物业管理注意事项问.doc
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1、深圳市物業管理注意事項100問三月目 錄內容頁碼第一章 项目前期籌備階段3物業管理3財務管理5政策法規9第二章 項目接管驗收階段10工程10物業管理17行政人事管理21財務管理22政策法規23第三章 项目交付使用階段24物業管理24行政人事管理33財務管理37法律責任45第一章 项目前期籌備階段熱點問題20問l 物業管理1. 物業管理公司應何時介入 物業管理公司應在規劃設計階段介入。2. 開盤銷售時,需公示的有關物業管理方面的管理文献臨時業主公約、臨時业主公約、物業管理公司的營業執照、資質證書、前期物業管理协议等。3. 深圳市管理公約與香港大廈公契的異同簽署方不同。深圳管理公約由全体業主簽署。
2、而香港大廈公契則由發展商、管理公司及第一位完毕買賣業主簽署。4. 現有的管理公約之起草、審批的程序、內容及局限性之處 程序: 業主委員會起草公約公约業主大會審核通過確版印刷送区住宅局備案內容: 1) 業主的權利、義務;2) 業主大會和業主委員會;3) 物業公司的管理範圍;4) 物業公司服務的內容;5) 物業公司的管理職責;6) 其他約定之事;7) 違約責任;局限性之處:1) 現時管理公約約定是以當地法規為准,国内法规并不完善。2) 管理公约要經過業委會不斷修改,才可完善。5. 管理份額與不可分割分數的異同現時國內之法規並沒有不可分割分數之表述。國內部分樓盤之管理公約引用管理份額,管理分額指發展
3、商為使各業主分攤及交納管理費而分派給各單元的份額,有關各單元的管理份額,按建築面積計算。6. 公共部分是否計算業權,怎樣計算(例如停車場、會所等)國內法規沒有明確業權分額之表述。7. 裝修指南中應注意之事項使裝修指南一般需要包含幾項內容:A、 申報裝修及驗收退押金流程。B、 房屋結構及需特別明示的管線分佈、防水處理層、空調主機和防盜網安裝位置。C、 涉及系統設施(寫字樓居多)的改建規定,如中央空調、消防煙感噴淋、資訊網路、煤氣管道等。D、 施工隊伍須遵守的管理規定和防火規定。E、 業主及施工單位遵守本指南規定的承諾書。l 財務管理1.管理處開辦費用之明細管理處開辦期發生之常見費用明細:1) 設
4、備物資購置,涉及辦公設備/用品支出、保安設備、工程維修器具、清潔工具、員工制服、員工宿舍設備2) 員工開支:涉及招聘員工費用、籌備期員工工資及福利支出、員工培訓費3) 開荒清潔費4) 管理處辦公室裝修費2深圳市物業管理服務收費之標準及上浮幅度物業管理服務收費實行政府控制價。市物價局會同市住宅局根據物業管理服務社會平均成本、費用和住(用)戶的經濟承受能力,廣泛徵求企業和市民意見後,向社會公佈指導價格,由物業管理單位根據資質等級及提供的服務项目、服務質量、服務深度在政府指導價格範圍內提出具體收費標準,報業主管理委員會審核,經業主大會通過後執行;但最終確認的收費標準應與物業管理所達到的收費等級相符。
5、在住宅區、高層商住樓(住宅樓)、寫字樓和工業區內為商業用途的物業,可在該物業管理服務收費標準的基礎上上浮,但最高不得超過150%;在住宅區、高層商住樓(住宅樓)、工業區辦公的(不涉及工業廠房中生產管理辦公),可在該物業管理服務收費標準的基礎上上浮,但最高不得超過100%。為體現“優質優價”的原則,凡已獲得市級“安全文明標兵小區”、物業管理優秀住宅區(大廈、工業區)“稱號的小區,收費標準可上浮5%;獲得省級優秀管理單位稱號的可以上浮10%;獲得國家級優秀物業管理單位稱號可以上浮20%。以上稱號以最高稱號為准。3.深圳市商業廣場是否應收推廣費用,是否包含在管理費中原則上,物業交付使用前的銷售推廣費
6、用應由發展商負責,若物業交付使用後,商場管理費中應已包含商場推廣費用。4.深圳市物業管理企業是否可預收物業管理費(三個月管理費周轉金)物業管理收費應按月收取,經雙方協商約定可以預收,但預收期限不得超過3個月。5.售樓時,是否可贈送管理費不能贈送管理費,但發展商可承諾向業主贈送管理費,所承諾贈送的管理費應由發展商支付予管理公司。6.深圳市空置房的管理服務收費辦法物業管理條例規定:已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。7.深圳市電費、水費、管道煤氣費計算方法。水、電、煤氣表如何抄表計量深圳市電費計算分,住宅0.68元/度,商業0.78元/度,由供電部門抄表到戶.
