兴国商务楼地产项目可行性研究报告.doc

目 录
1 总 论 4
1.1 项目概况 4
1.2 1.2项目建设必要性 4
1.3 可行性研究汇报编制根据 5
1.4 重要技术经济指标与研究结论 6
2 项目选址及建设条件 7
2.1 项目所处区域 7
2.2 项目建设地点 8
2.3 建设条件 9
3 市场分析 12
3.1 长兴县中心都市写字楼市场分类研究 12
3.2 项目影响原因分析 12
3.3 项目STWO分析 15
4 营销方案设计 19
4.1 项目名称及产品定位 19
4.2 目客户 19
4.3 管理方案设计 20
4.4 定价方略 22
4.5 销售安排 23
5 项目建设方案 24
5.1 建筑设计方案 24
5.2 构造设计方案 27
5.3 公用设施方案 29
6 专篇设计 48
6.1 消防 48
6.2 节能 57
6.3 防雷 58
7 环境影响评价 60
7.1 项目建设与运行对环境影响 60
7.2 环境保护措施 63
7.3 环境保护措施实行评价 65
8 项目组织机构与进度计划 66
8.1 组织机构与人力资源 66
8.2 项目招投标管理 66
8.3 项目实行进度安排 68
9 投资估算与资金筹措 70
9.1 投资估算根据及阐明 70
9.2 总投资估算 71
9.3 资金筹措方案 72
10 经济效益分析 74
10.1 项目销售计划 74
10.2 盈利能力分析 75
10.3 清偿能力分析 76
10.4 不确定分析 76
11 风险分析及对策 78
11.1 政策风险 78
11.2 市场风险 78
11.3 经营管理风险 79
11.4 财务风险 80
12 结论与提议 82
12.1 结论 82
12.2 提议 82

1 总 论
1.1 项目概况
1.1.1 项目状况
项目名称：长兴龙山新区兴国商务楼工程
项目地址：长兴龙山新区
项目规划用地面积18857平方米，总建筑面积为67186平方米，其中地上52410平方米，地下14776平方米。地上为三栋61.5米高板式高层建筑，重要功能为商务办公楼；地下为地下车库、地下自行车库、人防工程及附属设备用房等。
1.1.2 建设单位状况
建设单位：长兴县龙山建设开发有限企业
法人代表：贾 宏
地址：长兴县雉城镇县前街402号
1.2 项目建设必要性
1.2.1 实践长兴县龙山新区发展规划需要
自企业成立以来，本着经营都市理念，先运用自有资金和借入银行贷款将龙山新区“生地”转为“热地”，按规划规定着重体现龙山新区最佳投资环境和最佳人居环境价值。一期内行政大楼、大剧院、图书档案馆、会议中心、餐饮中心、三大广场及和睦塘公园、齐山公园、梅花公园等一批体现时代精神和精美艺术标志性建筑。二期3.4平方公里都市建设已经启动。三期3平方公里都市设计已经完毕，新区道路建设已延伸到二、三期内。老城区长兴中心农贸市场、与长兴．中迁建项目在上六个月相继竣工。新建兴国商务楼工程，又将成为长兴都市建设和提高都市品位新亮点，同边开发地价因此又将得到一次大幅度增值契机。
1.2.2 本项目建设是加紧长兴都市建设需要
伴随近几年长兴经济社会迅速发展，都市建设展现新面貌。全县市政建设投入资金35亿元，比增长49.5%，中心都市建成区面积扩展到38平方公里，建成区内集聚人口30万人，都市框架拉大至48平方公里，都市化率到达56%。以上数据客观显示长兴都市建设速度是相称迅速，都市化水平不停提高。
浙江省《环杭州湾地区都市群空间发展战略规划》提出长兴中心都市在将发展成为一种50万人口大都市目。长兴总体规划明确至都市用地规模达80平方公里。都市化水平到达76%。因此，未来大概十年时间，必须积极拓展都市空间，集聚都市人口，加强都市建设，以实现长兴都市高度都市化和现代化。
1.2.3 实现长兴县龙山新区商务区规划目需要

本项目位于长兴县龙山新区长水港以西大剧院以北地块，西隔拟建行政服务中心与兴国路相邻，南北有规划支路，商业较发达、居民密度较大、收入层次较高和交通便利优势，重点发展以行政办公、金融保险、信息产业、商务和商贸为主、具有高科技含量现代都市集群商业带，拉动和提高都市居民生活消费水平和消费能级。
1.3 可行性研究汇报编制根据
1） 《投资项目可行性研究指南》，，国家计委以计办投资[]15号文献，中国电力出版社
