房地产开发可行性研究报告徐永和任乾坤马宝山何欢.doc

房地产开发可行性研究汇报 小组组员：徐永和 任乾坤 马宝山 何欢 -06-17 目录一、总论1二、市场预测5三、选址方案9四、组织机构与人力资源配置11五、项目实行进度14六、投资估算14七、融资方案16八、财务评价17九、研究结论与提议18一、总 论一项目背景1.项目名称:XX花园2.承接单位概况承接单位是某某房地产开发集团企业，注册资本3000万元，开发资质为一级。企业经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。企业实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新经营理念，开拓进取。3.可行性研究汇报编制根据（1）项目提议书及其批复文献（2）国家及武汉市颁布有关法律、法规、政策（3）武汉市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目纲要（4）武汉市、国民经济和社会发展记录公报（5）武汉市都市总体规划大纲（）（6）东湖高新技术开发区经济和社会发展规划（7）房地产开发机构公布工程建设方面原则、规范、定额（8）武汉市市区基准地价（9）武汉市及项目周围地区市场调研和现场勘察资料（10）投资项目方签定协议书或意向书（11）编制汇报委托协议（12）其他有关根据资料4.项目提出理由与过程房地产经济是国民经济重要构成部分，是国民经济重要支柱之一。发展房地产经济有助于加紧我国产业构造和消费构造调整，从而增进国民经济健康持续发展。目前房地产经济（尤其住宅经济）是我国新经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众住房需求，倡导大力发展房地产经济。我们企业为了响应国家安居工程，决定规划、开发XX花园。东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业源头，享有“中华光谷”美誉。目前开发区产值上亿元企业已达35所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业重要基地。近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业经验和新区建设中存在问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创立面向二十一世纪集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适武汉科技新城奋斗目。XX花园选择此处规划、开发，等项目实行后，将有助于启动东湖高新热电企业集中供热初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体总体规划，并极大改善东湖开发区面貌。二项目概况1.拟建地点拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。2.建设规模与目自有资金为3000万元，XX花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼稚园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。3.重要建设条件1.供水在鼓风小区东侧有现实状况DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。2. 雨水、污水排放武黄路大街既有现实状况DN2100毫米雨水管线和DN1800毫米污水管线，可以就进排入。3. 供热拟从武黄路新敷设供热干线接入。4. 供电拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫三五饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。5. 供气已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后道路、绿化以及所需多种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发企业统一开发，多种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以到达“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。6. 电信本项目估计需装机容量为820门程控互换机，拟由洪山区电话局从831开设下属分局处理。4.项目投入总资金及效益状况 本项目投入自有资金3000万元，贷款5002.61万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14828.67万元。 本项目完毕后，估计销售收入为23185.92万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43万元后，估计合计未分派利润为3906.08万元。5.重要技术经济指标技 术 经 济 指 标项目单位数量占地总面积平方米100000总建筑面积平方米129000居住建筑面积平方米116460公共建筑面积平方米13000居住居数户996平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.2容积率1.29绿化率%45住宅栋数栋45平均层数层6.53地下车库面积平方米4820停车位个240三问题与提议考虑到XX花园建成后，其顾客多数为拥有较高文化层次和收入白领阶层，结合他们消费心理和消费构造，要尤其注意其附属设施建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。