赣州2014商品房买卖合同示范文本(合同样本).doc

赣州市商品房买卖合同

出卖人： ________________________________
买受人： ________________________________

赣州市房地产管理局
赣州市工商行政管理局
二〇一四年八月修订

目 录

说 明
专业术语解释
第一章 合同当事人
第二章 商品房基本状况
第三章 商品房价款
第四章 商品房交付条件与交付手续
第五章 面积差异处理方式
第六章 规划设计变更
第七章 商品房质量及保修责任
第八章 合同备案与房屋登记
第九章 前期物业管理
第十章 其他事项

说 明

1.本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。
2.签订本合同前，出卖人应当向买受人出示《营业执照》、《资质证书》等企业证照和《建设用地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》或商品房现售备案证明等项目有关证件，出卖人未主动出示的，买受人应主动查验。
3.出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。并了解项目的土地使用年限、用途以及（小区）道路、绿化、物业管理用房及其他公用配套设施设备的基本情况。
4.本合同文本【 】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【 】中选择内容，以划 √ 方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打 × ，以示删除。
5.出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。
6.双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。

专业术语解释
1.商品房预售：房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》方可进行商品房预售或取得现售备案证明方可现售。（《商品房销售管理办法》第三条）。
2.法定代理人：是指依照法律规定直接取得代理权的人。（《民法通则》第六十四条）
3.套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。（《房产测量规范》第一单元附录B）
4.房屋的建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。（《房产测量规范》第一单元8.1.2）
5.不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。（《民法通则》第一百五十三条）
6.民用建筑节能：是指在保证民用建筑使用功能和室内热环境质量的前提下，降低其使用过程中能源消耗的活动。民用建筑是指居住建筑、国家机关办公建筑和商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。（《民用建筑节能条例》第二条） 
7.房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。（《房屋登记办法》第二条）
8.预告登记：在本合同中是指为保障买受人将来获得商品房所有权，在买卖双方签订商品房预售合同后，按照约定向登记机构申请办理的登记类型。
9.转移登记：在本合同中是指为使商品房所有权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。
10.房屋登记机构：是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。（《房屋登记办法》第四条）
11.分割拆零销售：是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。（《商品房销售管理办法》第四十五条）　
12.返本销售：是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。（《商品房销售管理办法》第四十五条）　
13.售后包租：是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。（《商品房销售管理办法》第四十五条）
商品房买卖合同

出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。

第一章 合同当事人
出卖人： 。
通讯地址： 。
邮政编码： 。
营业执照注册号： 。
企业资质证书号： 。
法定代表人： 联系电话： 。
委托代理人： 联系电话： 。
委托销售经纪机构： 。
经纪机构备案证明号： 。
通讯地址： 。
邮政编码： 。
营业执照注册号： 。
法定代表人 联系电话： 。

买受人：______________________________________________________ 。
【法定代表人】【负责人】： 【国籍】【户籍所在地】：_______ 。
证件类型：【身份证】【护照】【营业执照】【 】，证号：_____________。
通讯地址：_____________________________________________________。
邮政编码：_____________________联系电话：______________________。
共有人：______________________________________________ ______。
证件类型：【身份证】【护照】【营业执照】【 】，证号：_________。
【委托代理人】【法定代理人】：___________【国籍】【户籍所在地】：______ __。
证件类型：【身份证】【护照】【营业执照】【 】，证号：______________。
通讯地址：_____________________________________________________ 。
邮政编码：______________________联系电话：______________________。

第二章 商品房基本状况
第一条 项目建设依据
1.出卖人以【出让】【划拨】【 】方式取得坐落于 地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用权证号】【 】为 ，土地使用权面积为 。买受人购买的商品房(以下简称该商品房）所占用土地用途为 ，土地使用权起止时间为____________至_______ _ 。
2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为 ，建设工程规划许可证号为 ，建筑工程施工许可证号为 。