2） 《建设项目经济评价措施与参数（第三版）》，，中国计划出版社
3） 《长兴县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》
4） 《长兴县都市总体规划》（-）
5） 国家、浙江省及长兴县中心都市政府现行有关规定及文献
6） 房地产开发机构公布工程建设方面原则、规范、定额
7） 长兴县中心都市及项目周围地区市场调研和现场勘察资料
8） 投资项目方签定协议书或意向书
9） 其他有关根据资料
10） 项目批复文献

1.4 重要技术经济指标与研究结论
表1.2 长兴龙山新区兴国商务楼工程项目重要技术经济指标表
序号
项目
指标
单位
一
建筑类

1
总建筑面积
67186
㎡
2
占地面积
18857
㎡
二
投资类

1
项目投入总资金

万元
1.1
土地获得费用
7872.80
万元
1.2
前期费用
.58
万元
1.3
都市基础设施配套费
537.49
万元
1.4
建筑安装工程费
23515.10
万元
1.5
管理费用
848.52
万元
1.6
销售费用
648.83
万元
1.7
财务费用
434.15
万元
1.8
预备费
1018.23
万元
2
资金筹措
37000
万元
2.1
项目资本金
10000.00
万元
2.2
银行借款
0.00
万元
2.3
销售收入投入
7000
万元
三
财务类

1
净现值（税后ic=8%）
669.15
万元
2
内部收益率（税后）
14.84%
%
3
静态投资回收期（税后）
1.91
年
4
借款偿还期
1.79
年

“长兴龙山新区兴国商务楼工程”项目经测算，估计总投资为37000万元，估计总销售收入为43255.2万元，经计算，该项目盈利水平较高、偿债能力较强，并且销售收入及建设投资等不确定性原因基本处在可控范围之内，因此，项目可行，值得投资。
2 项目选址及建设条件
2.1 项目所处区域
长兴位于浙江省最北端，东临太湖、西倚天目，北邻江苏宜兴市，西接安徽广德县，地处长江三角洲中心腹地，县域面积1430平方公里，辖16个乡镇和1个省级经济技术开发区，人口62万，是长江三角洲经济区迅速崛起新兴都市。
改革开放以来，尤其是近年来，长兴国民经济保持稳定增长，综合实力深入增强，人民生活水平不停提高，社会事业全面进步。长兴县实现地区生产总值193.47亿元，人均GDP 3800美元，财政总收入28亿元，其中地方财政收入15.36亿元，城镇居民人均可支配收入为19552元，农民人均纯收入到达9538元。长兴县先后获得全国卫生县城、国家园林都市、全国文化先进县、全国科技进步先进县、省文明都市、省教育强县、双拥模范县五连冠等称号。长兴在全国综合势力百强县和县域经济基本竞争力百强县排名已上升到56位和62位。
长兴县经济及财政迅速增长，加紧了都市化建设进程。近年来都市基础设施建设投入逐年扩大，合计投入近50个亿。通过都市基础建设，中心都市框架深入拉开，目前都市建成区面枳已到达25平方公里，都市框架拉大到35平方公里，集聚人口20万，都市化水平到达预期。都市垃圾处理厂，管液化气站、污水处理厂等一大批公益事业项目相继建成；体育馆、青少年宫、游泳馆等文体设施一应俱全；省内一流原则大剧院、图书馆、档案馆等先后投入使用，都市综合功能不停增强。同步长兴县以创立“四张名片”为载体，大力开展生态环境建设，深入美化、洁化、绿化、亮化都市，以山水园林景观凸现都市特色，先后建成了齐山植物公园、台基山遗迹公园、和睦塘公园等，都市绿地到达924公顷，都市绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地三大指标分别提高到37.2%、42.2%和11.1平方米。坚持高水准设计都市街景，一批优秀设计、精品建筑相继建成，都市品位不停提高，人居环境越来越舒适。伴随长兴都市“东扩、西延、北拓”高原则、高起点基础设施建设，加紧了都市周围土地建设开发，一座设施完善、环境优美、经济发达山水园林型现代化新兴都市已初具形态。
一、 基础设施
区内基础设施完善、发达。沈海热电厂提供充足电力，进行各项投资所需水、煤气等供应充足。工业用地上建筑、必要专用设备在数量和质量上，居于长兴县中心都市前列。
