现代城项目概况及物业管理手册.doc

目 录
第一章 万晟现代城项目概况
第二章 物业管理的整体设计与构思
第三章 整体工作计划
第四章 组织机构及人员的配置、管理培训
第五章 管理制度的制订及档案资料的建立与管理
第六章 初期介入及前期物业管理服务内容
第七章 管理服务内容及指标
第八章 构建和谐社区与便民服务
第九章 物业服务费成本测算

第一章 万晟现代城项目概况

一、项目简介
精装酒店式公寓——万晟现代城之现代公馆简介
大马路商圈的酒店式服务精装小户型公寓。现代公馆是兼具投资与居住双重价值的酒店式服务精装公寓。面积从39平方米至64平方米，采用可拓展式精装修，充足地考虑了产品的实用性，打造新奇实用的空间发明愉悦生活享受。
拥有独立的干湿分离卫生间，安装了冷热水系统，具有独立的淋浴系统，配备煤气的独立采光厨房，具有天然采光，地热采暖，完全具有居家的优越条件。3米层高增长了空间的舒适度。卧室与客厅之间采用了流通式设计，既区分了两部分的功能空间，又增长了空间的通透感。采用可拓展式精装修，预留了充足体现业主之间不同审美情趣的空间。厨卫装修、地板铺设、墙面粉刷等方面所有到位，而灯具、窗帘、家具、电器等体现个性化特性的软装饰由业主根据自己的喜好自理。装修所用材料均采用高档知名品牌，均达成环保规定。省却了装修的劳顿之苦，同时又可彰显自我的独特个性。
地段发明的是价值的一部分，而另一部分价值则是由产品自身发明的，现代公馆是一个临界点，它意味着大马路的发展将从此进入一个新的时代。

二、主体建筑情况
整个项目占地面积49000平方米,建筑面积10万平方米,由6栋18层和2栋24层组成；场地的南端紧临大马路为大型商业建筑，地下两层地上三层；商业建筑分别为1#～6#楼三层以下，其中1#为写子间，2#、3#为酒店式公寓，4#～6#为住宅；场地的中部由4#～7#楼组成，为封闭的住宅园区；场地的北端由8#楼和二层局部三层的商铺组成。地下机动车位建筑面积1.89万平方米,有600多个车位。园区实行人车分流，机动车进出口多个。
万晟现代城的整体规划分为三个区域：面向大马路一侧作为重要商业商务空间，商业商务空间的重要入口沿大马路展开，结合商场前广场，最大满足了商业运营，与新天地购物公园、永春批发市场、光复路商圈共同构成的商业中心，同时又为大马路的城市景观增添了风采；中段为大面积绿化和高层居住建筑，发明了优美的城市室外公共活动环境；社区内部配套:2023平方米商务生活休闲会所位于六层，其中包含商务中心服务、咖啡休闲吧、商务会议室、超市便利店、健身馆、网吧、棋牌室、乒乓球室。
整个项目突出生态绿化的主题，在商场屋面及中部园区内作大面积的集中绿化，大大地提高了绿化率，在提供休闲场合的同时，表达了对生态城市的尊重。

三、重要配套设备设施
1.园区配套设备
园区有41部奥的斯电梯（写字间有6部），开关站、变电亭、发电机、生活水二次加压供水泵（房）、排水（污）井、换热站、中央空调系统、消防系统（水、电、防排烟、补风机）、消防监控报警中心，智能化管理系统，保安巡更系统等。
2.园区配套设施
大型商场、活动广场、老年人健身场合、娱乐会所、儿童娱乐广场、空中花园等。
3.周边设施
中小学:长春市第一高中、长春市第103中学、长春市第二实验小学、
幼儿园:清华双语幼儿园
综合商场:新天地购物公园、永春批发市场、光复路商圈
银行:交通银行
医院:市中心医院、吉大二院、宽城区中医院
其他:光复路商圈、大马路鞋城、东北电器城、新天地购物公园、火车站商圈、重庆路商圈、亚泰大街商圈、永春路商圈