第二条 预售依据
买受人购买的商品房为【预售】【现售】商品房。
该商品房于 年 月 日经 【批准】【备案】预（销）售，【预售许可证号】【现售备案号】为 。
第三条 商品房基本情况
1.买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，层高在本合同附件一标注），为合同第一条规定的项目中的：
幢号
房号
所在层次
规划用途
主体结构
地上总层 数
地下总层 数
建筑面
积㎡
套内面
积㎡
分摊面
积㎡

2. 以上所列商品房面积为【预测】【实测】__________________。
该商品房的房产测绘机构__________ _______；房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。
该商品房层高为 米，有 个阳台，其中 个阳台为封闭式， 个阳台为非封闭式。该商品房共用部位见附件二。

第四条 抵押情况
与该商品房有关的抵押情况为【抵押】【未抵押】。
抵押类型: ,抵押人： ， 抵押权人： ，抵押登记机构：__________________，抵押登记日期： ，债务履行期限：______________________。
抵押类型: ,抵押人： ，抵押权人： ，抵押登记机构：______________________，抵押登记日期： ，债务履行期限：______________________。
抵押权人同意该商品房转让及产权登记的证明见售楼部公示区域。

第五条 房屋权利状况承诺
1.出卖人对该商品房享有合法权利；
2.该商品房没有销售给除本合同买受人以外的其他人；
3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；
4. ；
5. 。
如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【已付房价款】【 】的赔偿金。

第三章 商品房价款
第六条 计价方式与价款
幢号
房号
计价方式【建筑面积】【套内建筑面积】【套】【栋】
单价
单位
总价

合计人民币（大写）_______________ ___ （￥ 元）
按照相关法律法规、规章和地方人民政府政策规定，买受人需按_______的标准缴纳首期专项维修资金，并在该房屋交付使用前交存至当地房地产行政主管部门指定的银行账号。
除以上房价和专项维修资金及第十条约定的价款之外，不再有任何收费（但买受人预存性质的费用除外）。

第七条 付款方式及期限
（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币（大写） 元整，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。
（二）买受人采取下列第______种方式付款：
1.一次性付款。买受人应当在 年 月 日前支付该商品房全部价款。
2.分期付款。买受人应当在 年 月 日前分 期支付该商品房全部价款，首期房价款人民币（大写） （￥ 元）应当于 年 月 日前支付；其余款项支付时间为__________
_____________ __ ___。
3.贷款方式付款：【公积金贷款】【商业贷款】【 】。买受人应当于____年____月_____日前支付首期房价款为人民币（大写）__________________（￥ 元），占全部房价款的 ％。
余款人民币（大写） （￥ 元），向 （贷款机构）申请贷款支付。
4.其他方式：
。
（三）该商品房的预售资金监管账户名称为 ，
账号为 ，开户银行为 。

第八条 逾期付款责任
除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第___种方式处理：
1.按照逾期时间，分别处理 (（1）和（2）不作累加 ) 。
(1) 逾期在_____日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 _____的违约金。
(2) 逾期超过_____日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续。买受人应当自解除合同通知送达之日起_____日内按照累计应付款的______%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。
出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之____（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。
本条所称逾期应付款是指依照第七条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2._____________________________________________________________。

第四章 商品房交付条件与交付手续
第九条 商品房交付条件
该商品房交付时应当同时符合下列第1、2、3、 、 项所列条件：
1.该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；
2.该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；
3.该商品房已取得房屋测绘报告；
4. ；
5. 。
该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。商品房为非住宅的，出卖人应参照《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》提供使用、保修等相关材料。