二、 居住条件
长兴县龙山新区是长兴县中心都市最适合于居住城区之一，沿岸花团锦簇、树木葱荣、景色优美，适合开发高档住宅区；尤其是已建成行政中心、市民广场、植物园、图书馆、大剧院，周围地区适合建设金融、保险、高档写字楼等商贸服务设施。除此之外，房地产业发展潜力巨大。
三、 人才资源
长兴县龙山新区劳动力资源极为丰富，劳感人口近20万，多所技工学校、职业学校，每年可培养出可塑性极强技术工人5000多名。
2.2 项目建设地点
2.2.1 项目位置
东：长水港
南：长兴大剧院
西：行政中心及市民广场
北：规划道路

2.2.2 周围配套设施提高了项目宜居性
项目地块所在地是都市中心热点区域，西临行政中心；北为长兴县中心都市重点初中107中学，正东为浙江省重点中学长兴县中心都市第一高级中学；周围有“君越华府”“新城丽景”“风铃绿州”为首等高档生活小区；有“浙北大厦”大型商业卖场；西面为长兴市民广场和行政中心，东临长水港，草木繁茂。项目所在地自然环境优越，区位条件良好。
2.2.3 长兴新一轮发展规划为项目提供了无限想象空间
根据长兴县中心都市发展战略，在沿龙山大道、明珠路将建设大型商场、星级宾馆、高档写字楼，使这里成为新兴商贸圈。
2.3 建设条件
2.3.1 建设场地范围及环境
项目选址四面都市道路（或规划道路）、管网、地形等标高，排水方式等：该地块位于长兴县兴国路以东，周围有都市规划道路。项目拟采用市政自来水管网、水泵站及水池联合供水。场地西侧有供水主干管通过，接管十分以便。场区周围有高压电缆，能满足项目建设使用过程中用电规定。污水搜集干管与周围道路污水干管连接，可进入都市污水处理厂集中处理。该项目地理位置优越，环境优美。周围配套市政基础设施已经形成，交通条件相称便捷。
2.3.2 地形、地貌、水文气象、工程地质条件
1.地形地貌
项目建设用地区域，地形相对平坦开阔，边缘局部斜坡地形坡度平缓，坡度角为5～8º，地貌类型属于冲（湖）积平原，周围环境良好。
2.水文气象条件
长兴气候宜人，属亚热带海洋性季风气候，总特性是：光照充足、气候温和、降水充沛、四季分明、雨热同季、温光协调，合适农作物生长。长兴环境优美，大气质量到达国家一级原则，水体质量极大部分在二类水体以上。
    历年平均气温15.6℃，气温年际间变幅在± 0.5~0.7℃ 之间，年际气温极差为1.2℃。历年月际间气温变化幅度要比年气温波动大得多，其中以1月份气温年际变差最大。
    年降水量：年均1309mm。其中3~9月是整年降水集中期，占年雨量75%以上。降水季节分布特点：夏季最多，冬季至少，春季多于秋季。年平均雨日为144天，占整年天数39.6%。由于境内地形不一样，降水地理分布也存在着明显差异。近年冬季除部分山区地带外，基本无降雪。
    年均日照时数1810.3小时，历年平均日照百分率为41%，光照分派较均匀。年耕作2—3熟。水文地质：项目建设用地范围内地下水较为丰富，为潜水，该地下水对建筑物基础无腐蚀性。
（1）长兴县属亚热带海洋性季风气候。
（2）场地位置：北纬30°43′-30°11′，东经119°33′-120°06′之间
（3）数年平均风速：1.8m/s
（4）30年一遇最大风速：21.9m/s
（5）最热月月平均相对湿度：68%
（6）整年雷暴日数：50d/a
（7）整年主导风向：北偏东20°方位（1951-1979），夏季以西南风为主
（8）年平均相对湿度：72%
（9）当年最小湿度（三月）：63%
（10）数年来平均日照时间：1320.3小时
（11）雨季为当年5月～9月
数年明年平均降雨量960.7毫米
降雨量最数年平均雨量1100.2毫米
最大降雨量1294.8毫米、最小691毫米。
（12）年霜雪期为当年11月至次年3月初，约为60～100天。
3.工程地质条件
通过岩土工程钻探，拟建场地地基重要为中风化灰岩，地基土层较简朴，层厚均匀，性质变化大，岩土层工程地质特性依序分述如下：
（1）杂填土：灰黄色，松散，稍湿，含铁锰质及少许云母，上部含植物根茎。下部素填土重要由软可塑状粉质粘土构成，该层全场分布，层厚为0.5-2.5m。
(2)淤泥：灰褐色，流塑，具臭味，局部含腐殖质。该层上部局部为有机质土，有机质含量极高。该层全场分布，层顶埋深：0.5-2.5m，层厚2.3-6.0m。
