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2023物业工程前期介入方案
2023物业工程前期介入方案

适用于公司接管的物业项目

金武攸
2014/8/8

1.目的：
本方案旨在国家相关规范的基础之上，总结前期物业接管，后期管理积累的经验、并从后期维护、使用及方便客户的视角提出规划设计规定，前瞻性地参与规划设计，提高非住宅/住宅产品的合用性以及减少后期物业维护成本与管理难度，避免反复性出现规划、设计、施工等问题和缺陷。
本方案是按照高档住宅社区的物业管理规定拟定，地产规划部门可根据项目的实际情况给予所有或部分采纳，公司物业部将给予参与、配合。
2.范围：
合用于白云边置业参与开发的所有新项目.
3.前期介入团队（人员）的任职规定
具有相应的专业与从业经验，参与过类似项目的前期工作，经验丰富，具有良好的协调、沟通能力与文字、语言描述能力；曾担任过物业工程主管以上的职务，具有一定的管理能力、经验，熟悉相关的法律法规。
4. 方法和过程控制
（见下表共八大类建议）

序号
类别
标 准
一、设备类
1
设 备 房 标
准：
（ 开 闭 所 \
配 电 房 \ 控
制 中 心 \ 电
梯 机 房 \ 水
泵房 \ 弱电
机房 \ 风机
房 \ 泳池泵房）
设备房通用标准：
1. 社区设备房优先考虑集中规划设计，便于后期维护与管理；
2. 设备房内墙面土建装饰基本规定：
设备名称
墙面规定
地面规定
顶棚规定
水泵房
1.8 米高墙砖铺设，外墙施工墙
面涂料工艺规定
满铺防滑地砖
外墙施工墙面涂料工艺
规定
电梯机房
内墙打磨，套白，涂料两遍
地面水泥收光，
打磨，地坪漆
打磨，套白，涂料两遍
配电室
内墙打磨，套白，涂料两遍（涂
料规定为白色）
地面水泥收光，
打磨，地坪漆
外墙施工墙面涂料工艺
规定（考虑前期设备房均
在地下室，饱和空气在墙
面凝结，如用内墙施工工
艺及规定，基本上交付后
墙面所有起皮发霉）。
3. 照明亮度合理，重要关注是否有照明死角，影响检修，控制回路分维修及平常巡检 2 回路控制，所有设备房应配置应急照明灯。
4. 通风良好，机房的温度规定在 40 度以下，湿度在 80%以下，电梯机房必须安装空调设备及安装时控器控制换气扇强制对流降温措施；
5. 防鼠，门槛加高防鼠及小动物进行机房（高度在 50cm） ，可采用抽插式挡板。
6. 标记清楚明朗（名称标记、状态标记、流向标记、警示标记和参考标记）符合公司 VI 规定；
7. 设备房内应设立维修所需的单相插座.
8. 设备房内接地网要可靠，接地阻值不大于 1 欧姆，接地测试点清楚明了；应一方面考虑明装接地带。
9. 防湿，注意相关的温度适中（特别是在设备房运营前增长抽湿机抽湿）设备房屋面、门窗、门槛应具有防水挡水功能；
10. 增长设备房与控制中心之间内线电话
11. 排污管道设计及施工时应避开设备房控制设备等电器顶部穿行，如避免不了，必须增长有效防管道破裂的遮护设施；
12. 机电设备的运营考虑降噪、减震解决，特别设立在天台、标准层和地下室（住宅的正下方）的机电设备。
13. 变配电房、发电机房、水泵房、锅炉房、电梯机房等设备房应预埋吊装环或安装吊装导轨，吊装环或吊装导轨的安全系数按照设备重量的 2 倍考虑。
14. 加压水泵房增长 300W，220/220V 隔离变压器，用于清洗水箱时临时增长照明，抽风机使用（重要考虑清洗过程中水接触较多，在水箱内灯具照明安全用电，同时夏季的箱体内的潮热空气强排，
15. 变频给水泵、消防泵、污水泵、锅炉、过滤沙缸等涉及安全隐患和需定期停机检修的设备应至少按一主一备安装设计。
设备房特殊标准：
1. 机柜绝缘垫（适合配电房、发电机房），橡胶绝缘垫厚度：低压配电室 4-6mm，高压配电室 10-12mm，宽度 800－1000mm。
2. 发电机房排烟的净化环保水解决（适合发电机房）系统配置，减少排烟温度和烟尘排放。
3. 油桶与发电机房隔离（适合发电机房） ；
4. 控制中心应设立独立的配电回路、后备电源必须满足 4 小时以上、地面采用防静电地板、应急灯、室内有防潮解决等。
2
电梯介入
设计选型时：
1. 在对电梯进行选型时，轿门控制装置最佳选用触板式一体化光栅，避免使用触板带光眼配置；