此外，在住宅户型选择上，要充足调查，选择适合不一样住户需求多种户型，防止单一，同步，该项目建设很大程度上依赖于光谷发展，因而，在建设过程中，要时时注意政府多种政策。并且要重视该项目社会效益。二、市场预测一市场调查据武房指数汇报显示:房地产综合物业价格为2968.76元/m2,住宅平均价格为.31元/m2写字楼平均价格为4149.16元/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。目前武汉市住宅市场供应上,住宅面积在100m2如下占总量4%,住宅面积在101-120占总量32%,121-140占总量45%,141-160占总量5%,161-180占总量10%,180以上占总量4%。从以上记录成果看,120m2-140m2住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高房价,是房地产市场上最为关怀问题,根据我们这次调查成果,购房者对购房总价格承受能力如下:承受总价格在20万如下占33%,承受总价格在21-30万之间占30.5%承受总价格在31-40万占24.50%承受总价格在41-50万占8%,承受总价格在50万以上占4%。以上调查成果显示,武汉市购房者所能承受价格在20-30万之间，比例占到总量60%以上,可见是重要购置力承受范围。在楚雄大道沿线汇集了名都花园、尚文创业城、华城新都、现代光谷智慧城等多种住宅项目，除了名都花园价格到达2900元/平方米以外，其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有很好自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在1万平方米以上；现代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格均有所提高。楚雄大道以南沿珞狮南路汇集了丽岛花园、新开盘明泽半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐减少，获得了很好销售业绩，本季度新开盘明泽半岛尊邸获得了开门红，销量在4000平方米左右。该区域楼盘展现别墅化、大户型化发展趋势。坐落在洪山区“中国光谷”所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平均价格在元/平方米左右。汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着很好销售势头；银河湾均价为1700元/平方米，销量到达1.4万平方米左右；均价在2300元/平方米玉龙岛花园别墅本季也销售了4000多平方米；水蓝郡通过6月底暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。二产品供需预测根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增长，上六个月武汉完毕住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积到达958.2万平方米。总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%。其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资10.3%.从销售投资比率来看，98年销售额只占到投资额43.78%，99年上升到60%，在，全市销预售总面积为759.32万（其中住宅销售面积393.13万）同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅良好销量，再结合入住武汉光谷高科技企业不停增多，白领阶层以及周围高校教师对中高档住房需求一定会更大，此外国家对居民购置住宅金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。三市场风险分析1.该居民小区重要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作白领阶层，周围高校院所知识分子，入驻华中硅谷电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入很好市民家庭。由于他们：1）职业稳定：改革开放以来,教职工职业相对来说比较稳定，同步伴随经济水平不停提高，人们对文化追求也提高到了新位置，随之而来是教职工收入水平也逐渐提高。2）收入稳定：教职工收入水平在稳定中逐渐提高。东湖高新科技工业园区工作白领阶层，入驻华中硅谷电脑从业人员，他们都属于高收入阶层。3）文化水平较高：他们年龄大多在3545岁之间，人到中年是单位骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一种好投资环境。4）对家庭居室规定较高：除对住宅舒适性.安全性规定以外，由于工作原因，他们规定居住地能上班以便，同步在家也可顺利开展工作，对小区环境规定，对住宅品位规定，对户型设计规定也比较高。这就意味着该项目变现性很好，比较轻易出手，这也是项目投资本金安全性保证。因此投资风险不会太大.2.通货膨胀防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀影响是长期存在，而对于房地产投资而言，是自身具有对通货膨胀防护能力，这是由房地产自身具有升值能力来决定，这就减少了通货膨胀对该项目影响，同步对该项目投资采用了相对保守措施，这就为该项目投资减轻了风险。3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如根据目前政府政策，风险较小。四建设规模考虑到自有资金有限（3000万元），XX花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。