第二章 物业管理的整体设计与构思

运用连续发展的战略，保证物业的保值与升值。人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本，提高管理服务的信誉。结合所辖物业的建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理减少成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户服务”。把万晟现代城建设成为长春市首屈一指的“安全、文明、优美、舒适、尊贵”的园区，使万晟现代城高品质、高效率、严谨规范、以人为本的物业管理成为长春市物业管理行业的一面旗帜。并以物业管理的品牌效应助总公司的房地产开发，成为房地产销售的新卖点。为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。

一、一种模式
针对所辖物业的特点制定出具有发明性的物业管理模式。在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并发明“管理由您评估，分分秒秒引证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户的需求。
采用的管理体制是：公司化、专业化、一体化。
管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。
追求目的是：社会效益、环境效益、经济效益。

二、二项承诺
在一年内做到物业公司收支平衡，略有盈余。
在两年内达成省级“城市物业管理优秀园区”标准或“安全文明园区”标准，三到五年内达成“全国城市物业管理优秀园区”标准。

三、三个重点
1.完善服务、诚信待人
物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在此后的服务工作中，充足体现我们的服务宗旨和追求目的，奉行“用户至上，服务第一”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将平常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务管理。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住（工作）环境。
2.环境管理责任到人
园区的环境管理极为重要，如何为业主发明一个良好、舒适的居住（工作）环境，是我们非常重视的问题。数年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训贯彻到位，才干充足发挥每个人的才干，使其认真地去做好天天的工作，树立环抱意识，从而保证园区的环境卫生状况达成最佳状态，为园区所在地增长一道清洁、卫生、亮丽的风景。
3.安全、消防真抓实干
为保证业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在平常的管理中，派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入园区/写字间，制定出与其相适应的应急解决安全操作程序，发生特殊事件时力争将损失降至最小限度。

四、四项措施
根据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理方式。
制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如《管理规章制度及操作规程》、《员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达成规范、自我、服务业户的目的。
时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。
将不间断地充实管理队伍。采用“培训——上岗——再培训——再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。

第三章 整体工作计划

一、筹备期
组建物业公司、拟定组织架构
拟定物业管理策划书和物业费用测算
完善《前期物业管理服务协议》
制定《物业装饰装修管理协议》
制定、完善各项规章制度、程序和相应的表格
项目接管验收和入住管理准备工作
物业管理服务人员招聘、培训
物业办公用品采购计划

二、运作期
业户入住管理工作
园区配套设备设施的运营维护
房屋装饰装修的管理
业主意见调查、评议
开展社区文化活动
财务收支、预算分析
召开业主大会筹备成立业主委员会
参与优秀物业管理园区评选

第四章 组织机构及人员的配置、管理培训

物业管理服务，规定有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达成减少管理成本、提供优质服务的目的。本物业管理按“直线制”设定组织架构，物业二公司设管理中心、维修中心、保安中心、保洁中心四个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的规定，又能为将来业务的发展留下充足的空间。

一、物业公司管理组织机构
万晟物业总公司

保安管理部

万晟物业公司

保洁管理部

设备管理部
管理中心
维修中心
保安中心
保洁中心

1.管理中心：面向全体业主、客户接受电话征询、求助、投诉，接待业主来访。协调指导各部门解决平常物业管理事务和费用收取工作。负责培训、质量监督、收集资料、社区文化和协调对内关系等事务。
2.维修中心：负责项目内水电、照明、消防等设施的维修保养工作，24小时为业户提供优质维修服务（写字间大型设备设施由设备部负责）。
3.保安中心：负责对园区实行24小时治安、消防和道路交通车辆的管理，同时履行义务消防员的职责，协助管理员工作。
4.保洁中心：负责对园区的公共区域内卫生清洁、保洁和生活垃圾清运工作，保证园区舒适、整洁，达成质量标准。

