万科房地产公司财务分析报告.doc

万科房地产企业财务分析汇报
一.企业简介
(一)企业概况
万科集团股份有限企业成立于1984年5月,以房地产为关键业务,是中国大陆首批公开上市企业之一。至6月30日止,企业总资产94.73亿元,净资产42.85亿元。
1988年12月,企业公开向社会发行股票2,800万股,集资人民币2,800万元,资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日我司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。
1991年6月,企业通过配售和定向发行新股2,836万股,集资人民币1.27亿元,企业开始跨地区发展。
1992年终,上海万科都市花园项目正式启动,大众住宅项目开发被确定为万科关键业务,万科开始进行业务调整。
1993年3月,我司发行4,500万股B股,该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元,重要投资于房地产开发,房地产关键业务深入突显。1997年6月,企业增资配股募集资金人民币3.83亿元,重要投资于深圳住宅开发,推进企业房地产业务发展更上一种台阶。初,企业增资配股募集资金人民币6.25亿元,企业实力深入增强。
企业于将直接及间接持有万佳百货股份有限企业72%股份转让予中国华润总企业及其附属企业,成为专一房地产企业。
6月,万科发行可转换企业债券,募集资金15亿,深入增强了发展房地产关键业务资金实力。
企业于1988年介入房地产领域,1992年正式确定大众住宅开发为关键业务,截止底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发,上六个月万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州,目前万科业务已经扩展到15个大中都市凭借一贯创新精神及专业开发优势,企业树立了住宅品牌,并获得良好投资回报。
二.企业财务分析
(一)偿债能力分析
能否到期偿债是企业生存主线问题,偿债能力是决定企业财务状况重要原因之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科偿债能力。
1.流动比率是一种重要指标,近年来该指标呈波浪式变动趋势,流动比率减少源于短期借款增长,回款状况良好使其上升,减少0.58,但仍然高于同年行业0.539平均水平。由于存货存在销售及压价风险,且房地产行业存在存货比例高特点,因此速动比率比流动比率更具有参照价值。万科经营规模扩大、项目储备增长同步也使短期借款、应付账款等流动负债增长,因此指标在减少了0.28,销售状况向好,比率上升有所上升,再次低于同年行业平均值。究其原因,房地产企业在收到预售楼款时只能计入流动负债中预收账款,对应存货尚不能结转,由于预售楼宇增长,流动负债中预收账款较去年增长3倍,万科实际偿债能力因而得以提高,但反应在财务指标上,则流动负债增长,速动比率下降。以上两比率均处在行业中上游水平。再来关注反应经营成果偿还短期债务能力现金流动比率,其现金偿债能力较弱,但近年来呈上升趋势。房地产项目支出增多,比率为负,有所下降,但该年流动负债构造有所变化,流动负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力。就本行业来说,万科短期偿债能力很好,且逐渐提高,但应重视现金为王原则,加强现金流管理。
2.长期偿债能力
(1)资本资产构造分析。为保证长期债务安全性,企业必须由有较为合理资本构造。从图1、图2来看,资产中流动资产比重大,且大体呈上升趋势,高于行业平均比重;大部分流动资产由长期筹资而得,风险较小,属稳健型资本资产构造。
资产分析:资产中长期投资,无形资产和固定资产比重较小,波动幅度不大。在流动资产中,存货占据相称大比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长,同步货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点:首先,企业会计制度规定,房地产企业在收到客户预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本,只能待客户入住和签订楼宇销售协议且重要风险转移时,才能确认收入并结转成本,因此,房地产企业往往有很大存货余额;另一方面,对于写字楼项目,付款方式多为分期付款,因此写字楼销售会给企业带来大量应收账款。详细到万科,除了具有房地产业特点以外,这也是其在近3年战略扩张中不停增长储备成果。近3年存货构造质量有所提高,但应持续注意做好存货管理和销售工作,提高资产质量。有关应收账款,由于其关键业务是商业住宅,因此应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降,也许是收款工作开展顺利。
