一起房地产开发合同纠纷一案纪实.docx
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1、精品文档就在这里-各类专业好文档,值得你下载,教育,管理,论文,制度,方案手册,应有尽有-一起房地产开发合同纠纷一案纪实旧城区的改造是关乎一个城市整体市容,提升城市整体规划水平,与本市整体形象息息相关的话题,尤其是作为2008年北京奥运会合作伙伴的Q市,更是重中之重。在旧城区的改造中,一旦出现了法律纠纷,将会直接影响到旧城改造的步伐。案件地位位于Q市某区的某新村由于环境脏乱差,严重影响了市民的正常生活,致使人民群众多次上访,人大代表也多次以提案的形式要求解决,市领导对此十分重视,解决好此旧城区的改造已成为当务之急。本案是在前述这样一个大背景下,发生在A集团公司与B实业有限公司之间的合同纠纷。本
2、案的判决结果不仅关乎到原、被告的利益,而且直接影响到旧城区改造的进程,影响到成百上千户旧城区居民的居住条件,甚至影响到Q市的整体形象。案情简介1999年4月,B实业有限公司与A集团公司就Q市某区某新村村庄改造工程达成合作意向,约定由B实业有限公司负责办理项目的立项、环评、定点、规划等前期手续,并在取得项目开发权后出资进行开发建设。A集团公司负责提供资料,协调关系,申请优惠政策等工作。为保证上述各项工作的顺利进行,前期的有关手续暂以A集团公司的名义办理,待该项目经规划部门批准后再将建设单位变更为B实业有限公司。合作意向达成后,B实业有限公司以A集团公司的名义向区计委申报了投资计划,向环保局申请了
3、环境审评,于1999年9、10月份取得了定点通知书及建设用地规划许可证,并由B实业有限公司工作人员组成调查小组,会同市拆迁办对该村进行了三个月的调查摸底工作,统计了全部住户的房产及土地证件,制定了初步的安置计划,还出资组织A集团公司有关人员出国考察。2000年1月,A集团公司与B实业有限公司正式签订了合同书,合同约定“A集团公司将某新村占用地及相邻少量土地共约70亩(以规划局批准的规划图所确定的占地为准)出让,供B实业有限公司开发建设;A集团公司负责提供旧村改造工程的相关资料,证明文件等;A集团公司根据实际拆迁时政府有关的安置政策,负责地上全部附着物的搬迁安置工作,总安置量不得突破3.2万平方
4、米;A集团公司负责协调解决周边与工程项目有关的事宜;A集团公司积极协助B实业有限公司办理全部手续和申请优惠政策,不得中途违约再与其他单位合作该项目。B实业有限公司负责该项目自立项、定点开始的全部手续的办理,并申请相关优惠政策,并承担全部开发建设及销售工作,因A集团公司没有开发资质,该项目以B实业有限公司名义开发;B实业有限公司负责提供用于安置的全部住宅。合同还约定:项目结束后,B实业有限公司将税后利润的20%支付A集团公司作为补偿款,或折算成相应建筑面积。”2000年5月,A集团公司又与B实业有限公司签订补偿协议,约定在原合同书分配方案的基础上,B实业有限公司另外再支付10%的利润转至A集团公
5、司指定的户头,或按3500元/平方米折算成网点,交于A集团公司。在签订合同书及补充协议后,2000年6月27日,B实业有限公司以A集团公司出具的“关于变更定点建设单位的请示”,向Q市规划局递交了“关于变更定点建设单位的申请”。2000年7月21日,A集团公司突然向规划局发出声明,要求停办变更建设单位的手续,于此同时,要求B实业有限公司与其解除双方的合同。双方经协商没有达成一致意见,A集团公司遂于2001年2月份向某市中级人民法院提起诉讼。A集团公司主张:合同是B实业有限公司单方做出的,并以不正当的手段加盖了A集团公司的公章,该合同从形式看就属无效。而且合同约定将70亩的集体所有土地出让给B实业
6、有限公司,违反了法律的强制性规定,请求法院确认合同及补充协议无效,B实业有限公司返还持有的有关文件和图纸。B实业有限公司答辩称合同及补充协议是双方共同做出的,是双方真实意思的表示,且不违反法律的规定,应为有效。法院一审判决认定合同及补充协议是双方共同做出,事实属实,合同的性质为联合开发经营房地产行为。依据合同的内容,双方应办理相关的土地使用权变更登记手续,然而,A集团公司欲要同B实业有限公司合作开发的土地,未办理出让、变更手续,A集团公司没有取得土地使用权证书,该手续的欠缺违反法律禁止性的规定,双方所签合同及补充协议归于无效,B实业有限公司应当返还A集团公司持有的相关文件和图纸。(说明:1、A