二、人员配置说明：
规定体现一职多能，人尽其材的团队，创建精干高效队伍，消除冗员现象。做到职责分明，从建制上全员配合，物业公司各部门之间工作紧密协调。管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。
物业公司合计：185人
1.管理中心（11人）：
写字间、商场设1名主管，3名接待员
住宅、公寓设1名主管，2名接待员，1名档案文员，3名管理员
2.维修中心（17人）：
设1名主管
写字间、商场设1名班长，4名强弱电工，2名水暖工、
3名万能工
（3）住宅、公寓设1名班长，强弱电工3人，水暖工2人
3.保安中心（117人）：
设1名主管
A区设1名队长，下设3名班长，每班14名保安员
B区设1名队长，下设3名班长，每班15名保安员
设1名消防干事， 6名消防监控员（2人一组三班轮换）
设1名特勤队长，10名特勤队员
A区保安岗位人员设立明细：
岗位位置 岗位名称 人数
1#楼大堂 固定岗、巡逻岗 2人
2#楼出入口 固定岗、巡逻岗 2人
3#楼出入口 固定岗 1人
4#楼出入口 巡逻岗 1人
5#楼出入口 巡逻岗 1人
6#楼出入口 巡逻岗 1人
A区外围 巡逻岗 2人
写字楼、公寓货梯 固定岗 1人
地下停车场 固定岗、巡逻岗 2人
合计 14人

B区保安岗位设立明细
岗位位置 岗位名称 人数
7#楼出入口 固定岗 1人
8#楼出入口 固定岗 1人
B区出入口2个 固定岗、巡逻岗 4人
10#楼出入口 固定岗、巡逻岗 5人
地下停车场 固定岗、巡逻岗 4人
合计 15人

4.保洁中心（41人）：
设1名主管
写字间、商场设1名班长，14名保洁员
（写字间、商场1名保洁员负责3个层楼的清洁工作）
（3）住宅、公寓设1名班长，20名室内保洁员，4名室外保洁员
（住宅、公寓2名保洁员负责1栋楼的清洁工作）

三、各岗位员工素质规定
1.管理中心主管：
大专以上文化限度，45岁以下，持有物业管理上岗证书，有三年以上物业管理工作经验，公正廉洁，工作积极热情，责任心强，有较强的管理、组织及协调能力。
2.保安中心主管：
大专以上文化限度， 45岁以下，有3年以上的本职工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变解决突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。
3.维修中心主管：
大专以上文化限度，5年以上工作经验，有2年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有持有特种行业操作证， 工作积极积极，认真负责。
4.保洁中心主管：
大专以上文化限度，规定可以纯熟解决本岗位的各项工作，有大型酒店或写字间保洁管理工作经验。
5.管理员：大专以上文化限度，持有物业管理上岗证，服从领导、听从分派、积极积极、认真负责。
6.服务中心接待员：
大专以上学历，，具有1年以上业户接待工作经验，语言表达能力强，对工作认真负责、敬业、乐业。
7.维修工（水、电）：
男性，年龄45岁以下，高中以上学历（水电专业），持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责。
8.保安员：
男性，初中以上文化，30岁以下，身高175厘米以上，身体健康、品行端正，工作认真负责。
9.保洁员：
初中以上文化，45岁以下，身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳，经专业技能培训后上岗