2. 电梯五方对讲功能并与控制中心值班人员进行通话；
3. 轿箱监控视频及通话音频线电梯厂家在生产中与随行电缆一并制作完毕；
4. 轿厢内轿厢风扇要保证通风良好，根据项目设计档次考虑轿箱增长空调制冷；
5. 电梯内部配置半球摄像机及集中控制对讲功能；(电源由控制中心集中输出)
6. 消防电梯底坑必须设立排水系统（必须是一主一备），容量为 2.5 立方米，普通电梯底坑应设立排水孔，自然放坡至污水泵坑内；
7. 电梯机房采用隔音措施，电梯曳引机采用防震措施，避免噪音、震动影响毗邻房屋客户。
8. 有机房电梯机房曳引机顶棚必须预留维修吊钩，承重量至少大于曳引机总量的 1.5 倍。
施工跟进时：
1. 机房内基座墙体提前解决；
2. 钢丝绳上的平层标记完好；
3. 电梯井道内土建水泥抹平；
4. 在每层电梯口做高差为 2-5mm 的向电梯前室的放坡解决；防止电梯厅有水流向井道。
5. 建议在施工时做好电梯公共使用部位做好防护，以免施工、装修期间对设备的破坏；
6. 电梯机房有设立通风、降温措施，预留安装一个 250mm*250mm 百叶窗洞口；
7. 跟进电梯机房内安装应急灯一组；
3
供配电介入
设计选型时：
1. 室外公共景观用电必须单独计量，安装计量表计；
2. 各种配电箱（柜）钥匙通用，可考虑接管时统一更换。
3. 设备要采用必要隔音减震措施，保证住户不受影响；
4. 专变房变压器超高温报警、发电机运营指示、市电显示信号装置引至控制中心；
5. 配电房应设立独立的通风系统，涉及独立的送风系统和排风系统；尽量不用消防设备。
6. 进设备房电缆桥架设备房顶部安装，电缆沟孔洞封堵完整，具有防鼠和防水功能，
7. 按项目特点必须配置发电机组时，其智能安防系统（周界防越系统、停车场管理系统、楼宇对讲系统、社区广播系统、闭路监控系统、门禁系统等）、消防系统、公共设备（电梯、消防与监控中心主机）、重要通道照明需要与发电机备用电源连接。非消防电源，需要与消防电源分设开关并保障在发生火灾时控制中心可以断开非消防电源，发电机单独为消防设备供电。
施工跟进时：
1. 前期需重点考虑配电房抽风及除潮问题。
2. 穿地下室的电缆洞口应进行反坡解决，同时进行封堵防止雨水倒灌。
3. 多层、小高层社区供配电设备中电容器补偿柜容量可以按大厦设计标准 0.2-0.4 系数配置节约投资。
4. 强弱电井应设立照明，开关在井道内；弱电井内需要设立检修插座；
5. 各电缆沟应设立盖板并有防鼠功能，配电柜底座应与接地带可靠焊接；
4
发电机介入
1. 发电机下方设立废润滑油收集油槽或有足够空间放置油盆，便于更换润滑油。
2. 发电机设备房内需要配置维修专用工具存放架。
3. 发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能。
4. 机油箱房间应设立防爆灯，发电机应配备同规格两套蓄电池（一用一备），假如发电机没有配备充电器模块、需另配备浮充充电器；
5. 发电机油箱的进油口设立在方便车辆进出并可装卸位置，方便加油；油箱上设立直径不小于 2 寸可直到地面的透气弯管。
6. 存放燃油的房间要装置防爆开关和灯具, 油桶正下方有足够消防沙，用于发生泄露时吸取燃油。发电机房建议加上防爆灯和防爆开关。油桶和发电机之间应采用金属管道连接（2 端可用耐油软管，供油管和回油管 2 端设立阀门。
7. 发电机排烟口应对业主不产生影响，发电机房有防噪音措施。发电机排烟过滤系统设立自动补水装置，有水位标记并具有水位限高措施，防止水倒灌进入发电机烟道。
8. 发电机房设计水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，机房送、排风装置在发电机停机后有延时 （3分钟）关闭功能。
9.发电机房进风口应有降噪措施，并安装不绣钢防虫网。
10.发电机排烟通道与发电机之间采用软连接，应可拆卸进入检修，排烟道如设施有转弯和百叶窗等，也许导致风压超标，应根据厂家数据增设轴流风机。
11.发电机房应设立二氧化碳自动灭火系统。
12.发电机基座应与接地带可靠焊接。
13. 发电机排气管应采用金属软连接，有高温隔离等防烫伤措施。
5
给排水介入
设计选型时：
1. 在设计时应注意水泵的位置选址，避免水泵房内的噪音扰民问题，建议在-2 层或请专业降噪减震厂家一并设计施工；
