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区分商品房认购协议与商品房买卖合同的法律意义
作者： 刘康军  发布时间：2014-12-16 11:00:26

   【案件索引】
   （2014）秦民初字第00775号民事判决书。
   【基本案情】
    原告高某某，男，1962年6月8日生，汉族，咸阳市人。
    原告李某某，女，1965年8月30日生，汉族，系原告高某某妻子。
以上两原告共同委托代理人李某，男，1941年10月15日生，汉族，住咸阳市珠泉路玉珠楼新村13号楼3单元2层西户，系原告李某某父亲。
以上两原告共同委托代理人高建强，咸阳市秦都区司法局148法律服务所法律工作者。
    被告咸阳瑞田房地产开发有限公司,住所地秦都区玉泉北三巷。
法定代表人吴瑞林，经理。
    委托代理人刘莹，陕西天之骄律师事务所律师。
原告诉称：原告高某某、李某某诉称，2009年6月25日被告同意以内部优惠价出售给原告林湖苑房屋两套，为VIP：10001号1-2-12-A和VIP：10002号1-2-12-C2。2009年12月19日，原告高某某向被告交纳了两套房预购房款各200000元。2010年1月6日原告与被告签订了两份内部认购协议，期间被告经原告同意将房号变更为林湖苑1号楼B座11202号、11204号，被告至今未向原告交付房屋，并将两套房屋出售给别人。原告现诉至法院请求依法判令：1、解除双方的认购协议；2、双倍返还原告预交房款800000元，并赔偿损失242000元。
    被告辩称，原、被告之间系商品房预约合同，而非商品房买卖合同，因此被告未将房屋出售给原告，被告将房屋出售的行为并没有侵犯原告的权益，不构成一房二卖。认购协议约定若出现违约或其他不能履约的情况时，被告全额退还原告认购金并支付8%的利息，原告交纳的40万元认购金不具有定金性质。被告在2011年12月8日发布公告，告知内部认购客户办理正式签约手续，而原告代理人李某当时在被告处工作，所以双方未签订商品房买卖合同，被告不构成违约。双方未签订商品房买卖合同，被告愿全额退还原告认购金，并支付8%利息。原告要求被告返还80万元并赔偿损失无事实和法律依据。
    经审理查明，2010年1月6日，李某代原告高某某与被告咸阳瑞田房地产开发有限公司签订两份《内部认购协议》，认购号分别为壹号和贰号。协议均约定双方签订该协议时即2010年1月6日，原告高某某须向被告咸阳瑞田房地产开发有限公司交付内部认购金200000元整，项目开始正式销售后，原告高某某拥有优先选房权（以认购号为选房顺序）。协议还约定，被告咸阳瑞田房地产开发有限公司2010年9月1日前达到开盘条件，并及时通知原告高某某选房，原告高某某认购价享受开盘当日双重优惠，如果在2010年9月1日前不能达到开盘条件，原告高某某有权退款，被告咸阳瑞田房地产开发有限公司无条件退还全部认购金，并以认购金总额8%计息；项目正式销售后，原告高某某未能成功选房或双方正式签订商品房买卖合同时，不能就其中的条款达成一致，被告咸阳瑞田房地产开发有限公司无条件全额退还原告高某某已交纳的认购金，并以认购金总额8%计息，退款办理时间为项目正式销售30日内。原告高某某已于2009年12月19日向被告咸阳瑞田房地产开发有限公司分别交付认购金200000元，共计400000元整。2011年12月8日被告通过咸阳日报发布公告：“瑞田房地产公司开发的位于咸阳市滨河路与沈兴南路一线湖景项目——‘湖滨1号’将于2011年12月8日正式开盘。感谢前期排号客户的青睐及等待，请于2011年12月9日至16日带齐相关证件到‘湖滨1号’销售部优先选房，并办理相关手续。逾期者将不保留预定房源及优惠”。原告李某某及高某某代理人李某于2012年1月3日前往涉案楼盘选房，但因双方未达成一致意见，未签订《商品房买卖合同》。另查，代原告高某某签订认购协议的李某，于2012年元月在被告咸阳瑞田房地产开发有限公司领取工资。截至目前，本案涉案楼盘已经全部售完。两原告系夫妻关系。
   【审理裁判】
    原告李某某与原告高某某系夫妻关系，原告高某某依据其与被告咸阳瑞田房地产开发有限公司的签订的内部认购协议主张权利，原告李某某亦依法享有相应诉权。两原告与被告咸阳瑞田房地产开发有限公司签订的内部认购协议，内容客观真实合法，依法应为有效协议。
    本案争议焦点为，原、被告双方所签订的内部认购协议是否具有商品房买卖合同的性质以及两原告所交纳的认购金是否具有定金的性质。
    从本案内部认购协议的内容来看，该协议没有对商品房的基本情况，商品房的销售方式，商品房的价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异处理方式，产权登记有关事宜等主要内容作出约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议属于商品房买卖预约合同，而不属于商品房买卖合同。
    关于两原告所交纳的认购金是否具有定金性质，根据我国担保法的规定，定金应当以书面形式约定，而从认购协议内容看，两原告交纳的认购金并未明确具有定金的性质，故两原告交纳的认购金不属于定金。