四、各部门员工岗位职责：
（一）物业经理岗位职责
1.全面负责对所管辖的物业实行一体化综合管理、贯彻执行ISO 9000质量管理体系，完毕公司的年度管理目的和经济指标。
2.制定各部门年度、季度工作计划并组织实行，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。
3.负责检查、监督各项制度的执行情况。
4.合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，保证公司员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。
5.负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的解决工作，贯彻安全、防火工作。
6.协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关的部门的关系，便于开展各项工作。
7.认真完毕公司其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。
（二）管理中心主管岗位职责：
1.努力完毕经理布置的各项工作，监督本部门人员执行公司的各种规章制度。
2.熟悉园区物业具体情况，了解各种物业管理法规、文献及规定内容，并在实际管理服务中运用自如。
3.对公众区域内发生重大事故及时向经理报告,组织安排维修事宜,拍照记录在案。
4.建立健全各种报表及住户档案,保证各种住户信息资料、档案准确、规范、完整。
5.认真监督检查交、验房和装修管理的工作。
6.合理安排本部门员工的平常工作，使其工作安排合理饱满,并随时检查督导。
7.解决住户投诉，贯彻跟进住户每一投诉，直到问题得到及时圆满解决。重大问题上报经理并记录在案。
8.每月准时呈交月报，每日查看部门记事簿。
定期走访住户，与住户保持良好工作关系。
9.不断吸取更新物业管理知识，提高业务素质。
10.不时检查所属员工之仪表、仪容、工作纪律，保证公司形象及高效率工作。
11.积极向经理提合理化建议，改善管理服务工作。
12.完毕经理交付的其他工作。
（三）接待员岗位职责：
1.执行听写文书工作,解决所有收发信件，备忘录及其存档工作。
2.保持管理中心卫生清洁、环境幽雅整齐,负责办公设备的管理工作。
3.准时发送各类告知，解决有关业户资料及文献档案负责档案的管理工作。
4.协助接待业主、租户的投诉，将投诉转往相关部门或上报，并跟进解决情况。
5.打印有关文献、报告并将有关资料存入电脑。
6.认真做好住户出入证、车辆证的登记工作，并保存好所有资料。
7.做好管理中心平常办公物品的记录工作。
8.对管理中心所需文具进行记录上报，并做好分发登记手续。
9.每日认真填写《管理中心记录簿》。
10.做好员工考勤记录工作,准时上报公司。
11.与住户保持良好的工作关系。
12.完毕管理中心主管交付的其他工作。 　 　 　
（四）管理员岗位职责：
1.熟悉并掌握政府及地方有关房地产和物业管理服务的政策、法规及相关规定。
2.掌握园区内物业空置动态情况,并熟悉入住业主相关情况。
3.接待业主、租户的投诉，并将投诉转往相关部门或上报,同时跟进投诉解决进程。
4.及时将投诉解决结果告知投诉人，并做好定期回访工作。
5.熟悉并掌握管理中心入住、二装及所有相关手续的办理流程，提高工作效率。
6.自觉学习,不断更新知识,提高自身的作业技能,在办理各项手续时,认真做好相关的提醒工作。
7.熟悉物业公司所有有偿服务内容及收费标准，并认真做好宣传工作。
8.每日巡视检查公众区域清洁、设施、保安情况。
9.具有团队意识,积极协助其他部门人员的工作。