7、水費按用水量計算: 用水量251.5元/噸25用水量302.25元/噸30用水量3.0元/噸高層住宅每噸水的加壓費是在單價的基礎上調20%,此外每噸水加排汙費0.5元/噸.8公共水電的攤分方法一般大廈或小區這部份費用是在管理費中全包的,如業主買房時購房协议中沒有約定管理費是涉及亮部份費用時,具體的分攤辦法根據業戶的購房面積來進行分攤。9物業未經綜合驗收之管理費收取情況未通過接管驗收的空置房:其管理由有關責任單位負責,由於設計因素导致的,由規劃設計處代表我局負責;由於施工質量因素导致的,由施工管理處代表我局負責。有關責任單位可委託物業管理單位代管,但需交納全額管理服務費。l 政策法規1購房入戶口
8、的問題深圳市已停止購房入戶政策2售樓時,發展商關於規劃設計的承諾應注意的問題这涉及到售樓廣告中的承諾及相關責任問題。分兩種情況分析:1) 純粹以宣傳引誘購房者與其簽訂買賣协议為目的,如商品房銷售廣告可以是向購房者虛擬居住環境抱负居所、置業首選等等,是為要約邀請。作為要約邀請的廣告不具法律約束力。2) 如宣傳廣告中包含明確、清楚的承諾,如銷售廣告中承諾有會所等,事後開發商和購房人在要約、承諾直致達成書面購房协议的過程中不再重新約定,其性質從本質上已構成象懸賞廣告一樣的特殊要約。其以購房者完毕簽訂購房协议的行為為對價和承諾,具有不可撤回性,發展商不得隨意撤銷或變更承諾,一旦購房者與之簽訂買賣协议,
9、開發商應履行廣告承諾的義務。 第二章 项目接管驗收階段熱點問題30問l 工程1物業竣工驗收與接管驗收的異同 1竣工驗收:重要目的:達到設計和施工規定规定。 2條件:所有施工完畢,設備所有到位開通。 3交接物件:施工承包單位向開發商移交。4接管驗收:1)重要目的:主體結構安全滿足使用功能。 2)條件:竣工驗收合格設備所有正常使用。 3)交接物件:開發商向物業管理單位移交。2接管驗收前的準備工作1物業管理公司。2重要管理人員。3交樓標準和權屬界线。4管理公約、住戶手冊、裝修指南。5交接方案、交接計畫、培訓計畫。6驗收記錄表格。7接管人員。8管理程序和規定。9保修單位及範圍。10維修保養及操作培訓。
10、11崗位培訓。12規定和法規。13工具和材料。14運作表格。15籌建。3接管驗收的條件1竣工驗收合格。2設備和設施正常使用。3有關部門確認。4道路通行車輛。5無建築垃圾和施工設施。6在建工程隔離措施。4接管驗收需接受的資料1產權資料:項目批准文献、用地批准文献、建築執照、小業主資料、拆遷安顿等其他資料。2住宅銷售及收樓“一證三書”:建委簽發的建設项目竣工綜合驗收合格證書、商品住宅質量保證書、商品住宅使用說明書、商品住宅交樓書。3政府文献 :驗收證明書、驗收備案表、消防、供用電、衛星、電視、電梯、供用水、其他驗收批准文献。4重要技術資料:竣工設計圖紙、地質勘察報告、工程协议及開、竣工報告、工程預
11、決算、工程驗收及試驗記錄和簽證、重要材料質量保證書、新材料、新配件的鑒定合格證書、機電設備檢驗合格證書、說明書、訂購协议、機電設備調試記錄、其他竣工資料。5接管驗收的標準1符合設計規範和规定;2符合施工規範和规定;3符合协议的规定、4符合運行规定、5符合使用规定6無遺留、無缺陷、無手尾、7正常、合格、達標。6接管驗收中交接雙方的責任建設單位:交驗準備、檢查及自檢;接管單位:審核接管資料、組織驗收人員;人員同進行接管驗收;檢驗符合规定:建設單位簽署文献交接管單位、接管單位簽署驗收合格文献;驗收不合格项目:建設單位返修至合格;建設單位負責保修;建設單位拔付保修保證金;建設單位:使用後隱蔽性的重大質
