小区房地产开发项目可行性研究报告.docx
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1、 小区房地产开发项目可行性研究汇报 城南春天可行性研究汇报第一章投资环境分析一、国内环境中国房地产尚有以上好景 12 月 3 日上海新国际博览中心,第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比,本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有 253 家房地产企业及有关行业代表参与本届展会,从侧面反应开发企业普遍对未来房地产市场预期向好,一致认同住交会主办方所预言中国房地产尚有以上好景。中国房地产业已经成为国民经济重要支柱产业。在中国增长 93 个百分点中,有 18 个百分点是由房地产业直接奉献。中国房地产业直接带动了 57 个有关产业产出增长,没有一种其他行业有如此广泛行业推进力。1998 年
2、以来,中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积一直保持了年均 20 左右增长。中国住宅投资占比例超过了美国,已经到达了 57。而在美国,房地产业作为国家经济三大支柱产业汽车、医药、房地产之一,已持续了 50 数年。,中国城镇人口将到达 102 亿人,年均增长 4,城镇住宅存量面积将到达 330 亿平方米,比将净增 1985 亿平方米,年平均需净增 124 亿平方米。二、荆州房地产市场整体良性发展与现阶段迅速升温 1、湖北省宏观政策指导 6 月,为了增进房地产业持续迅速健康发展,根据国务院有关增进房地产市场持续健康发展告知,结合本省实际,湖北省政府出台 省政府有关增进房地产业持续健康发展意见,将在
3、一定程度上刺激商品房市场,保证房产市场健康发展。2、政府出台房改政策,取消福利分房自年终荆州政府取消福利分房制度,个人购房数量骤增。同步,伴随居民收入水平不停提高以及消费者观念转变,消费者对商品房需求也持续呈上升趋势,在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。3、人口城镇化,扩大了市场消费需求。荆州是一种文化古城,有着悠久历史,自古以来就是连贯南北交通要塞和物资集散地,伴随近年来都市基础设施建设逐渐完善,吸引了许多外地人来荆州投资经商。此外户籍制度改革,使农村人口城镇化,城镇人口大量增长。这些都为荆州市商品房消费市场增添了新主力军。4、伴随人均收入增长,人民生活水平提高,市场消费能力逐渐增强。荆州
4、市城镇居民人均可支配收入 7093 元,上年增长 74。人均消费支出 5400 元,增长 33;全市农民人均纯收入 2502 元,增长39。摘自荆州纵横之荆州市经济运行特点、问题及对策荆州市完毕生产总值 430 亿元左右,同比增长 85,城镇居民人均可支配收入7600 元,比上年增长 72;农民人均纯收入 3002 元,比上年增长 500元,增长 20 0,增长速度创九年来最佳水平,增长速度居全省第一位,增长绝对额居全省第二位。摘自荆州市人民政府新闻发言人办公室经济发展状况新闻公布稿以上数据反应了企业和个人投资与消费仍蕴藏着较大增长潜力。近年来,相称一部分住旧楼房和平房居民为了改善居住条件,将
5、以旧换新,以小换大,逐渐从追求居者有其屋向居者优其屋发展。电脑、移动电话、摩托车等消费迅速增长带动了都市消费品市场活跃,汽车、住房消费增长预示着新一轮消费构造升级已为期不远。5、同类物业市场状况荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邰白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅推出,完毕了对本类产品市场 阐明任务,人们对高档住宅已广为认同和接受,但愿拥有此类高档住宅。在此基础上,本类产品推广、销售也逐渐成熟,深入人心。三、荆州房地产消费市场新机遇旧城改造与银行按揭 1、旧城改造,导致了需求量增长鉴于原荆州城内人口密度过大状况,为减轻市政压力,政府出台为古城减压,城内只许拆房,不许建房新规划,开始对城墙及城
6、内古迹、古建筑加以保护。同步下令城内十二万人外迁六万,短期目是三年迁出三万人。这给城外房地开发提供了良好市场环境。2、银行按揭政策出台,让大量经济实力不是很强家庭也步入了购房者行业,增长了市场需求量。在银行按揭政策,这些消费者一般仅需支付相称于总房款两至四成首付款,即可提前入住,享有房产居住权。这就大大增长了消费人群数量,有效刺激了房地产市常第二章项目概况一、建设地址新风小区二期工程城南春天项目如下简称本项目位于荆州城南经济技术开发区,建设中大学城中心。北临城南片区交通积极脉高规格景观路南环路,目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面屈原南路,是连接南环路与市中心纽带,其拓建工程已经动工,估计底将所
7、有竣工,届时将大大改善目前需绕道进入市中心状况,在相称大程度上增强本项目地理优势。二、项目规模新风小区项目规划总用地面积为 6173085 平方米,总建筑面积 100300 平方米,总居住人口 2639 人。其中,已开发一期工程用地面积 966661 平方米,建筑面积 2 平方米。本项目城南春天为新风小区二期待建工程,目前已列入荆州市房地产开发计划。用地面积 5206424 平方米,总建筑面积 8 平方米,其中含住宅建筑面积 70803 平方米,商业用房面积 9659 平方米,公建面积 1538 平方米。总套数为 636 套,入住人口约人。三、总体规划设计理念 1、充足运用当地块地理优越性及周
8、围自然资源,注意人文和环境可持续性发展,发明既能享有现代都市文明,又能享有生态自然居住环境;2、适应大学城、开发区高知人士需求,发明切合二十一世纪生活模式、崇高、新奇、舒适居住环境;3、在延续一期建筑风格基础上积极创新,运用科学环境规划措施,为荆州市住宅小区发展发明良好典范。四、总体规划构思本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃,吸取各地区房地产业界长处,接合当地区实际状况,邀请国内著名景观设计单位、规划大师倾力打造,对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划,精心设计。小区内配套设计齐全,规划建设 5000 平方米中央绿地广尝约 1000 平方米时尚休闲会所、40