10.成为业主/用户与物业公司协调沟通的纽带。在做好物业管理服务工作宣传的同时,认真记录业主/租户对物业公司工作的意见及建议,及时上报主管。
11.配合销售部做好交/验房工作。
12.完毕主管交付的其他工作。
（五）维修中心主管岗位职责：
1.负责制定园区水、电系统的平常保养和维修，保证园区上、下水道畅通和供电照明运营正常。
2.检查房屋设备、设施的完好情况，并作详实记录以便与相关部门协调解决。
3.受理业主报修，安排人员维修，核定工作量。
4.巡视园区内的公共照明、开关、供水等设备、设施的运营情况，保证设备运营良好。
5.巡视装修户是否有违章行为，如有违章行为及时报告，并提出整改意见。
6.配合、监督外来施工队伍对公共配套设施的检修，并做好具体记录。
7.遇突发事件、重大总是或疑难问题及时报告，并提出解决方案。
8.熟悉园区的配套设施，负责保持园区房屋及配套设施完好无损及正常使用。
9.完毕上级领导交办的其他任务。
(六)维修人员岗位职责：
1.熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、电施等管线走向。
2.负责对园区内供水、供电设备、线路的保养、维修，公共部位照明设施的维修工作。
3.严格遵守服务内容与服务标准，对住户的报修规定承诺及时修理
4.积极为住户提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉。
5.工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程以保证安全，防止意外事故的发生。工作前在维修范围内摆放适当的警告牌，竣工后立即将警告牌撤离现场。
6.工作完毕及时清理施工现场杂物，并请住户在维修单上签字。
7.发现重大疑难问题要立即向上级报告，并采用相应的措施。
8.遇停水、停电、等情况时采用紧急措施，及时报告上级并向有关单位（个人）发出告知。
9.负责对共用部位设施的巡视和保养，并做好相关的维护和保养记录。
10.爱惜工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。
11.完毕上级交办的其他任务。 　 　 　
（七）保安中心主管岗位职责：
1.熟知项目的各项安全管理规定和制度。
2.巡视现场、检查重点、要害部位，组织做好闭店清场工作。
3.协助公安机关解决发生各类治安案件。
4.对员工进行安全知识及防火、防盗、防破坏、防灾害事故的培训工作。
5.指导各部治安专干做好安全防范工作。
6.解决、解决值班期间一切事务。
7.监督检查保安员平常工作尽职情况，组织讲评考核。
8.做好本部门会议精神的传达、贯彻工作。
9.做好对施工现场的监督、检查管理工作。
10.完毕上级安排的其他工作。
（八）消防干事岗位职责：
1.贯彻国家消防政策、法规，接受消防机关的检查、指导、培训。
2.健全现代城消防制度、防火计划并督导检查、考评。
3.加强对员工防火培训和消防演练工作。
4.组织消防员进行防火检查，解决隐患。
5.解决火情事故，调查火灾因素。
6.动火证签发、施工材料的审核、检查。
7.负责对业户装修施工手续的签发、检查施工现场。
8.组织做好消防演习工作。
9.组织检查消防设施、器材。
10.解决值班期间发生一切事务。
11.上级安排消防方面的其他工作。
（九）保安队长岗位职责：
1.安排岗位，监督检查当班人员工作状况。
2.协助公安机关调查解决发生的一般性治安案件。
3.协助保安主管贯彻现代城的各项规章制度。
4.组织交接班，做好各班工作布置、班后会讲评工作。
5.做好现场巡视、闭店清场工作，解决发生的各类问题。