12、量事故維修。7接管驗收應遵循的原則100%到位原則、標準規範原則、業主和用戶角度原則、真實記錄原則、責權分明原則、及時解決原則、交接有序原則、帳庫分明原則。8交樓標準及移交、接管方的權屬界线交樓標準是按照與建設單位簽定之协议規定的約定交付業主的面積、戶型及公共區域設備設施等。移交、接管方的權屬界线:移交單位:交驗準備、檢查及自檢。接管單位:審核接管資料、組織驗收人員。雙方共同進行接管驗收。檢驗符合规定:移交單位簽署交接管單位。 接管單位簽署驗收合格文献。驗收不合格项目:移交單位返修至合格。移交單位負責保修。移交單位撥付保修保證金。移交單位:使用後隱蔽性的重大質量事故維修。9裝修前業主應提交的資
13、料1業主需攜帶有關證件(權屬證明、身份證等)得出裝修申請,確定裝 修公司;2業主需提交裝修設計圖紙。10裝修前施工單位應提交的資料1施工單位應提交施工資質文献;2施工人員的身份證及相片辦理臨時出入境證件;3並與管理處簽定裝修施工隊伍責任書及交納有關費用。11.裝修審批的要點及注意事項严禁下列行為:1.變動建築主體:建築實體的結構構造 屋蓋、樓板、梁、柱 、基礎、支撐點2.無防水规定的房間陽臺改為衛生間廚房3.擴大承重牆上原有門窗尺寸 4.拆除連接陽臺的磚牆 混凝土牆5.損壞房屋原有節能設施 减少節能效果6.其他影響建築結構安全和使用安全的行為嚴格控制下列行為:1.搭建建築物、構築物2.改變外立
14、面,在非承重牆上開門窗3.拆改燃氣管道和設施4.拆改消防管道和設施5.拆改供暖管道和設施6.超設計標準或規範增长樓面荷載 7.改動廚廁等防水層:8.任意刨鑿樓板或頂板9.大量使用易燃裝飾材料10.封閉下水管清查口或將廢棄物倒入下水道11.施工單位有相應施工資質12.物業管理單位應告知13.裝修人裝修前應告知鄰里14.嚴禁從樓上向地面或由垃圾道、下水道拋棄裝修垃圾及其它物品15. 違反裝修規定和業主(用戶)守則16.裝修材料符合消防、環保及承重规定17.擅自改動智能化線路應委託專業公司18.符合國家及有關部門擬定的設計規範和规定裝修設計和施工均應符合政府有關部門的規定和规定裝修项目必須符合物業管
15、理公司规定和規定裝修設計圖紙和项目須經物業管理公司批准業主(用戶)應在施工前,獲得所有當地政府部門的一切有關批准裝修批准:管理公司應簽發: 12裝修的環境管理與質量保修環境管理:1.應選用低毒性、低污染建築材料和裝修材料2.環境驗收檢查資料: 工程地質報告: 建築材料及裝修材料產品合格證 環境指針檢驗報告、模擬測試報告、樣板間測試報告 材料進場驗收記錄、複檢報告 隱蔽工程驗收記錄、施工記錄 3.民用建築和裝修工程竣工驗收應進行現場室內環境檢測4.木地板及木材嚴禁使用瀝青類防腐、防潮處理劑5.粘貼塑膠地板不應使用溶劑型膠粘劑6.民用建築工程室內不宜採用酚醛泡沫塑料保溫、隔熱、吸聲材料7.混凝土外
16、加劑、阻燃劑不得具有氨氣成分質量保修:正常使用條件下,住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期限為二年。有防水规定的廚房、為衛生間和外牆面的防滲漏為五年。其他項目:由建設單位與施工單位約定裝修工程的保修期從室內裝飾工程竣工驗收合格之日起計算13保修單位責任範圍因住宅室內裝飾裝修活動导致相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,裝修人應當負責修復和賠償;屬於裝飾裝修企業責任的,裝修人可以向裝飾裝修企業追償。裝飾裝修企業自行採購或者向裝修人推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材料,导致空氣污染超標的,由城市房地產行政主管部門責令改正,导致損失的,依法承擔賠償責任。l 物業管理1聯名業主如何收樓 收樓需
