佳程广场管理处财务部管理制度汇编.doc
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1、佳程广场管理处财务部管理制度汇编目录1.0财务基本原则12.0财务公开监督制度23.0财务预算制定44.0借款管理制度55.0钞票管理制度66.0银行管理制度77.0应收账款管理规定108.0库存管理制度129.0固定资产管理制度1410.0存入保证金管理1511.0内部往来管理1612.0公共事业费缴款流程1713.0代收代缴费用管理1814.0有偿服务收费管理 1915.0管理费支出管理规定2016.0应急及不可预测费用管理制度2117.0维修基金管理制度 2218.0印章使用制度2319.0会计档案管理规定 2420.0物业管理公司财务交接项目明细2621.0停车场收费管理制度2722.
2、0汽车加油IC卡管理制度2923.0拟定采购类别3024.0 收费管理制度331.0 财务基本原则北京仲量联行物业管理服务有限公司所采用的物业管理模式为酬金制管理模式。每个项目接受委托后,有自己独立的银行账户,管理费收取标准依据物业管理委托协议的约定或者通过业主批准的约定收费标准。项目(大厦)的平常运营费用从管理费的收入中支出,管理费有盈余的归属共同业主所有,运营局限性的由共同业主承担。1.1 项目核算合用的会计制度为:外商投资公司会计制度。1.2 项目核算合用会计解决原则是:权责发生制原则。1.3 项目(大厦)所有的运营费用,将按照投标或年初时的项目预算进行控制、分派以及预提,每月的营业税金
3、通过仲量联行北京总公司代缴。1.4 管理者酬金收取,采用按月收取约定的金额或者约定的比例;而有关管理者酬金的收取比例和金额依照委托管理协议中的有关条款执行。1.5 管理费收取标准拟定的原则:仲量联行管理的项目,管理费收取的标准采用以支定收的原则,根据项目每年所做出的运营预算来拟定管理费收取的价格。假如是补贴式经营的,按照委托协议中相关规定收取。1.6 应收账款不计提坏账准备,采用实际转销法进行账务解决。1.7 固定资产折旧合用外商投资公司的折旧方法。2.0 财务公开监督制度制定财务管理公开监督制度,是为增长财务管理的透明度,真正体现物业管理的公开、公平、公正的市场竞争机制。2.1 年度预算编报
4、的规定1) 物业管理公司每年的财务预算编报必须遵循“量出而入,以支定收,收支平衡”的基本原则;2) 年度预算中费用支出特定项目的变动限度,如员工薪金、福利增减的变动幅度等,将结合中华人民共和国劳动保障部的规定及管理公司的实际情况指定,同时,还要征得发展商/业主委员会的批准,方能列入预算;3) 年度预算报表中每一项目应附有具体的注释及说明;4) 年度预算报表须经发展商/业主委员会审批后,方可执行。2.2 收费标准公开化1) 物业管理公司所有的收费标准均向业户和发展商公开,并且在北京有关物价管理部门备案。同时,在执行过程中,严格按公开的收费标准统一尺度收费。2) 管理费收费标准须按物业管理委托协议
5、中规定的标准收取或者按经发展商/业主委员会审批通过。3) 物业管理公司对客户有偿服务收费标准,在执行前,将要向所有的客户公示。各项服务收费标准具体涉及材料费、人工费、税金和适当的公司利润。2.3 费用支出公开化1) 年度的各项费用开支必须控制在年度预算内;若个别支出出现超支情况,物业管理公司需要做出书面的合理解释;2) 平常运营设备的改善、维修保养及重大的楼宇设备需对外分包的,应通过招标方式公平竞争,择优选择承包商3) 各项费用支出坚持专款专用,不可挪作他用,特别是维修基金的使用和管理。2.4 经营状况与财务报表公开化1) 每月20日给发展商/业主委员会报送财务报表,涉及资产负债表、损益表、应
6、收账款分析、钞票流量表等。2) 每年度年终向发展商/全体业主公示管理处的经营成果及财务状况。3) 每年的财务状况须经会计师事务所进行年度审计,审计结果报送发展商/业主委员会并接受所有业主的查询。2.5 大厦维修基金公开化大厦维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。维修基金的来源有两种,1、所有同业主按照国家规定的比例缴纳的资金;2、管理公司运营的盈余。物业管理公司在需要使用维修基金时,须经发展商/业主委员会/业主大会批准。2.6 相关财务报表1) 资产负债表 2) 损益表 3) 钞票流量表 4) 管理费回收率分析 5) 营运计划与实际支出对比表 3.0 财务预算制定为保证管理正常运