6.做好对更衣室的检查管理工作。
7.做好对施工现场的监督检查、管理工作。
8.检查消防设施、器材。
9.完毕主管安排的其他临时性工作。
（十）特勤队长岗位职责：
1.执行公司各项规定，做好对特勤队员平常管理。
2.解决现场纠纷、打架等突发事件。
3.解决值班期间发生一切事务。
4.协助部长做好大型活动和有较高级别领导人参观时现场警卫工作。
5.做好现场巡视、闭店清场工作，解决当班发生各类问题。
6.完毕部长临时交办的其他工作。
（十一）监控室人员岗位职责：
1.负责监控室内卫生及设备表面清洁工作。
2.负责监控室物品的看护、保管及录像资料的保存。
3.熟知现代城消防设施、设备性能。
4.做好各类报警（火警、红外线报警）区域的勘查工作，解决现场问题。
5.做好发案现场监视器画面监视录像工作。
6.做好误报警区域记录分析工作。
7.做好监控室各类信息转报工作。
8.做好各类钥匙的保管工作。
（十二）保安员岗位职责：
1.做好现代城巡视检查、管理工作。
2.严格按照各项规定做好防火、防盗、防洪、防破坏工作。
3.做好夜间巡场检查工作。
4.严格遵守巡视时间、路线巡视，维护营业秩序。
5.看护公共设施、设备，防止有人故意破坏。
6.检查重点、要害部位，保证安全。
7.协助检查灭火器、消防栓及其他器材。
8.做好开、闭店开、锁门工作。
9.检查施工现场证件、材料。
10.严禁衣衫不整者、宠物、醉酒者、精神病患者进入现代城，发现清除。
11.做好电扶梯准时的开、关工作。
12.做好大型活动保障工作。
（十三）特勤队员岗位职责：
1.做好领导临时性警卫工作。
2.制止现场发生的违法、违规现象。
3.做好来宾观光、视察的现场警卫任务。
4.做好营业时巡视、闭店时清场工作。
5.完毕领导临时交办的个案任务。
6.协助收费员做好收费工作。
（十四）保洁中心主管岗位职责：
1.督导保洁员工按操作规程及工作标准做好保洁工作。
2.每日检查各区域、各清洁任务的完毕情况，发现局限性之处要及时组织清洁返工。
3.经常在区内巡查，发现卫生死角，应及时调配人员、予以彻底清扫。
4.配合管理中心主管、拟定清洁管理的实行方案。
5.对一些专用清洁设备进行使用指导,随时检查和保养清洁设备。
6.定期检查人员的考勤，做好各项工作的监督、检查、评选；
7.监督检查项目内公共区域清洁工作。
8.定期对部门员工进行业务知识培训和考核；
9.在保证工作质量的前提下，积极控制清洁用物料之消耗、减少成本。
10.积极协调承包公司与本部门之间的关系，保证乙方保质保量完毕园区清洁工作。
11.完毕经理交付的其他工作。
（十五）保洁领班岗位职责：
1.接受主管领导，带领下属有序地完毕各项清洁任务。
2.监督下属的工作情况，检查工作人员的到岗情况，查看是否全勤，合理安排人员工作。
3.遵守公司制定的管理细则，工作时仪表整洁，佩带员工证，统一着装上岗，树立良好形象。
4.以身作则保质保量地完毕本人所负责区域内的卫生清扫工作。
5.遵守劳动纪律，坚守工作岗位，按照清洁程序搞好区域内卫生。
6.发扬互助精神，支持同事工作，以礼相待。
7.掌握各种保洁设备的对的用法，合理使用。
（十六）保洁员岗位职责：
1.遵守《员工守则》，统一着装，准时上岗。
2.加强业务技巧的学习，掌握操作规程，提高效率及质量标准。
3.听从保洁主管、班长的安排，保证质量地搞好本人负责区域的清洁卫生工作。
4.勤巡查，发现问题及时解决，并及时向负责人报告，听取指示。
5.严格按照清洁程序搞好区内清洁，不准随意打扰住户的平常生活。
6.紧密配合环卫部门搞好垃圾清运工作。
7.要爱惜公物，及时报告设施、设备损坏情况。
8.及时上报住户的各种投诉与问讯，并给住户以满意答复，完毕保洁主管交付的其他工作。

