中国房地产金融及政策取向.docx

中国房地产金融及政策取向
　　中国房地产金融及政策取向非常快乐参与江西省土地学会和金融学会组织江西省首届房地产与金融支持高层论坛。
　　我想就中国房地产金融及政策取向谈一谈我个人见解。
　　我演讲分三个部分第一部分简要简介一下目前我国房地产金融市场现实状况，分析我国房地产金融市场存在问题；第二部分围绕怎样为房地产业发展提供金融支持，分析发展我国房地产金融思绪、措施和途径；第三部分谈一谈有关房地产金融市场监管和调控问题。
　　一、目前我国房地产金融现实状况回忆和分析一近年来我国房地产金融发展迅速改革开放以来，伴随国家住房制度改革和房地产市场不停发展，我国房地产金融从无到有，从小到大，得到了非常迅速发展。
　　尤其是1998年以来，金融对房地产业支持，由过去单纯企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。
　　目前，我国房地产金融发展重要有如下特点一是对房地产开发和个人住房消费信贷增长逐年上升。
　　1998年房地产开发贷款余额为202892亿元，扩大到665735亿元，是1998年32倍。
　　同步，个人住房消费信贷也迅速增长。
　　与1998年相比，个人住房消费贷款增长了1135358亿元，增长了2664倍。
　　在个人消费贷款中，个人住房贷款占比高达75－97。
　　二是房地产开发贷款增速明显高于同期整个金融机构贷款增长速度。
　　1998年至，金融机构所有人民币贷款年均增长1462，而房地产开发贷款年均增长2943，所有房地产贷款包括个人住房贷款年均增长4435。
　　由此可见，房地产贷款年均增长速度大大超过同期其他贷款。
　　三是房地产信托融资发展较快，成为近期最为活跃房地产融资方式。
　　我国信托业通过清理整顿后，再次步入了迅速发展轨道，尤其引人注目是房地产信托业务蓬勃发展。
　　底，投向房地产业信托财产合计2408亿元，占所有信托财产总额282，比年初增长1261亿元，增幅10993。
　　房地产信托继续以较高速度增长，全国房地产信托项目筹集资金超过50亿元，比翻了一番还多。
　　四是长期低利率政策增进了资金密集型房地产业迅速发展。
　　自1996年以来，我国持续８次降息，银行贷款利率已处在历史最低水平。
　　目前，金融机构一年期法定贷款利率为531，而住房贷款利率按法定贷款利率不含浮动减档执行。
　　低利率政策不仅减轻了房地产开发企业利息承担，对应地提高了利润，并且还增强了居民购房能力，推进了房地产需求增长。
　　经回归分析，利率每下降1个百分点，同期国房景气指数上升05个百分点。
　　二我国房地产金融市场还很不完善我们必须看到，和发达国家相比，我国房地产金融市场还很不完善，房地产金融产品很少，重要依托银行贷款，房地产融资相对困难。
　　在发达国家成熟房地产金融市场上，除了老式信贷方式外，多种房地产金融中介机构为房地产企业提供了种类繁多融资产品，例如，发行上市、项目融资、企业债券、股权融资、产业基金、房地产信托等。
　　此外，成熟房地产金融市场还存在发达证券化二级市场，这不仅大大增强了房地产资产流动性，为提供融资金融机构分散和管理风险提供了有效手段，并且也为市场投资者提供了多元化金融产品，使房地产投资具有稳定资金来源。
　　此外，成熟市场经济国家通过长期实践，已经形成了比较完善房地产金融市场体系，一般包括完整房地产金融市场构造、功能和监督管理框架。
　　相比而言，我国房地产金融市场发展还很不充足，存在着明显滞后和不均衡现象。
　　重要体现为一是房地产融资渠道单一，风险集中。
　　第一，银行信贷构成了房地产融资重要方式。
　　根据记录估算，80左右土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。
　　第二，房地产投资市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。
　　在我国目前房地产市场资金链中，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售整个过程。
　　通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等多种信贷方式，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节市场风险和信用风险。
　　第三，部分商业银行和其他金融机构存在经营行为不理性和不规范问题。
　　由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种优良资产大力发展，在经营业务时轻易产生急功近利、放松信贷条件倾向。