7、作,提高财务收支预算的合理性及加强成本控制,制定预算制定方案。3.1 相关职责1) 财务部经理负责协助总物业经理编制公司每一年度财务预算,每年11月份着手编制下年度的财务收支预算。2) 费用支出部门具体提供过往12个月财务资料;3) 客户资料管理部门具体提供过往12个月电费和水费登记表的明细资料。4) 各部门提供下一年度的费用预算开支计划;5) 总物业经理提供下一年度人员编制计划与调资计划表。3.2 编制规定1) 坚持“以支定收,收支平衡”为预算原则,以发展商/业主委员会审批的收费标准为准则;2) 根据各部门提供资料,进行分析及计算;3) 将计算分析出的数据资料,形成初稿;4) 预算编制按规定
8、格式进行,对于预算中的项目须附上注解,并提交总物业经理审核;5) 提交发展商/业主委员会审批;6) 发展商/业主委员会审批通过后贯彻执行。3.3 资料解决1) 用于编制年度预算的资料应进行归档登记;2) 年度预算执行完毕后,应与实际数进行对比分析,并作为预算附件资料,连同预算资料一齐保存。4.0 借款管理制度4.1 借款仅限于支付本物业的运营费用,不得为其他项目/物业垫付。4.2 借款人员凭已批准的采购申请表进行借款。并且每次借款按照钞票管理制度执行,不得超过中国人民银行规定的钞票支付范围。4.3 借款人应填写借款申请单,经大厦总物业经理签字授权后方可到财务部领取钞票,借款人应及时拿发票结账或
9、者返还钞票,一般不得超过当月月底财务结账之前。4.4 经财务经理、总物业经理审批后,由出纳告知借款人领取钞票。4.5 借款清算报销后,借款单与支出凭单一起作为附件粘贴于记账凭证后。4.6 大厦总物经理可以授权批准支付钞票或者钞票借款金额为RMB1000(含1000)元以下的款项,超过此标准支出钞票必须由总公司Head of MS签字批准方可支出款项。5.0 钞票管理制度物业管理公司财务部应严格按照国家有关钞票管理制度的规定,为做好库存钞票的保管、使用工作,特制定本制度。5.1 严格按照国家有关钞票管理制度的规定管理钞票,严格分清收支两条线。5.2 做好库存钞票的保管工作,钞票必须放在公司的保险
10、箱里,同时启用保险柜的自动报警系统并转动密码锁,保证其安全。对指定使用备用金的人员,必须进行定期检查、核对,库存钞票不得超过核定的限额。5.3 建立和健全钞票账目,做到日清月结,账款相符,杜绝白条抵库或账外钞票,不私自设立“小金库”。5.4 对超过钞票收付限额以上的收付款项,必须通过银行结算。5.5 对于收取的钞票收入送存银行的需有保安人员陪同,具体规定如下:送存金额在人民币20,000元以上50,000元以下的须由1名保安领班陪同前往;送存金额在人民币50,000元以上100,000元以下的须由1名保安领班及1名保安员陪同前往;送存金额在人民币100,000元以上的请由保安经理派车陪同送存。
11、5.6 钞票使用范围:职工工资、津贴;个人劳动报酬;根据国家规定颁发给个人的科学技术、文化艺术、体育等各项奖金;各种劳保、福利费用以及国家规定的对个人其他支出;向个人收购农副产品和其他物资的价款;出差人员随身携带的差旅费;零星支出;中国人民银行拟定支付钞票的其他支出。5.7 钞票报销程序1) 由申请人填写报销明细表,表中应列明报销项目、报销金额,并不得涂改,通过涂改的报销单将被视为无效;2) 报销明细单所附发票背面须有经办人签字确认,发票上应列明采购物品的数量、单价、金额,若发票金额为合计数,须附有由供货方开具购物明细单;需要强调的是所有报销单后附的发票必须是符合国家各级税务机关规定的发票,假