五、人员进场时间：
根据现代城项目实际情况（10月底竣工），为方便以后的物业管理，建议物业公司各部门主管于7月中旬进入，熟悉现代城项目和物业公司的基本情况。为配合竣工验收和接管验收，维修人员于8月底分批进入，管理人员于9月中旬进入。保安员、保洁员可根据实际情况拟定进入时间（具体根据项目的进展情况，采用人员跟进的办法调整）。

六、员工培训管理
公司要坚持以人为本的原则，建立新型管理机制，各岗位竞争上岗，实行考核，提倡危机意识和竞争意识，坚持连续有效地员工培训与考核，培训是管理之主线，是提高员工素质，保证管理质量的重要因素。进驻前的强化培训和在职工工的培训相结合，管理维修人员100%持证上岗，同时辅以考核措施，使员工在服务观念，专业技能和基础知识方面打好基础。再推行目的管理，把总目的分解到班组，使班组到员工个人明确自己的分项目的，共同参与管理，人人肩上有指标，使总体目的得以实现。
1.培训目的
通过系统的分阶段、分层次培训，使员工在掌握本岗位管理服务操作技能的基础上，致力提高员工的业务能力、管理服务水平和综合文化素养，强化服务意识，热爱本职工作，从而造就一支品质优良、专业技术过硬、服务热情周到的员工队伍。
2.培训项目
1）入职培训。
时间规定：入职当天，共2课时。
培训内容：
a)公司简介
b)物业概况
c)公司人事及福利政策（涉及该员工工种、工作性质、工作时间、工资标准、计算方法、发放时间及享受各 类节假日福利待遇等）
d)《员工手册》
e)公司纪律规定及规章制度（涉及作息时间、宿舍管理、员工食堂、请销假制度、工服和工牌管理、仪容仪表、本岗位的职责、规章及质量标准等）
培训方式：介绍、答疑
培训人： 各部门主管、班长
考试考核：一周后由主管领导以提问方式进行考核
2）上岗培训：
时间规定：三个月试用期，共24课时
培训内容：
a)公司公司文化
b)物业管理行业的职业道德及修养
c)物业管理基础知识
d)物业管理基本法规
e)操作和服务中的礼仪礼节
f）本部门工作手册
g)如何解决业主投诉
h)安全、消防常识
培训方式：集中授课（4人以上）、单独辅导及自学（4人以下）
培训人： 公司相关培训教员
考试考核：入职三个月后，对入职培训和上岗培训内容进行书面考试，然后进行转正考核综合鉴定，决定去留。
3）在职培训：
管理层及管理中心员工在职培训
时间规定：全年，共50课时。
培训内容：
服务业的礼节礼貌及服务意识
物业管理行业的职业道德及修养
发生紧急事件的初步解决技巧
工作中疑难问题及投诉的解决技巧
酒店式物业管理特色服务的内容
物业管理法规知识
各工作岗位的职责和操作流程
现代公司管理的督导与沟通方式
培训方法：集中授课
培训人： 公司经理、培训教员
考试考核：年终书面考试，同时做年度考核鉴定。
（2）维修人员在职培训：
时间规定：全年共70课时
培训内容：
服务业的礼节礼貌及服务意识
物业管理基础知识
机电设备的养护和维修知识
维修工作技巧及紧急事故的解决方法
消防安全及消防设备的养护和维修知识
f)；物业管理法规
g) 物业管理行业的职业道德及修养
培训方法：集中授课。
培训人： 维修中心主管、班长
考试考核：年终书面考试，同时做年度考核鉴定。
（3）保安人员在职培训：
时间规定：全年，共70课时。
培训内容：
服务业的礼节礼貌及服务意识
物业管理行业的职业道德及修养
安全保卫工作知识
物业管理知识及有关法律法规
发生紧急事件的初步解决技巧
工作中疑难问题及投诉的解决技巧
专业技能培训
模拟消防实战演习
培训方法：集中授课或训练
培训人： 保安主管、队长及班长
考试考核：专业技能考核每季度一次，消防演习每半年一次，书面知识考试年终进行，同时进行年度考核鉴定。
（4）保洁员/绿化工在职培训
时间规定：全年，共70课时。
培训内容：
服务业的礼节、礼貌及服务意识
物业管理行业的职业道德及修养
清洁用品和清洗用品的使用方法
绿化工具和除草、施肥的操作方式
花草的修剪及病虫害的防治
各岗位职责
各岗位工作流程
安全知识
培训方法：集中授课
培训人： 保洁主管、班长
考试考核：年终书面考试，同时进行年度考核鉴定。
3.外派培训：
选送在岗员工或有发展潜力的员工到相关行政部门举办或指定的培训班进行培训取证。
其外培项目：
物业管理上岗资格培训班
部门经理培训班
物业管理公司经理培训班
ISO9000内审员培训
消防上岗资格培训
4.培训质量检查标准
新员工必须在三个月试用期内通过入职培训、上岗培训才干转为正式员工，培训不少于26课时，（每课时为1小时）。
在岗作业层员工每年必须参与在职培训不少于70小时，才干通过年终考评。
在岗管理层员工每年需参与在职培训不少50小时，才干通过年终考评。
员工转岗，必须参与转岗培训24小时，才干通过年终考评。
凡书面考试不合格者，给予一次补考机会，补考不合格者劝退，年度考核鉴定不合格者辞退。
管理层和从事特种作业的员工必须持证上岗。
为保证向业主提供高质量的服务，各类员工的培训合格率为100%。