　　例如，在发放房地产贷款过程中，为了竞争客户，有商业银行减少客户资质等级评估门坎，将审查手续简化，将审查速度加紧。
　　再如，有商业银行对政府担保项目盲目乐观，而忽视了这些项目所具有风险性。
　　同步，我国个人住房消费信贷潜在违约风险不可小视。
　　我国个人住房信贷业务是近来三年才发展起来，基数较小且发展较快，加之个人住房贷款期限很长，某些问题轻易被掩盖和忽视。
　　再者，我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对借款人资信状况和还款行为进行充足严格调查和监控。
　　二是房地产金融市场构造单一，没有形成完整房地产金融市场体系。
　　这重要表目前如下几种方面第一，缺乏多层次房地产金融市场机构体系。
　　我国目前房地产金融市场重要还是由商业银行和部分信托投资企业构成，某些专业化房地产抵押贷款机构和投资机构、担保机构和保险机构还没有出现。
　　在发达国家成熟房地产金融市场上，这些机构往往是最重要房地产金融经营和管理机构。
　　第二，缺乏多元化、规范化房地产金融产品体系。
　　首先，我国目前房地产业有价证券发行还非常有限。
　　近两年来，虽然房地产企业通过上市融资规模不停扩大，截至底，70多家房地产上市企业总市值约1500亿元，但房地产企业债券发行量却很小，债券融资比例日益下降。
　　另首先，房地产信托虽然比较活跃，但规模较小，并且先天局限性。
　　总体上看，目前房地产信托功能较为单一，重要是提供过桥贷款，向尚未到达商业银行贷款条件房地产项目提供前期信托资金，但不具有组合投资和期限转换功能。
　　此外，房地产产业基金、抵押贷款证券化等其他房地产金融产品，目前尚处在讨论或者试点阶段，还远远没有成熟。
　　第三，缺乏独立、有效房地产金融市场中介服务体系。
　　目前，我国房地产金融市场中介服务体系还没有建立起来。
　　例如，资产评估、信用评估、风险评估、金融担保、法律征询等专业化中介服务机构发展还比较微弱，并且这些专业化服务机构性质不明确、从属关系复杂，其市场化运行和管理体制尚未完全确立。
　　更重要是，房地产金融市场缺乏良好信用环境，企业信用意识淡薄。
　　这些都不利于房地产金融市场健康发展。
　　第四，没有形成完备房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。
　　在一级市场即按揭贷款市场上，提供抵押贷款金融机构基本上是商业银行，难以形成多元化、竞争性市场构造。
　　由于房地产抵押贷款期限长，需要建立一种二级市场即住房抵押债权转让市场来提高其流动性，但我国目前缺乏抵押贷款二级市场经营机构，至今仍然没有建立房地产金融二级市场。
　　由于抵押贷款证券化水平较低，资产流动性较差，使得金融机构无法进行有效风险管理。
　　并且也正是由于没有一种协调完整房地产一、二级市场体系，虽然是目前比较热门房地产信托，也无法实现其期限转换和风险管理市场功能。
　　三是对房地产金融市场监管和调控机制还很不完善。
　　总体上说，房地产金融市场在我国还是一种新兴市场，对市场和机构监管和调控还需要在实践中深入探索和总结。
　　目前，我国房地产金融市场法规建设相对于房地产市场发展而言是相称滞后，除《商业银行法》中有关银行设置和资金运用规定外，还没有专门房地产金融监管框架，房地产金融业务有关规范也有待制定。
　　在金融分业监管体制下，监管部门受制于多种原因而无法进行有效监督、统一管理。
　　当然，房地产市场迅猛发展以及金融业对外开放，增进了房地产金融市场迅速发展，也在客观上使得对房地产金融市场监管和调控难度加大。
　　二、加紧发展和完善房地产金融市场，为房地产业发展提供金融支持一鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道从国际上看，金融创新为房地产金融市场带来了越来越多金融产品，包括多种房地产股权、债券、基金、信托证券、抵押贷款可转换证券等。
　　因此，除了深入完善老式银行信贷渠道外，我国应大力发展多元化房地产融资产品和融资渠道。
　　首先，要鼓励符合条件房地产企业通过股票市场融资。
　　通过股票市场筹集资金，不仅是房地产企业重要融资渠道之一，也是提高企业品牌和著名度良好途径。
　　例如李嘉诚长江实业，从1972年上市时一种多亿届时已经到达1300多亿净资产，成为国际性房地产企业。
　　但考虑到我国实际状况和《证券法》有关规定，目前我国应鼓励真正有实力、守规矩开发商通过上市融资。
　　此外，针对目前我国房地产开发商数量多、规模小现实状况，可以鼓励满足条件中小房地产企业通过二板市场上市融资。