    综上，两原告请求被告咸阳瑞田房地产开发有限公司按认购金双倍支付其款项无事实和法律依据。两原告主张解除与被告咸阳瑞田房地产开发有限公司签订的内部认购协议，被告咸阳瑞田房地产开发有限公司当庭表示同意，本院予以确认，对于两原告主张被告赔偿其损失242000元，因被告咸阳瑞田房地产开发有限公司涉案楼盘开盘时，虽然未按认购协议约定的时间开盘，但在公告之后，两原告也前去选房，视为其当时愿意继续履行认购协议，但因原、被告双方未能就商品房买卖达成协议，最终也未签订买卖合同，故被告咸阳瑞田房地产开发有限公司不存在不履行订立买卖合同的义务的情形，两原告也未举证证明被告咸阳瑞田房地产开发有限公司不履行与其签订商品房买卖合同的义务，同时就损失部分242000元的请求两原告也未缴纳相应诉讼费用。
    依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第二条的规定，两原告主张被告咸阳瑞田房地产开发有限公司赔偿其损失242000元，本院不予支持。依据原、被告双方签订的内部认购协议“本项目开始正式销售后，乙方未能成功选房，或双方正式签订《商品房买卖合同》时，不能就其中的条款达成一致，甲方无条件全额退还乙方已交纳的认购金，并以认购金总额8%计息。退款办理时间为项目正式销售三十日内”之约定，现两原告未能成功选房，双方也未签订商品房买卖合同，原、被告双方均同意解除认购协议，故应由被告咸阳瑞田房地产开发有限公司退还两原告共计400000元的认购金并依约定支付利息，利息从2009年12月19日（交款之日）起至款付清之日止，按照年息8%计算。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
    一、解除原告高某某、李某某与被告咸阳瑞田房地产开发有限公司签订的两份认购协议。
    二、被告咸阳瑞田房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性返还原告高某某、李某某共计400000元并承担利息（从2009年12月19日起至款还清之日止，按照年息8%计算）
    三、驳回原告高某某、李某某的其他诉讼请求。
宣判后，原、被告均未上诉，被告向原告自动履行了判决义务。
   【评析】
    商品房认购协议是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是双方对交易房屋有关事宜的初步确认。简单来说，即是开发商承诺在一定期限内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买卖房屋事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。认购协议中一般确认认购人打算购买的商品房的位置、楼层、房价及签订商品房买卖合同的时间，认购人在购房前作为签订商品房买卖合同的保证，向开发商支付一定数额的订金。
    商品房买卖合同与商品房认购协议不同，其是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，其中，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按约定收受房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。由此可以看出，商品房认购协议和商品房买卖合同之间是有区别又有联系的。从最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定来看，一方认为对方违反商品房买卖合同或商品房认购协议约定的，请求赔偿损失的，人民法院均应予以支持。结合本案来看，如果原告与被告签订的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已按约定收受房款，那么认购协议即是买卖合同，被告将房屋出售给第三人，其应向原告承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，但是本案原、被告双方签订的认购协议不具备商品房买卖合同的主要内容，不应是买卖合同，故原告若认为被告违约就不应按所谓的“一房二卖”来请求赔偿损失，原告主张赔偿损失，应当依据民事诉讼证据规定来举证证明被告违约的事实及其损失的存在，而原告均未举证，其主张赔偿242000元的损失，依法不应得到支持。最终合议庭在案件处理中，解除了双方的认购协议，依据双方约定判决被告返还原告已付房款并支付约定利息。
   【判后寄语】
    对于商品房预约合同（认购协议）和商品房买卖合同解除之后违约责任的处理，司法解释的规定是不同的，若预约合同不构成买卖合同，那么，当事人通过诉讼主张违约赔偿责任，其应当就其损失提举更为客观、合法的证据，即不仅要证明对方违约，还要证明自己损失的具体数额，而当买卖合同存在“一房二卖”的情形时，当事人仅证明对方“一房二卖”的违约事实，无需证明其损失的具体数额，损失是由法院依据所交房款进行判决。