责任，乙方给予配合。
11.4本合同项下乙方完成的、以任何载体所体现的工作报告、图表等相关资料的知识产权均归属于乙方，甲方在本项目范围内对此知识成果享有永久使用权。乙方向甲方单独进行工作汇报，任何工作汇报均谢绝以下第三方在场：房地产销售代理公司、房地产顾问公司、房地产策划公司等其它同行业、同性质公司。未经乙方书面同意，甲方不得将乙方所提交的策划工作报告及成果公开发表或提供给本项目合作单位（如设计院、广告公司等）以外的第三方。
11.5甲方有权全面审核确认乙方制定的营销策划方案，代理销售方案，有权对乙方的营销策划、代理销售活动进行全程监控，对营销策划方案享有独家使用权。
11.6甲方应确保工程进度明确，确定全部房屋的交付使用的日期，并在乙方进行广告宣传前确定前期物业管理公司。
11.7甲方应落实、指定办理按揭的银行，负责本项目的全部财务工作，及时收取定金、购房款，负责本项目大产证的办理。
11.8甲方应指派销售负责人协调与沟通甲、乙双方的业务往来。负责房屋销售的审核盖章，并协调乙方办理登记、公证、按揭等手续，并对乙方推荐的合作单位有最终选择的权利。
11.9甲方应按本合同约定及时支付乙方代理佣金和应得的溢价分成。
第十二条 乙方责任与权利
12.1乙方具备房地产代理资格，并向甲方提供营业执照复印件，保证其代理经营的合法性。乙方保证采取的销售手段符合相关的法律规定。
12.2乙方针对本项目成立项目组，并实行项目经理负责制。乙方项目组成员名单作为本合同附件。若乙方更换项目组主管人员名单，需要提交书面申请，并取得甲方的书面认可后方可实施。在销售期间内乙方项目组人员如有违反销售纪律或发生影响销售工作的现象，甲方有权对乙方项目组人员提出整改意见，乙方必须在一个月内完成整改，如甲方对整改结果仍不满意，甲方有权要求乙方调换，乙方不得拒绝。
12.3乙方负责办理客户的合同备案登记、公证及按揭贷款审批、小产证手续等事项，并与甲方共同选择确定本项目贷款银行。
12.4乙方负责按本协议“第五部分第一条销售目标”的计划按时敦促客户缴纳定金及销售房款，并及时通知甲方办理有关手续。定金及销售房款全额进入甲方指定的银行帐户，乙方不得以任何理由截留、转移，如发生乙方有截留、转移房款，甲方将对乙方处以双倍截留、转移房款作为违约金的处罚。
12.5乙方不得在经甲方认同的合同文本以外擅自修改、允诺客户其他交房条件及任意变动付款方式。如发生上述违约行为，乙方应负责善后处理工作，并承担上述违约行为所造成不良后果和责任。
12.6在销售过程中，因乙方工作人员重复收取客户定金或认购书及合同中的手写文字出错等相关情况产生的不良后果及责任由乙方承担。
12.7乙方独家享有本项目的全程营销代理的署名权，即乙方有权在发布该项目广告的报纸、电视、广播、展会、互联网、灯箱、横幅、围墙、楼书、单页等各类媒体上以甲方同意的内容及方式以营销代理的身份披露乙方公司的名称及标记。
12.8乙方有权按本合同约定如期向甲方收取代理佣金及应得溢价分成。
12.9乙方对每个销售单位以客户缴付首期购房款并签订房地产买卖合同作为结算代理费的依据。若因甲方保留房号、工程进度变化、面积超标、工程质量等其它原因，导致客户不能交首期房款或签订房地产买卖合同的，则乙方之代理责任于客户签订认购书时结束，乙方正常收取该部分代理费。
第十三条  甲、乙双方的工作原则
13.1甲、乙双方的公司领导层组织本项目的销售班子每月召开一次销售进展工作研讨会，并双方签署留存书面会议纪要。甲方驻场人以及乙方主委和专案经理以及现场销售团队需每周组织一次现场会议，讨论现场销售的各项情况、进度等，并双方签署留存书面会议纪要。
13.2甲、乙双方已确认的各项计划，在执行过程中任何一方在未征得对方的许可下不得变更，否则产生的责任由变更方负责。若需修改已确认的文件，需事先征得对方同意，并以书面形式确认。
13.3甲方指定项目负责人为 ，乙方指定项目负责人为 。甲、乙双方文件均需项目负责人（或公司授权代表）签字，文件经双方项目负责人（授权代表人）签字后生效。双方项目负责人若有更改，需以书面形式通知对方。
13.4乙方分阶段向甲方提交 “项目工作计划”，“项目工作计划”将确定每一阶段的执行项目计划。甲方在规定的时间内对乙方提交之“项目工作计划”进行核准确认，并由本项目负责人签字后送交乙方。乙方依据甲方负责人签署的“项目工作计划” 开展工作。
13.5乙方需要按时提供甲方项目销售进展报告，报告内容包括但不仅限于：销售进度、问题、处理方法等。
13.6在委托期限内，甲、乙双方收到对方提供的意见及文件时，应在7 个工作日内就对方意见做出答复，如未能在规定日期内提交书面答复，视为确认文件内容，因此致使本项目工作产生延误，并造成实际损失，由责任方承担相应责任。
13.7甲、乙双方对本项目的各计划方案均负有对外保密责任。
第十四条 保证金及返还