2. 生活水箱安装高低水位报警、将报警信号接入控制中心；水箱配置水位显示管，；同样地下室及水泵房内的污水坑收集坑必须增长高水位报警接入控制中心；
3. 所有大厦（社区）地下室排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵，设备房、车库污水池等高水位报警信号连接到监控中心。
4. 水泵电机的控制柜等电气设备应有防止水泵及管网漏水喷溅到配电柜上的措施。为了防止水泵房浸水后电器设备被浸泡，控制柜柜底安装支架，柜体底部应高出成型地面 20cm 以上。水泵应设立为自动启动，泵房积水坑应安装高水位报警信号连到控制中心。
5. 社区内水泵变频器的选型建议使用同一品牌，便于日后维护和管理。
6. 对于高层的天台水池供水泵，建议其控制系统安装变频启停装置，使水泵在启停时都能具有很好的线性调速功能，消除水锤现象及延长水泵电机的使用寿命。
7. 优先选用不锈钢水泵，水泵在安装时，出水口的止回阀与软接中间最佳用短管连接，短管上方要有放气阀。
8. 水泵变频控制系统应具有：
a) PLC、变频器运营过程出现故障时，应有故障代码指示及故障记录查阅。
b) 该系统在忽然断电后又恢复正常供电时，该系统应可以自动复位。
c) 根据现场实际情况，应可以设立供水压力的上限、下限。
d) 根据现场实际情况，应可以设立每台泵运营切换时间。
e) 设备在维修时，相应的每台泵应能退出自动切换运营程序，并可复位。
9. 泵房内宜有检修水泵的场地，检修场地尺寸宜按水泵或电机外形尺寸四周有不小于 0.7m 的通道拟定。
施工跟进时：
1. 社区公共用水分区或分使用功能必须单独加表计量；
2. 水泵基座四周应设立排水沟至污水泵坑。
3. 水泵房内增长泄压阀、增长主管泄水口（在标准层水管爆管后快速排水使用）
4. 增长防水门槛 30 公分高、水泵房内的配电柜高于 30 公分；
5. 生活水管表面应刷绿色、污水管灰色、消防管红色、喷淋管黄色。
6. 排污泵口与出水管接口处应安装柔性活接，利于日后检修、拆装。
7. 水表房应有地漏排水；地漏排水管直径不能小于 50 毫米，排水管设立检查口。
8. 二次供水箱的排水管不小于 80mm，地下室储水池排水管不小于 100mm，设立在水箱底部，水池底部应有坡度。
9. 地下储水池应分为两部分，两个水池的出水管用环管相连并设立相应控制阀门；需清洗水池时关闭一个水池进行清洗，使用另一个水池。
6
消防介入
设计选型时：
1. 消防、喷淋泵必须采用未端双电源
2. 防火门门禁系统电源需要在控制中心单独按单元或按栋控制，在紧急情况下能迅速将门禁置于常开状态。
3. 消防车道下的管道和暗沟应能承受大型消防车的压力。
4. 烟感温感等火灾自动报警系统报警信号直接反映到消防监控中心。
5. 消防水泵运营状态信号、水箱溢流报警信号引至控制中心；
6. 供消防车取水的天然水源和消防水池，应设立消防车道。
7. 消防车道宽度与净高不得小于 4m，尽端式消防车道应设不小于 12m×12m 的回车场。
8. 当建筑物的沿街部分长度超过 150m 或总长度超过 220m 时，均应设立穿过建筑物的消防车道。
9. 室外消防给水可采用高压、临时高压或低压给水系统，如项目在滚动开发期间采用高压或临时高压给水系统，管道的压力应保证用水总量达成最大且水枪在任何建筑物的最高处时，水枪的充实水柱仍不小于 10m。
10. 封闭式消防楼梯应设立 24 小时常亮的照明灯。
11 消防控制室与安全控制中心合并设立。
施工跟进时：
1. 防烟门、天台门、设备房门钥匙通用；
2. 疏散通道、安全出口畅通，并设立符合国家规定的消防安全疏散标志；
3. 消防、喷淋供水主泵及消防风机设计为多线制，总线制，现场均可启动；
4. 在天台设立实验消防栓；消防栓系统在最高位置设立自动排气设备和压力检测装置。
5. 消防控制中心主机、消防联动控制柜安装停电运营装置（备电），保证在停电状态下，现场报警探头正常运营；
6. 喷淋系统应设立末端试水装置，并有排水措施；
7. 湿式报警阀或水铃应设立在公共区域并采用隔离措施，以便水铃动作时能及时听到；
8. 喷淋管网的水流指示器和信号阀之间的距离应大于 30cm；
9. 消防箱支管应设立单独的阀门；消防供水分区高度应小于 80m；
10. 消防控制柜应可靠接地。
