万晟现代公馆物业管理方案.doc
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1、万晟现代公馆物业管理方案目 录第一章 万晟现代公馆项目概况第二章 物业管理的整体设计与构思第三章 整体工作计划第四章 组织机构及人员的配置、管理培训第五章 管理制度的制订及档案资料的建立与管理第六章 初期介入及前期物业管理服务内容第七章 管理服务内容及指标第八章 构建和谐社区与便民服务第九章 物业服务费成本测算第一章 万晟现代城项目概况一、项目简介精装酒店式公寓万晟现代公馆简介大马路商圈的酒店式服务精装小户型公寓。现代公馆是兼具投资与居住双重价值的酒店式服务精装公寓。面积从39平方米至64平方米,采用可拓展式精装修,充足地考虑了产品的实用性,打造新奇实用的空间发明愉悦生活享受。拥有独立的干湿分
2、离卫生间,安装了冷热水系统,具有独立的淋浴系统,配备煤气的独立采光厨房,具有天然采光,地热采暖,完全具有居家的优越条件。3米层高增长了空间的舒适度。卧室与客厅之间采用了流通式设计,既区分了两部分的功能空间,又增长了空间的通透感。采用可拓展式精装修,预留了充足体现业主之间不同审美情趣的空间。厨卫装修、地板铺设、墙面粉刷等方面所有到位,而灯具、窗帘、家具、电器等体现个性化特性的软装饰由业主根据自己的喜好自理。装修所用材料均采用高档知名品牌,均达成环保规定。省却了装修的劳顿之苦,同时又可彰显自我的独特个性。地段发明的是价值的一部分,而另一部分价值则是由产品自身发明的,现代公馆是一个临界点,它意味着大
3、马路的发展将从此进入一个新的时代。二、主体建筑情况整个项目占地面积49000平方米,建筑面积10万平方米,由6栋18层和2栋24层组成;场地的南端紧临大马路为大型商业建筑,地下两层地上三层;商业建筑分别为1#6#楼三层以下,其中1#为写子间,2#、3#为酒店式公寓,4#6#为住宅;场地的中部由4#7#楼组成,为封闭的住宅园区;场地的北端由8#楼和二层局部三层的商铺组成。地下机动车位建筑面积1.89万平方米,有600多个车位。园区实行人车分流,机动车进出口多个。万晟现代城的整体规划分为三个区域:面向大马路一侧作为重要商业商务空间,商业商务空间的重要入口沿大马路展开,结合商场前广场,最大满足了商业
4、运营,与新天地购物公园、永春批发市场、光复路商圈共同构成的商业中心,同时又为大马路的城市景观增添了风采;中段为大面积绿化和高层居住建筑,发明了优美的城市室外公共活动环境;社区内部配套:2023平方米商务生活休闲会所位于六层,其中包含商务中心服务、咖啡休闲吧、商务会议室、超市便利店、健身馆、网吧、棋牌室、乒乓球室。整个项目突出生态绿化的主题,在商场屋面及中部园区内作大面积的集中绿化,大大地提高了绿化率,在提供休闲场合的同时,表达了对生态城市的尊重。三、重要配套设备设施1.园区配套设备园区有41部奥的斯电梯(写字间有6部),开关站、变电亭、发电机、生活水二次加压供水泵(房)、排水(污)井、换热站、
5、中央空调系统、消防系统(水、电、防排烟、补风机)、消防监控报警中心,智能化管理系统,保安巡更系统等。2.园区配套设施大型商场、活动广场、老年人健身场合、娱乐会所、儿童娱乐广场、空中花园等。3.周边设施 中小学:长春市第一高中、长春市第103中学、长春市第二实验小学、幼儿园:清华双语幼儿园综合商场:新天地购物公园、永春批发市场、光复路商圈银行:交通银行医院:市中心医院、吉大二院、宽城区中医院其他:光复路商圈、大马路鞋城、东北电器城、新天地购物公园、火车站商圈、重庆路商圈、亚泰大街商圈、永春路商圈第二章 物业管理的整体设计与构思运用连续发展的战略,保证物业的保值与升值。人性化的管理方针为业户铺架沟
