第四次房地产企业的资金成本研究.doc
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1、1绪论21.1选题的研究背景21.2现实意义32、房地产、资金成本及相关理论52.1 资金成本概述52.1.1资金成本的含义52.1.2 资金成本的性质62.1.3资金成本的经济作用72.1.4资金成本的影响因素92.2房地产的理论92.2.1房地产业的概念92.2.2房地产业的重要性102.3 相关概念112.3.1 资金、资本、资产的区别联系112.3.2资金成本与资本成本的区别联系112.3.3 资金成本与资本结构的区别联系132.3.4资金成本与资金时间价值的关系152.3.5关于资金成本与产品成本的区别162.2.6筹资与融资、融资渠道与融资方式的区别联系173、资金成本的计算173
2、.1个别资金成本183.1.1债券资本183.1.2银行借款成本193.1.3优先股成本203.1.4普通股成本203.1.5留存收益成本213.2加权平均的资金成本223.3资金的边际成本234、房地产公司的资金成本问题234.1.1房地产公司在资金管理存在的问题244.1.2房地产公司资金管理存在问题的对策254.2房地产业现存问题274.2.1房地产业现状274.2.2房地产业资金短缺的因素284.2.3房地产现行融资方式的局限性284.3房地产其他筹融资方式及分析284.3.1 联合开发284.3.2预售房屋294.3.3运用外资294.3.4房地产信托294.3.5融资租赁304.3
3、.6房地产证券化305 房地产资金成本的优选315.1筹资结构优选315.2还款方式优选325.2.1信用条件受限借款方式的资金成本325.2.2不同还本付息方式下的资金成本335.2.3方式优选345.3效益方案优选355.3.1各阶段最优资金成本方案355.3.2不同房地产开发项目融资方式的选择365.3.3不同规模房地产公司的融资方式选择381绪论1.1选题的研究背景 资金是任何社会经济单位进行经济活动的直接动力,是公司的血液,是公司生产经营活动赖以生存的基础。公司管理以财务管理为中心,财务管理又以资金管理为中心。也就更可以说明了充足健康的资金是任何单位运营发展的重中之重。资金管理不仅要
4、保证公司生产经营,基本建设资金的需求,同时,还要狠抓资金成本控制,选择合理的资本结构,制定科学有效的筹融资策略,充足运用资本市场,努力寻求低资金成本,减少公司财务费用,最终实现经济效益最大化。资金成本是公司筹集和使用资金必须支付的各种费用,涉及用资费用和筹资费用两部分。资金成本则是以筹资和用资活动的全过程为外延,以筹资和用资而发生的支出或代价为内涵,以投资项目为成本计算对象,并与投资报酬相相应。在市场经济条件下,公司不能无偿使用资金,必须从其经营收益中拿出一定数量的资金支付给投资者,也就是说,公司使用资金都是要付出代价的,所以公司必须节约使用资金。在通常情况下,资金短缺是制约一个公司同其他社会
5、经济单位之间进行经济活动的瓶颈。因此,公司如何以最小的代价筹措到适当期限、适当额度的资金,解决瓶颈问题就显得十分重要。 房地产业是个复杂的行业,房地产上下游关联产业达成50 多个,从一个国家来看,房地产沉淀的社会资金越多,对其他领域的发展越不利,没有一个国家因房地产发达而成为世界强国。随着“负债消费”观念的逐步树立,“以明天的钱圆今天的住房梦”已成为共识,对扩大市场需求起了积极的推动作用。房地产行业最大的特点是高风险、高杠杆和高税负。靠非理性疯狂拉高房地产等资产价格拉动的经济增长是不可连续的,并也许使整体经济和社会受害,最终榨干社会财富。其资金密集型的属性意味着对金融有非常强的依赖性。由于中国
6、金融体制的不健全,银行业长期处在高度垄断地位,这就使得金融行业一直面临较大的系统性风险,而另一方面也在一定限度上左右着房地产业的发展。1.2现实意义在融资来源多元化、融资方式多样化的环境下, 公司无论是进行融资方式选择, 还是进行投资决策或是进行平常的理财绩效评价, 都离不开资金成本这一概念。所谓资金成本,是指资金使用者为筹措和占用资金而支付的各种筹资费和各种形式的占用费等,是将赚钱和资金的一部分支付给资金所有者的报酬,体现着资金使用者和所有者之间的利润分派关系。公司为了维持生产经营、增长固定资产、对外进行投资等,需要大量资金。资金的来源一般有两种:负债资金和权益资金。负债资金重要是向银行借入