（3）粉质粘土：上部灰色，下部褐黄色，硬可塑，含铁锰质结核，刀切面较光滑，任性中等。该层全场分布，层顶埋深：4.20-7.50m，层厚5.0-11.0m。
（4）粉质粘土：褐红色，棕红色，硬可塑—硬塑，局部具有约5-10%砾石，成分为石英砂岩，粒径2-5cm。该层全场分布。层顶埋深：11.9-16.2m层厚：6.4-9.10m
（5）中风化灰岩：灰色，岩心呈柱状，风化裂隙发育，厚层状构造。单轴饱和抗压强度可达69Mpa，属硬质岩。层顶埋深：22.6-24.9m，最大揭发厚度5.10m。
2.3.3 交通运送条件
建设场地周围都是新建市政道路，分别是场地北侧忻湖路，南侧为齐山西路。周围交通状况良好。现正在建设到明珠北路正在建设之中，等到该路建成之后，交通运送条件会有更大改善。
2.3.4 防洪、防涝设施条件
本项目建设用地周围有天然河沟，防洪、防涝状况良好，雨水、山洪可以直接排入周围河沟。
综上所述，项目区内地形、气候、地质、水文、市政设施等建设条件良好，能满足项目建设需要。
3 市场分析
3.1 长兴县中心都市写字楼市场分类研究
3.1.1 酒店连体项目
此类项目是依托于较高档次酒店，酒店开发商在开发酒店时将部分物业作为商务目招租，并与酒店物业统一管理，此类物业包括四星级酒店国际大酒店写字楼项目，以及四星级酒店写字楼项目。
3.1.2 开发商持有项目
房地产开发商开发并持有中高档写字楼物业，包括长兴利时建设开发有限企业利时广场等。
3.1.3 非专业房地产企事业单位持有项目
此类是由大型非专业房地产企事业单位开发小部分自用，大部分出租写字楼项目，比较具有代表性是明珠大厦、南方大厦等。
3.2 项目影响原因分析
由于写字楼市场影响原因众多而复杂，因此有必要对其进行归纳和分类。本文重要从影响写字楼需求及价值范围来分类归纳，划分为一般原因、区域原因和个别原因三类，各类中又有众多不一样次一级影响原因、因子，构成写字楼需求量影响原因体系。
3.2.1 一般原因
一般原因是指对房地产需求量及其走势有普遍性、一般性和共同性影响原因。此类影响原因对房地产需求影响一般是整体性、全面性，其覆盖范围可以是一种地区、一种国家乃至全球。显然，此类影响原因对于详细某一宗房地产而言并不直接，但它们往往是决定详细房地产价值及其趋势基础和关键。一般原因中，重要有行政原因、经济原因、社会原因、人口原因、心理原因和国际原因等次一级原因。
一、 行政原因
行政原因是指国家政策、法律、法规和行政法令对房地产市场和房地产需求影响和干预。行政原因中重要有土地制度、房地产价格政策、税收政策、信贷政策、都市规划与土地运用规划、土地使用权出让方式和行政从属变更、居民收入与消费水平等因子。
二、 经济原因
房地产业兴衰是国家或地区经济状况直接反应。房地产业是基础产业，产业链长，其发展将直接影响和带动机械、建材、钢铁、水泥、运送、金融、装潢等有关行业发展；反之，这些有关行业发展也必将影响房地产业发展。
经济原因中，重要有经济发展状况、财政收支与金融状况、居民收入与消费水平、物价与利率水平、储蓄与投资水平、社会消费品零售额等因子。
三、 社会原因
社会原因是指一种国家或地区社会状况对房地产需求和价值影响，其影响因子重要有政治安定状况、社会治安程度、都市化水平、商业房地产投机等。
四、 人口原因
人口原因是一种国家或地区人口状况对房地产需求和价值影响，重要有人口数量、人口素质、家庭人口规模等因子。
五、 心理原因
房地产价值是房地产市场上房地产商品供需关系反应，而价值形成则是由人这一主体完毕。在这一过程中，人心理原因对房地产需求和价值影响是不可忽视。
影响房地产需求和价值心理原因重要有购置与发售心态、欣赏趣味、消费时尚、攀比心理、价值观念等因子。
六、 国际原因
房地产市场发育与完善离不开国际环境影响。国际政治环境、国际经济状况、地区紧张或军事冲突、贸易关系与竞争状况等，都将明显影响我国房地产市场需求和房地产价值，伴随全球经济一体化，这些影响原因将更直接更明显。
3.2.2 区域原因
区域原因是指写字楼所在市场和地区特性对房地产需求量和价值水平影响原因。相对于一般原因而言，区域原因影响范围要小，一般影响到一种都市或都市一部分，也也许影响到多种都市，尤其是影响到大都市周围卫星城镇。影响写字楼需求和价值区域原因重要有：商圈规模、商服繁华程度、交通条件等。
