城中村综合改造拆迁安置房项目可行性研究报告总投亿.doc
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1、武汉市洪山区-城中村综合改造拆迁安顿房项目可 行 性 研 究 报 告 编制单位:北京金光工程征询有限责任公司湖北分公司湖北中安信会计师事务有限公司编制时间: 2023年12月6日 目 录第一部分 总论31、项目建设背景32、项目概况43、项目编制依据与研究范围5第二部分 拆迁还建的必要性研究61、“城中村”存在的弊端62、“城中村”改造的历史使命8第三部分 拆迁还建的规模及建设内容91、拆迁内容92、还建内容103、拆迁还建的成本10第四部分 开发项目的市场分析101、武汉市的经济人文环境与城市概况102、武汉市的国民经济发展现状及市场潜力分析113、武汉市房地产发展现状分析124、本项目优势
2、分析17第五部分 项目选址与自然条件191、项目地点192、项目的自然条件19第六部分 项目环境影响分析221、项目建设期对环境的影响222、运营期对环境的影响24第七部分 城中村改造投资估算,资金需求与资金筹措251、投资估算252、拆迁还建资金需求与筹措情况273、贷款偿还27第八部分 财务评价说明271、财务评价的假设272、财务评价的基如期273、财务指标评价依据及说明274、房地产总成本费用估算依据285、销售收入估算依据296、销售税金和附加估算307、土地增值税估算318、公司所得税估算31第九部分 财务评价311、财务指标分析312财务指标分析汇总表33第十部分 偿债能力分析3
3、4第十一部分 结论及建议341、结论342、建议35武汉市洪山区-城中村综合改造拆迁安顿房项目可行性研究报告第一部分 总论1、项目建设背景住房问题是重要的民生问题。解决城市低收入家族住房是当前民生问题的重中之重。党中央、国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题,国务院下发了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发202324号,以下简称若干意见),接着又召开全国城市住房工作会议,对贯彻若干意见进行部属。国务院提出,所有城市(涉及县城)要以城市低收入家族为对象,进一步建立健全城市廉租住房制度,改善和规范经济合用住房制度,加大棚户区、旧住宅区改造力度、力争到“十一五”期未,使低收入家庭住
4、房条件得到明显改善,农民工等其它城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。改革开放以来,中国的经济发展取得了举世瞩目的成就,巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区,乃至世界最具投资吸引力的国家之一。温家宝总理在政府工作报告中提出了“中部崛起”的概念,这意味着中央政府将在政策、财政、基础设施建设等方面将会向中部地区倾斜,刺激经济的快速发展。地处腹地的中部六省面临着一次全新的历史发展机遇。在中部崛起的大背景下,依托优越的地理位置和数年积累,武汉的整体经济实力日益增强,通过数年发展,武汉市已有较强经济积累,地区生产总值连续两年处在中部六省前列,2023年上半年武汉市的GDP为1981.
5、81亿元,位居中部六省之首。从整体经济实力上看,中部龙头与支点的地位基本拟定。 但是,就在这座不断发展的特大城市的二环以内,存在56个城中村,城中村内危房、旧房集中,这些住宅建设时间长,房屋质量差,户均面积小,基础设施配套不全,生活环境质量差,群众生活十分不便。中心城区内的城中村脏乱差,片区环境严重影响了武汉市的市容市貌,影响武汉市在全国的整体形象,为彻底解决这一问题,武汉市人民政府于2023年6月4日提出关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见,规定加快推动城中村和旧城改造,计划用3年时间完毕二环内56个城中村的改造任务。2、项目概况2.1项目名称武汉市洪山区-城中村综合改造拆迁安顿房项目2
6、.2项目地址项目位于洪山区和平乡-友谊大道以南,武青四干道以北,纺机路以东,罗家港以西,紧邻徐东商业中心。2.3项目建设规模及内容(1)拆迁还建;拆迁总面积为878807.46平方米,其中村民房屋拆迁面积为506340平方米,拆迁村民户数1594户;集体房屋拆迁面积为372467.46平方米。还建面积为330895平方米,还建户数1446户,货币补偿面积为203896平方米。(2)房地产开发。根据武汉市人民政府办公厅关于洪山区-城中村改导致本测算及开发规模的批复,开发建设规模为121.66万平方米,容积率3.65,开发用地的总成本21.9亿元。以房地产开发取得的收入填补拆迁还建的成本。2.4本