7
智能化介入
1. 红外线周界防越系统各防区应有一定的重叠、两路平行、并在接合处交错设立，消除翻越死角。积极红外对射应选用 4 光束以上的产品，对射距离应控制在 60 米以内为宜，减少误报。红外对射接受端具有辅助输出触点功能，以便加装强光灯联动功能。红外对射的线路应所有套管安装，不得外露。
2. 电视监控镜头安装分布位置须合理，重点布置在安全死角位置、广场人群密集处、车场进出口和停车场车道，事故隐患多发地段、服务中心门口。
3. 电视监控录像使用数码硬盘的储存方式，储存介质容量保证录像保存时间最少不能小于 30 天。监控摄像机应选用带有红外补光功能或照度为月光级产品。云台、高速球机立杆应设立避雷针，摄像机分辨率要大于 480 线。
4. 电梯轿厢监控头安装位置应选择在轿厢门口，并可监控到整个轿箱。
5. 泳池周边设计 1—2 个合理的摄像监控镜头。
6. 摄像监控镜头、电话系统、中心设备等弱电监控系统需要做好防雷接地、等电位连接、线路防雷和电源防雷措施， 设计施工中应充足运用建筑体综合接地网， 施工单位在工程移交时应同时提交防雷接地测试报告。
7. 设立门禁可视对讲系统，控制中心可以直接断开各区域的门禁系统电源。
8. 接通居家安防系统至控制中心。
9. 电梯内紧急呼喊系统直接连通到控制中心；应保证在停电后能正常使用。
10. 紧急广播或背景音乐系统应有分区输出的功能，控制中心有监听音箱。
11. 停车场管理道闸应具有防砸车砸人功能，具有语音提醒功能，道闸杆有夜间灯光警示，道闸停电后操作方便安全；出入口至少具有人工图像对比功能，用于拍照的摄像机应具有超宽动态或强光克制功能，可考虑闪光灯联动闪光。 读卡机的位置应考虑右转弯车道刷卡的方便性。 封闭式管理的无人值守道闸应选用栅栏式道闸杆；
12. 岗亭玻璃应设立太阳膜，以便夏天能正常使用电脑显示器。
13. 控制中心应设立有可直拨外线的电话线路。
14. 控制中心应设立无线对讲系统，信号应覆盖除地下室以外的其他区域。
8
信号覆盖
设计选型时：
1. 协助开发商开发施工前期联系移动公司、联通公司、电信信号的覆盖（与对方进行洽谈，拟定后期覆盖对我方桥架，井道新增配合规定）,前期完毕整体覆盖方案；
施工跟进时：
1. 在交付前完毕相应的信号覆盖，并签定相关的用电，互惠付费协议等。
二、景观园林类
1
绿化介入
设计时：
1. 绿化树木种植应当考虑对社区摄像监控镜头视野的影响。
2. 住区与城市道路界面处、主干道两侧宜有大型树木，便于隔音降噪、挡尘；住宅与商业街区的隔离带上也应种植高大树木，利于隔音。
3. 住区内道路假如有车辆通行，两边应分别设立非机动车道和人行道，并设立一定宽度的种植绿地以隔离车辆废气、噪声、灯光对居民生活导致的影响。在靠近窗户的停车位也设立绿化隔离带。
4. 设计时考虑花坛和草坪的排水措施，避免下雨时花坛内泥水向外渗出，导致路面积水及污染。
5. 绿化品种适宜本地气候条件，以常绿植物或茂盛期长，成活率高，抗病虫性好的植物为主。
6. 绿化布局不宜遮挡住宅采光及机动车拐弯视角，影响机动车拐弯视角时需设立凸镜。
7. 园区围墙周边建议不种高大乔木、不栽已攀爬植物，以免成型后导致影响周界系统误报警；施工时：
1. 园区一些死角、阴暗角落地面不要设计草坪，由于草坪不易成活，可改为硬铺装；
2. 雨水管、空调水管不宜设计直排到草坪地面，因水流惯性冲击使草坪烂根而死，可改为铺设卵石；
3. 地面停车场建议不宜铺设草坪砖，草坪成活率低；
4. 通向公共取水点、公共设施设备、配电箱等处的草坪内要铺设通路；
5. 绿化用水需要单独计量，每 50 米绿化带有一个水点，绿化水点与保洁共用的，材质建议是 PP-R，直径为DN20，出口都安装锁闭阀，取水点位置尽量要靠在路边，不在路边的一定要铺装踏步石，下方要连接排水井。
6. 草坪灯灯座要稍高于地面，以防灯具底座被土壤腐蚀和绿化养护打草机施工损坏，给以后维修带来方便；
7. 建议树下不要铺草坪，会导致土表不透气，对树木和草坪生长都不利，采用机械剪草时，树下部分需要人工修剪；建议树下设有树圈，树圈内铺设草坪砖；
8. 草坪、绿化带（涉及首层花园）内种植土厚度建议不要少于 30cm，种植土下避免存在建筑垃圾；