17、出示購房协议及协议種購房者本人身份證原件辦理。如只委派委託人辦理需出示本人及購房者本人的身份證原件及出示委託書原件。2境外人士如何收樓用投遞收樓告知書及電話預約方式約好收樓時間,說明對方要帶齊的證件及收樓時需要交納費用的金額及幣種。3管理處需要購買那些保險險種1) 管理處應購買如下險種:公眾責任險、財產一切險2) 可選擇購買如下險種:機器設備損壞險停車場責任險現金險雇主責任險雇員忠誠險4如何選聘合適的保險方案可通過保險經紀公司選擇合適的保險方案,其中,選擇合適之保險方案應注意:費率 保險公司過往業績險種5發生意外事件後,如何理賠 1. 第一時間告知保險公司,並告之大约損失情況;2. 拍照或錄影
18、取得證據;由保險公司勘查現場;聯繫維修單位報價;3. 將具體損失告知保險公司,對方確認後展開維修;4. 將維修發票和“損失追討授權書”(視乎保險公司需要)送給保險公司。6開荒清潔如何外判 詢價比較或者可通過招投標的形式外判7建立保安隊之条件和程序1) 建立保安隊可有兩種形式:A) 聘請深圳市公安局屬下之保安服務組織,具體資料如下:深圳市保安服務公司深圳市福田區保安服務公司深圳市羅湖區保安服務公司深圳市南山區蛇口保安服務公司深圳市西部港口保安服務公司深圳市鹽田區保安服務公司深圳市寶安區保安服務公司深圳市機場保安服務公司深圳市龍崗區保安服務公司深圳市大工業區保安服務公司B) 自建保安組織l 設立內
19、部保安組織,應當具備下列條件: 有專職的管理人員; 應當有名以上持資格證的保安員,管理人員應當 具有相應的法律知識和保安管理工作經驗,無刑事處罰記 錄。 有固定的辦公場所; 有一定數量的保安員; 有健全的管理制度和福利制度。 向公眾開放的營業性歌舞廳、大型網吧、桑拿按摩、洗浴 場所以及賓館、酒店等附設的娛樂服務場所,應當從保安 服務公司聘請保安員,不得自建內部保安組織。l 設立內部保安組織之程序為:應當以其獨立的安全守護區域為單位,向所在地公安派出所提出申請,公安派出所在日內提出意見,由所在地縣級以上公安機關在日內作出批准或不批准的決定。作出批准決定的,報上一級公安機關備案。 8保安隊之服裝、
20、配置設備规定按公安部规定,從2023年6月1日起,全國保安員統一穿著和佩戴公安部監製的全國統一的保安服式與標誌。如不按公安部规定執行,可向公安部申請。保安之配置設備涉及:統一服裝、統一皮鞋、統一帽子、皮帶、警棍、精神帶(可選)、手電筒、對講機。9.監控中心設備的選購配置 背景音樂系統、智能化監控系統、保安監控系統與消防監控系統。10如何開通水、電、煤氣、電話、有線電視、直飲水等公共設施以上项目的開通事宜,物業管理公司都可與各單位協商,各單位可授權物業管理公司為其代辦。業主如開通上述项目,可讓物業管理為之代辦,業主可帶齊開戶資料到相應之單位自行辦理。l 行政人事管理1管理處應和哪些政府行政部門理
21、順關係物業管理處應與政府的工商行政管理局註冊分局、深圳市住宅局及區住宅局、深圳市國土資源管理局、深圳市物業管理協會、深圳市勞動部門、物價局、深圳市國稅及地稅局等保持良好關係。l 財務管理1業主入夥時應交納哪些費用居民入住時要交納水、電周轉金(多層住宅200元/戶;高層住宅400元/戶;裝修押金,其中多層住宅800元/戶,高層住宅1500元/戶;裝修垃圾餘泥清運費,假如需由物業公司清運的,按實際發生費用收取;公共設施費用,如公用防盜門費用根據實際的開支分攤。2在裝修期間,是否可減免管理費不能。因為管理公司于業主收樓時已開始投入運作,已為業主提供管理服務,因此不能減免管理費。3裝修期間,需要繳納那
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