小区房地产开发项目可行性研究报告.docx

小区房地产开发项目可行性研究汇报 城南春天可行性研究汇报第一章投资环境分析一、国内环境中国房地产尚有以上好景 12 月 3 日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。与往届相比，本届住交会无论是在规模上还是人气上都堪称史无前例。共有 253 家房地产企业及有关行业代表参与本届展会，从侧面反应开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言中国房地产尚有以上好景。中国房地产业已经成为国民经济重要支柱产业。在中国增长 93 个百分点中，有 18 个百分点是由房地产业直接奉献。中国房地产业直接带动了 57 个有关产业产出增长，没有一种其他行业有如此广泛行业推进力。1998 年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积一直保持了年均 20 左右增长。中国住宅投资占比例超过了美国，已经到达了 57。而在美国，房地产业作为国家经济三大支柱产业汽车、医药、房地产之一，已持续了 50 数年。，中国城镇人口将到达 102 亿人，年均增长 4，城镇住宅存量面积将到达 330 亿平方米，比将净增 1985 亿平方米，年平均需净增 124 亿平方米。二、荆州房地产市场整体良性发展与现阶段迅速升温 1、湖北省宏观政策指导 6 月，为了增进房地产业持续迅速健康发展，根据国务院有关增进房地产市场持续健康发展告知，结合本省实际，湖北省政府出台 省政府有关增进房地产业持续健康发展意见，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。2、政府出台房改政策，取消福利分房自年终荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同步，伴随居民收入水平不停提高以及消费者观念转变，消费者对商品房需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。荆州是一种文化古城，有着悠久历史，自古以来就是连贯南北交通要塞和物资集散地，伴随近年来都市基础设施建设逐渐完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。此外户籍制度改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增长。这些都为荆州市商品房消费市场增添了新主力军。4、伴随人均收入增长，人民生活水平提高，市场消费能力逐渐增强。荆州市城镇居民人均可支配收入 7093 元，上年增长 74。人均消费支出 5400 元，增长 33；全市农民人均纯收入 2502 元，增长39。摘自荆州纵横之荆州市经济运行特点、问题及对策荆州市完毕生产总值 430 亿元左右，同比增长 85，城镇居民人均可支配收入7600 元，比上年增长 72；农民人均纯收入 3002 元，比上年增长 500元，增长 20 0，增长速度创九年来最佳水平，增长速度居全省第一位，增长绝对额居全省第二位。摘自荆州市人民政府新闻发言人办公室经济发展状况新闻公布稿以上数据反应了企业和个人投资与消费仍蕴藏着较大增长潜力。近年来，相称一部分住旧楼房和平房居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求居者有其屋向居者优其屋发展。电脑、移动电话、摩托车等消费迅速增长带动了都市消费品市场活跃，汽车、住房消费增长预示着新一轮消费构造升级已为期不远。5、同类物业市场状况荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邰白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅推出，完毕了对本类产品市场 阐明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，但愿拥有此类高档住宅。在此基础上，本类产品推广、销售也逐渐成熟，深入人心。三、荆州房地产消费市场新机遇旧城改造与银行按揭 1、旧城改造，导致了需求量增长鉴于原荆州城内人口密度过大状况，为减轻市政压力，政府出台为古城减压，城内只许拆房，不许建房新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同步下令城内十二万人外迁六万，短期目是三年迁出三万人。这给城外房地开发提供了良好市场环境。2、银行按揭政策出台，让大量经济实力不是很强家庭也步入了购房者行业，增长了市场需求量。在银行按揭政策，这些消费者一般仅需支付相称于总房款两至四成首付款，即可提前入住，享有房产居住权。这就大大增长了消费人群数量，有效刺激了房地产市常第二章项目概况一、建设地址新风小区二期工程城南春天项目如下简称本项目位于荆州城南经济技术开发区，建设中大学城中心。北临城南片区交通积极脉高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面屈原南路，是连接南环路与市中心纽带，其拓建工程已经动工，估计底将所有竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心状况，在相称大程度上增强本项目地理优势。二、项目规模新风小区项目规划总用地面积为 6173085 平方米，总建筑面积 100300 平方米，总居住人口 2639 人。其中，已开发一期工程用地面积 966661 平方米，建筑面积 2 平方米。本项目城南春天为新风小区二期待建工程，目前已列入荆州市房地产开发计划。用地面积 5206424 平方米，总建筑面积 8 平方米，其中含住宅建筑面积 70803 平方米，商业用房面积 9659 平方米，公建面积 1538 平方米。总套数为 636 套，入住人口约人。三、总体规划设计理念 1、充足运用当地块地理优越性及周围自然资源，注意人文和环境可持续性发展，发明既能享有现代都市文明，又能享有生态自然居住环境；2、适应大学城、开发区高知人士需求，发明切合二十一世纪生活模式、崇高、新奇、舒适居住环境；3、在延续一期建筑风格基础上积极创新，运用科学环境规划措施，为荆州市住宅小区发展发明良好典范。四、总体规划构思本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地区房地产业界长处，接合当地区实际状况，邀请国内著名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设 5000 平方米中央绿地广尝约 1000 平方米时尚休闲会所、400 米特色商业街、大型地下停车尝小区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。