7、、发行公司债券、融资租赁、结算中形成的商业信用和其他流动负债。权益资金有股东投入(实收资本)、公司积累(盈余公积、未分派利润)、股东共享特定权益(资本公积)。公司资金成本由运用成本和筹集成本构成。资金运用成本是在生产经营和投资过程中因使用资金而必然正常付出的代价,它是资金成本核算的重要内容,也是资金成本管理的重要对象与关键。负债资金的运用成本重要表现为在使用资金过程中支付给债权人的利息、滞纳金、罚息等。权益资金运用成本重要表现为按固定股利、浮动股利、经营利润分派给投资者的股利、红利、上交的管理费等。资金筹集成本是公司在筹资过程中发生的上述费用之外的费用,如股票、债券的发行费,为贷款支付的鉴证费
8、、担保费等。这些费用往往与筹资数量呈正相关。我们出于为国企解困的目的引进了资本市场架构和投资学体系,但却忽视了与之配套的现代财务管理思想,涉及资本成本理念的更新。我国资本市场的迅速建立,实现了低端信用的债权融资制度向高端信用的股权融资制度的迅速切换。然而,正是这种忽视市场内在发展逻辑的强制性制度变迁导致了资金成本与资本成本的并存与混淆。尚有与资金成本紧密联系的尚有各种资金的来源并组成了不同的结构,如何实现最优对公司的发展也有重要的作用。实现最优结构后我们要分析资金的边际成本,强化最优结构,明确资金的效用。其中的各种概念和作用有必要得以明确区分。近年来房价的不断上涨,使我国房地产业热度不断提高,
9、房地产业也得到迅速发展,房地产业有直接推动经济增长、带动性影响经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入的奉献不断加大等重要性。房地产业资金密集型的属性意味着对金融有非常强的依赖性。目前政府实行的金融紧缩政策对房地产公司实行宏观调控,加上银行加强审查贷款风险的配套措施,使得房地产开发商向银行贷款的融资策略缩小了,传统的融资策略已经不能满足房地产开发公司的需要。房地产公司贷款渠道少、公司间接融资的比重过大是当前房地产公司融资的一个显着特点。多策略融资成为房地产公司生存、发展的必经之路。分析房地产业的筹融资渠道和方式,选择最优方式,实现最佳的资金结构,并从中发现问题,实现资金成本控制,解决资金成
10、本现存问题,为公司长远发展提出可行方案。在任何一个行业或单位,只要牵扯到资金,我们就能建立以下一个较为简朴的流程图,而资金成本贯穿始终。如图所示:资金成本公司年度生产经营计划上年度钞票流量情况市场、政策预测资金需求量拟定筹资计划编制预算确立最优资金结构公司科研、生产、经营状况年度资金总预算平常业务预算特种决策预算资金应急机制树立风险意识合理调整控制在市场经济条件下,公司使用资金都要付出代价,这就规定公司在筹资决策和投资决策时,充足考虑资金成本因素,认真分析和评估资金成本,合理安排不同的资金,优化资金结构,以便达成减少财务风险,实现可连续、稳定地发展的目的。2、房地产、资金成本及相关理论2.1
11、资金成本概述 2.1.1资金成本的含义 资金成本,是指公司筹集和使用资金必须支付的各种费用,涉及用资费用和筹资费用两部分。资金成本则是以筹资和用资活动的全过程为外延,以筹资和用资而发生的支出或代价为内涵,以投资项目为成本计算对象,并与投资报酬相相应。 用资费用。是指公司在生产经营、投资过程中因使用资金儿付出的费用,例如,向股东支付的股利、向债权人支付的利息等。 筹资费用是指公司在筹措资金过程中为获取资金而付出的费用,例如,向银行支付的借款手续费,因发行股票、债券而支付的发行费等均属于筹资费用。筹措资金与用资费用不同,它通常是在筹措资金时一次支付的,在用资过程不在发生。因此可视为筹资数量的一项扣
12、除。资金成本是使用资金付出的税后代价。它是公司在以一定的时期内使用一定量的资金所承担的费用与筹集到的资金总额的比率。它通常以相对数来表达,因而也可以称为资金成本率。2.1.2 资金成本的性质资金成本是商品经济条件下,资金所有权和使用权相分离而形成的财务范畴,具有特定的经济性质:(1)资金成本与筹资成本不能等同,各自具有不同的外延和内涵。筹资成本是以取得资金活动的过程为外延,以取得资金活动过程发生的费用为内涵, 并以筹资项目为成本计算对象;而资金成本则是以筹资和用资活动的全过程为外诞,以筹资和用资而发生的支出或代价为内涵,以投资项目为成本计算对象,并与投资报酬相相应。 由此,可避免现行理论界对资
