万科城工程建设项目可行性研究报告.doc
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1、西安万创置业有限企业万科城二期工程建设项目可行性研究汇报编制单位: 二月目 录1 总 论11.1 项目概况11.2 建设单位状况31.3 项目提出必要性31.4 研究范围51.5 编制根据51.6 研究结论及提议62 区域概况及经济状况82.1 区域概况82.2 区域规划102.3 经济状况113 房地产市场发展分析133.1 宏观运行背景133.2 市场分析153.3 西安房地产现实状况213.4 市场预测274 工程建设方案314.1 总平面设计314.2 规划方案334.3 建筑单体设计354.4 构造设计374.5 给排水设计384.6 暖通设计414.7 燃气设计434.8 电力电信
2、设计434.9 景观环境设计494.10 环境保护、环卫495 土地运用及建设条件505.1 项目选址及用地方案505.2 土地运用合理性分析505.3 征地拆迁和移民安顿规划方案505.4 建设条件506节能措施526.1 节能根据526.2 节能措施526.3 能耗分析567环境影响评价577.1 设计根据577.2 环境影响评价应坚持原则577.3项目位置环境现实状况587.4项目建设与运行对环境影响587.5项目建设期环境保护措施587.6 项目运行期环境保护措施607.7 环境影响评价608安全与消防628.1安全措施628.2消防639 组织机构及项目组织管理659.1 施工组织机
3、构659.2 项目建设管理机构职责659.3人力资源配置669.4 工程建设管理措施6610 工程实行进度安排6810.1 实行进度计划6810.2 建设工期6810.3 工程实行进度安排6811 投资估算和资金筹措7011.1 编制根据7011.2 估算范围7011.3 投资估算7111.4 资金筹措7112 财务分析与评价7312.1 编制根据7312.2 基本参数7312.3 销售收入、营业税及其附加估算7412.4 销售总成本7412.5 土地增值税7512.6 利润总额7512.7 所得税7512.8 财务盈利性分析7513 招标投标管理7713.1 编制根据7713.2 招标方案7
4、713.3 招标应遵照原则7813.4 评标要点7914 结论与提议8114.1 结论8114.2 提议81附件:企业法人营业执照附图:1、用地范围图2、总平面布置图1 总 论1.1 项目概况1.1.1 项目名称:万科城二期工程建设项目1.1.2 建设单位:西安万创置业有限企业1.1.3 法人代表:孙 嘉1.1.4 建设性质:新 建1.1.5 建设工期:4月3月1.1.6 拟建地点:西安市长安区郭杜街办茅坡村、岔道口村1.1.7 拟建规模及建设内容1.1.7.1 拟建规模本项目总征地面积163754.0m2(约合245.631亩),其中:净用地面积113231.3m2(约合169.847亩),
5、代征路面积26582.7m2(约合39.874亩),代征绿地面积23940.0m2(约合35.910亩)。该地块净用地面积113231.3m2(约合169.847亩),用途包括商业、居住、公共管理与公共服务(邮电设施、中小学),其中: 商业总用地面积24450.7m2(约合36.676亩),总建筑面积87287m2。规划该地块场地及道路硬化面积6960m2,绿地面积6115m2。用地指标:容积率为3.57,绿地率为25%,建筑密度为46.52%。 居住总用地面积68655.5m2(约合102.983亩),总建筑面积244270m2。规划该地块场地及道路硬化面积31368m2,绿地面积24030
6、m2。用地指标:容积率为3.58,绿地率为35%,建筑密度为19.31%。 邮电设施总用地面积3194.7m2(约合4.792亩),总建筑面积6166m2。规划该地块场地及道路硬化面积1206m2,绿地面积960m2。用地指标:容积率为1.93,绿地率为30%,建筑密度为32.19%。 中学总用地面积16930.4m2(约合25.396亩),总建筑面积11000m2。规划该地块场地及道路硬化面积3600m2,绿地面积6518m2。用地指标:容积率为0.65,绿地率为38.5%,建筑密度为16.59%。1.1.7.2 建设内容 商业区拟建3幢(14#16#)多、高层楼,带地下车库; 居住区拟建1