12、如是违反国家规定发票,财务部有权拒绝报销人任何报销。3) 报销单需经申请人所在部门经理、大厦总物业经理签字确认,并由财务部出纳对发票的合法性进行初步审核;4) 报销明细单经总公司物业财务部、物业部副董事及总公司物业部负责人签字批准后由出纳告知报销人领款;5) 当月费用尽量当月报销;项目每月向总公司申请的零用钞票,涉及:平常零用钞票、误餐补贴、离职工工工资等,每月定期支付日期是15日和25日,并且所有的申请汇总后,直接通过银行划转至项目总物业经理账户,然后,项目出纳从总物业经理的账户提取钞票支付员工的各项报销。6.0 银行管理制度6.1 银行支票管理制度1) 购买开户行支票2) 支票付款申请a
13、项目执行程序l 付款申请单填写;l 付款协议;l 支付款项报价;l 采购申请表;l 材料物品入库单;l 必要的解释说明;b 总公司执行程序l 送总公司时登记电脑记录;l MS财务审查付款申请资料;l 进入支票签字流程;l 项目取回签署完毕支票登记;l 项目执行付款3) 支票付款登记6.2 网上银行管理制度1) 物业管理项目的管理a 收款程序b 收款依据l 协议约定;l 收款账单;l 缴费告知单;l 公示的服务收费标准;c 收款方式l 钞票收款,只限于人民币钞票,不涉及任何外币钞票;l 支票收款,涉及人民币支票和人民银行允许在中国进行交易的外币支票,例如:美元支票、港币支票等,然后执行签字背书程
14、序;l 电子收款,所有币种与支票使用币种相同;l 刷卡支付,除在中国境内流通的各种国内银行签发的信用卡和借记卡外,外卡的卡种只限于Master,Visa,大来卡等国际通用的信用卡。d 收费确认l 开具税务发票;l 开具收款收据;e 填写银行进账单l 对的填写进账单名称;l 对的填写网上银行的账号;l 对的填写进账单金额,包含RMB、USD、HKD等;f 回单确认与网上银行余额查询相符2) 付款程序a 填写完整的付款申请书l 写清具体付款内容或者服务项目;l 相关协议、货比三家分析、招标分析、报价单等;l 国地税的正式发票;l 必要的解释说明;b 付款审批流程c 确认审批流程执行完毕l 确认公司
15、各类管控人员签字确认批准,并且所有付款需要的档案资料齐全;d 总公司财务提交付款申请l 所有的审批流程自行完毕,由MS财务部统一将各项目的付款申请录入网上银行付款系统,等待总公司相关人员签批;e MS head执行付款批准和确认程序l 财务部提交记录以后,按照公司亚太区的规定执行,即MS Head授权RMB15000元以下及RMB15000元的付款;RMB15000元以上的付款申请需要提请MS Head 和总公司执行总经理两个人共同签字支付;f 打印付款记录作为记账凭证l 付款程序执行完毕后,所有的项目银行付款凭证需要由每个项目的出纳到项目指定银行账户领取回单,并且作为记账凭证。6.3 资产及
16、基金账户的管理1) 项目负责人申请付款程序a 操作员确认客户租金已经划拨到公司银行账户,并核对每笔款项金额的准确性。b 计算应交税金金额及应拨付至北京中央托收账户的租金金额。c 填写付款申请(使用公司统一格式,请见附件),申请时应附税金计算清单及客户交款清单,填写后以电子邮件形式发送给项目经理(Dido),项目经理将申请单进行审核无误后打印并签字确认。d 申请单经项目经理审核无误后须上递至亚洲区董事(Larry Hui)进行审批。e 经亚洲区董事签字审批后,将申请单返回给项目经理,由其安排项目负责人进行网上银行付款操作。2) 网上银行操作程序a 操作员收到经亚洲区董事签字确认的付款申请后,即可
17、登陆ICBC网站进行网上银行支付操作,并按照画面指引填写相应必输项目,提交操作后等待(亚洲区董事)授权。b 亚洲区董事(Larry Hui)通过登陆网上银行,查看操作员提交的具体内容,选择批准或拒绝命令(RMB15000.00元以下的付款业务,含RMB15000.00元,由Larry Hui直接批准),便可提交到银行进行解决;RMB15000.00元以上的业务,Larry Hui审核批准后,须进行转入上一级授权操作(由David Hand)进一步授权。c David Hand对RMB15000.00元以上的业务,通过登陆网上银行,根据Larry Hui已经授权的交易进行进一步授权操作。7.0