一、 商圈规模
自然形成，市民、商家所公认商业集中区域，确定为商圈。商圈规模大小将直接影响商务客流量大小，进而影响其价值。商圈确定是商业房地产投资中非常重要一种环节。影响商圈规模因子有：商圈范围大小、级别、总体规划、发展历史、商圈内居民消费水平、人口数量等。
二、 商服繁华程度
商服繁华程度是指一种都市或地区商业服务业集聚程度和对周围环境影响程度。商服繁华程度与一种都市都市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接有关，并影响所在都市或地区物质流、信息流和人流通量，从而影响到所在地区商业房地产价值。影响商服繁华程度因子有：商业街道路类型、所有商店总营业面积、商店档次、商店数量及经营业态、大型购物中心个数、名特商店家数、金融机构数量、娱乐中心数量及档次、人口流量、治安状况等。
三、 交通条件
交通条件是指一种都市或地区交通通达程度。交通条件优劣将直接影响都市人流、物流通达性及其交通运送成本(包括交通时间)，明显影响人们出行，从而影响商业房地产需求和价值。影响交通条件因子有：交通流量、公交站点密度、公交线路数、道路通达程度等。
3.2.3 个别原因
个别原因指详细影响某宗写字楼需求和价值影响原因。此类原因对房地产市场影响程度和影响范围最小，但对详细商业房地产影响却是最直接、最详细。影响写字楼需求和价值水平个别原因包括物理原因和交通便捷度。
一、 资源原因
资源原因是写字楼宗地自身条件，包括所处地段、地块位置、地块规模、临街宽度、临街深度、容积率、建筑密度、建筑物面积、层高、层数、停车场状况、基础设施状况等。
二、 交通便捷度
交通便捷度有别于区域原因中交通条件，它重要指详细某宗写字楼地产交通便利程度。影响因子有地块距地铁车站、重要公共站点距离及便捷程度。
3.3 项目STWO分析
3.3.1 STWO分析简介
SWOT是一种分析措施，用来确定项目自身竞争优势（strength），竞争劣势（weakness），机会(opportunity)和威胁（threat），从而将项目战略与内部资源、外部环境有机结合。因此，清晰确实定项目资源优势和缺陷，理解项目所面临机会和挑战，对于制定企业未来发展战略有着至关重要意义。
其中，s、w是内部原因，o、t是外部原因。按照项目竞争战略完整概念，战略应是一种项目“可以做”（即组织强项和弱项）和“也许做”（即环境机会和威胁）之间有机组合。
SWOT分析环节：
1、罗列项目优势和劣势，也许机会与威胁。
2、优势、劣势与机会、威胁相组合，形成SO、ST、WO、WT方略。
3、对SO、ST、WO、WT方略进行甄别和选择，确定项目目前应当采用详细战略与方略。

图3.1 SWOT分析环节
3.3.2 优势
项目地块正处在兴国路西侧。目前，龙山附近星级宾馆有国际大酒店、维多利亚大酒店，随道沿明珠路、龙山大道总部经济园建设，未来商流、客流量将十分巨大。长兴县龙山新区将据此打造发展潜力巨大龙山商贸圈。
一、 地理位置优越
“长兴龙山新区兴国商务楼工程”位于兴国路东侧，是都市交通内环线主干道。
该地区处在是都市中心热点地理位置，又处在规划中极具发展潜力明珠路、龙山大道商业圈，“依繁华存在，享都市宁静”。
二、 绿化与景观
“长兴龙山新区兴国商务楼工程”地处新山新区，在景观方面正处在市民广场西面，登高远眺，密集而有序绿化景观便展目前眼前。
三、 成熟环境配套
“长兴龙山新区兴国商务楼工程”周围，通过近几年开发，图书馆、大剧院、浙北大厦等现代商业、公共配套已经形成；而这里文化气氛已经形成，有省市重点学校、医院等；邮政、银行、商业、宾馆和商务公寓等环境配套逐渐积聚和发展起来。深厚文化积淀、雄厚科技实力、完善基础设施，可满足多方面需求，形成良好投资创业环境。
四、 项目建筑质量和内在环境
发展商丰富开发经验，严谨施工管理，先进建筑技术，低能耗功能设计，楼宇智能化引入，生态环境构建，是项目质量保证和内涵所在。
3.3.3 劣势
目前项目区域内未形成成熟商住气氛，是销售不可忽视难点。
3.3.4 机会
一、 地理位置具有发展潜力
“长兴龙山新区兴国商务楼工程”是位于地理位置极具发展潜力和投资升值空间多功能建筑。