7、2幢(1#12#)33层楼一般商品房和1幢(13#)30层楼廉租房,带地下车库; 邮电设施区拟建1幢(17#)邮电大楼; 中学区拟建1幢5层教学楼和1幢4层楼。1.1.8 估算总投资及资金筹措该项目估算总投资15.5万元,其中:工程直接费79239.3万元,其他费用108960.2万元,基本预备费14816.0万元。该项目总投资15.5万元,资金所有由建设单位自筹处理。1.1.9 建设工期该工程计划建设工期36个月,即从4月1日动工建设,至3月31日竣工。1.1.10 公共设施该项目位于长安区内,供水、排水、供电、交通等各项市政设施基本到位,可就近接用。1.2 建设单位状况西安万创置业有限企业
8、成立于2月17日,位于西安市长安区郭杜街办茅坡村西侧万科城项目销售中心二层。该企业注册资金1000万元,法人代表孙嘉。一般经营项目包括:房地产开发,商品房销售,房屋中介服务,房地产信息征询、代理销售,物业管理,自有房屋租赁和停车服务。1.3 项目提出必要性1、项目建设符合国民经济发展目前我国国民经济运行正处在一种特殊发展时期,为了增进国民经济稳步健康发展,必然规定扩大内需,优化消费构造,把住宅建设作为推进国民经济发展重要产业之一。根据国家记录局分析和研究,房地产对国民经济拉动作用约1.5-2个百分点。房地产经济是国民经济重要构成部分,发展房地产经济有助于加紧我国产业构造和消费构造调整,从而增进
9、国民经济健康持续发展。房地产经济(尤其是住宅经济)是我国新经济增长点,发展房地产经济,可以拉动一系列行业发展。现今,国家为拉动经济,满足广大人民群众住房需求,倡导大力发展房地产经济。该企业为了响应国家安居工程,决定规划、开发万科城二期工程项目。2、该项目建设不仅把握土地市场机遇,占据潜力区域,更可在未来十数年里,为集团发明稳定现金流入及可观利润回报长安区地处关中平原中部,总面积1583平方公里,城区距西安市中心仅8.7公里。陇海铁路、西康铁路、108国道、210国道、包茂高速、西汉高速贯穿全境,区内五横十纵道路主干网络基本形成。去年斥巨款建成了连接西安高新开发区和西安航天产业基地西部大道,今年
10、建设终南大道,使横跨西安都市中心南北大道通过长安区延伸到秦岭北麓,交通十分便捷。通讯、电力、水资源等供应丰富,地热资源极具开发潜力。近年来,长安抢抓西安都市扩张发展历史机遇,以强区富民,长安西安领先为目,把对外开放、招商引资确立为经济工作突破口,充足发挥区位优势和资源优势,以高新技术、高等教育、旅游业、都市农业和房地产等为支柱产业,全力打造都市新区,经济社会发展势头强劲,综合实力不停增强。3、万科集团进入西安市场,既是拓展市场需要,也是集团发展战略举措长安区科教资源丰富,拥有实力雄厚中国航天推进技术研究院、五0四研究所、二0六研究所等20多家科研机构。西安高新区二次创业基地、国家民用航天科技产
11、业基地均建在长安。西部大学城基础设施完善,已经有陕西师范大学、西安电子科技大学、西北工业大学等26所高校入驻,20余万在校师生成为推进长安经济社会又好又快发展人才宝库和智力资源。1-11月份,西安市房地产投资764.22亿元,同比增长22.2%,环比1-10月份回落0.3个百分点。全市商品房合计销售面积同比增长27.1%,商品房销售额同比增长41.1%。1.4 研究范围 对项目建设背景进行分析论证; 对项目建设必要性和可行性进行分析论证; 对项目建设指导思想、市场分析进行分析论证; 对项目建设内容与建设规模、建设条件与场址选择、工程建筑方案进行分析论证; 对项目在建设和运行过程中环境保护、节能