小区内设幼稚园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。(小区基本规划简图见附图2)五产品方案1. 户型选择小区规划以中等多层住宅为主，配以少许高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充足体现“以人为本”设计理念。重视环境营造并赋予其浓郁文化内涵，充足体现二十一世纪科技新城高品质住宅区风貌。XX花园项目重要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作白领阶层，周围高校院所知识分子，入驻华中硅谷电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入很好市民家庭。根据以上多种消费对象不一样品位和规定，故选择了多种户型，见下表：户 型 分 配 表楼型户型格 式面积（）数量（套）A3室2厅2卫1厨1阳台128.5264B3室2厅2卫1厨2阳台131.2264C2室2厅1卫1厨1阳台90.0880D3室2厅2卫1厨3阳台168.4480E4室2厅3卫1厨2阳台1书房181.2690F3室2厅3卫1厨2阳台1书房165.8290G3室1厅1卫1厨1阳台90.79264H2室1厅1卫1厨1阳台81.442642. 技术设备条件1) 室外1.外墙：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。2.屋面：现浇平屋面、屋顶花园。2) 室内：1.内墙：厅、房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。2.顶棚：厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。3.地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。4.窗：户外窗用彩铝窗。5.门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。6.厨房：赠送套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机。7.卫生间：公卫：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位。其他卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。8.楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。3) 配套设备：1.电梯：6层以上商品房均配置高档名牌电梯。2.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立虽然用。3.电气配置：开关、照明、插座、电表各一种。4.煤气：煤气管道安装到厨房。5.给水：变频式供水系统，每户独立水表。6.排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。4) 智能化系统：1.安全防备系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。2.“一卡通” 智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。3.信息服务系统：小区局域网（可接入Internet）、背景音乐、视频点播等。3. 道路系统道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。4. 小区建筑小品入口：区内设保安。入口处有广阔地下停车场指示牌：居住区设置多种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等以便居民使用。庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又以便使用。栏杆：起安全保护作用。小朋友活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形又高下变化时，可设台阶和挡土墙，以便排水。宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度合适，便以观看。垃圾桶：在公共区域等人流较多地方、居住楼旁设置。广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。附表：技 术 经 济 指 标项 目单 位数 量居住户数户996居住人数人3187户均人口人3.2总建筑面积万12.91.住宅建筑面积万11.62.公建面积万1.3住宅平均层数层6.53容积率1.29绿地率%45 用 地 平 衡 表项 目单 位数 量小区规划用地万101.住宅用地万4.372.公建用地万2.133.道路用地万1.094.公共绿地万2.0其他用地万0.41三、选址方案一选址安排眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区环境、园林设计、信息网络等与否到位。本着节省用地，少占耕地，减少拆迁移民有助于场区合理布置和安全运行几有助于保护环境和生态，有助于保护风景区和文物古迹原则，根据1、造就武汉市建设规划规定。2、适应小区投资项目规定。3、适应小区房屋用途规定。4、拥有便利交通条件。5、满足土地地质条件，市政基础设施等原因需要。我们选定三个位置。选址位置一：拟建于鲁巷广场西南。小区北靠雄楚大街、东接民院路，西临湖北经济管理大学，南至南湖。选址位置二：拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。选址位置三：拟建于华中科技大学西一门外，北接中国地质大学，西临鲁磨路，南靠华中科技大学紫菘公寓。三个方案各有千秋，但通过比选优化，最终选择“选址位置二”。