二、 项目顺应建筑时尚
“长兴龙山新区兴国商务楼工程”是具有高端、高素质、高智能、高质量、低能耗生态建筑。
三、 项目适应现代办公需求
“长兴龙山新区兴国商务楼工程”在空间划分上灵活性，即同一楼层中单元格局处理可按需间隔，以适应不一样买家规模需要。“长兴龙山新区兴国商务楼工程”是“区隔任意，设置随意，功能惬意”建筑。
四、 提出“整合型商务楼”概念
伴随中小企业、创意产业、跨国企业代表处发展，引入“整合型商务楼”理念，更具市场竞争优势。写字楼硬件原则、生活空间灵活配置、行政商务资源共享，“三位一体”“整合型商务楼”概念初次提出，为“长兴龙山新区兴国商务楼工程”确立了项目整合优势。
3.3.5 威胁
一、 周围有类似销售项目
项目对面是正在销售中商务公寓（利时广场商务公寓）。
二、 商住楼有集中趋势
全市行政办公楼盘、商务公寓楼盘项目大多处在地理位置优越、保有量丰富状态。
三、 缺乏商务气氛
区域内没有商务气氛，写字楼、商务公寓原有量和既有量几乎为零，没有集中商务广场宇优势。
3.3.6 项目SWOT综合分析
通过以上SWOT分析，得出只要方略处理得当，完全可以转化为对本项目有利原因。尤其在劣势威胁中，只要控制、引导得当，这些影响不至于成为本项目硬伤。其他几点只能根据市场及项目实行进行修正。因此从理论上来看，只要措施到位，本项目是完全可以成功。
从市场消化能力来看，销售、租赁都会有一定空间。但从资金回笼角度看，则应运用好优势，引入新主题概念和卖点，以缩短销售周期、提高楼盘附加值。
作为都市内环线位置上价值型商务为主物业，以发展商企业品牌与项目品牌相结合打造整体形象，在产品品质、资源配置上做实质性投资，以满足使用功能为主，客户群对高档写字楼外形象提高规定。
“长兴龙山新区兴国商务楼工程”作为公建立项产品，前期推广应深入，把握入市时机，力争各大楼盘销售暂缓期入市，以短平快方式销售，以规避各大楼盘集中上市风险。
同步要尤其关注地缘甲级写字楼与周围商住客群，关注周围科研、政府单位购置力，故意识从区域周围各项目分流买家。

4 营销方案设计
4.1 项目名称及产品定位
4.1.1 定位论述
1） 位置、地段和未来升值是商务广场宇租、售行为重要原因，“长兴龙山新区兴国商务楼工程”在该方面具有一定优势，而完美外观设计，在区域内极具视觉冲击力，可以激发购置和入主冲动。
2） 综合素质高，在建筑期已能通过效果图等资料提前体现，基于项目先天优势，买家对这方面利益承诺应有一定信心。
3） 大厦自身资源整合、智能管理、生态环境，不仅使得商务形象优越，并且更具个性，能给客户良好观感和深刻印象，这是定位中“独特卖点”。
4） 长兴县政府前景规划，使得保值、升值潜力得以提前体现，这是攻克市场观望心理唯一出路。这里，针对两种心理：
5） 引入“整合型商务楼”经营模式，精确针对目客户，与目客户形成广泛有效沟通，到达发展商与买家双赢局面。新经营思绪（整合型商务楼）引入更可提高投资者探究渴求，增强投资信心。保值、升值是作为楼盘入市必要条件。
综上所述，本定位目是结合项目先天后天优势，发掘新亮点；在市场上赢取美誉并得到经济利益回报。
4.2 目客户
4.2.1 客户类型分类
一、 政府、科研单位
实力强大，在当地已经具有了规模优势，并有长期发展规划，需要有完整办公系统。
二、 一般投资者
偏向于稳重、谨慎；在投资选择时有优选及备选、保底三种计划。投资分析思绪常常是“假如……就……，退而求另一方面也……，再恶劣也……”模式填空思维。规划优势便能最终触动其投资决策。
三、 中小企业主
需要一定面积，开间要合理，发展成败取决于短期市场成绩，因此，资金投入会集中在硬件（包括场地）及广告推广、客户服务三方面上。
四、 跨国企业或大型企业代表处
实力强大，在当地已经具有了规模优势，并有长期发展规划，需要有完整办公系统和派驻人员生活空间。对于买、租办公楼时会考量长期运行成本和投资益，往往选择前者。
五、 风险投资者
一种经典急需出路资金持有者，好方案、新思维就值得一试，赌博心理甚重，但对项目出路分析能力很强。
经分析，“长兴龙山新区兴国商务楼工程”基本能满足这几类客户需求，并且具很大可塑性；可充足迎合目客户需求。
4.3 管理方案设计
4.3.1 商住功能配套