12、措施、劳动安全等方面提出实行意见,环境保护方案按环境保护部门批复意见实行; 根据可行性研究规划方案和建设内容进行投资估算,并提出资金筹措方案; 根据确定规划方案制定工程实行进度及招投标方案。1.5 编制根据 本项目可行性研究汇报编制委托书西安都市总体规划(-) 国家发改委建设项目经济评价措施与参数(第三版)(7月)国务院有关处理都市低收入家庭住房困难若干意见(国发【】24号)国务院办公厅转发建设部等部门有关调整住房供应构造稳定住房价格意见告知(国办发【】37号)西安市都市拆迁管理条例西安市人民政府有关深入增进房地产市场平稳健康发展若干意见()投资项目可行性研究工作手册中国物价出版社9月投资项目
13、可行性研究指南中国电力出版社3月版; 建设单位提供其他有关资料1.6 研究结论及提议1.6.1 结论伴随国民经济迅速发展,人民生活水平不停改善,都市建设迅速推进,人们对住房条件规定越来越高,该项目建设适合市场需求,销售前景看好,具有良好经济效益和社会效益。该项目通过充足市场调查、市场研究、市场分析及市场预测,符合总体规划,对改善长安区居民生活条件,起到了至关重要作用,是社会和经济效益双赢好项目。该项目是集住宅、商业、公共设施于一体综合性项目,设计合理,90m2如下户型占总住宅建筑面积比例不不不小于70%,符合国家政策,布局人性化,构造安全可靠,实行计划科学。建设资金筹措方案已基本贯彻,该项目建
14、设基础条件均已具有,提议尽快实行。1.6.2 提议1、应加强对建设资金筹措力度,保证工程建设资金及时到位;2、提议及早做好外部环境协调工作,以便使工程建设时保质保量顺利竣工,创立一种优质工程;3、提议在项目施工过程中,充足做好市场调查,广泛征求社会各阶层住房需求,按照市场需求调整、完善建设工程方案,争取给社会和企业带来双赢效益;4、组建精明能干技术队伍或聘任专业项目管理人员进行技术指导,力争减少成本,减小投资风险;5、合理、科学地做好施工现场设计和工期安排;6、应组织强有力营销队伍,对其商户进行重点宣传和促销,使该项目及早发挥经济效益。2 区域概况及经济状况2.1 区域概况2.1.1 区域简介
15、项目位于西安市长安区,长安区历史悠久,自西汉高祖五年置县,已2200数年,曾为周、秦、汉、唐等十三朝京畿之地,被誉为西安“后花园”。长安区地处关中平原中部,从东、南、西三面拱围西安,总面积为1578平方公里,现辖8个乡、17个街办,24个居委会,末总人口102万人。区政府所在地韦曲街道距西安市中心8.7公里。气候温和,四季分明,雨量合适,日照充足,自然环境优越,旅游资源得天独厚。9月撤县设区,是西安新一轮都市发展中重要副中心和经济增长点。2.1.2 地理环境长安区位于东经1083810914,北纬33473418。东临蓝田县,南接宁陕、柞水县,西与户县、咸阳接壤,北和雁塔、灞桥区为邻。地势为东
16、原、南山、西川,最低海拔384.7米,最高海拔2886.7米。地势大体为东南高西北低,土壤肥沃,浇灌便利,古人赞之为“资甚美,膏腴之地”。2.1.3 气候条件长安区属于暖温带半湿润大陆性季风气候区,雨量适中,四季分明,气候温和,秋短春长。一般以1、4、7、10作为冬、春、夏、秋四季代表月。冬季比较干燥寒冷,春季温暖,夏季炎热多雨,秋季温和湿润。年平均气温15.5,降水约600 m m,湿度69.6%,无霜期216天, 日照1377小时。最冷1月份平均气温-0.9,最热7月份平均气温26.8。雨量重要分布在7、8、9三个月。雨热同期,有助于农作物生长。年平均降雪日为13.8日,初雪日一般在11月
17、下旬,终雪日一般在3月中旬。受地形影响,长安整年多东北风,年平均风速为1.32.6米/秒。2.1.4 水资源长安境内重要河流有沣河、浐河,均属渭河水系。渭河在户县与咸阳段间,流经长安区高桥乡曹家滩,长约1.3公里。沣河流域重要河流有沣峪河、高冠河(过境河)、太平河(过境河)、潏河、大峪河、小峪河、太峪河、高河、金沙河等。浐河流域重要河流有浐河、库峪河及过境河汤峪河、岱峪河、鲸鱼沟等。秦岭南麓有3条小沟属汉江水系。此外,尚有皂河、新河等。2.1.5 矿产资源长安地质发育史复杂,构造类型多样。秦岭山区大片火成岩、变质岩等新生代沉积层,为多种金属、非金属及能源资源集聚奠定了基础。优势矿产重要有建材类