7、集团公司原为农村集体经济组织,现为股份有限公司。占用某新村所在土地,但未办理使用手续;2、B实业有限公司在签订合同时尚未取得房地产开发资质。)焦点问题1、合同的性质合同的效力是本案争议最大的焦点问题。解决合同的效力问题首先要对合同的性质定性,定性后一些问题也就迎刃而解了。关于合同的性质主要有以下几种观点: 本合同为联合开发经营房地产合同。双方在合同中约定由A集团公司提供用地,由B实业有限公司负责项目的报批,并出资建设,故合同应为联合开发经营房地产的合同。 本合同名为房地产合作开发合同,实为土地出让合同。合同约定A集团公司将村庄占用地及相邻少量土地共约70亩出让,供B实业有限公司开发建设,项目结
8、束后,B实业有限公司将税后利润的30%支付A集团公司作为补偿,或折算成相应的建筑面积,以上条款约定了出让的土地面积、位置及金额、方式等,同时合同明确约定了项目的立项、各种手续的办理以及投资建设、房屋销售均由B实业有限公司承担,因此,该合同属于土地出让合同。 本合同为开发权转让合同。合同约定了双方合作进行立项、规划等项目前期工作,因A集团公司对本案涉及土地未取得合法使用权,故不涉及以土地使用权作为投资合作建房问题。A集团公司能用来与B实业有限公司进行合作的是开发权。合同中约定的“A集团公司将前述村庄占用土地及少量土地出让,供B实业有限公司开发建设”,此条款应理解为A集团公司让出此地开发权,由土地
9、部门将该项目出让给B实业有限公司开发。合同约定“该项目以B实业有限公司名义开发”,也说明了前期工作准备完毕后,该项目的开发权将转给B实业有限公司,所以本合同应为开发权转让合同。 本合同为合作开发合同双方所签合同及补充协议对双方的权利、义务约定明确,意思表示真实,由双方合作对某新村项目前期进行合作开发,符合城市房地产管理法及建设部城市房地产开发管理暂行办法的有关规定,双方成立合作开发的法律关系。2、合同的主体资格根据对合同性质的理解不同,对合同主体资格也有以下几种理解:A集团公司的主体资格一种意见认为,本合同属联建合同。在联建中作为出地方的A集团公司应当对该地块享有使用权,而实际情况A集团公司未
10、持有法定的使用证明,故A集团公司无权将不属于自己使用的土地与他人进行联建。A集团公司没有资格签订此合同。一种意见认为,本合同属开发权转让合同。A集团公司享有对该地块的开发权,但由于缺少经验,所以与B实业有限公司签订合同,将该开发权转让,在此情况下,A集团公司是有合同主体资格的。一种意见认为,本合同属合作开发合同。双方共同约定对该旧城区进行改造,并依法至相关部门审办各种手续,是合法有效的,A集团公司有合同的主体资格。B实业有限公司的主体资格。一种意见认为,B实业有限公司在签订合同时没有房地产开发资质,根据我国房地产管理法以及房地产转让管理有关规定,从事房地产开发经营的企业,应当具备国家建设行政主
11、管部门颁发的资质证书,并经工商行政主管部门注册登记发给营业执照,不具备上述条件的企业,没有资格与他人签订以房地产开发经营为内容的合同。一种意见认为,本合同约定的内容是该项目的前期工作。前期工作阶段并不要求工作主体必须具备房地产开发资质,一般企业法人均可进行前期工作,在开发建设实施阶段,才要求开发建设企业必须取得相应的开发资质,并且,法律规定取得项目及土地使用权后,企业方可申办房地产开发资质。所以在本合同中,B实业有限公司具有主体资格。办案历程B实业有限公司由于未能在规定的时间内向省高院交纳诉讼费,导致判决书生效。B实业有限公司万般焦急,因为此合同的解除,就意味着其可得利益1亿余元随着一纸判决的
12、生效而付之一去。在此情况下,B实业有限公司委托我所代理再审阶段的诉讼活动。我所在接受B实业有限公司的委托后,指派律师代理了B实业有限公司在Q市中院再审阶段和省高院再审阶段的诉讼活动。1、中院再审,推翻一审判决承办律师在接受本案的委托后,深知本案是个非常棘手的问题。在一审已经败诉的情况下,要将案件的结果扭转过来是非常困难的,需要有充足的证据和理论依据作为支持。承办律师深感此压力,由主办律师挑头,业务骨干参与,组织了三次业务研讨,就案件的情况集思广益,最后主办律师经过几个不眠之夜的煎熬,汇总、分析了多方的观点,以其深厚的法学理论,精通的专业知识,提出了改变原审判决的新观点。承办律师认为:首先,原审
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