13、金成本和筹资成本在概念上的混淆。(2)资金成本的高低重要决定于用资成本的高低。 筹资者之所以要在筹资成本基础上还要支付给供资者一定的报酬, 是由于资金的时间价值和供资者将资金使用权让渡给筹资者要冒一定的风险, 由此产生风险价值的缘故。 因此,用资成本是资金时间价值和风险价值的统一,且筹资者占用的资金时间越长,资金时间价值就越大, 用资成本就越高。 由于资金成本中的筹资成本是在筹集资金时一次性支付的,在用资过程中不再发生, 不属于资金时间价值, 又不算作风险价值,因此, 用资成本的大小就成为决定资金成本高低的关键因素。(3)资金成本是使用者向所有者和中介机构支付的费用,是资金使用权和所有权相分离
14、的结果。 当资金所有者有富余的资金而被闲置时,可以直接或通过中介机构将其闲置资金使用权转让给急需资金的筹资者,这时对资金所有者而言, 由于让渡资金使用权, 必须规定获得一定的收益报酬)而对筹资者而言, 由于取得资金使用权,也必须付出一定的代价。因此,资金成本是为了取得资金使用权所付出的代价。(4)资金成本要通过收益补偿。 资金成本作为一种花费,最终要通过筹资者所取得的收益来补偿。资金成本的补偿是对资金所有者让渡资金使用权的补偿, 它一旦从公司收益中扣除后, 就退出公司生产经营过程,因而,资金成本也体现了筹资者和供资者间的收益分派关系。(5)在资金成本基础上加上投资风险价值,则构成公司投资成本。
15、公司欲投资, 一方面需拥有资金使用权,随之则产生资金成本,一旦投资就有也许产生收不回投资的风险,因此,投资者应考虑投资风险。 投资成本虽不能作出准确的计量, 但它是用来评价投资方案的可行性和取舍的重要标准。在不考虑占用资金风险的同时,资金成本就由无风险利率和资金的时间价值两部分组成。但是占用资金通常是有风险的,因而,资金成本通常涉及无风险利率、资金的时间价值和风险价值三部分。一般来说,经济形式的变化、通货膨胀、管理政策的变化和资金供求的变化都会对资金的成本产生一定的影响。2.1.3资金成本的经济作用不同来源的资金,具有不同的成本。所以,资金成本是公司选择资金来源、拟定筹资方案的依据。任何公司都
16、在追求以较少的支出适时、合理地取得公司所需资金。这就规定公司财务人员必须认真分析各种资金成本的高低,并加以合理配置。资金成本作为一项重要的经济因素,国际上将其列为一项“财务标准”。 它对于公司筹资管理、投资管理乃至整个经济管理都有重要意义。具有三个方面的重要作用:(1)资金成本对公司筹资决策的影响:影响公司的筹资总额。公司在筹资过程中,随着筹资数量的增长,资金成本也在不断变化。当公司的筹资数量很大,资金的边际成本超过公司承受能力时,公司就不能再增长筹资数额,否则,公司的财务风险就大于公司筹资收益。因此,资金成本是限制公司筹资数量的重要因素,资金并非是多多益善,公司应根据实际需求合理安排筹资数额
17、。是公司选择资金来源的依据。公司的资金可以从多方面来筹集, 就长期借人资金而言, 既可向银行或其他金融机构借入筹集, 也可通过发行长期债券筹集, 公司最终的选择所要考虑的首要因素是资金成本的高低。选用筹集方式的标准。公司可以运用的筹资方式是多种多样的。但在选用筹资方式时,必须考虑资金成本这一经济标准。拟定最优资金结构的重要因素。公司在筹资中必然要制定最优的资金结构,以求减少成本、减少风险。在拟定最优资金结构时,重要因素就是资金成本和财务风险。公司在筹资决策中,资金成本并非是唯一因素。但其作为一项重要因素,直接关系到公司的经济效益和生死存亡。(2)资金成本在投资决策、项目的可行性研究中的作用:采
18、用净现值指标评价投资项目时,离不开资金成本。在运用净现值指标进行决策时,通常以资金成本作贴现率。当净现值为正时,投资项目可行,反之,则不行。在运用内部收益率指标进行决策时, 通常以资本成本作为基准率,只有当投资项目的内部收益率高于资金成本时,投资项目可行,否则,则不行。因此, 资金成本也就成为了公司评价投资项目、比较投资方案和追加投资决策的重要经济标准。(3)资金成本是评价公司经营管理业绩、理财绩效的依据:资金成本是公司使用资金应获得收益的最低界线, 一定期期综合资金成本可以反映公司资金筹集资金调度等财务管理的综合水平,通过度析资金成本,不仅可以衡量公司经营管理业绩! 并且可以发现公司经营管理
19、中存在的问题,促使公司采用有效措施!努力提高预测决策水平和经营管理水平。在公司理财中, 资金成本是公司占用资金收益的最低极限。将公司的资金成本与相应的资金利润率作比较, 若相应的资金利润率低于资金成本, 说明公司的理财绩效不佳, 必须采用措施改善经营管理, 努力提高投资收益和减少资金成本。反之, 若相应的资金利润率高于资金成本, 则说明公司的理财取得了一定的绩效。因此,从这一意义上说, 资金成本是衡量公司理财绩效的基准。 2.1.4资金成本的影响因素资金成本的概念广泛地应用于公司的筹资、投资、利润分派等许多方面,对于公司筹资而言,资金成本是选择资金来源、拟定筹资方案的重要依据,每个公司都力求选
