房地产企业配套设施开发成本的核算.doc

房地产企业配套设施开发成本核算
（一）、配套设施种类及其支出归集原则

   房地产开发企业开发配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车 棚等；另一类是能有偿转让都市规划中规定大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业 性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务给排水、供电、供气增容增压、交通道路等。此类配套设施，假如没有投资来源，不能 有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。

   按照现行财务制度规定，都市建设规划中大型配套设施项目，不得计入商品房成本。由于这些 大配套设施，国家有这方面投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于都市基础设施投资体制，无法保证与城 市建设综合开发协调一致，作为都市基础设施投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿也只是其中很少一部分。因此，开发企业也只好将某些不能有偿 转让大配套设施发生支出也计入开发产品成本。

   为了对核算和反应企业开发建设中多种配套设施所发生支出，并精确地计算房屋开发成本和多种大配套设施开发成本，对配套设施支出归集，可分为如下三种：

   1.对能分清并直接计入某个成本核算对象第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生支出；

   2.对不能直接计入有关房屋开发成本第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完毕后再按一定原则分派计入有关房屋等开发成本；

   3.对能有偿转让第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。

   由上可知，在配套设施开发成本中核算配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。

   （二）、配套设施开发成本核算对象确实定和成本项目设置

   一般说来，对能有偿转让大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以对计算各该设施开发成本。对这些配套设施开发成本应设置如下六个 成本项目：

   （1）土地征用及拆迁赔偿费或批租地价；

   （2）前期工程费；

   （3）基础设施费；

   （4）建筑安装工程费；

   （5）配套设施费；

   （6）开发间接费。

   其中配套设施费项目用以核算分派其他配套设施费。由于要使这些设施投入运转，有也需要其他配套设施为其提供服务，因此理应分派为其服务有关设施开发成本。

   对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象各项公共配套设施，假如工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。假如工程规模不大、与其他项目建设 地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工，也可考虑将它们合并作为一种成本核算对象，于工程竣工算出开发总成本后，按照各该项目预算成本 或计划成本比例，算出各配套设施开发成本，再按一定原则，将各配套设施开发成本分派记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施开发成本，在核算时一 般可仅设置如下四个成本项目：

   （1）土地征用及拆迁赔偿费或批租地价；

   （2）前期工程费；

   （3）基础设施费；

   （4）建筑安装工程费。

   由于这些配套设施支 出需由房屋等开发成本承担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分派其他配套设施支出。它自身应承担开发间接费用，也可直接分派计入有关房屋开发成 本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。

   （三）、配套设施开发成本核算

   企业发生 各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生土地征用及拆迁赔偿费或 批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账对应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成 本”账户借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款“等账户贷方。对能有偿转让大配套设施分派其他配套设施支出，应记入各大配套设 施开发成本明细分类账”配套设施费“项目，并记入”开发成本——配套设施开发成本—— X X“账户借方和”开发成本——配套设施开发成本——XX“账户贷方。对能有偿转让大配套设施分派开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账 ”开发间接费“项目，并记入”开发成本——配套设施开发成本“账户借方和”开发间接费用“账户贷方。

   对配套设施与房屋等开发产品不一样步 开发，或房屋等开发完毕等待发售或出租，而配套设施尚未所有完毕，经同意后可接配套设施预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本 明细分类账“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户借方和“预提费用”账户贷方。由于一种开发小区开发，时间较长，有需 要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有配套设施也许尚未完毕，或者是商品房已经销 售，而幼托。消防设施等尚未竣工状况。这种房屋开发与配套设施建设时间差，使得那些已具有使用条件并已发售房屋应承担配套设施费，无法接配套设施 实际开发成本进行结转和分派，只能以未完毕配套设施预算成本或计划成本为基数，计算出已发售房屋应承担数额，用预提方式记入发售房屋等开发成本。 开发产品预提配套设施费计算，一般可按如下公式进行：