6、通的桥梁,增进了解与信任,以诚信为本,提高管理服务的信誉。结合所辖物业的建筑特点,导入切合实际的管理理念,以高效率的管理减少成本,转变传统思想观念,“全心全意为业户服务”。把万晟现代城建设成为长春市首屈一指的“安全、文明、优美、舒适、尊贵”的园区,使万晟现代城高品质、高效率、严谨规范、以人为本的物业管理成为长春市物业管理行业的一面旗帜。并以物业管理的品牌效应助总公司的房地产开发,成为房地产销售的新卖点。为实现以上设想,拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。一、一种模式针对所辖物业的特点制定出具有发明性的物业管理模式。在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式,并发明
7、“管理由您评估,分分秒秒引证,点点滴滴做起,永远让您满意”的模式效应,力求更好地满足业户的需求。采用的管理体制是:公司化、专业化、一体化。管理思想是:安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。追求目的是:社会效益、环境效益、经济效益。二、二项承诺在一年内做到物业公司收支平衡,略有盈余。在两年内达成省级“城市物业管理优秀园区”标准或“安全文明园区”标准,三到五年内达成“全国城市物业管理优秀园区”标准。三、三个重点1.完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业,为此我们将在此后的服务工作中,充足体现我们的服务宗旨和追求目的,奉行“用户至上,服务第一”的原则和务实周到的工作理念,为业
8、户提供全方位、高品质的服务,并将平常服务工作紧密融合于管理之中,与业户建立良好的服务管理。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求,在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住(工作)环境。2.环境管理责任到人园区的环境管理极为重要,如何为业主发明一个良好、舒适的居住(工作)环境,是我们非常重视的问题。数年的管理经验告诉我们,保洁工作责任到人,督导检查、培训贯彻到位,才干充足发挥每个人的才干,使其认真地去做好天天的工作,树立环抱意识,从而保证园区的环境卫生状况达成最佳状态,为园区所在地增长一道清洁、卫生、亮丽的风景。3.安全、消防真抓实干为保证业户生命、财产的安全,我
9、们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念,建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管,使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在平常的管理中,派专人全天值班,负责所辖物业的安全管理工作,严格管理,防止易燃、易爆等危险品进入园区/写字间,制定出与其相适应的应急解决安全操作程序,发生特殊事件时力争将损失降至最小限度。四、四项措施根据历年来的管理经验及相关条件,在对其加以完善的基础上,将之运用到物业管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析,科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理方式。制定出详尽的
10、执行手册,使员工翻开手册即可操作。如管理规章制度及操作规程、员工手册等,使每一位员工了解工作规程,熟悉管理程序,达成规范、自我、服务业户的目的。时刻有着多方面的准备,永不间歇地实现物业管理项目的创新,不断提出建设性意见,全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。将不间断地充实管理队伍。采用“培训上岗再培训再上岗”的轮回培训制度,不断提高员工的工作技能与素质。第三章 整体工作计划一、筹备期组建物业公司、拟定组织架构拟定物业管理策划书和物业费用测算完善前期物业管理服务协议制定物业装饰装修管理协议制定、完善各项规章制度、程序和相应的表格项目接管验收和入住管理准备工作物业管理服务人员招聘、培训物业办公用品
