关于在江苏省开展旧区旧城棚户区(危旧房)改造及老城区成片开发.docx
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1、关于在江苏省开展旧区/旧城/棚户区(危旧房)改造及老城区成片开发一、 基本原则(一) 科学规划,有序推进。各地确定城市棚户区(危旧房)改造目标任务,既要努力满足群众改造需要,又要与政府财力、土地供应等能力相适应。棚户区(危旧房)改造规划,要与城市总体规划、土地利用规划、保障性住房建设规划和基本公共服务体系规划等相衔接,与积极稳妥推进城镇化和城市环境综合整治等工作相结合。棚户区(危旧房)安置住房实行原地和异地建设相结合,优先考虑就近安置;异地安置的,要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要,合理规划选址,尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。在推进时序上,坚持先规划后改造、先补偿安置后拆迁,
2、先改造集中成片棚户区(危旧房)、再改造其他棚户区(危旧房)。(二) 政府主导,市场运作。充分发挥政府组织引导和统筹协调作用,积极落实资金、土地、财税、金融等各项政策措施,为棚户区改造创造良好环境。同时,注重发挥市场机制作用,以改革创新的精神,通过多种方式动员社会力量广泛参与,支持和引导民间资本参与棚户区(危旧房)改造,充分调动企业和棚户区(危旧房)居民的积极性。(三) 因地制宜,分类实施。按照“户型合理、功能齐全、配套完备、质量保证、安全可靠”的要求,科学利用空间,有效满足基本居住功能。坚持改造、改善、整治相结合,科学界定棚户区(危旧房)改造范围。对可整治的旧住宅区、规划保留的建筑及近期不具备
3、整体改造条件的棚户区(危旧房),主要进行环境综合整治、房屋维修加固、建筑节能改造和配套设施完善。重视维护城市传统风貌特色,做好棚户区(危旧房)改造片区内历史文化遗产的保护工作。(四) 统筹兼顾,配套建设。在推进棚户区(危旧房)改造中,要注重优化城市空间,提升城市品位,完善配套设施,着力提升城市综合承载能力。坚持相关设施的同步设计、同步施工和同步交付使用,完善安置小区的供水、供电、供气、通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施,以及商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施,促进以改善民生为重点的社会建设。(五) 以人为本,依法征收。棚户区(危旧房)改造项目的确定和安置补偿方案的制订,要充分尊
4、重群众意愿,广泛征询群众意见,得到大多数群众的理解和支持。着力规范房屋征收行为,严格执行国有土地上房屋征收与补偿政策法规,切实维护群众合法权益。二、 政府及政策支持在江苏省开展旧区/旧城/棚户区(危旧房)改造及老城区成片开发,政府的政策支持主要体现在资金筹措、用地供应、税费减免和补偿安置几个方面:补偿方式:实物安置和货币补偿相结合,由棚户区(危旧房)居民自愿选择。特别需求:对经济困难、无力购买安置住房的棚户区(危旧房)居民,可通过共有产权或提供公共租赁住房等方式优先满足其基本居住需求。对符合廉租住房保障条件的被征收人,要优先保障并做到应保尽保。免征:城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基
5、金优惠:入网、管网增容等经营服务性收费(不高于同等普通商品住房收费标准的80%。企业筹措发行债券民间资本信贷支持财政补助优先安排简化审批加快进度提高效率补偿安置资金筹措政府及政策支持税费减免用地供应(一) 多渠道资金筹措支持。1财政补助政府资金支持。自2013年起,省财政安排城市棚户区(危旧房)改造专项补助资金,并加大省级保障性住房建设引导资金对棚户区(危旧房)改造的支持力度,与中央财政补助资金按一定比例配套,积极支持城市、国有工矿、林场、垦区棚户区(危旧房)改造。市、县人民政府要加大棚户区(危旧房)改造的资金投入,可通过城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道
6、,安排资金支出。从棚户区(危旧房)改造项目中收取的土地出让收入,要优先用于棚户区(危旧房)改造中的房屋征收货币补偿、安置住房建设和配建的公共租赁住房建设以及基础设施配套建设等支出。棚户区(危旧房)改造项目中配建的公共租赁住房、廉租住房可申请国家补助和省政府“以奖代补”资金。除上述资金渠道外,各地还可从国有资本经营预算中适当安排部分资金用于国有企业棚户区(危旧房)改造。有条件的地区可对棚户区(危旧房)改造项目给予贷款贴息。2金融信贷支持。各地要建立健全棚户区(危旧房)改造贷款还款保障机制,积极引导各银行业金融机构支持棚户区(危旧房)改造,增加信贷资金安排。支持金融机构积极对接棚户区(危旧房)改造