其理由：通过搜集资料、走访调查、查阅资料及抽样调查，运用科学措施整顿和分析有关信息资料，兹对项目选址科学性、可行性作如下评述。二开发地址获取与开发1. 该地块土地使用权以出让方式获得，土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”方针。该项目建设用地按如下程序进行：(1)申请选址。向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。(2)制定方案。由土地管理部门组织用地单位、被征地单位及有关部门，对选址范围人口、土地和房屋等进行调查研究制定赔偿方案。(3)申请同意。向武汉市人民政府正式申请审批，同意后征地方案，由都市规划部门核定“红线图”，发出规划许可用地告知。(4)公布用地通告：由都市土地管理部门发出具有法律效力用地通告。(5)签定赔偿、安顿协议：由用地单位法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们委托人，按平等互利、等价有偿和协商一致原则签定协议或协议，并经土地管理机关签证。(6)发证：由土地管理部门签发准许使用土地证明。2. 对该地块开发成本重要包括拆迁安顿费和土地批租费(详见投资开发方案中项目总投资估算表)。三建设条件1. 供水在鼓风小区东侧有现实状况DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。2. 雨，污水排放武黄路大街既有现实状况DN2100毫米雨水管线和DN1800毫米污水管线，可以就进排入。3. 供热拟从武黄路新敷设供热干线接入。4. 供电拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。5. 供气已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后道路、绿化以及所需多种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发企业统一开发，多种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以到达“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。6. 电信本项目估计需装机容量为820门程控互换机，拟由洪山区电话局从831开设下属分局处理。四建设规模总占地面积10万平方米，总建筑面积12.9万平方米（其中公建面积约1.3万平方米），总户数996户，地下停车场4820平方米，绿化面积近4.5万平方米，容积率1.3。小区内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周围四个组团各成体系、各具特色。小区内有托儿所、小商场、银行五环境保护1. 大气制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟里昂使用，有助于保护臭氧层。餐饮以煤气为燃料，因此应在操作间设计通风排气装置，且排气烟囱避开其他环境敏感地段。地下停车场废气重要为汽车尾气，再次安装通风排气装置。2. 污水处理本项目产生 污水重要有餐饮废水，生活废水和洗浴污水。生活废水和餐饮废水经隔油，沉淀处理后排入下水道。四、组织机构与人力资源配置一组织机构设置我司是股份有限制企业,分为权力机构,经营管理机构和监督机构.最高权力机构是董事会,实行董事会领导下总经理负责制,董事会由8人构成,董事长1人,副董事长2人,对股东大会负责.总经理受董事会任聘,. 各部门 分设经理, 负责组织企业经营管理活动.高级职工由董事会商议任聘.监理会由股东代表2人和职工代表8人构成.对企业财务和职权予以监督。办公室：1、负责企业文档管理:可对企业文档进行分类管理。2、负责内部员工管理:对企业内部职工个人资料进行管理。人事部：负责人力招聘和录取、调配和使用、人事考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。财务部：负责资金筹集和管理；财务核算和监督以及资金拨款和管理；交纳多种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。保安部：负责巡察汇报、物资保护、停车场管理工作。采购部：负责做好材料、购配件、设备等物资采购工作。工程部：一.工程前期准备1. 技术准备：1)审核施工图纸。2)编制房地产开发项目组织设计。3)编制或审核施工图预算。4)编制或审核重要材料、半成品、设计计划。5)对特殊项目或重要项目考察、参观、学习及必要培训。2. 物资准备3. 现场准备，现场踏勘，“三通一平”，组织施工单位放线并检查。4. 其他准备：A运用招标形式、优选施工队伍。B 办理动工汇报。C 办理质监委托。D 组织设计交底。E 摸清施工现场地下有无国家线路、水管、天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。二.现场工程管理1. 前期阶段部分工作：A 旧建筑物及阻碍工程施工障碍物拆除工作。B、 “三通一平” C 其他工作（临建、占路，占地办理）2. 施工建设阶段工作 A 施工前各项准备工作，施工建设阶段平衡和协调工作，做好现场技术管理 B 做好质量控制与管理，加强经济签证管理 C 做好工程收尾组织安排，竣工验收。D 做好工程资料汇集、参与开发项目资料归档工作。E 做好工程决算及项目移交。营销部：负责商品房销售和管理;作好销售计划编织机销售筹划工作。售后服务部：负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题处理工作。物业管理部：负责与业主委员会相配合，共同创立“整洁、文明、安全、以便”优秀物业区域。我司采用直线职能制组织形式，各级领导对下级部门和人员不直接下达命令,只是参谋作用。这一组织形式既能及时指挥,统一命令,又能发挥职能部门和专业人员工作专长,但总经理要注意协调和联络各职能部门之间,领导层要把握管理系统中多种矛盾。