中国房地产金融及政策取向.docx
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1、中国房地产金融及政策取向中国房地产金融及政策取向非常快乐参与江西省土地学会和金融学会组织江西省首届房地产与金融支持高层论坛。我想就中国房地产金融及政策取向谈一谈我个人见解。我演讲分三个部分第一部分简要简介一下目前我国房地产金融市场现实状况,分析我国房地产金融市场存在问题;第二部分围绕怎样为房地产业发展提供金融支持,分析发展我国房地产金融思绪、措施和途径;第三部分谈一谈有关房地产金融市场监管和调控问题。一、目前我国房地产金融现实状况回忆和分析一近年来我国房地产金融发展迅速改革开放以来,伴随国家住房制度改革和房地产市场不停发展,我国房地产金融从无到有,从小到大,得到了非常迅速发展。尤其是1998年
2、以来,金融对房地产业支持,由过去单纯企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。目前,我国房地产金融发展重要有如下特点一是对房地产开发和个人住房消费信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为202892亿元,扩大到665735亿元,是1998年32倍。同步,个人住房消费信贷也迅速增长。与1998年相比,个人住房消费贷款增长了1135358亿元,增长了2664倍。在个人消费贷款中,个人住房贷款占比高达7597。二是房地产开发贷款增速明显高于同期整个金融机构贷款增长速度。1998年至,金融机构所有人民币贷款年均增长1462,而房地产开发贷款年均增长2943,所有房地产贷款包括个人住房贷款
3、年均增长4435。由此可见,房地产贷款年均增长速度大大超过同期其他贷款。三是房地产信托融资发展较快,成为近期最为活跃房地产融资方式。我国信托业通过清理整顿后,再次步入了迅速发展轨道,尤其引人注目是房地产信托业务蓬勃发展。底,投向房地产业信托财产合计2408亿元,占所有信托财产总额282,比年初增长1261亿元,增幅10993。房地产信托继续以较高速度增长,全国房地产信托项目筹集资金超过50亿元,比翻了一番还多。四是长期低利率政策增进了资金密集型房地产业迅速发展。自1996年以来,我国持续次降息,银行贷款利率已处在历史最低水平。目前,金融机构一年期法定贷款利率为531,而住房贷款利率按法定贷款利
4、率不含浮动减档执行。低利率政策不仅减轻了房地产开发企业利息承担,对应地提高了利润,并且还增强了居民购房能力,推进了房地产需求增长。经回归分析,利率每下降1个百分点,同期国房景气指数上升05个百分点。二我国房地产金融市场还很不完善我们必须看到,和发达国家相比,我国房地产金融市场还很不完善,房地产金融产品很少,重要依托银行贷款,房地产融资相对困难。在发达国家成熟房地产金融市场上,除了老式信贷方式外,多种房地产金融中介机构为房地产企业提供了种类繁多融资产品,例如,发行上市、项目融资、企业债券、股权融资、产业基金、房地产信托等。此外,成熟房地产金融市场还存在发达证券化二级市场,这不仅大大增强了房地产资
5、产流动性,为提供融资金融机构分散和管理风险提供了有效手段,并且也为市场投资者提供了多元化金融产品,使房地产投资具有稳定资金来源。此外,成熟市场经济国家通过长期实践,已经形成了比较完善房地产金融市场体系,一般包括完整房地产金融市场构造、功能和监督管理框架。相比而言,我国房地产金融市场发展还很不充足,存在着明显滞后和不均衡现象。重要体现为一是房地产融资渠道单一,风险集中。第一,银行信贷构成了房地产融资重要方式。根据记录估算,80左右土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。第二,房地产投资市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。在我国目前房地产市场资金链中,银行信贷贯穿于土地储备、