7、项目贷款需求,向符合条件的项目提供贷款,并根据改造项目的资金筹措、建设方式和还贷来源等具体情况,创新信贷产品,做好金融服务。鼓励金融机构在继续做好以土地使用权和在建工程抵押担保发放贷款基础上,积极配合政府有关部门和项目单位探索创新贷款担保模式,促进并扩大信贷资金投入。3民间资本参与。鼓励引导民间资本根据保障性安居工程任务安排,通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区(危旧房)改造。积极落实民间资本参与棚户区(危旧房)改造的各项支持政策,消除政策障碍,加强指导监督。支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与棚户区(危旧房)改造。4发行各类债券。引导符合规定的地方政府融资平台公司、承
8、担棚户区(危旧房)改造项目的企业发行各类债券,专项用于棚户区(危旧房)改造项目。对发行企业债券用于棚户区(危旧房)改造的,优先办理核准手续,并加快审批速度。5企业筹措资金。鼓励企业出资参与棚户区(危旧房)改造,加大改造投入。企业参与政府统一组织的国有工矿、林场、垦区棚户区(危旧房)改造,对符合规定条件的支出,准予在企业所得税前扣除。允许住房困难户较多且列入棚户区改造计划的国有独立工矿企业,在符合城乡规划的前提下,经市、县人民政府批准,利用企业自有土地以集资合作建房方式进行棚户区(危旧房)改造,其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均可执行经济适用住房有关规定。涉及棚户区(危旧房)改造的国有
9、工矿企业要积极筹集资金,棚户区(危旧房)居民应合理承担安置住房建设资金。(二) 确保建设用地供应。棚户区(危旧房)改造安置住房用地纳入保障性安居工程建设统筹安排,优先安排土地计划,并简化审批流程,加快审批进度,提高审批效率;涉及新增建设用地的,要在年度土地利用计划中优先安排、单列指标。安置住房中涉及的经济适用住房和符合条件的公共租赁住房、廉租住房建设项目可通过划拨方式供地。严禁将已供应的经济适用住房、廉租住房用地改变用途用于商品住房等开发建设。棚户区(危旧房)改造范围内涉及到集体所有土地的,应依法办理土地转用手续。以招标拍卖挂牌方式出让棚户区(危旧房)土地进行改造,实行保障性住房与商品住房配建
10、的,必须在国有建设用地使用权出让合同中明确约定安置房的套数、套型建筑面积、建设标准等。对远离城市的国有独立工矿企业棚户区(危旧房)改造,在符合城乡规划的前提下,安置住房用地可纳入当地市、县城镇土地供应计划予以安排。(三) 落实税费减免政策。1. 对棚户区(危旧房)改造项目,免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。其中,免收的全国性行政事业性收费包括防空地下室易地建设费、白蚁防治费等项目;免收的全国性政府性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目。落实好棚户区(危旧房)改造安置住房税收优惠政策,将优惠
11、范围由城市和国有工矿扩大到国有林场、垦区。对棚户区(危旧房)改造项目中建设经济适用房和公共租赁住房的,按配建比例享受相应的优惠政策。电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区(危旧房)改造给予支持,适当减免入网、管网增容等经营服务性收费,收费标准不得高于同类普通商品住房收费标准的80%。2. 根据财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知,棚户区改造其他相关税收优惠政策如下:1) 对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。2) 在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的,依据政府部门出