18、非金属等。重要金属矿有铁、铜、铅、铬等。非金属矿重要有大理岩、硅石、伟晶花岗岩、石墨、石榴石、水晶、砖用粘土、建筑用沙等。2.1.6 科技教育长安是科技大区,拥有优越科教资源。11月25日长安区已通过全国科技进步考核,国家科技部同意为全国科技进步先进区。十五以来,长安不停加大高科技产业发展力度,先后制定出台了西安市长安区科技发展奖金管理措施、西安市长安区科技计划项目管理措施。制定了有关创立长安区农业科技示范园指导意见和西安市长安区农业科技示范园管理暂行措施。创立科技示范园(基地)15个,科技示范村6个,科技示范户51户。目前,全区学前三年和小学、初中适龄人口入学(园)率分别到达88%、100%
19、、100%,初中巩固率98.7,高中阶段教育普及到达85%,青壮年非文盲率为99.8%。现代教育技术装备实现新突破。建成了区教育网管中心,全区中小学建微机室300多种,校园网3个,语音室125个,校校通92个,多媒体教室189个,装备微机9100台,覆盖全区中小学农村远程教育工程建成投入使用。2.2 区域规划西安是陕西省省会,国家重要科研、教育和工业基地,我国西部地区重要中心都市,国家历史文化名城,将逐渐建设成为具有历史文化特色现代都市。按照保护生态环境,加强区域与城镇协调发展原则,在西安市域范围内,构建“一城、一轴、一环、多中心”市域城镇空间布局,形成主城区、中心城镇、镇三级城镇体系构造。因
20、地制宜地稳步推进城镇化,逐渐变化城镇二元构造。其中:“一城”为主城区;“一轴”为以陇海线为主轴城镇经济发展轴;“一环”为以关中环线为纽带城镇经济发展集群带;“多中心”为主城区外围中心城镇,包括四个组团、三个新城和四个县城,其中:四个组团指六村堡、常宁、新筑、洪庆;三个新城指临潼、阎良、泾渭;四个县城指蓝田、周至、高陵、户县。规划期内优化主城区布局,凸显“九宫格局,棋盘路网,轴线突出,一城多心”布局特色,以二环内区域为关键发展成商贸旅游服务区;东部依托现实状况发展成国防军工产工业区;东南部结合曲江新城和杜陵保护区发展成旅游生态度假区;南部为文教科研区;西南部拓展成高新技术产业区;西部发展成居住和
21、无污染产业综合新区;西北部为汉长安城遗迹保护区;北部形成装备制造业区;东北部结合浐灞河道整改建设成居住、旅游生态区。根据西安都市总体规划(-),到末:西安市域总人口规模为1070.78万人,其中城镇人口规模为850.67万人,城镇化水平到达79.5%,主城区人口规模为528.4万人。全市城镇建设用地规模控制在865km2以内,人均城镇建设用地控制在101.7m2以内;主城区都市建设用地总规模控制在490km2以内,人均都市建设用地为92.73m2左右。2.3 经济状况末,整年生产总值(GDP)2719.10亿元,比上年增长14.5%,增速同比回落1.1个百分点,高于全国5.8个百分点,高于全省
22、0.9个百分点。分产业看,第一产业增长值110.38亿元,同比增长6.3%;第二产业增长值1148.77亿元,增长14.4%;第三产业增长值1459.95亿元,增长15.1%。整年全社会固定资产投资2500.13亿元,同比增长31.2%,较上年回落1.6个百分点,其中房地产开发投资696.34亿元,增长28.9%。整年城镇居民人均可支配收入达18963元,同比增长24.7%;整年农民人均纯收入6275元,增长20.4%。整年财政总收入398.84亿元,同比增长22.9%;地方财政一般预算收入181.40亿元,增长24.6%。末,全市生产总值(GDP)3241.49亿元,按可比价格计算,比上年增
23、长14.5%,增速与上年持平,高于全国4.2个百分点,与全省持平。分产业看,第一产业增长值140.06亿元,同比增长6.9%;第二产业增长值1409.53亿元,增长18.0%;第三产业增长值1691.90亿元,增长12.5%。整年全社会固定资产投资3250.56亿元,同比增长30.0%,较上年回落1.2个百分点,扣除物价原因,实际增长25.2%。全市地方财政一般预算收入241.80亿元,增长33.3%,同比提高8.7个百分点。整年城镇居民人均可支配收入22244元,较上年增长17.3%,扣除物价原因,实际增长13.3%;整年农民人均纯收入到达7750元,较上年增长23.5%,扣除物价原因,实际
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