第五章 管理制度的制订及档案资料的建立与管理

一、管理中心各项管理制度目录
(1)通用管理规定
(2)接待来信来访来电投诉制度
(3)管理中心走（回）访制度
(4)管理员工作责任监督区日巡视制度
(5)安全管理制度
(6)保安人员守则
(7)保安员交接班制度
(8)对讲机使用制度
(9)重大事件报告制度
(10)消防管理制度
(11)消防安全检查制度
(12)消防设备管理制度
(13)火灾解决制度
(14)车辆管理制度
(15)停车场的管理规定
(16)工程维修类制度
(17)电梯维护保养制度
(18)发电机保养制度
(19)高低压变配电间规章制度
(20)户外对讲系统使用管理制度
(21)清卫、绿化类制度
(22)清洁卫生实行细则
(23)花木养护规范
(24)草坪养护规范
(25)病虫害防治规范
(26)乔灌木养护规范等
二、管理规章制度
长春万晟物业管理公司的管理规章制度涉及公司内部管理规章制度和对外的规章制度：
1.公司内部的规章制度
为加强物业公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定内部规章制度，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领略，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实行。 本规章制度连同《通用管理规定》、《员工手册》、公司文献及相关管理制度，具有同等的效力，各职能部门应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在考核中予以相应处罚。不尽之处，管理中心 将适时予以补充。本规章制度从下发之日起执行
（1） 《员工通用管理规定》；
（2） 《员工手册》
（3） 各部门岗位职责；
2.公司外部的规章制度
本公司为了向所管理服务辖区内的业主、住户解释公司的宗旨、权利和义务，解释物业管理公司的管理服务范围及管理服务的方式方法以及规定所管理服务辖区内的业主、住户共同遵守的行为准则等方面的文献：
（1）综合管理规定；
（2）公共契约
（3）业主委员会章程
（4）业主生活手册
三、管理档案建立情况
物业档案资料的建立工作，我们重要抓好四个环节：
1、收集管理
收罗有关的资料，涉及数据、文字、图表、图像、照片、录像等。资料收集工作是建立档案的基本前提，必须务实完整、真实。从时间上说，完整应涉及从建设项目的规划设计开始到工程竣工验收移交管理、使用，直到物业使用寿命结束的整个过程；从空间上说，应涉及从建筑物到周边环境，从主体到配套，从基础到楼顶，从地上到地下的所有有关资料。真实，就是收集的资料必须实事求是，数据准确，未经涂改，反映客观情况。
2、整理管理
将收集的资料进行加工、整理。收集的资料往往是量大、粗糙、缺少条理或夹杂着无用的东西。整理就是将资料去粗存精，留有精辟的、有用的、符合实际情况。
3、归档管理
将收集整理好的资料分类归入档案。物业管理的档案资料是为修缮、管理工作服务的。具体管理见 《档案管理规定》。
4、使用管理
使用管理是使档案资料充足发挥效能，达成资料服务于人的目的。 要实现这个目的，必须做好：妥善保管，资料室应专人管理，作好防火、防水、防盗、防虫等防止工作；严格使用制度，健全调档查阅的登记手续。如制定档案调阅制度，建立档案资料的查阅、借阅及使用效果登记薄，资料档案室除专人管理人员不得随便进入，档案资料非经特殊批准不得外借等等。
具体档案管理按照《长春市物业档案管理办法》长房局[2023]93号文献实行。第六章 初期介入及前期物业管理服务内容

一、初期介入服务
物业公司根据施工进度的实际情况，对万晟·现代城制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。
1.规划设计阶段
对于规划设计，物业管理前期人员需要参与园区配套规划设计方案的讨论，从管理的角度审阅规划设计方案是否合理，力求使园区的设计方便日后的物业管理工作.涉及:
1）监控中心的设立
2）园区人车分流的设计
3）公共照明开关设立位置
4)公共照明开关开闭形式
5)物业管理用房的位置设计
6)园区垃圾房的设立
7)公共洗手间的设立
8)信报箱的设立
9)公共告示栏的配置
10)家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留
2.建设施工阶段
1）提出设备的设立和服务方面的改善意见及设计漏掉工程项目的建议。
2）分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力。
3）审查有关工程（涉及绿化工程）的优劣，提供改善意见。
4）提供机电安装及能源分派的有关专业技术管理意见。
5）提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见。
6）帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质导致损伤。
7）提前熟悉房屋中的各种设备和线路，涉及房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能。
8）检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）。
9）检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理