负债构造分析:①流动负债构造:在借款中,短期借款占很大部分,但近年在资产中所占比重有所减少,阐明其融资构造变化,对短期借款有所控制,且短期借款一般采用抵押或担保方式获得,这是短期融资门槛提高一种必然反应。应付账款比重上升重要由于业务规模扩大,也也许是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是也许是其资金周转出现问题,应引起重视。②长期负债构造:长期借款近年急剧上升,阐明企业开始重视长期负债融资方式,同步也可以看出近阶段万科对于资金需求迫切。整体负债构造有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力分析中,资产负债率反应了债权人受保护程度,是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大股权融资和债券融资,但仍保持着稳健资产负债率,为更大程度地运用财务杠杆提供了空间,这对房地产企业尤为重要。
(2)资金成本与现金债务总额比率。万科融资成本呈上升趋势。重要原因是国家政策变化,这将是未来行业发展整体趋势。而现金债务总额比率反应了企业最大付息能力,只要能准时付息就能借新债换旧债,维持债务能力。但万科用经营现金来偿还债务能力不稳定。
综上所述,金融政策变化,对融资渠道拓展提出了更高规定,土地政策变化,也深入增长了房地产企业资金需求,信贷门槛上升、信贷空间收紧是必然趋势。企业面临资金紧张压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为主不确定风险,有效处理多渠道融资,改善负债构导致为新挑战。
(二)营运能力分析
营运能力体现了企业运用资产能力,资产运用效率高,则可以用较少投入获取较高收益。下面从长期和短期两方面来分析万科营运能力:
1.短期资产营运能力
(1)存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊敏感性,控制失败会导致成本过度,作为万科重要资产,存货管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大,存货规模增长速度不小于其销售增长速度,因此存货周转率逐年下降若该指标过小,则发生跌价损失风险较大,但万科销售规模也保持了较快增长,在业务量扩大时,存货量是充足货源必要保证,且存货中拟开发产品和已竣工产品比重下降,在建开发产品比重大幅上升,存货构造愈加合理。因此,存货周转率波动幅度在正常范围,但仍应提高存货管理水平和资产运用效率,重视获取优质项目,加紧项目开发速度,提高资金运用效率,充足发挥规模效应,保持适度增长速度。
(2)应收账款周转率。7年来万科应收账款周转率有了较大幅度上升(见表),原因是主营业务大幅上升,较严格信用政策和收账政策有效实行。
3.长期资产营运能力
固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量大幅增长所致,阐明万科保持了高度固定资产运用率和管理效率,同步也反应了其固定资产与重要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率高下,该指标(见下表)近年下降趋势重要是由于存货周转率下降,但其毛利率,应收账款和固定资产运用率提高使其下降幅度较小,万科要提高总资产周转率,必须改善存货管理。
总来说,万科资产营运能力较强,尤其是其应收账款、固定资产营运能力非常优秀,堪称行业典范。但近年来土地储备和在建工程增多,存货管理效率下降较为明显,因此导致了总资产管理效率减少,管理层应关注存货管理。
(三)盈利能力分析
盈利能力关系投资者回报,是债权人收回债权主线保障,是企业至关重要能力。
1.营业收入分析
营业收入是企业营销能力综合反应,是获利能力基础,也是企业发展主线。从下表可见,珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润重要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区为主,以其他区域经济中心都市为辅“3+X”跨地区布局。以深圳和上海为关键重点投资以及不停推进二线都市扩张是保障业绩获得迅速增长重要原因。
2.期间费用分析
期间费用是企业减少成本能力,与技术水平,产品设计,规模经济和对成本管理水平亲密有关。在营业费用增长率有所减少3年间,销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外,还反应了销售管理水平有很大提高。由下表可见,管理费用增长幅度不小,良好管理关当然是企业发展关键,但也应进行适度控制。由于房地产业需要大量资金作后盾,银行借款利息大量资本化同步也存在大量银行存款。因此,万科在存在大量借款状况下,其财务费用却为负数,管理层应注意提高资金运用效率。
3.主营业务利润及利润构成分析
主营业务利润率分析:由下表可见,06-销售毛利率逐渐增长。根据市场供需两旺,房价稳步上升变化以及对未来市场土地资源稀缺性预期,企业调高了部分项目售价,项目毛利率明显增长。净资产收益率为近年来最高点,效益获得长足进步。其项目阶梯形收入,具有稳定性和较强抗风险能力,抹平了行业波动带来影响。
利润构成分析:万科主营业务利润呈上升趋势,其中房地产业务为其重要来源,毛利率保持稳定增长态势,而物业管理业务获利能力有待加强。后净利润增长在很大程度上靠营业利润增长,同步投资收益比重下降趋势明显。营业外收支净额比重逐渐减少。
4.盈利能力指标
(1)资产酬劳率和净资产酬劳率。这两项指标呈上升趋势(见下表)。阐明企业盈利能力不停提高。