7、项目建设期本项目2023年上半年完毕整体拆迁任务,2023年终完毕还建安顿房建设任务,拆迁还建期2年;房地产开发采用滚动开发模式,从2023年上半年起至2023年终完毕房地产开发任务,开发建设期8年。2.5目前工程进展情况(1)由武汉市城市规划设计研究院完毕了-“城中村”综合改造规划(2)挂牌出让土地成本已经武汉市洪山区人民政府和平街-村民委员会、洪山区和平街城中村综合改造工作领导小组办公室、武汉市洪山区人民政府和平街办事处、武汉市洪山区城中村综合改造工作领导小组办公室审核签字批准。2023年9月28日取得武汉市人民政府办公厅关于洪山区-城中村改导致本测算及开发规模的批复(3)完毕拆迁的部分工
8、作,涉及:完毕了城中村改制;完毕了项目前期规划,完毕了部分拆迁补偿(4)项目已经摘牌,并获取国有建设用地使用权成交确认书(5)项目核准及规划审批手续基本完毕。环评、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证正在办理中。3、项目编制依据与研究范围3.1本报告的编制依据依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定,综合该项目的具体情况,本可行性研究报告的编制依据重要有:本报告的编制的依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数(第二版)和国家现行的财税制度。武汉市人民政府办公厅关于洪山区-城中村改导致本测算及开发规模的批复武汉市城市规划管理局市规划局关于-综合
9、改造规划的批复”(武规函2023253号)文及武规函2023459号文武汉市城市规划设计研究院完毕了-“城中村”综合改造规划武汉市城中村综合改造工作领导小组“关于印发武汉市城中村综合改造挂牌出让土地成本测算操作规范(试行)的告知”(武城改办20232号武汉市房地产投资项目基础数据的分析估算3.2本报告的研究范围总论拆迁还建的必要性研究拆迁还建的规模及建设内容开发项目的市场分析项目选址与自然条件项目环境影响分析城中村改造投资估算,资金需求与资金筹措财务评价说明财务数据估算财务效益分析偿债能力分析结论和建议等在此基础上,考虑项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性,为政府有关部门审批项目、建设
10、单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。第二部分 拆迁还建的必要性研究1、“城中村”存在的弊端近几年来,随着城市化建设进程的加快发展,城区范围不断扩大,原先城区周边的村庄,现在区域位置上已成为城区的组成部分,成为一道城市建设发展中的特殊景观“城市里的村庄”。“城中村”在行政上已是城市的范畴,属于街道管理,但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理体制。“城中村”农民的土地大部分已经被国家征用,不再从事农业耕作,其经济来源重要依靠第二、三产业及土地收益,生活方式也发生了主线的变化,已不再是传统意义上的农民。“城中村”存在着诸多的弊端: (1)土地运用粗放,土地资产流失由于“城中村”缺
11、少统一的规划和管理,导致土地运用率和产出率低下,房屋建筑占地面积大,建筑风格与城市规划不够衔接,且往往具有院落和小块菜地、猪圈等,房屋容积率低,土地运用十分粗放。同时,“城中村”的土地区位条件相对优越,土地的产权又属于村集体所有,这样,优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格,使“城中村”中不规范的房地产二级市场特别活跃,导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的流失。 (2)管理体制不顺,管理难度较大 “城中村”周边已经被城市社区所包围,而“城中村”是一种特殊类型的社区,它既像城市又像农村,既不是城市又不是农村。从管理体制上考察,城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的