   某项开发产品预提配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率

   配套设施费预提率＝该配套设施预算成本（或计划成本）÷应承担该配套设施费各开发产品预算成本（或计划成本）合计×100%

   式中应承担配套设施费开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发大配套设施。

   如某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店承担。由于幼托设施在商品房等竣工发售、出租 时尚未竣工，为了及时结转竣工商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等开发成本。假定各项开发产品和幼托设施预算成本如下：

   101商品房 1000 000元

   102商品房 900 000元

   151出租房 800 000元

   181周转房 800 000元

   201大配套设施——商店 500 000元

   251幼托设施 320 000元

   则

   幼托设施配套设施费预提率＝30÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝30÷4000000×100%＝8%

   各项开发产品预提幼托设施配套设施费为：

   101商品房：1000 000元×8％＝80 000元

   102商品房：900 000元×8％＝7元

   152出租房：800 000元×8％＝64000元

   182周转房；800 000元×8％＝64000元

   201大配套设施——商店：500 000元×8％＝40 000元

   按预提率计算各项开发产品配套设施费时，其与实际支出数差额，应在配套设施竣工时，按预提数比例，调整增长或减少有关开发产品成本。

   现举例阐明配套设施开发成本核算如下：

   如 某房地产开发企业根据建设规划规定，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业 部门。水塔和幼托开发支出按规定计入有关开发产品成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不一样步开发，其支出经同意采用预提措施。上述各配套设 施共发生了下列有关支出（单位：元）：

   201　　　251 　　　252

   商店　　　水塔　　　幼托

   （元）　　（元）　　（元）

   支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000

   支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000

   应付承包施工企业基础设施工程款 50 000 30 000 50 000

   应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000

   分派水塔设施配套设施费 35 000

   分派开发间接费 55 000

   预提幼托设施配套设施费 40 000

   则用银行存款支付征地拆迁费时，应做：

   借；开发成本——配套设施开发成本 105 0005

     贷：银行存款 105 000

   用银行存款支付设计单位前期工程款时，应做：

   借：开发成本——配套设施开发成本 80 000

     贷：银行存款 80 000

将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应做：

   借：开发成本——配套设施开发成本 765 000

     贷：应付账款—一应付工程款 765 000

   分派应记入商店配套设施开发成本水塔设施支出时，应做：

   借：开发成本——配套设施开发成本——商店 　 35 000

     贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 35 000

   分派应记入商店配套设施开发成本开发间接费用时，应做：

   借：开发成本——配套设施开发成本——商店 55 000

     贷：开发间接费用 55 000

   预提应由商店配套设施开发成本承担幼托设施支出时，应做：

   借：开发成本—一配套设施开发成本—一商店　40000

     贷：预提费用——须提配套设施费　40000

   同步应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明细分类账。

   （四）、已完配套设施开发成本结转

   已完毕所有开发过程计经验收配套设施，应按其人问状况和用途结转其开发成本：

  1，对能有偿转让给有关部门大配套设施，如上述商店设施，应在竣工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施开发成本”账户贷方转入“开发产品——一配套设施”账户借方，做如下分录入贴：

   借：外发产品—一配套设施　　　　460000

     贷；开发成本——－配套设施开发成本　　460000

   配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。

   2.按规定应将其开发成个分派计入商品房等计发产品成本公共配套设施，如上述水塔设施，在竣工验收后、应将其发生实际开发成本按一定原则（有关开发产品实际成本、预算成本或计划成本），分派记入有关房屋和大配套设施开发成本，做如下分录入账：

   借；开发成本——－房屋开发成本　265000

     开发成本—一配套设施可发成本　35000

     贷：开发成本—一配套设施开发成本　300000

  3.对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本公共配套设施，如幼托设施，应在竣工验收后，将其实际发生开发成本冲减预提配套设施费，做如下分录入账：

   借：预提费用—一预提配套设施费 320 000

     贷：开发成本—一配套设施开发成本 320 000

   如预提配套设施费不小于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加分派。如有关开发产品已竣工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分派于尚未办理竣工决算开发产品成本。学会计论坛