18、应收账款管理规定物业管理公司根据管理公约及项目的具体实际情况,特制订应收账款管理的原则、方法、制度及相关措施如下:7.1 收取原则及计算标准管理费的收取原则:物业管理费实行上收费的原则,即本月的月中或者月底收取下月的管理费。公共事业费及相关杂费的收取原则:实行下收费的原则,即每月发送出的账单是上月的电费、水费、煤气费等实际消耗量发生的金额。公共事业费用的读表时间为每月10日或者月底。1) 收取方法业主(租户)可以将管理费或公共事业费以钞票、支票或者刷卡的形式直接交到管理处的财务部,也可以通过银行转账支付。2) 应收账款管理制度及相关措施管理处实行应收账款账单准时发送及时收回的原则。每月有关部门
19、将准确无误的相关数据13日下午五时前送到财务部。财务部每月13至14日将原始数据录入电脑和制作账单,每月16日将所有的管理费、公共事业费账单发送完毕,每月底的最后一天为付款的最后期限;假如执行月底发账单的,比照上述时间进行调整。交费期限:自发出账单之日起,两个星期内交纳。付款人如遇特殊情况不能及时付款,应以书面形式告知管理处财务部。财务部将酌情向公司申请适当延长付款人的付款期限。逾期管理:假如业主(租户)未有特殊情况,在规定的付款期限内没有交纳相关费用,管理处将在账单最后交款日过后的第1天发送第一次催款单,催款单约定7天的有效付款日期;第一次催款单发送7日后仍为支付的,将要发送第二次催款单,7
20、日后,客户未付款的将要发送催款信,告知客户如不付款将要采用计收滞纳金和采用强制措施。滞纳金的计算标准为:按天计算滞纳金天天滞纳金金额=付款人应付金额总数 0.5滞纳金总额 =天天滞纳金金额逾期天数逾期天数涉及国家法定假日和每周的休息日。假如逾期超过2个月(从付款的最后期限之日起),在收取滞纳金的同时,物业公司将向业主或者业主委员会提出书面报告,经业主/业主委员会批准后,对未支付管理费和公共事业费的业户发出书面告知,明确在告知的7日后,将采用停止供电、水或煤气等相应的措施,以避免业主及物业公司在经济上的损失。对恶意拖欠费用的业户,坚决采用相应的法律措施。手续费的收取:针对逾期付款超过2个月以上的
21、业户。物业公司将收取必要的手续费,作为因业户违约引起管理者额外工作及相关费用的补偿。 超过付款期限2个月以上的,每次收取手续费¥300元。8.0 库存管理制度 8.1 供货商选择的原则1) 采购前的准备工作:第一要填写商品/物料采购申请单,经部门经理确认后报大厦总物业经理批准。第二要根据采购的内容确认比价的程序,不同的金额比较的标准不同,具体的比较标准如下:a RMB1,00以下的可以直接购买。b RMB 1,00-RMB 10,00的需填写报价单。c RMB 1,000-RMB 10,000的至少需要三家报价,已经签订了供应服务协议的不需要每月都进行比较,只需在续签新协议时进行比较。d RM
22、B10,000-RMB100,000的采购至少需要四家报价。e RMB100,000以上的采购至少需要五家的报价。f 在索取供货商的报价的同时供货商还需要提供的资料涉及资质证明、营业执照复印件、税务登记证复印件以及相应的业绩报告。以上的比价不涉及政府垄断的项目,比价的目的不只是价格的比较还要比较相应的售后服务,产品质量情况等。2) 根据采购协议的性质不同,签订协议的代表人也有所不同,比如:需要动用大厦的维修基金的需要通过业主委员会或者发展商的批准,项目平常运营分包协议必须由总公司的MS部门负责人签署。a 在对供货商进行比价的同时,要填写商品/物料采购对比表。对比表的填写项目与采购金额相关,同时
23、在表上要体现出申请人、申请部门经理、总物业经理的意见,填写选择此供货商的因素。b 结账方式c 重要以月结的方式,即每月供货商按照我司提供的材料订购单,送货然后每月底,由库房管理员与财务部、供货商核对,每月底核对对的后,由库房管理员申请付款。d 除特殊情况外,所有维修材料应尽也许从公司指定供应商处购买。8.2 工程材料采购及管理1) 材料采购需要履行的手续a 工程部根据实际工作安排,填写材料采购计划,递交总物业经理审批。只有通过总物业经理审批批准的材料采购计划,才干实行采购,工程部不得擅自告知供货商采购材料。b 总物业经理可以根据具体实际情况决定是否进行采购,以及选择材料供货商。c 供货商将材料
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