11、采购计划二、运作期业户入住管理工作园区配套设备设施的运营维护房屋装饰装修的管理业主意见调查、评议开展社区文化活动财务收支、预算分析召开业主大会筹备成立业主委员会参与优秀物业管理园区评选第四章 组织机构及人员的配置、管理培训物业管理服务,规定有一个高效率及科学的组织架构,使人力、物力、财力得到合理的配置,以求达成减少管理成本、提供优质服务的目的。本物业管理按“直线制”设定组织架构,物业二公司设管理中心、维修中心、保安中心、保洁中心四个部门。其优点是集指挥和职能于一身,命令统一,责权分明,指挥及时,既能满足本物业初期管理的规定,又能为将来业务的发展留下充足的空间。一、物业公司管理组织机构万晟物业总
12、公司设备管理部保洁管理部万晟物业公司保安管理部保洁中心保安中心维修中心管理中心1.管理中心:面向全体业主、客户接受电话征询、求助、投诉,接待业主来访。协调指导各部门解决平常物业管理事务和费用收取工作。负责培训、质量监督、收集资料、社区文化和协调对内关系等事务。2.维修中心:负责项目内水电、照明、消防等设施的维修保养工作,24小时为业户提供优质维修服务(写字间大型设备设施由设备部负责)。3.保安中心:负责对园区实行24小时治安、消防和道路交通车辆的管理,同时履行义务消防员的职责,协助管理员工作。4.保洁中心:负责对园区的公共区域内卫生清洁、保洁和生活垃圾清运工作,保证园区舒适、整洁,达成质量标准
13、。二、人员配置说明:规定体现一职多能,人尽其材的团队,创建精干高效队伍,消除冗员现象。做到职责分明,从建制上全员配合,物业公司各部门之间工作紧密协调。管理方针为:人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。物业公司合计:185人1.管理中心(11人):写字间、商场设1名主管,3名接待员住宅、公寓设1名主管,2名接待员,1名档案文员,3名管理员2.维修中心(17人):设1名主管写字间、商场设1名班长,4名强弱电工,2名水暖工、3名万能工(3)住宅、公寓设1名班长,强弱电工3人,水暖工2人 3.保安中心(117人):设1名主管A区设1名队长,下设3名班长,每班14名保安员B区设1名队长,下设3名班长,
14、每班15名保安员设1名消防干事, 6名消防监控员(2人一组三班轮换)设1名特勤队长,10名特勤队员A区保安岗位人员设立明细:岗位位置 岗位名称 人数1#楼大堂 固定岗、巡逻岗 2人2#楼出入口 固定岗、巡逻岗 2人3#楼出入口 固定岗 1人4#楼出入口 巡逻岗 1人5#楼出入口 巡逻岗 1人6#楼出入口 巡逻岗 1人A区外围 巡逻岗 2人写字楼、公寓货梯 固定岗 1人地下停车场 固定岗、巡逻岗 2人合计 14人 B区保安岗位设立明细 岗位位置 岗位名称 人数7#楼出入口 固定岗 1人8#楼出入口 固定岗 1人B区出入口2个 固定岗、巡逻岗 4人10#楼出入口 固定岗、巡逻岗 5人地下停车场 固
15、定岗、巡逻岗 4人合计 15人4.保洁中心(41人): 设1名主管写字间、商场设1名班长,14名保洁员(写字间、商场1名保洁员负责3个层楼的清洁工作)(3)住宅、公寓设1名班长,20名室内保洁员,4名室外保洁员(住宅、公寓2名保洁员负责1栋楼的清洁工作)三、各岗位员工素质规定 1.管理中心主管:大专以上文化限度,45岁以下,持有物业管理上岗证书,有三年以上物业管理工作经验,公正廉洁,工作积极热情,责任心强,有较强的管理、组织及协调能力。2.保安中心主管:大专以上文化限度, 45岁以下,有3年以上的本职工作经验,具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力,以及随机应变解决突发事件的能力,有一定的消防
16、知识。工作认真负责,敬业、乐业,部队复转军人优先选择。3.维修中心主管:大专以上文化限度,5年以上工作经验,有2年以上本职工作经验,具有扎实的专业知识基础,丰富的实际工作经验,极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力,有持有特种行业操作证, 工作积极积极,认真负责。4.保洁中心主管:大专以上文化限度,规定可以纯熟解决本岗位的各项工作,有大型酒店或写字间保洁管理工作经验。5.管理员:大专以上文化限度,持有物业管理上岗证,服从领导、听从分派、积极积极、认真负责。6.服务中心接待员:大专以上学历,具有1年以上业户接待工作经验,语言表达能力强,对工作认真负责、敬业、乐业