9. 选用的灌木建议选用生命力强、无刺、无毒、无异味、不生害虫，避免业主受到伤害或不满意，建议种一些丁香、水蜡等；成片种植绿篱时，里边不要铺设草坪，不易修剪；
10. 休闲通道应高于周边绿化 4-5CM（草地），避免雨天或绿化养护时泥土渗到路面，影响路面整洁，同时以防周边草地被损坏；
11. 树木栽种时，高大树木树坑挖得不宜太浅，避免因风雨天刮倒树木，成活率低；
2
水景
1. 水景进水管道单独安装水表计量；
2. 水景、水廊深度以 300-400mm 深度为佳、节约建导致本、节约后期维护费用。
3. 因水景的维护成本较高，项目多设立休闲、儿童娱乐设施，少规划水景；水景尽量运用天然水系统
4. 水系岸床应设立警示和防护设施；如运用自然河道水系水深超过 1.5 米，还应配置相应的救生设备、设施。
5. 应尽量少设计水下灯，设计时应充足考虑水管、电线管和电线的防水问题。电线管尽量不要采用暗埋。
3
园林小品
1. 欣赏性小品材料应使用金属制品或浇筑材料或塑木等复合材质，不建议使用涂层构件或木质材料。
2. 欣赏性小品在低于 1.8 米的部位建议尽也许不设计尖、刺、利刃形状，若设计需要应考虑该部位避开道路或采用防护措施。
3. 集休闲、欣赏为一体的亭楼等可供休息区域，其顶面不建议选择玻璃材料，以免后期维护清洁难度大且容易损坏伤人。
4. 钟楼等装饰性设施设备应选择品质有保证的，并易于维护和保养的通用产品。
4
道路
1. 广场地面铺装应使用毛面石材；
2. 人行主出入口石材必须采用防滑措施；
3. 社区重要出入口与城市干道交接处，考虑缓冲地带。
4. 人行道与机动车道接合部建议采用无障碍通道设计。
5. 车辆出入主干道不应当设雨、污水井（噪声太大，业主投诉），如设立安装重型井盖；
6. 电梯厅或单元门出入口有高差时，应设立无障碍通道和扶手。
7. 道路设计上，应考虑车辆行走的方便，尽量加大转弯半径，避免车辆经常压草坪；
8. 住区内道路采用单循环车道，线型尽也许流畅，不要出现生硬弯折。尽端式道路的长度不宜超过 120m，并在尽端设不小于 12m×12m 的回车场。
9. 人车混流路段合理设立减速标志和路拱数量，防止车辆超速行驶，保障居民行走安全。
10. 为了防止汽车在坡道上打滑坡道面层应有防滑措施。柱子栏杆等必要时应有防撞措施及警示标记。
11. 社区级道路及组团级道路的路面排水系统，采用浅 V 字型路面排水系统。宅间道与宅间步行道采用传统的暗沟（管）排水方式排除地面积水。
12. 住区道路的水井盖、污水井盖尽量避开车辆行驶路面，如无法避开，将井盖设计在机动车道中心位置。
5
清洁环境
1. 根据人流、环境状况，社区适当位置合理设立垃圾箱（桶），涉及单元门口、大堂出入口、电梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库重要出入口；方便投放，不影响附近住户的生活。
2. 垃圾箱（桶）附近应设立给水排水装置，便于对以上设备进行清洗（一层外围或地下室）。
3. 高层住宅标准层宜设立保洁工具房，配置水源及排水设施，可容纳生活垃圾收集桶。
4. 宜考虑夏季风影响，在社区偏僻地带设立垃圾中转站，大小标准为： 5--7m3/100 户。垃圾转运站应设立给排水装置，地面铺设广场砖；内墙面贴瓷砖；设立照明及卷帘门。
5. 地下车库内合理设立（根据面积，半径 50 米至少 1 个）果皮箱及清洁水源，水源处有设立排水、防水设施。
6. 组团内喷灌系统可以根据实际情况安装 1 个计量表。
7. 靠路边 20~30cm 处， 间距 40m 左右应设立绿化给水点。
8. 组团内每 10 个单元设立一个保洁取水点，设拖把池。绿化和保洁取水单独加装计量表。
6
垃圾收集
垃圾中转站
1. 考虑通风设施及工具摆放位置；
2. 销售沙盘应示意垃圾中转站位置；
3. 垃圾中转站通风窗安装铁艺栏杆；
4. 垃圾中转站应设立给、排水、照明、插座等设施，便于平常清洗；
5. 垃圾中转站面积约在 20 至 50 平方米，根据社区的大小及户数而定（地上）
6. 地面应铺设广场砖，内墙面贴瓷砖，外墙设计风格应与社区整体规划相协调。
7. 垃圾中转站应在室内预留给排水装置，地面应铺设成中间高两边低，便于定期清洗。要有 2 个门，一个门要面向社区外，便于环卫车直接清理垃圾。垃圾中转站周边建议种植绿化植物。
