房屋质量过低可否解除买卖合同.docx
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1、碰到民法问题?赢了网律师为你免费解惑!访问 房屋质量过低可否解除买卖协议最高人民法院日前公布关于审理商品房买卖协议纠纷案件合用法律若干问题的解释(以下简称司法解释),将于6月1日起施行。最高人民法院副院长黄松有说,为及时指导各级人民法院公正解决商品房买卖协议纠纷,规范房地产市场的交易行为,最高人民法院决定制定司法解释。买卖协议不能容易确认无效关于商品房买卖协议的效力,司法解释根据协议法的规定主张,对当事人在平等自愿基础上订立的协议,只要没有协议法第52条规定的协议无效情形,就应尽量尊重双方当事人的意思表达,不容易确认协议无效。司法解释规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是房地产开发公
2、司就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体拟定,并对商品房买卖协议的订立以及房屋价格的拟定有重大影响的,应当视为要约。而买卖协议的订立则视为买房户对房地产开发公司要约的承诺。解释特别提到,这些说明和允诺即使未载入商品房买卖协议,亦应当视为协议内容,当事人违反的,应当承担违约责任。“缩水”3%以内购房协议难以解除买房者都会紧张一个问题“缩水”,也都明白一个3%的界线。而在现实中,有些买房人不能接受这一误差比例,规定与房产商解除协议。司法解释规定,商品房买卖中,面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照协议约定的价格据实结算,买房户请求解除协议的,法律不予支持。除此外,司法解释还
3、规定,房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖协议约定面积不符,协议有约定的,按照约定解决;协议没有约定或者约定不明确的,按照以下原则解决:面积误差比绝对值超过3%,买房户请求解除协议、返还已付购房款及利息的,应予支持。买房户批准继续履行协议,房屋实际面积大于协议约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买房户按照约定的价格补足,面积误差比超过3%部分的房价款由房地产开发商承担,所有权归买房户;房屋实际面积小于协议约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户,面积误差比超过3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。
4、恶意欺诈房产商将负处罚性补偿责任商品房买卖过程中,房地产开发公司恶意违约和欺诈,致使买房户无法取得房屋的,将担负处罚性补偿责任。司法解释第8条规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖协议目的不能实现的,无法取得房屋的买房户可以请求解除协议、返还已付购房款及利息、补偿损失,并可以请求房地产开发公司承担不超过已付购房款1倍的补偿责任:商品房买卖协议订立后,房地产开发公司未告知买房户又将该房屋抵押给第三人;商品房买卖协议订立后,房地产开发公司又将该房屋出卖给第三人。司法解释第9条规定,房地产开发公司订立商品房买卖协议时,具有下列情形之一,导致协议无效或者被撤消、解除的,买房户可以请求返还已付购房款及利
5、息、补偿损失,并可以请求房地产开发公司承担不超过已付购房款1倍的补偿责任:故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安顿房屋的事实。三种类型房不合用司法解释黄松有表达,我国目前存在着多种类型的房屋,有房地产开发公司建造的商品房、政府组织建设的经济合用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等。经济合用房、房改房、集资房等房屋不能自由买卖,其交易要受到国家政策的调整,不合用司法解释。司法解释将其调整的范围明确限定为商品房买卖行为,涉及商品房预售和商品房现售。房屋质量有问题开发
6、商要负责按期修复司法解释规定,假如购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用,买房户请求解除协议和补偿损失的,人民法院应予支持。同时,假如交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,房地产开发公司应当承担修复责任;房地产开发公司拒绝修复或者在合理期限内迟延修复的,买房户可以自行或者委托别人修复。修复费用及修复期间导致的其他损失由房地产开发公司承担。黄松有说,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买房户请求解除协议和补偿损失的,人民法院也应当支持。包销商也要参与协议纠纷诉讼司法解释规定,假如发生买房户由于商品房买卖协议与房地产开发公司发生纠纷,人
7、民法院将会告知包销商也参与诉讼。假如包销协议约定明确,应当按照约定拟定双方的权利义务;假如当事人对包销期满后未出售房屋的归属没有约定的,应当按照包销价格由包销人购买。司法解释还规定,假如房地产开发公司违反包销协议约定,自行出卖已经约定由包销人销售的房屋,应当承担违约责任,补偿包销人的损失。拆迁户有权优先取得补偿安顿房司法解释对处在“弱势地位”的拆迁户的合法权益给予保护,规定人民法院应当支持拆迁户优先取得补偿安顿房屋。司法解释规定,拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安顿协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安顿,假如拆迁人将该补偿安顿房屋另行出卖给第三人,被拆迁
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