　　另一方面，要培育和完善房地产债券市场。
　　既有《企业法》对发行债券主体规定严格，只有股份有限企业、国有独资企业和两个以上国有企业或者其他两个以上国有投资主体投资设置有限责任企业才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金和担保条件等均有严格限制。
　　此外，我国债券市场规模较小，利率风险较大。
　　因此，要研究房地产企业发行企业债券资格条件、风险管理等有关问题，积极探索房地产企业发行债券有效方式和合理途径。
　　值得注意是，近年来，某些房地产企业以所开发项目为依托，成功发行了资产负债表外房地产项目债券。
　　作为债券市场一种创新形式，表外房地产项目以房地产项目名义发行债券，不纳入企业资产负债表与表内企业债券以企业名义发行债券，纳入企业资产负债表有较大区别，风险不一样，会计处理也不一样。
　　因此，在有关法律规定上，也应当做出明确区别。
　　第三，要将房地产资金信托转变为真正意义上房地产信托。
　　目前许多房地产信托基本上是参照银行贷款有关条款来执行，在很大程度上是银行贷款变种，而信托企业在委托贷款方面监控、管理、经营能力和经验也许不如商业银行，因而很难起到有效风险分散和风险管理作用。
　　因此，在加强对房地产信托监管同步，要通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面金融服务。
　　第四，要积极推进房地产金融创新，开发其他多种具有条件房地产金融产品。
　　目前，尤其要尽快研究发展房地产贷款证券化金融产品有效方式。
　　目前我国有关住房贷款证券化讨论重要以建设银行表内证券化和国家开发银行表外证券化为代表。
　　是在房地产金融机构内部实现资产证券化，还是在外部成立专门运作机构？这可以根据我国国情作深入探讨，但应当积极尝试，不能总是停留在理论争论上。
　　二加紧完善房地产金融一级市场，稳步推进房地产金融二级市场发展第一，要形成有规模、多元化、竞争性房地产金融一级市场。
　　首先，有一定规模一级市场，不仅能为房地产市场发展提供充足资金来源，并且也可认为建立和发展二级金融市场奠定基础。
　　美国住房抵押贷款证券化产生于20世纪70年代，而商业房地产抵押贷款证券化市场始于90年代初期。
　　但早在20世纪70年代初期，在开展住房抵押贷款证券化此前，美国住房抵押贷款一级市场已到达相称规模，余额已靠近3000亿美元。
　　另首先，多元化一级市场机构有助于形成竞争性资金供应格局，提高资源配置效率。
　　美国房地产金融一级市场，重要由储蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行、人寿保险企业、房地产信托投资基金等构成。
　　因此，在我国目前状况下，有必要研究怎样引入新金融机构、扩大资金来源、拓展房地产金融一级市场有效途径、时机和措施。
　　第二，推行住房抵押贷款证券化，建设房地产金融二级市场。
　　住房款抵押贷款证券化，就是将金融机构发放住房抵押贷款转化为抵押贷款证券重要是以抵押贷款作为担保债券，并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以到达融通资金和把抵押贷款风险分散给众多市场投资者目。
　　二级市场运作不仅使得一级市场有了稳定资金来源，并且极大地增强了住房抵押贷款安全性和流动性，有效地实现了风险分散和风险管理目，同步也为证券市场提供了一种具有较高信誉中长期投资工具。
　　在美国，通过美国联邦金融中介机构担保过房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券信誉。
　　并且，由于二级市场产品相对于政府债券具有更高收益率，因此受到了保险、养老基金等中长期投资者欢迎。
　　三大力发展房地产金融市场中介，完善房地产金融市场机构体系
　　>与建立完整房地产金融市场体系相对应，要建立多层次房地产金融机构体系。
　　商业性房地产金融机构体系包括房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产金融担保、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等多种房地产金融机构。
　　一是要积极研究其他金融机构如保险企业、投资基金等进入房地产市场可行性。
　　二是要鼓励房地产信托、房地产基金等其他房地产金融机构发展和完善。
　　三是要建立二级市场经营管理机构体系，积极培育和发展房地产贷款证券化经营机构、担保机构。
　　四是要建立以住房抵押贷款保险为主房地产金融保险体系。
