购房合同交房日期.doc
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1、 购房协议交房日期篇一:买房先交首付还是先签协议 买房先交首付还是先签协议 购买房子的时候需要人们了解很多的知识,其中一些人对于买房的顺序却不太了解,不知道在买房的时候应当是先交首付还是先签购房协议,不了解具体的顺序。那么,买房先交首付还是先签协议?律伴小编为你仔细讲解。 买房先交首付还是先签协议 买房子先签协议,买房签协议注意事项一方面提醒自己在决定交纳首付签订协议之前,要拟定项目的证件齐,自己可以在其销售部规定查看这些证件,只有证件齐全才会减少购房风险,签协议注意事项如下: 第一,一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证许可证,则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工
2、程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。 第二,一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖协议文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写,千万不能马虎。目前西安实行签备案,但协议内同纸质的协议相同。 第三,买房签协议注意事项注意协议条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的协议文本领先已填写好甚至补充条款也由自己填好,这种填写好的协议文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况,买房人一定要提出自己的意见,决不能草率行事。 第四,面积确认及面积差异解决。假如选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异解决时,应当在“面积差异解决”条款中明确面积发生误差时的解决方
3、式。只有在协议中对面积差异有了详尽的约定后,才干避免上当。 第五,一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在协议中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订协议,而是先让购房者交纳一定数额的定金,只给购房者一个收条,一旦发生纠纷往往导致购房者在追究其责任方面的举证困难。 第六,一定要认准交房日期是否拟定。资金局限性而延期交房是常有的事,开发商在预售协议上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、社区配套完毕后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订协议时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能准时交房
4、所需承担的责任。 第七,在签订房屋买卖协议时,最佳请律师或行家从法律的角度代你审查协议文本,以减少一些不必要的损失。 此外,买房签协议注意,对于开发商提出的自己认为不合理的条款,需要提出自己的修改意见,进行协商,协议是当事人协商一致的产物,假如双方无法形成合意的话,协议就无法成立。 买房先交首付还是先签协议?一般都是先签协议再付首付,也可以先付首付再签协议,顺序没有具体的规定。买房中人们肯定是会碰到各种各样的法律难题,这个时候可以来律伴找专业的律师,在线征询得到答案。 文章来源:律伴 http:/篇二:买房,购房协议,房产局备案吗 篇一:购房签相称于在房屋管理部门将您的买卖协议备案 购房签相称
5、于在房屋管理部门将您的买卖协议备案,并在互联上公示,一定限度上有助于避免开发商一房二卖,是一种行政管理行为,但是不能代替过户。 签协议时,需要注意以下事项: 第一,一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证,则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。 第二,一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖协议文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写,千万不能马虎。 第三,一定要注意协议条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。 第四,面积确认及面积差异解决。假如选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异解决时,应当在“面积差异解决”条
6、款中明确面积发生误差时的解决方式。第五,一定要认准交房日期是否拟定。资金局限性而延期交房是常有的事,开发商在预售协议上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、社区配套完毕后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订协议时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能准时交房所需承担的责任。 此外,在签约时需要注意,对于开发商提出的自己认为不合理的条款,需要提出自己的修改意见,进行协商,假如您认为您的利益在协议当中无法保障,而开发商又不批准修改或补充的话,购房者有权重新选择开发商及楼盘。 查看“五证”“二书”。 “五证”是一个合法
7、正规的房地产开发商,必须具有齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”,是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售预售许可证;“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书,这也是法律对销售方的基本规定。 陷阱:有些开发商没有五证或五证不全时,为了出售房屋也许提供虚假的五证重要是复印件;或者提供社区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全也许导致买受人不能取得房产证甚至导致购房协议无效。 对策:1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。 3、对于承诺证件正在办理中的开发商,可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的