设置24小时行政中心，与大厦内业主企业共享。重要职能：
1） 负责发展商企业行政事务；
2） 负责驻厦机构行政办公代理业务；
3） 负责大中小型会议室、多功能厅管理和使用调度；
4） 负责共享高值办公设备使用和管理；
5） 负责大厦整体形象展示等。
4.3.2 项目24小时全天候物业管理
物业管理应对业主提供全方位、多层次、有效且经济服务。
顺天物业企业以专业化、人性化、品质化物业管理模式业主提供周到、贴心服务，发明友好空间，让业主住得“安心、舒心、省心”。
一、 整体楼宇营销推广
面对“长兴龙山新区兴国商务楼工程”整合型功能，楼宇收益性物业特性较强，整体物业管理把营销推广作为一项常常性管理工作内容，为业主提供租赁业务代租、联络、谈判、签约以及业主与客户间关系协调。同步对“长兴龙山新区兴国商务楼工程”进行整体形象塑造、宣传推介，保证物业保持较高出租率和业主收益。
二、 楼宇设施设备管理
“长兴龙山新区兴国商务楼工程”公共设备管理、维修与保养，保证驻厦业主正常商务、生活等活动；驻厦业主自身设备设施维修。
三、 楼宇保安与消防管理
建立有效保安体系，配置专门保安人员和保安设备（报警装置、闭路电视监控器等），对楼宇内部、外围、停车场等进行严格管理，保证正常安防秩序。
整体楼宇建立“以防为主，宣传先行，防消结合”消防工作原则，建立有效消防体系。
四、 清洁卫生管理
保持楼内公共场所清洁，提供全面清洁卫生美化服务。
4.3.3 共享管理
一、 设备共享
楼内有共用高值办公设备，如：文献服务器、复印机、投影仪、摄像机、电视机；
二、 办公场所共享
会议室、接待室、演示室、茶水间；
三、 部门共享
秘书、接待员、外勤、行政（共享部门全天候24小时轮班）；
四、 单元生活独立
满足现代都市生活方式对公务和生活空间需求，单元内有灵活住、厨、卫简朴配置。
4.4 定价方略
4.4.1 定价原则
1） 应以支持实现高速销售目为确定销售价格前提；
2） 以全程销售期内具有良好性价比优势作为市场竞争重要手段；
3） 以入市形成很好人气为基准，建立逐渐上扬价格体系；
4） 合理安排不一样位置、不一样类型、不一样朝向物业价格构造，在一定周期内，保证各类物业相对均衡出货；
5） 计划底商类物业销售合适后置，以便在前期接待中积累客户，寻求更大利润空间。
4.4.2 价格定位
通过区域地缘性项目价格可接受度调查，可行性市场定位价格：
1） 写字间全程均价6150元/平方米；
2） “长兴龙山新区兴国商务楼工程”属高层商务楼，同一面积区间、同一位置差价不适宜过大，楼层差相对减小（提议位置差、楼层差50-80元/平方米）。提议入市起价以5800元/平方米左右价格起面市，先期以开盘均价在6000-6200元/平方米控制，在销售形势看好、销售速度保障前提下，逐渐提高价格至6500元/平方米；
3） 详细价格方案包括多种户型价差、开盘价格明细及销控、后期价风格整，在户型设计方案确定后再做定案。
4.4.3 价格定位阐明
以上定价在分析了近长兴县中心都市类似楼盘基础上分析得出。根据“低开高走”定价原则，如开盘均价5800元/平方米，通过1个月客群成交、市场摸底试探，如反馈良好可以飙升200元/平方米左右，即均价6000元/平方米；通过两三个月热销反馈，再提高至6500元/平方米是有也许。市场预期良好，争取六个月左右可以结案，入住前均价将上浮至6800元/平方米左右。但认购初期假如卖出项目最高价，会违反低开高走原则。
4.5 销售安排
4.5.1 把握入市时机
市场上公建立项商务广场，普遍采用销售短平快方略，首先是由于购置商务广场客群不一样于购置私宅，其选择周期相对较长，一般以租赁为主客户转为购置，存在租房公约协议步间限制；再者几乎每家企业都要做年度资金投入计划，先期纳入计划就会尽早地批复用以决策。同步同类竞品竞争面扩大，可以先入为主就能抢占15%以上客源。
4.5.2 把握销售黄金周
在上市推广一种月后，对销售状况进行分析，把握五一国际劳动节放假长达10天假期，争取积累更多准客户。

5 项目建设方案
5.1 建筑设计方案
5.1.1 建筑面积和内容
一、 建筑面积
总建筑面积为67186平方米，其中地上52410平方米，地下14776平方米。地上为三栋61.5米高板式高层建筑；地下为地下车库、地下自行车库、人防工程及附属设备用房等。