对此组织机构进行适应性分析知：组建方案符合企业法和国家有关规定规定，执行机构具有指挥能力和组织协调能力，组织机构层次和运作方式能满足建设和生产运行管理规定，项目法人代表及重要管理人员素质能适应项目建设和生产运行管理规定，能承担项目筹资建设、生产运行、偿还债务等责任。二劳动定员部 门管理人员营业人员工程技术人员业务人员合 计总经理办公室其中：总经理副总经理1313行政管理其中：办公室 人事部 财务部376376运行管理其中：保安部 采购部 工程部51020210271032销售管理其中：营销部 售后服务部 物业管理部21711361047 合计327213090五、项目实行进度为了争取时间，缩短工期，保质保量完毕工程，本项目决定采用平行施工方式。本项目工程计划自7月动工，至6月竣工，总工期2年。为了节省投资，决定分辨别阶段开发。据市场分析，估计每期推出商品房有50%可采用分期付款形式预售，按市场吸纳能力及企业开发能力、资金筹措也许性，本项目工程开发建设按进度计划实行。六、投资估算一根据拟订项目开发方案，确定各开发项目工程数量本建设项目总占地面积约10万平方米，总建筑面积靠近13万平方米（其中公建面积约1.3万平方米），总户数996户，地下停车场0.7万平方米，绿化面积近4.5万平方米，容积率1.3。小区内部规划“一中心四组团”，中心区天然山石人工瀑布，周围四个组团各成体系、各具特色。小区内有托儿所、小商场、银行等。该土地地块开发成本（包括安顿费和土地批租费）为：（1）拆迁安顿费：项目用地范围内建筑物拆迁安顿费重要分为：a. 居民安顿费：200户居民每户13万元计算合计2600万人民币。b. 房屋拆除费：以每平方米200元计算，共拆除房屋面积2800平方米合计56万人民币。c. 其他费用：重要指拆迁安顿管理费，按上述各项之和2%计算，合计65.36万人民币。（2）土地批租费：重要包括土地出让金、回源费和市政工程配套费，合计400万人民币。项目供水、雨，污水排放、供热、供电、供气以及电信方面配置状况如下：供水：在鼓风小区东侧有现实状况DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。雨，污水排放：武黄路大街既有现实状况DN2100毫米雨水管线和DN1800毫米污水管线，可以就进排入供热：拟从武黄路新敷设供热干线接入。供电：拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由东鑫饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。供气：已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后道路、绿化以及所需多种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发企业统一开发，多种设施接口均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以到达“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。电信：本项目估计需装机容量为820门程控互换机，拟由洪山区电话局从831开设下属分局处理。路网布置：道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。小区内绿化及景点建设：计划小区绿化覆盖率45%。区内修建一种面积约1000平米小广厂，建两个小凉亭，此外，小区道路两旁还要种植树木，安装路灯。由此可得项目重要经济指标如下：项目单位数量占地总面积平方米100000总建筑面积平方米129000居住建筑面积平方米116460公共建筑面积平方米13000居住居数户996平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.2容积率1.3绿化率%45重要经济指标二根据概算定额指标，确定单位工程造价根据开发项目工程量可得：总投资估算汇总表序号项目费用名称金额（万元）1土地开发费4082.562建筑工程费5361.703安装工程费2056.484其他投资费2070.865项目管理费124.206不可遇见费186.317建设期利息946.568总投资14828.67开发项目固定资产投资估算表序号项目费用名称 金额（万元）1土地开发费4082.562建设工程费7418.18建筑工程费5361.70安装工程费2056.483其他投资费2070.864项目管理费124.205不可预见费186.316建设期利息946.567项目投资总额14828.67七、融资方案XX花园建设项目中资金问题是该项目能否运行成功重要问题。从工程项目招标开始，我司财务状况好坏就是能否通过资格预审关键原因。只有获得筹集到足够资金，我司才能通过资格预审获得大型土木工程项目招标资格，尤其是对于某些延期付款工程，带资建设承包交钥匙工程等显得由为重要。工程项目中使用资金，包括固定资金和流动资金。固定资金用于购置施工机械设备等固定资产，流动资金重要用于购置工程所需要材料设备、支付劳务工资和其他费用等。伴随建设项目不停进行，资金不停增值，用货币形式反应出已花费生产资料价值和劳动者所发明收益价值。因此，怎样筹措和管理资金，是一种重要问题。一资金渠道与方式签订了工程承包协议后，就应当全力以赴地为该工程筹措资金，以免导致资金拮据，周转困难使工程动工局限性，工程进度上不去而影响信誉和经济效益。因此要注意从如下几种方面去筹措资金：1. 筹措和运用自有资金3000万元，为实行工程项目，满足动工前资金周转，我司可根据收入资金回报率适时投入一部分自有资金。重要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回多种应收款项等，如应收银行票据、已完协议应收工程款等。2用银行贷款5002.61万元：贷款是实行工程项目重要资金来源，是承包商运用信贷资金经营，借钱盈利一种措施。