20、择资金成本最低的筹资方式,对于公司投资来讲,资金成本是评价投资项目,决定投资方案取舍的重要标准而在利润分派中, 资金成本又是衡量公司经营成果的尺度, 经营利润率必须高于资金成本, 否则表白公司经营不善。在市场经济环境中, 资金成木的高低是受多方面因素综合影响的, 重要有以下几个方面:(1)总体经济环境, 总体经济环境决定了整个经济中资本的供应与需求以及预期通货膨胀的水平。总体经济环境变化的影响, 反映在无风险报酬率。具体来说假如货币需求增长, 而供应没有相应增长, 投资人便会提高某投资收益率, 公司的资金成本就会上升。反之, 投资收益率会减少, 使资余成本下降, 假如预期通货膨胀率水平上升,
21、货币购买力下降, 投资者也会提出更高的收益率来补偿预期的投资损失, 导致公司资金成本上升。(2)证券市场条件。证券市场条件涉及证券市场流动难易限度和价格波动限度。假如某种证券的市场流动性不好, 投资者想买进或卖出证券相对困难,变现风险加大, 规定的收益率就会提高或者虽然存在对某证券的需求, 但其价格波动较大, 投资的风险增大, 规定的收益率也会提高。(3)公司内部经营和融资状况。这一方面的影响重要是指经营风险和财务风险的大小。经营风险是公司投资决策的结果, 表现在资产收益变动上财务风险是公司筹资决策的结果, 表现在普通股收益率的变动上。假如公司的经营风险和财务风险增大, 投资者便会有较高的收益
22、率规定。(4)项目融资规模。公司的融资规模大, 资金成本较高, 例如, 公司发行的证券额很大, 资金筹集费和资金占用费都会上升, 并且证券发行规模的增大还会减少其发行价格, 因此也会增长公司的资金成本。2.2房地产的理论2.2.1房地产业的概念房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业,属于第三产业。重要涉及: 土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。房地产业是我国支柱性产业,是具有基础性和先导性的产业。根据国民经济行业分类标准( GB/T 47542023) 分类方法,房地产业可分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动。2.2.2房地
23、产业的重要性房地产业在国民经济中起重要作用,是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。由于房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的重要产业。它的重要性体现在以下几方面:(1)房地产业直接推动经济的增长。投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机,而房地产业是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的重要拉动力量。我国自1998 年实行住房市场化改革,推行住房分派货币化以来,房地产业进入连续稳定发展的时期,对经济增长的奉献不断增大。(2)房地产业带动性对经济增长的奉献。房地产业除了直接推动经济增长外,由于房地产业在国民经济链中处在中间环节,具有很强的关联效应。能通过前向效应带动建材、冶金、机械
24、制造、金融等产业,通过后向效应带动装修、家电、金融保险、仪表等相关产业的发展,房地产业的兴旺繁荣可以有力的带动很多产业的兴旺繁荣。房地产业对其他产业关联度达1. 416,其中对金融保险业和商业的带动效应最大,为0. 145,两者并列第一,而对建筑业的关联效应为0. 094,居第二,与美国、日本、英国、澳大利亚等发达国家均值相近。所以,当经济发展面临需求局限性或者其他困难时,通常都会采用相应的房地产市场宏观经济政策,以发挥房地产业关联度高、带动力强这一特点来拉动经济增长。(3)改善人民的居住和生活条件。构建社会主义和谐社会重要内容之一就是民生问题,而住房问题是重要的民生问题,直接关系到人民生活水
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