12、具的相关材料、房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议),按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。3) 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。4) 对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的,免征契税。但是,根据财政部、国家税务总局关于旧城改造中改造商办理土地使用权证征免契税的批复按照土地管理政策规定,在旧城改造中,改造商承受拆迁范围内的土地使用权进行商用或住宅用房地产开发的,其土地权属转移性质为国有土地使用权出让,根据契税有关政策规定,应承受旧城改造拆迁范围内的土地使
13、用权应照章缴纳契税。5) 个人首次购买90平方米以下改造安置住房,按1%的税率计征契税;购买超过90平方米,但符合普通住房标准的改造安置住房,按法定税率减半计征契税。6) 个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房,或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房,按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。3. 根据关于企业参与政府统一组织的棚户区改造有关企业所得税政策问题的通知,如企业参与的是政府统一组织的工矿(含中央下放煤矿)棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造并同时符合一定条件的棚户区改造支出,准予在企业所得税前扣除。(四) 完善补偿安置政策。棚户
14、区(危旧房)改造实行实物安置和货币补偿相结合,由棚户区(危旧房)居民自愿选择。各市、县要按国家和省有关规定制定具体安置补偿方案,禁止强拆强迁,依法维护群众合法权益。棚户区(危旧房)改造要与当地住房保障政策相结合,对经济困难、无力购买安置住房的棚户区(危旧房)居民,可通过共有产权或提供公共租赁住房等方式优先满足其基本居住需求;对符合廉租住房保障条件的被征收人,要优先保障并做到应保尽保。三、 负责机关在江苏省开展旧区/旧城/棚户区(危旧房)改造及老城区成片开发,主要负责的省级机关/部门及责任主体如下:省财政厅省国土资源厅人民银行南京分行、江苏银监局省发展改革委员会省住房城乡建设厅制定省级财政专项补
15、助资金管理办法及施行省级资金补助指定土地供应政策;指定每年新增用地计划单列工作引导银行业金融机构加大政策支持力度国有工矿、林场、垦区棚户区(危旧房)改造项目编制规划、分解任务;具体项目和建设地块;责任主体:市、县人民政府组织实施棚户区(危旧房)改造工作,包括规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位、分配补偿到位。四、 江苏开展旧区/旧城/棚户区(危旧房)改造及老城区成片开发特色内容(一) 货币化安置1.基本原则。一是政府主导。科学谋划、统筹安排,制定出台相关指导意见和补偿优惠政策,引导居民更多地选择货币化安置方式。二是因地制宜。结合当地房地产市场实际,合理确定货币化安置的方式方法,普通
16、商品住房存量较大的地区应优先选择货币化安置方式,切实减少集中新建安置房。三是群众自愿。充分尊重棚户区群众的意愿,坚持货币化安置和实物安置相结合,最大限度地让群众满意。2.多措并举推进棚户区(危旧房)改造货币化安置1) 搭建平台帮助居民自主购买商品住房。各地要搭建货币化安置服务平台,引导房地产开发企业将库存普通商品住房转化为安置住房,进入服务平台公布房源信息,供居民自主选择购买。鼓励和引导进入服务平台的房地产企业,对棚户区居民购买安置房给予适当价格优惠。2) 集中购买普通商品住房作为安置房源。各地可由政府及其职能机构分批集中购买存量普通商品住房用于棚户区(危旧房)改造安置。购买存量商品住房作为棚
17、户区(危旧房)改造安置房源,应采取阳光操作并通过招标方式择优选择,选购商品房源应当户型合理、功能齐全、配套完善、质量合格,并在价格上取得一定优惠。3) 直接向棚户区居民发放货币补偿。对已有住房且本人自愿的棚户区(危旧房)改造居民,直接给予货币补偿。3.落实棚户区(危旧房)改造货币化安置扶持政策1) 优化征收(拆迁)补偿政策。长期实行“低进低出”补偿安置标准的地区应及时调整政策,对选择货币补偿的棚户区居民按照市场评估水平予以补偿,标准不低于在同类地段购买同面积普通商品住房的价格。在按市场价格评估补偿基础上,可给予一定比例的奖励,具体标准由各地根据实际情况确定。2) 实施差别化信贷支持。对商品住宅