8. 位置选择应避免重要人流方向，且应考虑夏季风向影响，建议设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置（最佳设立在社区的边沿和城市道路的接口处，避免垃圾车进入社区影响居民生活）
垃圾桶
1. 社区内垃圾桶的服务半径，不宜超过 50m，垃圾桶应固定安装设计。
2. 商业区域根据商铺经营业态适当增设大容量垃圾桶，餐饮业垃圾应当单独解决。有卫生医疗业的，严禁卫生医疗垃圾混入生活垃圾，应规定卫生医疗机构专门解决。
3. 垃圾桶的安放位置一般按 1-3 个单元设立一组，尽量避免设于门栋正入口或靠近住宅的位置。高层大厦每层需要设立垃圾桶，垃圾桶摆放位置地面、墙面需加贴瓷砖，以便清洁。
4. 垃圾桶应当选择容量大，机构简朴方便，维护量小的款式。垃圾桶盖应相对封闭，以防蚊蝇孳生并防止雨水进入。
5. 垃圾桶设立应按环保规定进行分类（标准层垃圾桶、大堂垃圾桶、外围垃圾桶、地下室垃圾桶、垃圾桶位置的解决）。
三、交通停车类
1
车场系统规
划
1. 中心城区最多不要超过两个出入口；
2. 大型社区考虑双进双出车场系统；
3. 机动车车位配置建议满足 2：1 的比例；
4. 商业区域的车场单独设立，与园区的业主停车场分开。
5. 停车场要考虑预留 10%-20%的临时及访客机动车停放位置。临时停车位尽也许考虑在地面，以减少车场内安全事故。
2
安全岗亭
1. 社区主出入口岗的岗亭设计采用永久性建筑，配置空调（主出入口要设有门庭，未来节日悬挂灯笼用）；
2. 安全员岗亭位置设立应便于对车行和人行的进出双向监控，岗亭内需有电源，预设内线电话线路；
3. 在岗亭的来人登记方向设立一个外挂窗台，上方设立雨搭，并加设照明灯；
4. 岗亭为对接客户的窗口，窗台需安装石材窗台板，干净美观。
3
地下室车库
1. 为防止地下车库渗漏；上面的防水层要满足施工规定，增长排水设施集水坑；
2. 车库出入口需增长雨棚，防止雨雪天气车辆打滑；
3. 地下停车库出入口必须增长排水沟两条坡度正常（车库上面及入车库下面）
4. 地下车库应设立清洁用取水点、清洁池、排水沟、排污池；
5. 车库入口设立智能卡、阻车杆、卷帘门装置，车库与上行单元本体楼道内通道门设立门禁装置；
6. 停车场内应设立充足的灯光照明及摄像监控装置；
7. 地下车库车道转弯半径应满足错车规定，避免车辆刮碰现象；
8. 车库水泥地面起尘、反沙现象比较普遍，为经久耐用和易于清洗，对地面面层需要提高水泥标号或采用其他耐磨材料、停车场专用地坪漆。
9. 地下车库需按设计规范或相关规定设立符合消防规定的消防沙池。
10. 车库出入口坡度最大不超过 20 度，出入口的转弯半径要考虑能通过加长轿车。
11. 地下车库出入口设立路肩，利于车辆紧急停靠。
12. 地下车库出入口坡面的截水沟盖板设计牢固，以减少噪声污染和避免盖板翘起损坏车辆底盘。
13. 地下停车场应设计可直接通向住宅的通道，以方便业主出入。
4
室外停车场
1. 社区内停车场应尽也许连通（地下及半地下停车场优先设计互相连通，减少出入口）设计，地下车库出入口应单向行驶设计，交通主干道应设立在社区的周边，避免横穿社区以导致对行人的干扰。
2. 地面停车场建议设计在组团间、商业核心区域周边或公共区域道路两旁。
3. 地面停车位与住宅楼宇墙裙保持 2-3 米间距，防止物品坠落损坏车辆。
4. 地面生态停车场设计时，应有碎沙垫层，便于绿化排水,植草砖应选择非塑料硬质抗压材料，植草砖应选择中孔且孔距较大的型号，以便于承重及最大限度保证土壤量。
5. 商业配套停车场(库)应就近设立，并宜采用地下或多层车库，核心商业区域周边停车场设计需考虑商家的货品装卸、餐饮业垃圾清运、消费者的停车便利。
6. 车位设计除了需要保持合理安全距离外，地面停车场的车位设计要充足考虑车灯、噪声及汽车尾气对住户的影响。
7. 架空层停车场地面易受降雨影响，经常出现车位积水。建议车位纵向能设立排水沟或地面应有坡度，避免积水。
5
非机动车辆
1. 销售沙盘应示意非机动车辆位置；
2. 交付前考虑设立电动车充电点管理；
3. 商业区域设立单车停放位，避免乱停现象严重；
4. 配有停车架、单车棚，顶棚材质要考虑雨天防噪音问题；
5. 中心城区车棚考虑增长门禁系统管理、增长摄像头进行监控；
6
交通辅助配套