12、区别,它们在“城中村”形成矛盾和冲突,有时又会出现管理上的“真空”,“城中村”的性质使城市管理部门管不到,街道、村、镇管理又不力。这样,村集体组织和村民受利益的驱动,乱搭乱建成风,违法违章用地十分普遍,住宅用地严重超标。(3)人口构成多元,社会治安堪忧 “城中村”的人口构成十分复杂,并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查,“城中村”的人口重要由以下几个方面构成:一方面是本地的原有“村民”(部分村民的户籍事实上已经成为市民),另一方面是租用“城中村”村民住宅的城区市民,第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。由于租金低廉,“城中村”容易吸引外来人口,出租房中聚居了大量缺少有效管理且职业构成和
13、宗教信仰十分复杂的人员,因此也许成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的策源地,这种状况的存在制约着城市的健康发展。 (4)公共设施缺少,环境问题严重 “城中村”的基础设施是与本来低密度的建筑和低密度的人口相适应的,现在由于部分市民和大量外来人口的入住,小公司的开办,使给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重局限性,超负荷运转,导致污水横溢,垃圾乱倒、蚊蝇丛生,空气质量较差。缺少统一规划的凌乱建筑,形成不了统一连续的街景立面,视觉环境很差,城市形象低下;此外,由于村内道路既狭窄又杂乱无章,很容易引发交通事故。(5)村民素质较低,就业问题严峻 由于“城中村”村民和外来人口素质普遍不高
14、,加上出租等手段获取收益比较容易,“城中村”村民普遍表现出游手好闲、不思进取的状态,并缺少在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。此外,“城中村”这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民,而村民自身也缺少获取政治权利和社会公正的追求,影响村民的发展和整个社会文化素质的提高。同时,由于土地的征用,“城中村”村民的可耕地大量减少,而村落内的村民由于历史因素,普遍文化素质不高,但由于有高额房租收入,生活水平富裕,在就业过程中,高不成低不就,游手好闲、无所事事。村民素质的低下及其安于现状的性格,使他们的就业问题相称严重,即便是征地时安排了一些就业机会,但很容易下岗,就业问题的严重还会引发社会危机
15、。2、“城中村”改造的历史使命本项目是积极响应国务院文献精神,认真贯彻贯彻“住房问题是重要的民生问题”,响应武汉市人民政府于2023年6月4日提出关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见,加快推动城中村和旧城改造,具有历史使命。同时,从武汉房地产的发展历程里看,经历了从城区郊区回归城区的发展历程,自从上世纪九十年度初期房地产热开始,开发项目重要集中于老城区;到九十年代末期,以常青花园、百步亭花园为代表的大型经济合用房项目开始逐步向城郊结合部扩展,其他开发商也顺势而上,后湖片区、沌口开发区、东湖开发区、东西湖区以及盘龙城开发区等均成为开发热点,但由于远城区因交通、商业、教育、金融等大配套还存在一
16、定空白点,生活不便,房屋空置率比较高;反观老城区则由于近几年武汉市大规模的市政基础设施的建设,城市面貌得到极大的改观,交通、绿化、环保等均有长足的进步,开发热点又逐步回归城区。武汉市人民政府于2023年6月4日提出关于进一步促进经济平稳较快增长的若干意见,规定加快推动城中村和旧城改造,计划用3年时间完毕二环内56个城中村的改造任务,这些迹象表白,进行城中村改造的春天已经来临。第三部分 拆迁还建的规模及建设内容1、拆迁内容-“城中村”改造项目拆迁总面积为878807.46平方米,其中村民房屋拆迁面积为506340平方米,涉及拆迁村民1594户;集体房屋拆迁面积为372467.46平方米。村民被拆
17、迁房屋补偿方式为还建房和货币补偿相结合,其中还建面积为330895平方米,货币补偿面积为203896平方米,补偿标准为政府指导标准上浮15%。集体被拆迁房屋补偿方式为货币补偿。拆迁工作自摘牌之日起,半年之内完毕。2、还建内容根据-“城中村”综合改造规划,对拆迁村民采用就地还建的方式安顿。还建用地总面积为148500平方米,还建户数1446户,还建面积330895平方米,还建总投资为68070.02万元。具体还建方案分两期实行,一期计划投资36845.54万元,建设还建房177220平方米,占总还建面积的54%;二期计划投资31385.48万元,建设还建房153675平方米,占总还建面积的46%