6、交易、房地产开发和房产销售整个过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等多种信贷方式,商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节市场风险和信用风险。第三,部分商业银行和其他金融机构存在经营行为不理性和不规范问题。由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种优良资产大力发展,在经营业务时轻易产生急功近利、放松信贷条件倾向。例如,在发放房地产贷款过程中,为了竞争客户,有商业银行减少客户资质等级评估门坎,将审查手续简化,将审查速度加紧。再如,有商业银行对政府担保项目盲目乐观,而忽视了这些项目所具有风险性。同步,我国个人住房消费信贷潜在违约风险不可小视。我国个人
7、住房信贷业务是近来三年才发展起来,基数较小且发展较快,加之个人住房贷款期限很长,某些问题轻易被掩盖和忽视。再者,我国个人征信系统尚未建立,商业银行难以对借款人资信状况和还款行为进行充足严格调查和监控。二是房地产金融市场构造单一,没有形成完整房地产金融市场体系。这重要表目前如下几种方面第一,缺乏多层次房地产金融市场机构体系。我国目前房地产金融市场重要还是由商业银行和部分信托投资企业构成,某些专业化房地产抵押贷款机构和投资机构、担保机构和保险机构还没有出现。在发达国家成熟房地产金融市场上,这些机构往往是最重要房地产金融经营和管理机构。第二,缺乏多元化、规范化房地产金融产品体系。首先,我国目前房地产
8、业有价证券发行还非常有限。近两年来,虽然房地产企业通过上市融资规模不停扩大,截至底,70多家房地产上市企业总市值约1500亿元,但房地产企业债券发行量却很小,债券融资比例日益下降。另首先,房地产信托虽然比较活跃,但规模较小,并且先天局限性。总体上看,目前房地产信托功能较为单一,重要是提供过桥贷款,向尚未到达商业银行贷款条件房地产项目提供前期信托资金,但不具有组合投资和期限转换功能。此外,房地产产业基金、抵押贷款证券化等其他房地产金融产品,目前尚处在讨论或者试点阶段,还远远没有成熟。第三,缺乏独立、有效房地产金融市场中介服务体系。目前,我国房地产金融市场中介服务体系还没有建立起来。例如,资产评估
9、、信用评估、风险评估、金融担保、法律征询等专业化中介服务机构发展还比较微弱,并且这些专业化服务机构性质不明确、从属关系复杂,其市场化运行和管理体制尚未完全确立。更重要是,房地产金融市场缺乏良好信用环境,企业信用意识淡薄。这些都不利于房地产金融市场健康发展。第四,没有形成完备房地产金融一级市场,尚未建立房地产金融二级市场。在一级市场即按揭贷款市场上,提供抵押贷款金融机构基本上是商业银行,难以形成多元化、竞争性市场构造。由于房地产抵押贷款期限长,需要建立一种二级市场即住房抵押债权转让市场来提高其流动性,但我国目前缺乏抵押贷款二级市场经营机构,至今仍然没有建立房地产金融二级市场。由于抵押贷款证券化水
10、平较低,资产流动性较差,使得金融机构无法进行有效风险管理。并且也正是由于没有一种协调完整房地产一、二级市场体系,虽然是目前比较热门房地产信托,也无法实现其期限转换和风险管理市场功能。三是对房地产金融市场监管和调控机制还很不完善。总体上说,房地产金融市场在我国还是一种新兴市场,对市场和机构监管和调控还需要在实践中深入探索和总结。目前,我国房地产金融市场法规建设相对于房地产市场发展而言是相称滞后,除商业银行法中有关银行设置和资金运用规定外,还没有专门房地产金融监管框架,房地产金融业务有关规范也有待制定。在金融分业监管体制下,监管部门受制于多种原因而无法进行有效监督、统一管理。当然,房地产市场迅猛发
11、展以及金融业对外开放,增进了房地产金融市场迅速发展,也在客观上使得对房地产金融市场监管和调控难度加大。二、加紧发展和完善房地产金融市场,为房地产业发展提供金融支持一鼓励房地产融资产品创新,积极拓展房地产企业融资渠道从国际上看,金融创新为房地产金融市场带来了越来越多金融产品,包括多种房地产股权、债券、基金、信托证券、抵押贷款可转换证券等。因此,除了深入完善老式银行信贷渠道外,我国应大力发展多元化房地产融资产品和融资渠道。首先,要鼓励符合条件房地产企业通过股票市场融资。通过股票市场筹集资金,不仅是房地产企业重要融资渠道之一,也是提高企业品牌和著名度良好途径。例如李嘉诚长江实业,从1972年上市时一
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