二、 建筑高度
办公楼主体地上15层（16层局部），地下一层。地下一层层高5.2~3.9米，底层层高5.200米；高2~15层层高4.000米；顶层设备间层高3.600米，总高度61.5 00米（局部最高点66.00米）。
三、 建筑群构成
项目规划用地面积18857平方米，总建筑面积为67186平方米，其中地上52410平方米，地下14776平方米。地上为三栋61.5米高板式高层建筑，重要功能为商务办公楼；地下为地下车库、地下自行车库、人防工程及附属设备用房等。
5.1.2 总体规划设计
一、 总体平面布局
整个项目地上由三栋板式高层建筑构成，除屋顶设备用房局部不一样外三栋建筑基本相似。三栋建筑南北布局，南北间距66.6米,其中1#楼与2#3#楼东西方向错开30米，避开景观遮挡，利于自然采光通风。
二、 道路系统规划与设计
根据整体规划规定，重要出入口设计在西面，保证了人流和物流路线明确分开，路线清晰。道路等级明确辨别，标识性强。
三、 功能分区设计
广场以入场入口将整个建筑分为三个部分，运用了道路、水景、树木以及草地营造意趣，又体现出感性一面。
四、 景观与视觉设计
园区在西主入口前方设计了大面积集中绿化部分，不仅可以形成良好景观效果，并且可以形成良好视觉效果，不仅和建筑对话关系形成良好关系，并且重视了建筑群体视觉景观均好性。
5.1.3 建设原则
一、 大堂装修/门柱
地面及墙面铺砌优质进口大理石，艺术吸顶天花吊顶及艺术灯饰。
柱面为磨光花岗岩踏步板（或不锈钢材料）。
大堂入口处设自动旋转门，两侧设安全门。
二、 电梯厅/电梯间
商住楼电梯：两组电梯，垂直交通直达地下一层，地下一层设通往地下车库出入口。
电梯间内地面采用优质花岗岩，墙面采用优质大理石，电梯厅吊顶重要以不锈钢及玻璃为主，配发光灯槽；
商务楼原则层地面为优质大理石，墙面为高能环境保护涂料，所有楼层电梯间均采用大理石门套，顶棚造型吊顶；
地下一层电梯厅吊顶为轻钢龙骨石膏板，刷白色乳胶漆。
三、 楼道/楼梯间
公共部分墙面为刷高级乳胶漆，吸音天花吊顶；
原则层楼道地面为地面石材，高能环境保护涂料墙面；
楼梯间地下一层采用花岗岩踏步及踢脚，墙面为高级环境保护涂料；
原则层楼梯间层采用水泥踏步及踢脚，墙面为高级环境保护涂料；
车库地面为水泥压光，墙面为白色乳胶漆，天花为白色乳胶漆。
四、 清水房交房原则
地面水泥找平，预留客户自装面层空间，不刷墙、不吊顶；
隔墙为轻钢龙骨双面双层石膏板隔音隔墙；
洁具预留客户自装。
五、 精装房交房原则（待确定后编制交房手册）
隔音天花吊顶，高级木地板，墙面乳胶漆、艺术照明灯、高级开关（品牌）；
卫生间：配套精装修，墙地面为高级瓷砖、高级卫生洁具（品牌）、高级照明灯、玻璃淋浴间隔断；
厨房：配套精装修，高级炊具（品牌）、高档橱柜、排油烟机。
5.1.4 外观形象
一、 外立面风格
现代风格，色调整体统一通透落地玻璃窗，构造凸出部分派饰钢材质金属框架；每个单元外立面保证整体风格统一友好，突出单元之间独特性，从而到达互相独立而又整体协调效果。
二、 外立面色系
以冷色调通透感强玻璃窗为主，辅以浅色（暖色）高档石材墙面，以到达稳重、高档效果。
三、 外立面材料
外墙玻璃窗为高档中空双层隔音保温玻璃，辅以金属框料（竖线饰条）。
四、 静音设计
选用低噪音设备，并采用减震基础，在各类机房墙面建筑均做专业吸音处理；并采用隔声门；采用中空玻璃，外片为反射玻璃，内片为低辐射玻璃，具有良好热工性能，防止外来噪音干扰及光污染。
5.2 构造设计方案
5.2.1 设计根据
一、 自然条件
1） 基本风压0.50KN/㎡
2） 长兴县中心都市抗震设防烈度为6度，设计基本加速度为0.1g。本工程按抗震设防烈度6度设计。
3） 地面粗糙度B类
二、 重要活荷载取值（原则值）：
1） 办公： 2.0 KN/m2
2） 门厅： 3.50 KN/m2
3） 楼梯： 3.5 KN/m2
4） 阳台： 2.5 KN/m2
5） 机房： 7.0 KN/m2
6） 公共厨房： 4.0 KN/m2
7） 公共餐厅： 2.5 KN/m2
8） 卫生间： 2.5 KN/m2
9） 活动室： 4.0 KN/m2
10） 车库： 4.0 KN/m2
三、 国家规范、规程
1）