8、责任。 盯紧公摊面积。 陷阱:建设部格式协议第五条只有对建筑面积出现变化的解决,这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积,而总的建筑面积不变。依据协议开发商并未违约,买受人也起诉无据。 对策:1、在协议第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积,双方不涉及公摊解决。 增长补充条款:双方协商一致,批准对公摊面积的变化按下列第_种方式解决: 1、假如实测公摊面积超过暂测面积的,买受人在超过暂测面积的3%以内据实结算,超过3%以上的部分由出卖人承担相关费用;假如实测面积少于暂测面积,买受人据实结算。 2、买受人对实测面积的承担,仅在超过暂测面积的1平
9、方米以内据实结算。 关注房产证办理。 陷阱:建设部格式协议第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限,所以其中房产证的办理取得日期不明。也许导致资质较差的开发商迟延颁证或找各种理由不办证。 对策:1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证,所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的因素单列出来,开发商是具体行政行为的相对人,买受人不能起诉行政机关的违法行为。律师建议增长补充条款:假如因出卖人的因素,导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,双方选择以下第_种方式解决: 1、 买受人不退房的,出卖人按照本协议第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承担责任。 2
10、、 买受人退房的,出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。 假如因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的因素,导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的,买受人按照本协议第七条第1种的解决方式及违约金计算标准承担责任。 假如因颁证行政机关的因素,导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文献,否则视为出卖人违约。 保存书面告知。 陷阱:协议中约定告知义务后(如:交房告知),开发商如期不能履行义务,延期后其可以在售楼部张贴书面公告,却署名约定日。还将公告辩为书面告知,以推托自己的责任。 对策: 1、
11、将书面告知的形式约定清楚,开发商违约时,买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约,买受人应一具体的书面形式告知对方,以备证据。 律师建议增长补充条款:本协议中所含书面告知义务的,双方均应以邮政快件的方式告知对方。 搞清房屋坐落位置。 陷阱:开发商开发多个楼盘时,买受人也许买得是位置好的某号楼,可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。 对策:1、在协议附件一中,附上社区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。律师建议增长补充条款:出卖人应当将出售房屋所属楼号在社区平面图中标明,并将社区平面图粘贴在本协议附件一内加盖公章。 明确所售房屋抵押。 陷阱:有的开发商为了盘活资金往往将土地使
12、用权抵押,进而将所建楼盘抵押。假如此类房屋出售,开发商破产时,买受人得不到房屋。由于买受人尚未得到房产证,不具有物权。 对策:1,在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、规定开发商将协议在房管局备案。3、规定开发商提供保证责任。 律师建议增长补充条款:出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况,若因此导致买受人退房,出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。篇二:签购房协议 签购房协议与实际购房协议哪个有效? 根据目前房屋交易的流程,签是办理房屋过户的前提条件,现在购房协议基本采用签的形式,能签协议证明该楼盘预售许可证下来了,未来可以办理产权,上签购房协议具体参照国家的协议法当中的购
13、房部分内容,重要是明确自己的相关利益及对方应尽义务即可。那么,问题来了现实生活中假如既有签购房协议,又有实际购房协议,并且两个协议内容不一致,哪个更有效呢? 案情简介 王某于2023年经中介介绍从刘某手中购买一处住房,双方商定房屋价格为120万元。在中介的帮助下双方签订了购房协议,协议金额为120万元,同时为了避税,在中介的建议下双方签订向房管局备案的签购房协议金额为80万元。因此,同一笔购房买卖交易出现了不同价格的两份购房协议。协议签订后,王某向刘某支付了40万元的首付款。之后因王某未能向银行及时贷款,刘某与王某签订了补充协议约定假如王某不能在约定的时间向刘某支付剩余购房款的话,王某之前缴纳
14、的所有购房款均转为违约金不予退还。之后王某仍未能向银行贷款,故刘某将房屋卖与别人,签购房协议价格仍为80万元。另王某缴纳的40万元首付款作为违约金均未退还。现双方因此产生纠纷。 律师点评 本案争议焦点重要集中在双方之间的实际房屋协议与签购房协议哪个有效、补充协议是否有效以及违约责任应当怎么承担这三个问题上。 一、签购房协议与实际购房协议哪个有效? 在本案中,双方为避税,将120万的实际购房价格写为80万元向房管局备案,是典型的以“合法形式掩盖非法目的”,根据我国协议法第五十二条的规定,该种协议无效。因此,王某与刘某签订的80万元的签购房协议应为无效的协议。 二、补充协议是否有效? 根据协议法相
15、关规定,从协议效力从属于主协议效力,本案中,王某与刘某的购房价格是120万,而备案价格却是80万元,应为无效,那么主协议无效,补充协议亦为无效。 三、违约责任如何承担? 对于买方来讲,具体到违约责任,我们知道,根据我国协议法的相关司法解释,违约金过高的认定标准是不超过实际损失的三倍。具体到本案中,也就是刘某前后卖房中的损失的三倍为限,40万元假如超过刘某损失的三倍就是过高了,超过部分的违约金约定应为无效。王某应向法院诉讼,请求法院鉴定违约金过高,减少违约金。但是本案中违约金过高的举证责任在王某,虽然房价是不断上涨的,但是王某却无法举出证据证明刘某没有损失,由于刘某之后卖与别人的价格备案仍是80
16、万元。而王某与刘某签订的购房价格的确120万元,如此而来刘某的损失就是40万元了。因无法得知刘某卖与别人的实际房屋价格,所以该方案并不是明智之举。 那么,上面王某谈到,双方订的关于违约金的不成协议是无效的,故40万不能作为违约金,应与返还王某。这个方案对于当事人王某来讲是比较合适的。 焕廷有话说 本案中,因涉及签购房协议是“以合法性是掩盖非法目的”因此无效。但有的朋友也许就问了,那假如两个协议都是有效的,应以谁为准呢?讲到这里,王某就不得不谈谈何谓签购房协议,它的性质是什么? 一、什么是签购房协议 签购房协议就是和房地产销售对象签订协议后,到房地产相关部门进行备案,并公布在上。然后会给个签购房
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