14.1乙方应于合同签订之日起 日内支付甲方人民币 元作为保证金，此保证金作为乙方履行本合同项下义务的保障金。
14.2保证金的返还：
14.2.1 ；
14.2.2 ；
14.2.3 ；
14.3保证金不计利息。
第十五条 违约责任、合同生效及终止
15.1甲方若未能按照本合同约定支付（返还）乙方代理佣金、溢价及保证金的，每逾期一天甲方按应付款项金额的万分之二向乙方支付滞纳金。如逾期超过30天甲方仍未付款，乙方有权单方面终止合同，并要求甲方返还乙方剩余保证金和甲方应付代理佣金及乙方应得溢价款外，甲方还应以应付款项金额的30%向乙方支付违约金。
15.2在本合同约定的委托代理期间内，若乙方未能完成约定的销售目标，则甲方有权单方面终止合同，甲方可以按照乙方未完成销售量同比例扣除乙方所支付的保证金，用于赔偿甲方因乙方未能完成销售目标所给甲方造成的损失。甲方终止合同后，乙方必须在7个工作日内交付给甲方乙方在委托代理期间内因本项目销售所生成的全部销售文件并撤离售楼处，如由于乙方延期移交文件或没有在规定时间撤出售楼处，所给甲方造成的损害或损失，都将由乙方承担相应责任。
15.3本合同自双方盖章之日起生效；乙方代理期满且没有延期或者代理期未满代理工作已经结束，甲、乙双方之间结清一切费用后，合同自然终止。
15.4在本合同履行过程中，发生不可抗力影响有关条款之执行的，受影响一方应当及时书面通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因不可抗力造成合同部分或全部不能履行，双方互不承担法律责任
15.5在本合同期内，一方擅自终止合同或其行为导致本合同无法履行，构成根本违约并须支付违约金和赔偿金。违约金遵照下列方法确定：违约方须向守约方一次性支付违约金人民币 万元整（大写：人民币 万元整）。赔偿金为守约方受到的直接和间接损失。在支付违约金、赔偿金及结清相关费用后，合同自然解除。
（说明：此条款约束双方，违约金金额的多少取决于哪一方提前终止合同的可能性更大？
在同策不太可能主动解除合同的情况下可通过设定高额的违约金（参照预期代理费收入的20%）来保障合同的稳定执行。在市场不稳定或开发商诚信度较差，同策主动退出的可能性较大的情况下，可不使用本款。）
第十六条 其他约定
16.1本项目如因规划和设计更改而导致正式开盘延迟，则本协议约定的代理期限终止时间相应顺延。
16.2甲方须确保本项目的施工进度，如甲方施工进度延期，则乙方的代理期限相应顺延。
16.3甲方未能在代理期限开始前向乙方提供通水通电的现场售楼中心及各项设备，则代理期限相应顺延。
16.4乙方要求甲方在 年 月 日前提供别墅样板房 套，公寓样板房 套，如甲方未能如期交付以致销售推进延后则代理周期相应顺延。
16.5乙方在未完成本项目最终销售目标就中途撤离，应无保留递交客户资料，协助甲方整理客户档案，不能影响甲方对外销售和声誉。
16.6由于乙方原因造成客户退房，乙方应退回佣金。若造成甲方损失或影响甲方声誉的，乙方应承担相应责任。若未发生佣金，则乙方应承担相关责任，但责任大小应以该套房屋实际佣金金额为限。
16.7由于甲方原因造成客户退房的，该房号的销售面积计入乙方的销售业绩，甲方应向乙方支付代理佣金。
16.8无论是由甲、乙双方任何一方的原因造成客户退房的，该套房的代理佣金只结算一次。
16.9由于客户原因而毁约，则甲方所没收的定金归甲方所有。
16.10房款由甲方派驻现场的财务人员收取，并出具甲方盖章的税法允许的有效凭证。乙方必须严格执行国家对房地产销售的各项政策、规定，规范营销代理行为。若发生违规行为，除其追究乙方的责任外，甲方有权终止本协议和提出与此所带来的经济赔偿。
16.11乙方应按时参加甲方的例会，通报销售情况；甲方对乙方提出的销售方面的问题和建议应在5个工作日内予以及时答复。
16.12代理任务提前完成，且双方之间的代理佣金及溢价分成均已结清，本协议自行终止。
16.13委托期的延续或终止在委托期限完结前5个工作日内决定。
16.14在条件成熟时，本项目的总平图、建材设备及配套设施表、工程进度表、销售底价表由双方加盖公章，作为本合同的附件。
16.15本合同发生纠纷时，应由双方协商解决。若协商不成时，任何一方均可向人民法院提请诉讼解决。
16.16本合同正文共 页，一式肆份，双方各执贰份。其他未尽事宜另行协商，双方可签订补充协议，补充协议与本合同具备同等法律效力。
16.17本合同经甲、乙双方法定代表人或授权代表签字盖章后生效。
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甲方： 房地产有限公司（盖章）
法定代表人或授权代表（签字）：
签署日期：二○一○年 月 日

乙方：上海同策房产咨询股份有限公司（盖章）
法定代表人或授权代表（签字）：
签署日期：二○一○年 月 日

附件 营销代理工作大纲
附件 具体销售工作内容
附件 销售人员名单