　　除既有少许房屋财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险外，尤其要发展住房抵押贷款保险和房产质量保险。
　　四积极培育专业化中介服务机构，建立房地产金融市场支持服务体系伴随社会主义市场经济建立和完善，社会分工将日趋细化，而金融机构要在复杂变化市场环境中求得生存和发展并可以赢得积极，离不开一套完善、高效支持系统。
　　目前，亟待处理是信息支持系统，由于面对如此复杂多变市场，企图靠一家或几家房地产金融机构完全依托自身努力，去搜集和分析其贷款决策所需要所有信息，在客观上是不也许做到，就成本而言也是十分不经济。
　　因此，有关各方要积极积极地营造一种良好政策和法律环境，培育和发展独立公正、规范运作、可以适应现代金融运行规定专业化市场中介服务机构体系。
　　详细而言，一是要通过市场机制培育和发展一批有相称专业素质和职业操守中介服务机构，如信用评级、资产和项目评估、房地产和专业化工程项目征询等。
　　二是政府有关部门也要根据市场发展规定，建立和完善有关征询、评估和服务机构，在有关信息采集、处理和公布等方面为市场提供专业、快捷、有效公共服务。
　　只有充足发挥、积极运用这些专业机构在市场信息挖掘和市场约束机制建设中独立性和专业化优势，才能有效地提高房地产金融机构自身在从事房地产金融业务经营中风险分析和控制能力。
　　三是要加紧建立房地产和房地产金融信息网络系统，推进交易、清算、管理和监控电子化进程。
　　三、加强政策调控和引导，完善立法，增进房地产金融市场健康、有序发展一加强房地产金融市场监管，规范房地产企业融资行为在继续支持房地产业发展同步，加大房地产信贷监管。
　　借鉴八十年代初我国信贷较高地集中于加工工业如冰箱、彩电、洗衣机等，以及九十年代初集中于房地产如海南和北海房地产泡沫所产生大量不良贷款等历史教训，应亲密关注房地产信贷集中度问题，及时引导各商业银行拓展其他信贷业务。
　　同步要继续加强房地产信贷管理，严厉查处房地产信贷中违规问题，加强房地产信贷风险管理和防备。
　　二要制定对应政策，为房地产金融发展发明良好外部环境首先，监管机构要适应市场发展需要，积极探索合理有效监管方式。
　　另一方面，要调整房地产贷款构造，完善房地产金融市场运行机制，形成多元化、多层次、竞争性房地产金融市场体系。
　　再次，要逐渐建立并不停完善房地产金融市场公共服务体系。
　　要加紧建设个人征信管理体系。
　　尽快建立和完善房地产市场风险预警预报体系、房地产记录指标体系和信息披露制度。
　　三建立政策性房地产金融机构，引导房地产金融市场发育我国房地产金融二级市场尚未建立，商业银行房地产抵押贷款流动性风险较大。
　　因此应借鉴国外经验，结合自身实践，建立房地产政策性金融机构。
　　目前条件下，可考虑设置专门政策性房地产金融机构，负责有关房地产金融方面某些详细规范制定，为中低收入阶层提供按揭担保。
　　四要尽快构建和完善房地产金融市场法律法规体系，为市场发展提供法律保障目前，我国有关房地产金融法律法规还很不健全。
　　重要表目前一是立法层次不高，《中国人民银行法》和《商业银行法》等法律有关房地产金融配套法规不完备，目前尚以某些行政规章作为补充，法律效力低。
　　二是有关法律法规比较分散，系统性差。
　　三是某些法律法规已经不符合目前我国房地产金融发展现实条件，需要进行调整和修订。
　　四是部分法律条款内容抽象，缺乏可操作性。
　　因此，应加紧推进房地产金融市场法律法规制定和完善。
　　首先要加强对国外成熟市场房地产金融法律法规研究和借鉴。
　　另一方面要加紧对既有房地产金融法律法规进行全面清理，按照市场发展实际状况和现实规定对有关法律进行修改和补充。
　　三是对于具有条件，或者市场发展活跃、规定迫切房地产金融产品有关法律规范应尽早出台。
　　例如，有关产业基金法律法规应尽快出台，为房地产基金提供法律根据。
　　五亲密关注房地产资产价格，防备房地产金融风险国际经验表明，现代市场经济中，房地产资产价格和金融资产质量、金融市场稳定亲密有关。
　　房地产市场不稳定也许直接导致房地产金融市场震荡，酿成金融风险，危及宏观经济稳定。
　　因此，中央银行有必要亲密关注房地产资产价格，通过货币政策、信贷政策等手段，调控房地产金融市场，防备和化解房地产金融风险。
　　各位来宾，女士们、先生们我国正处在新型工业化、都市化和全面建设小康社会历史阶段，房地产开发和房地产金融具有十分广阔发展前景，但愿房地产开发商与房地产金融机构互相合作、共谋发展，为我国房地产市场健康发展作出新更大奉献。
　　本文根据6月26日中国人民银行刘廷焕副行长在江西省首届房地产与金融支持高层论坛上发言整顿