9、0 米特色商业街、大型地下停车尝小区医疗保健站、健,以及健身房等娱乐休闲设施。1、规划构造小区以都市主干道、小区广尝小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状,以南环路上设入口广场,其他路设次入口,小区中心设区内广场,小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。2、建筑单体设计小区建筑单体呈南北向,以点面结合式布局,以小区主干道组织交通,均设公共绿地,单位建筑间路保持规定系数以上,使每个建筑具有较多绿地、阳光和很好通风。建筑底层设汽车库,均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所,满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置对应管理用房和停车场地。小区住宅单体定位于公寓式住宅,由不一样户型
10、构成,兼有舒适、自然、集中布局形式,拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施,同步具有构造紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬特点。顶层均设阁楼带屋顶花园,建筑外形继承老式建筑中粉墙黛瓦神韵,使小区具浓郁地区风情及强烈可识别性。3、建筑环境及园林景观设计整体环境景观设计,总体体现现代人文景观环境特色,结合自然、地势、地貌,塑造小区优雅、宁静、宜人居住环境。规划建造 5000 平方米中央绿地广场,采用坡地式设计,平均地平在原有基础上高出 1 米左右,实行立体绿化,建造特色枯水景,并辅以建筑小品装点,以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。设计立体可参与式园林,开辟运动场所、休闲场所,使让小区绿化景
11、观真正成为业主休闲享 受乐园。根据组团分区,设置不一样主题组团绿化,倡导可亲近庭院生活。各组团景观设计以半围合构造加上立体化主题绿化使每个组团形成各有特色悠悠庭园,营造温馨居家归属感。保证植被多样性和色彩性。整个园区植被应保证四季有景,高矮有序,丰富多样。此外应注意园区植物色彩搭配,营造一派新鲜热火场面,增添小区人气和美感。小区绿地和绿地对应,使人与自然友好共存,并加以具有地方特色小品点缀,给人亲切愉悦居住情趣。五、物业管理优良物业管理,不仅能让住宅自身保值增值,也可使业主利益得到保障。本项目聘任浙江省著名万家物业企业进行全程物业指导,该企业从事专业物业管理数年,服务过众多中、高档楼盘并深受好
12、评,资质深厚,经验丰富。该企业将在本项目未竣工前即开始介入,从物业管理角度及早发现问题、处理问题,防止出现入住后管理、使用难题。本项目推行绿色安全环境保护小区概念,所有采用人车分流,设三十米宽主入口仅供行人出入,在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门,供车辆出入。小区入口设保卫室,每栋楼单元入口都装有可视对讲系统,公共场所及外墙设高密度红外线监控系统,小区内保安 24 小时巡查,遇紧急状况还可通过报警系统获得最及时协助。此外,本项目物业管理还提供全天候小区保洁;园林绿化方面施肥、锄草、修剪、除虫等工作;消防设施保护;公共部位维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想,急业主所急,让业主享有
13、尊贵自在居家生活。第三章项目市场分析与整合营销一、项目市场分析 1、地段环境优越本项目位于荆州城南经济技术开发区,建设中大学城中心。北临城南片区交通积极脉高规格景观路南环路,目前南环路拓宽工程已顺利结束;西面屈原南路,是连接南环路与市中心纽带,其拓建工程已经动工,估计底将所有竣工,届时将大大改善目前需绕道进入市中心状况,实现本项目与城内零距离接触,在相称大程度上增强本项目地理优势。2、周围生活配套完善本项目周围生活配套包括新风超市、金丰园超市、明珠超市;新风菜尝金丰园菜场;农业银行、工商银行;胸科医院、二医院、荆州市中心医院;以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛尝东门风景区等休闲配套,生活十分便
14、利。3、园林景观设计突出本项目对荆州住宅市场园林景观设计进行了巨大突破,以 100 亩小区规模,开辟 5000 平方米中央绿地广场,采用坡地式设计,建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被多样性和色彩性、建造约 1000 平方米时尚休闲会所,等等详见 5 建筑环境及园林景观设计。4、教育配套优势明显自古以来,人们就非常看重环境对人影响,古有孟母三迁,伴随买家看楼眼光渐趋成熟,买家从购置前期对楼盘综合素质关注,发展到对未来居住环境关注,对未来邻居关注。现代社会,人们在生活压力之下更渴望一种淡定、闲适居家感觉,一份内心丰盈和自身气质修养显现。目前,全国
15、各大都市教育楼盘普遍畅销,销售价格高于周围其他条件相似楼盘 1020。本项目地处大学城中心,教育配套优势极为明显。伴随长江大学成立,高级职业技术学校等 20 余所学校逐渐迁入大学城,本项目得天独厚文化教育气氛,以及业主以教师为主特点,将吸引越来越多高知高收入人群投资置业。5、建筑施工品质过硬本项目施工队伍来自中国建筑之乡浙江上虞,推行品牌第一、信誉至上原则,对施工品质精益求精,深受业界好评。一期现房到达了卓越半装修房品质独特拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配,室内电路预先暗藏,插座接头合理预留等等,给消费者留下了深刻印象。施工方在城南春天建造中,将继续秉承这种精益求精作风,把城南
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