1. 社区重要出入口与城市干道交接处，应考虑缓冲地带（如：设立辅道），减轻城市道路压力，避免引起交通阻塞。
2. 在设计社区级道路与城市支路接驳处时，应充足虑到城市道路与市政设施拓展之需。应设计预留足够横穿社区道路的地下线管或线槽。
3. 住区道路和地下车库的停车位标线，采用热涂方式铺设。热涂标线具有美观、立体感强、维护成本低、使用寿命长等优点。
4. 社区道路重要位置设立塑胶减速坡。
5. 车位需划定车位标线和编号，出售车位安装车位地桩锁。
6. 为保证车辆入库安全，车库入口应安装限高杆，限高杆上应粘贴反光膜或刷反光漆。
7. 车库照明采用多路或分级控制（如：全开、局部开），安装节能灯具或设计采光井。
8. 道路、停车场/库附近的明装水管、燃气管及柱子、栏杆等应有防撞措施。
9. 车位挡车桩优先设计为橡胶材质的成品挡车桩，并以车轮为中心线采用分段设立。
四、安防类
1
围合介入
园区围墙
1. 围墙应选择混凝土砖结构等免维护材料，并应设计防爬倒刺。
2. 临近围墙不设立固定的构筑物、建筑物、高大乔木，以防止攀爬, 如必须设立时，围墙内侧应预留 80 厘米宽巡逻通道。
3. 社区外围围墙的高度不低于 2.5 米，围墙尽量采用混凝土砖结构，围墙顶部平直、便于安防设施安装。（也可考虑围墙顶部有斜面、内高外低）
4. 围墙如采用通透式围栏，上端应安装尖刺；通透式围栏的栏杆间距小于 10 厘米，选择栏杆材料时，应充足考虑其强度可以防止人为撬坏。
苑区围栏
1. 封闭式的组团围墙（涉及围栏、组团门禁）高度不低于 1.8 米，围栏、门禁上端应设计为尖刺。
2. 围栏不建议选择木制品。
楼宇围栏
建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井部位应考虑安装防攀爬围栏设施。
2
防爬介入
1. 社区围墙平直、便于安防设施安装及功能的充足发挥，并且社区围墙高度不小于 2.5m。
2. 不使用平行隔栅作为社区围墙的装饰，围墙装饰应不利于攀爬。
3. 具有防越功能的围墙与周边建筑高差小于 1.9 米的,应安装防爬刺等物防设施。
五、物业用房类
1
物业管理用房
1. 客服中心应设立在业主最方便出行的位置。
2. 客户服务中心应设在交通及人行途径较集中区域或住区中心区域，以方便居民。可考虑设立在会所，但应考虑为其设立独立于会所的对外大门，尽量避免使居民产生其与会所前台功能重叠的错觉，影响会所的正常运作。
3. 物业服务中心办公室位置在社区中心、方便业主办理事务。服务中心功能用房应涉及：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。（按建筑面积的千分之三进行分派、其余可所有在地下室补；）
4. 办公和住宿不应设在地下室中，通风、采光、周边环境等条件应达成办公场合和住宅标准。
5. 管理用房面积根据相关法规拟定，在正式管理用房落成前，应考虑相适宜的临时用房。
6. 管理用房竣工时间规定一次开发的社区在交付前 30 天完毕；分期开发的社区在设计段阶应拟定位置、数量。假如有条件限制，建议部分临时管理用房在交付前 30 天完毕。
7. 员工宿舍位置的选择不影响业主居住环境，自然通风较好、利于员工健康，在设有仓库的建筑物内或地下室不宜设立员工集体宿舍。
2
业委会、居委会
1. 业委会、居委会用房面积不应核算为物业管理用房面积内；
2. 业委会、居委会用房面积按地方规定拟定；尽量与物业管理用房安排在一起
3
安全、消防中心
1. 备用电源必须满足 4 小时以上；
2. 为便于日后管理，减少成本，消防中心、安防监控中心合二为一（人员成本节约）。
3. 控制中心不宜设在地下室，应与物业服务中心临近，城区 10 万平方米以下机房面积不小于 30 平方米，郊区中心面积不应小于 80 平方米；
4
老年活动室
15 万平方米以上的郊区项目应设立 50 平方米左右老年活动室。
5
社区警务室
1. 郊区项目可在社区的角落安排一间 20 平方米的活动房
2. 提供水、电，并有单独计量表计安装等
六、公共类（水电、设施）
1
公共给水点
1. 天台因保洁清洁地毯使用；
2. 标准层每五层在管道井内增长保洁取水点，每层标准管道井内必须要有排水设施；
3. 一楼室外须有保洁取水点；
4. 地下停车场必须取水点；间距控制在 50 米左右；