18、。3、拆迁还建的成本根据武汉市人民政府办公厅关于洪山区-城中村改导致本测算及开发规模的批复,拆迁还建总成本21.9亿元。第四部分 开发项目的市场分析1、武汉市的经济人文环境与城市概况武汉市是湖北省省会、华中地区的最大城市,也是中国重要的中心城市,华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界的三大河长江及其最大支流汉水在市内交汇,将武汉市区一分为三,形成了汉口、汉阳和武昌三镇鼎立的格局,故武汉素有“江城”的美誉。全市现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山等13个区及武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、东湖生态旅游风景区,面积8494平方公里,人口828万。武汉交通十分发达,是京广铁路大动脉与长江黄
19、金水道十字交汇的中心,铁路有京广,并有京九铁路线贯穿南北,汉丹、武大、武麻铁路线联结东西;公路有107、316、318三个国干道和八条省干道等辐射湖北及邻省各大中城市;水路有长江、汉水交汇,历来有“九省通衢”之称,东去上海,西抵重庆,南至广州,北上京城,距离均在1000公里左右,处在中国经济地理的核心位置。武汉有丰富的旅游资源。武汉风景秀丽,名胜众多,名闻天下的黄鹤楼,位居江南三大名楼之首;“江城明珠”东湖,是国家级风景名胜区;“佛都古刹”归元禅寺,内藏惟妙惟肖五百罗汉。此外,尚有古琴台、晴川阁、楚天台等名胜古迹,令人留恋忘返。武汉在新的历史发展阶段,提出了在本世纪初基本实现现代化和建设现代化
20、国际性城市的两大战略目的:长远战略目的争取通过30数年的连续奋斗,进一步增强城市综合实力,强化城市综合服务功能,优化城市综合发展环境,提高城市综合竞争力,把武汉建设为现代化国际性城市。中期战略目的用102023时间,把武汉建设成为我国中部地区的重要发展极,在经济发展、基础设施、人民生活、社会文明等各个方面基本实现现代化,努力构建可连续发展的经济系统、可连续发展的生态系统、可连续发展的社会系统,为建设现代化国际性城市的长远战略目的奠定坚实的基础。2、武汉市的国民经济发展现状及市场潜力分析2.1武汉市2023年国民经济总体运营情况2023年,在市委、市政府对的领导下,武汉市的国民经济快速增长,社会
21、事业全面发展,人民生活继续改善,经济社会建设取得明显成效。具体表现在: 经济总量:2023年地区生产总值3960.08亿元,比上年增长15.1%。财政收入:2023年财政收入791.31亿元,比上年增长24.8。固定资产投资:2023年全社会固定资产投资2252.05亿元,比上年增长30.0%。居民收入水平:2023年城市居民人均可支配收入16712.44元,比上年增长16.4%;人均消费支出11432.97元,增长7.9%。人均住房建筑面积29.28平方米,增长1.03平方米。房地产业开发投资:2023年房地产开发投资570.36亿元,增长24.1%,其中,住宅开发投资424.97亿元,增长
22、28.3%;房屋施工面积3798.10万平方米,增长18.9%,其中,住宅施工面积3222.14万平方米,增长21.2%。房屋新开工面积1447.28万平方米,增长23.3%,其中,住宅新开工面积1232.98万平方米,增长18.8%。房屋竣工面积869.83万平方米,下降6.8%,其中,住宅竣工面积768.23万平方米,下降5.3%。2023年商品房销售面积626.61万平方米,比上年下降44.8%。商品房销售额350.01亿元,下降33.9%。在商品房销售中,住宅销售面积683.24万平方米,下降36.1%;住宅销售额319.79亿元,下降33.8%。年末商品房空置面积215.45万平方米
23、,比上年末增长63.4%,其中,住宅空置面积135.09万平方米,增长166.5%。3、武汉市房地产发展现状分析随着国家宏观调控政策的不断进一步,2023年武汉市从调整住房供应结构、加大保障性住房建设力度、严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手,进一步加强了调控措施的执行力度,使武汉市住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定,房地产市场趋于平稳,房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极奉献。2023年武汉市房地产开发投资为459.75亿元,同比增长25.6;房屋施工面积为3195.41万平方米,同比增长11.1;房屋竣工面积为933.37万平方米,同比增长6.8。2023年武汉
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