(2)经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润比率反应了企业收益质量。下表显示该指标波动幅度较大,阐明现金流缺乏稳定性,存在较大风险。这种不确定性重要是由于增长存货所致,因此,万科应加强现金流管理,减少市场风险,提高运作效率,保证业务开展灵活度。例如,,加强对项目开发节奏管理,加紧销售,对不一样采用不一样租售方略,深入消化现房库存,加紧项目资金周转速度;贯彻“现金为王”方略,调减整年动工和竣工计划,以减少现金支出,都获得了不错效果。
每股收益大幅下降是由于实行了10增10股票股利政策,因此,实际股东收益还是增长了。该指标一直保持较平稳态势,在不停增资状况下,仍能保持一定每股收益,阐明万科有较强获利能力。行业平均每股现金流量为0.404。该指标偏低,重要是由于每年公积金转股使股本规模扩大,另一方面,反应了万科获取现金能力偏低。
通过以上分析可见,万科拥有较强获利能力,且这种获利能力有很好稳定性。在行业沧海桑田变化十年,万科一直保持了很高盈利水平,除了市场强大需求外,阐明其拥有很高管理水平和决策能力,此外,规范、均好价值观也是其长盛不衰秘诀。
(四)可持续发展指标趋势分析
企业可持续发展战略是指企业在追求自我生存和永续发展过程中,既要考虑企业经营目实现和提高企业市场地位,又要保持企业在已领先竞争领域和未来扩张经营环境中一直保持持续盈利增长和能力提高,保证企业在相称长时间内长盛不衰。
企业发展是指企业面对未来未知环境适应,使企业得以深入运行,实现企业目。可持续发展是既要考虑目前发展需要,又要考虑未来发展需要;不能以牺牲后期利益为代价,来换取目前发展,满足目前利益。同步可持续发展也包括面对不可预期环境震荡,而持续保持发展趋势一种发展观。
企业战略是企业怎样运行指导思想,它是对处在不停变化竞争环境之中企业过去运行状况及未来运行状况一种总体表述。
企业可持续发展战略非常繁杂,不过众多理论都是从企业内部某首先特性来论述。根据国内外研究者和实际工作者总结,可以把企业并购辨别为如下几种类型。
企业可持续发展战略重要有创新可持续发展战略、文化可持续发展战略、制度可持续发展战略、关键竞争力可持续发展战略、要素可持续发展战略。
(1)创新可持续发展战略
所谓创新可持续发展战略,即企业可持续发展关键是创新。企业关键问题是有效益,有效益不仅要有体制上保证,并且必须不停创新。只有不停创新企业,才能保证其效益持续性,也即企业可持续发展。横向并购,是指生产或经营同一类产品企业间并购。
(2)文化持续发展战略
所谓文化可持续发展战略,即企业发展关键是企业文化。企业面对纷繁变化内外部环境,企业发展是靠企业文化主导。
(3)制度持续发展战略
所谓制度可持续发展战略,是指企业获得可持续发展重要源于企业制度。
(4)关键竞争力可持续发展战略
企业关键竞争力是指企业区别与企业而具有本企业特性相对竞争能力。而企业关键竞争力可持续发展战略是指企业可持续发展重要是培育企业关键竞争力。
(5)要素可持续发展战略
要素可持续发展战略认为企业发展取决于如下几种要素:人力、知识、信息、技术、领导、资金、营销。
房地产行业存在两个主线特点:首先,住宅兼有社会和投资属性,是生活必需品和改善生活质量重要元素,也投资获利载体。另一方面,中国正处在都市化进程中,居民购置力稳步增长,住房货币化改革深入深入和购房信贷业务健康发展将推进住宅需求长期持续增长。鉴于房地产业在国民经济中重要地位,政府调控是行业发展中不可忽视一种重要原因,但它出发点是防备市场波动带来风险。房地产规范政策相继出台、消费者品牌意识不停强化,将有助于行业优胜劣汰正常机制运行。因此,商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间行业之一。对于透明度高、获得投资者信赖,拥有管理、团体、产品、融资优势万科来说,国内市场发展前景是良好。
而从金融市场和消费者偏好两个角度来看,行业发展广阔前景和集中化必然趋势提供了广阔空间和巨大机会同步,也蕴涵着挑战。挑战之一在于行业国际化加速,房地产企业、投资银行、基金管理企业加紧了进入中国内地步伐,其资金实力、国际融资能力都远高国内企业平均水平。更重要是,行业竞争最终将是关键技术竞争,目前日本最优秀住宅开发商,拥有数千项专利,而万科尽管走在国内前列,但其已经获得和正在申请专利合计也只有几十件。挑战之二,目前国内住宅开发粗放模式,已经无法适应未来可持续发展需求,工厂化比率远远低于发达国家水平,产品建造精度低,行业既有生产和运作模式要进行改革。而万科正在这些方面努力改善,相信它在明天赛场上会有上佳体现。
三、.万科存在问题以及提议
(一)存在问题
1.资金需求压力日益增大。
2.现金流管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力指标都不令人满意,而现金如同一种企业血液,缺乏现金流会使一种蓬勃发展企业陷入瘫痪。
3.存货管理。万科拥有数额巨大存货量,这既是未来发展保障,又是万科风险重要来源。
(二)提议
1.为了满足未来资金需求,提议万科继续加紧销售,增长经营活动现金流入,充足运用财务杠杆,积极寻找战略合作机会,并深入开拓融资渠道。而规模扩张带来风险控制又将对万科专业能力和组织能力提出新规定。
2.万科集团在看到企业优秀盈利能力同步,也提醒高度重视现金管理。
3.万科拥有数额巨大存货量,这既是未来发展保障,又是万科风险重要来源,从目前万科管理现实状况来看,提议深入优化存货构造,适度控制存货数量。