我司可以向银行证明几种方面：我司实有资本额度充足，并向银行提供我司资产负债表和近期损益表，我司承包工程时资金信誉良好，此外，还可以向银行提供该建设项目风险分析，以及我司工程经验丰富、实际工作能力强及诚实信用等。经以上几种方面调查理解后，我司有信心让银行认为贷款后我司有能力还款。我司将采用抵押贷款，以工程设备作抵押。从工程所在地银行获得较多当地货币贷款。抵押款和借款比例称为抵押存款限额。影响抵押贷款利率原因是预期真实利率、通货膨胀和贷款风险3. 房屋预售：房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金重要措施，房地产在销售过程中有两种销售措施，一种是现售，指房屋在建成后在售出；此外一种是预售，俗称“卖楼花”，指房屋在尚未建成时候就提前将房屋售出以到达尽快回收资金目，此外也可弥补在开发过程中资金局限性，由于XX花园处在大学集中地区，估计将会有许多大学教师来购房，由于大学教师条件相对很好，估计销售状况会很好。因此可充足运用房屋预售来筹集必要资金。估计房屋预售金可达5879.50万元。二编制资金流动计划，确定资金需求额序号项目建 设 期小计1投资1.1分年计划35%35%30%100%1.2建设投资4858.744858.744164.6313882.111.3建设期利息106.69265.57287.15287.15946.56小计14828.672资金筹措2.1自有资金300030002.2贷款1858.742767.86376.015002.612.3销售款收入2090.883788.625879.50三资金任用和管理伴随施工准备、施工生产、竣工验收。缺陷责任期这一变化，资金也在伴随运动并产生变化。结合资金在工程过程中变化，应注意如下问题：1.资金本问题：重要包括如下几种方面a由于资金时间价值形成利息。b注意风险影响，如投资风险、破产风险、工程风险等。c当发生通货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通货膨胀率考虑进去，以保持货币资金实际价值。d银行借款成本率。2.优化使用周转资金问题：详细优化措施如下：a.分期分年度办理银行保函和保险费。b.将工程初期准备费用单列项目一增长初期收入，可以缓和资金矛盾。c.根据工程进度，有选择地租赁施工用机械设备。d.材料设备付款方面，通过与供货商谈判交涉，可以想法减少材料及工程设备物化资金占用或缩短占用资金。e.向分包商转移资金压力。3.及时回收资金，减缓垫资周转压力，提高资金效益 。八、财务评价一设项目法人项目财务评价1.销售收入、销售税金及附加估算表（见附表）2.损益和利润分派表（新设项目法人项目）（见附表）3.财务指标1）财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR）根据项目现金流量表，可计算出财务净现值和财务内部收益率财务净现值（FNPV）=5701.73万元财务内部收益率(FIRR)=27.50%通过表中计算可知，项目财务净现值（FNPV）0,表明项目除到达基准收益率外，还能后超过收益，具有财务上，经济上可行性，项目财务内部收益率（FIRR）8%且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。2）项目投资利润率 投资利税率 投资回收期 借款偿还期项目总投资额为14828.67万元，总销售收入为23185.92万元，总销售利润额为7109.72万元（见损益和利润分派表）投资利润率平均利润总额/总投资额10047.95销售利润率平均利润总额/销售收入10030.66投资回收期4.27年（根据现金流量表） 3）流动资金流动资金估算表（见附表）二财务评价结论本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行。九、研究结论与提议一推荐方案总体描述武汉光谷各项建设项目全面启动，再加上道路重修拓宽，中国加入WTO后,投资政策再一次放宽。通过研究本区域经济发展趋势, 调查市场行情，研究周围地段楼盘销售形式，通过深入研究论证，该商品住宅项目盈利也许性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产投资方式。二推荐方案优缺陷描述1.长处1）项目拥有很好投资环境与机遇2）项目在经济上具有较强可行性 * 项目总建筑面积: 12.9万平方米 * 项目总投资: 14828.67万元 * 项目财务净现值:5701.73万元 * 项目财务内部收益率:27.50%3）项目具有突出优势* 在附近区域与XX花园竞争对手较少* XX花园小区定位属中等次，在同一供需圈内缺乏可替代物业，且需求量较大* 企业资金具有优势* 项目拥有很好周围环境（包括自然、人文、交通等环境）* 项目所处地块发展前景很好4）项目开发经营风险较小 本项目属于大面积、大规模开发，在项目开发过程中可享有政府提供诸多优惠政策，因此，只要在实行中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。三结论与提议1.结论从经济效益来说：由于企业在项目开发建设前，进行了广泛、深入市场调研，理解客户需求，目前部分单元已经故意向性客户提前预定，销售前景看好。该方案采用了提前预售，分期付款等措施，可以给企业带来高利润回报，可以提高企业在社会上著名度，为企业未来发展奠定基础，并且为光谷房地产经济注入了新鲜血液，有力推进了光谷房地产经济发展，起到了搞活经济作用。从社会效益来说：XX花园建成后，可提供住宅996套，将切实处理园区内职工生活及居住问题。由于本小区重视环境营造和公共设施建设，它将成为东湖高新技术开发区内又一种亮点，为光谷地区人民提高了优越住宅环境，积极有效响应了武汉市安居工程，使光谷人民可以更好生活和工作，同步在微观上体现了三个代表，使光谷人民可以更好感受到经济发展给他们带来直接好处，使人民感受到在党旗帜下可以幸福生活，能安居乐业。因此社会效益