17、。7.维修工(水、电):男性,年龄45岁以下,高中以上学历(水电专业),持有特种行业操作证,身体健康,品行端正,工作认真负责。8.保安员:男性,初中以上文化,30岁以下,身高175厘米以上,身体健康、品行端正,工作认真负责。9.保洁员:初中以上文化,45岁以下,身体健康、品行端正,工作认真负责,能吃苦耐劳,经专业技能培训后上岗四、各部门员工岗位职责:(一)物业经理岗位职责 1.全面负责对所管辖的物业实行一体化综合管理、贯彻执行ISO 9000质量管理体系,完毕公司的年度管理目的和经济指标。2.制定各部门年度、季度工作计划并组织实行,业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。3.负责检查、监督各项
18、制度的执行情况。4.合理调配人员,协调各岗位的分工协作,责任到人,同时关心员工生活,保证公司员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。5.负责所管辖物业的装修审批,协调违章和投诉的解决工作,贯彻安全、防火工作。6.协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关的部门的关系,便于开展各项工作。7.认真完毕公司其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。(二)管理中心主管岗位职责:1.努力完毕经理布置的各项工作,监督本部门人员执行公司的各种规章制度。2.熟悉园区物业具体情况,了解各种物业管理法规、文献及规定内容,并在实际管理服务中运用自如。3.对公众区域内发生重大事故及时向经理报告,组织安排维修事宜
19、,拍照记录在案。4.建立健全各种报表及住户档案,保证各种住户信息资料、档案准确、规范、完整。5.认真监督检查交、验房和装修管理的工作。6.合理安排本部门员工的平常工作,使其工作安排合理饱满,并随时检查督导。7.解决住户投诉,贯彻跟进住户每一投诉,直到问题得到及时圆满解决。重大问题上报经理并记录在案。8.每月准时呈交月报,每日查看部门记事簿。定期走访住户,与住户保持良好工作关系。9.不断吸取更新物业管理知识,提高业务素质。10.不时检查所属员工之仪表、仪容、工作纪律,保证公司形象及高效率工作。11.积极向经理提合理化建议,改善管理服务工作。12.完毕经理交付的其他工作。(三)接待员岗位职责:1.
20、执行听写文书工作,解决所有收发信件,备忘录及其存档工作。2.保持管理中心卫生清洁、环境幽雅整齐,负责办公设备的管理工作。3.准时发送各类告知,解决有关业户资料及文献档案负责档案的管理工作。4.协助接待业主、租户的投诉,将投诉转往相关部门或上报,并跟进解决情况。5.打印有关文献、报告并将有关资料存入电脑。6.认真做好住户出入证、车辆证的登记工作,并保存好所有资料。7.做好管理中心平常办公物品的记录工作。8.对管理中心所需文具进行记录上报,并做好分发登记手续。9.每日认真填写管理中心记录簿。10.做好员工考勤记录工作,准时上报公司。11.与住户保持良好的工作关系。12.完毕管理中心主管交付的其他工
21、作。(四)管理员岗位职责:1.熟悉并掌握政府及地方有关房地产和物业管理服务的政策、法规及相关规定。2.掌握园区内物业空置动态情况,并熟悉入住业主相关情况。3.接待业主、租户的投诉,并将投诉转往相关部门或上报,同时跟进投诉解决进程。4.及时将投诉解决结果告知投诉人,并做好定期回访工作。5.熟悉并掌握管理中心入住、二装及所有相关手续的办理流程,提高工作效率。6.自觉学习,不断更新知识,提高自身的作业技能,在办理各项手续时,认真做好相关的提醒工作。7.熟悉物业公司所有有偿服务内容及收费标准,并认真做好宣传工作。8.每日巡视检查公众区域清洁、设施、保安情况。9.具有团队意识,积极协助其他部门人员的工作
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