18、库存量大、消化周期长的地区,金融机构要从严控制新建棚户区(危旧房)改造安置住房项目的贷款支持;对实行货币化安置的棚户区(危旧房)改造项目,加大贷款支持力度。3) 改进专项资金补助方式。对货币化安置比例高于省确定标准的地区,省在分配中央财政补助和省级保障性安居工程专项补助资金时,采取调增补助系数的方式予以奖励。对货币化安置比例低于省确定标准的地区,采取调减补助系数的方式减少补助资金额度。4) 落实税收优惠政策。对实行货币化安置的城市棚户区(危旧房)改造项目,按照财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知(财税2013101号)规定,同等享受有关税收减免政策。5) 简化项目审批手续。对涉及
19、存量普通商品住房转为安置住房的项目,需要办理相关审批手续变更的,要在确保审批手续合法合规的基础上,尽量简化审批流程,缩短审批时限。(二) 政府购买棚改服务1.基本定义。政府购买棚改服务,是指通过发挥市场机制作用,把棚户区改造相关服务事项按照一定的方式和程序,交由具备条件的社会力量和事业单位承担,并由政府根据合同约定向其支付费用。2.相关主体1) 指导、协调和监督主体全省政府购买棚改服务的指导、协调和监督工作。省住房城乡建设厅、省财政厅本行政区域内政府购买棚改服务的实施工作。包括制定棚改年度建设计划、明确棚改项目地块等前期准备工作,建立行政审批快速通道,简化程序、提高效率,对符合相关规定的项目,
20、限期完成立项、规划许可、土地使用、施工许可等审批手续。2) 实施主体市、县(市、区)人民政府棚户区改造主管部门、财政部门3) 配合主体在各自职责范围内做好涉及政府购买棚改服务的相关工作各级发展改革、审计、民政、工商等部门4) 购买主体和承接主体市、县(市、区)人民政府授权的棚户区改造主管部门购买主体在登记管理部门登记或经国务院批准免予登记的社会组织按事业单位分类改革应当划入公益二类或转为企业的事业单位承接主体承接主体要求:(一)依法设立,具有独立承担民事责任的能力;(二)治理结构健全,内部管理和监督制度完善;(三)具有独立、健全的财务管理、会计核算和资产管理制度;(四)具备提供服务所必需的设施
21、、人员和专业技术能力;(五)具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录;(六)前三年内无重大违法记录,通过年检或按要求履行年度报告公示义务,信用状况良好,未被列入经营异常名录或者严重违法企业名单;(七)符合国家有关政事分开、政社分开、政企分开的要求;(八)法律、法规规定以及购买棚改服务项目要求的其他条件。依法在工商管理或行业主管部门登记成立的企业、机构等各地原融资平台公司可通过市场化改制,建立现代企业制度,实现市场化运营,在明确公告今后不再承担政府融资职能的前提下,作为实施主体承接棚改服务。3.购买内容棚改征地拆迁服务政府购买棚改服务内容包括安置住房筹集公益性基础设施建设棚改货币化安置服务棚改项
22、目中配套建设的商品房政府购买棚改服务内容不包括配套建设的经营性基础设施4.购买方式及程序1) 购买方式公开招标购买方式按照政府采购法的有关规定报设区的市级以上人民政府财政部门批准。邀请招标竞争性谈判单一来源采购2) 购买程序:A. 购买主体应当会同同级财政部门统筹考虑财政承受能力等因素,根据政府采购管理要求编制政府采购实施计划,报同级政府采购监管部门备案后开展采购活动。购买主体应当及时向社会公告购买内容、规模、对承接主体的资质要求和应提交的相关材料等相关信息。B. 按规定程序确定承接主体后,购买主体应当与承接主体签订购买棚改服务合同(或协议,下同),并可根据服务项目的需求特点,采取购买、委托、
23、租赁、特许经营、战略合作等形式。合同应当明确购买棚改服务的内容、期限、数量、质量、价格等要求,以及资金结算方式、双方的权利义务事项和违约责任等内容。C. 购买主体应当加强购买合同管理,督促承接主体严格履行合同,及时了解掌握购买棚改服务项目实施进度,严格按照国库集中支付管理有关规定和合同执行进度支付款项,并根据实际需求和合同规定积极帮助承接主体做好与相关政府部门、服务对象的沟通、协调。D. 承接主体应当按合同履行提供服务的义务,认真组织实施服务项目,按时完成服务项目任务,保证服务数量、质量和效果,主动接受有关部门、服务对象及社会监督,严禁转包行为。E. 承接主体完成合同约定的服务事项后,购买主体
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