5. 室外绿化给水点按间距 30 米进行布置；
6. 水泵房单独给水点；
2
公共照明、
插座
1. 一楼大堂采用分回路进行手控
2. 标准层可采用声按或触摸式分回路控制
3. 水泵房内必须采用防潮灯具
4. 消防通道必须采用带有蓄电池的照明，可按照声控进行控制
5. 各设备房及电梯前室必须增长应急照明
6. 一楼外围高杆灯可跳跃式分回路时控
7. 地下室照明可跳跃式分回路时控（同时考虑应急照明）
8. 地下室照明需分 3 路控制.(应急照明.车道照明.车位照明)
9. 地下室照明的光源优先采 T5 光源灯具；
10. 社区外室的庭院灯可采有 13W 的节能灯
11. 苑内休闲架空层可以采用日光灯、节能灯交叉配置。
12. 路灯杆与房屋本体应保持 1.5 米以上的间距。
13. 尽量减少地灯配置、消除后期维修隐患。
14. 水景地灯走线不要做水下灯，建议做壁灯，线路穿管明敷。
15. 应在广场等公共活动场合根据面积设立活动临时用电电源插座。
16. 路灯、庭院灯、草坪灯设计为可分路段、分时间、分间隔控制，并使用节能灯。
17. 车库照明、景观照明、电梯，水泵房供电等设备均应考虑安装计量设备，以便对住宅区公共用电的耗电情况进行及时记录。
18. 十层以下住宅楼道照明宜采用节能声控开关，十八层以上高层住宅应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。
19. 社区庭园灯、景观灯采用时间控制、分段控制及间隔控制方式。路灯采用分段控制及时间控制，夜间可以关闭部分路灯以节约能源。室外照明电源均须通过漏电保护器，漏电动作电流不能超过 30mA。
20. 水景、水池、水廊水下灯的使用维护成本高，使用效果一般，建议设计时尽量避免使用。苑内射灯、节日彩灯设计不宜过多。假如设立水景灯，需要使用不高于 24V 的安全电压，支架需要使用不锈钢材料。电缆不允许在水中接头，不可避免时需要使用环氧树脂密封，安全隔离变压器装箱外挂墙体解决。
21. 社区内楼栋及重要出入口适当位置应设计预留节日装饰用电源接口，电源接口应使用防水插座并上锁管理。
22. 地灯使用寿命短、故障率高、维修困难且易出现安全隐患，设计时尽也许减少使用。必须使用必须做好地灯基础，电缆要穿管并严禁在线管内接头。埋地管线应做好防潮、防水措施，避免短路。
23. 楼道照明应采用声控或触摸式控制，大堂设计的装饰灯在设计时，建议与照明灯具分路控制。
24. 车库、架空层照明灯具设立可以考虑 60%节能灯照明、40%日光灯照明分散分布，便于消防验收后的物业改造管理、节约费用。
3
公共洗手间
1. 公共洗手间是提供应社区内活动或工作（如安全员、保洁人员）的人员使用，并安装水电单独计量表计。
2. 通常布置在首层较为隐蔽的位置。
3. 其数量与选点应考虑距离因素保证使用者能方便地使用。
4. 其使用规定仅需满足便器、洗手盘及拖布池即可。
5. 并配置给排水设施、排气通风设施和照明设施。
七、房屋本体类
1
室内介入
1. 空调位（重要考虑：大小、收集冷凝水、空装、是否反坡、间隙、选材等）。
2. 热水器位（强排孔与排水管、燃气管的位置）。
3. 露台标高不应高出室内标高。
4. 不要给业主留有可封顶的阁楼或露台，增长后期装修管理难度。
5. 阳台的洗衣机废水管必须与雨水管分开排放。
6. 一楼大堂考虑无障碍通道。
7. 一楼大堂考虑预留视频传媒插座及有线电视接口。
2
门窗
1. 高档公寓或高层住宅的公共窗户应安装防蚊纱窗。
2. 地下室采光天窗紧邻走道时，应对透光材料采用防止破裂的措施。
3. 公共楼道窗台距地面的高度低于 0.90ｍ时，应有防止翻越的措施。
4. 公共楼道窗户建议选择半开式外推窗设计，在需要外出清洁的公共部位建议考虑设计为可调整外推窗。
5. 高层楼宇通往消防疏散平台的门需使用防火门，防火门应安装门禁控制系统。门禁控制系统在发生火灾时需要自动打开。对于直对走廊或通道启动的消防门要留有小窗口，以增长视线避免推门伤人。
3
电梯厅
1. 首层电梯厅的大门应设立 IC 卡门禁，并配置楼宇对讲，门禁、对讲与住宅、监控中心联网。
2. 首层电梯厅应安装闭路监控镜头，监控摄像机应能清楚看到出入口行人的面部图像。
3. 电梯厅设有通风窗，低楼层通风窗应安装限位装置，或安装内置