第十条 商品房相关设施设备交付条件
（一）基础设施设备
1.供水、排水：该商品房交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，
；
2.供电：该商品房交付时纳入城市供电网络并正式供电，
；
3.燃气：该商品房交付时完成室内燃气管道的敷设，与城市燃气管网连接， ；
4.电话通信：该商品房交付时线路敷设到户；
5.有线电视：该商品房交付时线路敷设到户；
6.宽带网络：该商品房交付时线路敷设到户；
7.电梯：厂家 、品牌 。
8.出卖人增加的基础设施，如供暖、____ __、____ __、___ __ _，
约定如下：_____________________________________________________
___________________________________________________ _ 。
以上第1、2项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；预存水电费由买受人承担；第3、4、5、6项需要买受人自行办理开通手续，也可由出卖人代为办理，代收费用约定如下（凭供应单位的正式发票结算）：____________
__________________________________________________________ __
_ _。
如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第_____种方式处理：
（1）以上设施中第1、2、3项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。
第4项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付_______元的违约金；第5项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付_____元的违约金；第6项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付______元的违约金。出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后 日之内达到交付使用条件。
（2） 。
（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）
1.公共绿地：_____年____月____日达到 。
2.小区内非市政道路：_____年____月____日达到 。
3.物业服务用房：_____年____月____日达到 。
4.规划的车位、车库：_____年____月____日达到 。
5.本项目设有医疗卫生机构、幼儿园、学校等其他配套设施的，约定如下：
； 。
以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：
1.公共绿地、绿化率未达到上述约定条件的， 。
2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的， 。
3.物业服务用房未达到上述约定条件的， 。
4.规划的车位、车库未达到上述约定条件的， 。
5.其他设施未达到上述约定条件的，________________ __
。
关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件三。

第十一条 交付时间和手续
（一）出卖人应当在____年____月____日前向买受人交付该商品房。
（二）该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前 日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。
。
交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。
（三）查验房屋
1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住房维修资金除外）或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。
2.买受人查验的该商品房存在下列地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程质量规范和标准自查验次日起_____日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。
（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；
（2）管道堵塞；
（3）门窗翘裂、五金件损坏；
（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；
（5）_______________________________________________________________；
（6）________________________________________________________________。
3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：
（1） ；
（2） 。

第十二条 逾期交付责任
除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第______种方式处理：
1.按照逾期时间，分别处理 (（1）和（2）不作累加 ) 。
(1) 逾期在_____日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之_____的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。
(2) 逾期超过_____日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的______%向买受人支付违约金。
买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之______（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。
2._______________________________________________________ 。

第五章 面积差异处理方式
第十三条 面积差异处理
该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第______种方式处理。
1.根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：
(1) 套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；
(2) 套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。
买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。
买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内(含3%) 部分的房价款由买受人补足；超出 3% 部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
 　　　　 实测套内建筑面积－预测套内建筑面积  套内建筑面积误差比＝_________________________________________×100%
　　　　　　　　　 　　预测套内建筑面积 
2.根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：
(1) 建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%)的，根据实测建筑面积结算房价款；
(2) 建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。 
买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。
买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内(含3%) 部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
  　　　　　　　　 实测建筑面积－预测建筑面积 
　建筑面积误差比＝_________________________________________×100%
　　　　　　　　　 预测建筑面积 
（3）因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。
3.根据第六条按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定尺寸误差范围。该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：______ _ ____。
4.双方自行约定：______ _ __ __
______ _ __ __ 。

第六章 规划设计变更
第十四条 规划变更
(一)出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。
双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿化率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。
（二）买受人应当在通知送达之日起 15 日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。
（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的______%向买受人支付违约金。
买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：
 ______________________________________________________________。

第十五条 设计变更
（一）双方签订合同后，依法变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起 10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。
1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；
2.供热、采暖方式；
3._________________________________________________________；
4._________________________________________________________；
5._________________________________________________________。
（二）买受人应当在通知送达之日起 15 日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。
（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的______%向买受人支付违约金。
买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：
  。

第七章 商品房质量及保修责任
第十六条 商品房质量
（一）地基基础和主体结构
出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，符合国家及行业标准。
经有资质的房屋质量检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【已付房价款】【 】的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
买受人不解除合同的， 。
（二） 其他质量问题
该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：
（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。
______________________________________________________________。
（2）经过更换、修理，买受人对商品房质量仍存在异议的，可委托合法的、有资质的房屋质量检测机构进行质量检测。如检测结果仍为不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照 %（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
买受人不解除合同的， 。
（三）装饰装修及设备标准
该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。
不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、______、______方式处理（可多选）：
（1）及时更换、修理；
（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；
（3）_______________________________