1、规划构造小区以都市主干道、小区广尝小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其他路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。2、建筑单体设计小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和很好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置对应管理用房和停车场地。小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不一样户型构成，兼有舒适、自然、集中布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同步具有构造紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承老式建筑中粉墙黛瓦神韵，使小区具浓郁地区风情及强烈可识别性。3、建筑环境及园林景观设计整体环境景观设计，总体体现现代人文景观环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人居住环境。规划建造 5000 平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出 1 米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区绿化景观真正成为业主休闲享 受乐园。根据组团分区，设置不一样主题组团绿化，倡导可亲近庭院生活。各组团景观设计以半围合构造加上立体化主题绿化使每个组团形成各有特色悠悠庭园，营造温馨居家归属感。保证植被多样性和色彩性。整个园区植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。此外应注意园区植物色彩搭配，营造一派新鲜热火场面，增添小区人气和美感。小区绿地和绿地对应，使人与自然友好共存，并加以具有地方特色小品点缀，给人亲切愉悦居住情趣。五、物业管理优良物业管理，不仅能让住宅自身保值增值，也可使业主利益得到保障。本项目聘任浙江省著名万家物业企业进行全程物业指导，该企业从事专业物业管理数年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该企业将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理角度及早发现问题、处理问题，防止出现入住后管理、使用难题。本项目推行绿色安全环境保护小区概念，所有采用人车分流，设三十米宽主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。小区入口设保卫室，每栋楼单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，小区内保安 24 小时巡查，遇紧急状况还可通过报警系统获得最及时协助。此外，本项目物业管理还提供全天候小区保洁；园林绿化方面施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施保护；公共部位维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享有尊贵自在居家生活。第三章项目市场分析与整合营销一、项目市场分析 1、地段环境优越本项目位于荆州城南经济技术开发区，建设中大学城中心。北临城南片区交通积极脉高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面屈原南路，是连接南环路与市中心纽带，其拓建工程已经动工，估计底将所有竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心状况，实现本项目与城内零距离接触，在相称大程度上增强本项目地理优势。2、周围生活配套完善本项目周围生活配套包括新风超市、金丰园超市、明珠超市；新风菜尝金丰园菜场；农业银行、工商银行；胸科医院、二医院、荆州市中心医院；以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛尝东门风景区等休闲配套，生活十分便利。3、园林景观设计突出本项目对荆州住宅市场园林景观设计进行了巨大突破，以 100 亩小区规模，开辟 5000 平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被多样性和色彩性、建造约 1000 平方米时尚休闲会所，等等详见 5 建筑环境及园林景观设计。4、教育配套优势明显自古以来，人们就非常看重环境对人影响，古有孟母三迁，伴随买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购置前期对楼盘综合素质关注，发展到对未来居住环境关注，对未来邻居关注。现代社会，人们在生活压力之下更渴望一种淡定、闲适居家感觉，一份内心丰盈和自身气质修养显现。目前，全国各大都市教育楼盘普遍畅销，销售价格高于周围其他条件相似楼盘 1020。本项目地处大学城中心，教育配套优势极为明显。伴随长江大学成立，高级职业技术学校等 20 余所学校逐渐迁入大学城，本项目得天独厚文化教育气氛，以及业主以教师为主特点，将吸引越来越多高知高收入人群投资置业。5、建筑施工品质过硬本项目施工队伍来自中国建筑之乡浙江上虞，推行品牌第一、信誉至上原则，对施工品质精益求精，深受业界好评。一期现房到达了卓越半装修房品质独特拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等，给消费者留下了深刻印象。施工方在城南春天建造中，将继续秉承这种精益求精作风，把城南春天建导致荆州市品位最高、质量最佳、设施最完善住宅示范小区，发明良好社会效益和经济效益。6、市场供求关系良好本项目地处城南开发区，周围房产开发项目较少。作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一种 大型住宅小区，大学城 20 余所学校迁入，将为本项目带来庞大消费群体，营造兴旺蓬勃人气，强力推进本项目住宅、商铺销售。宽松市场竞争环境，巨大目消费群体，使本项目处在良好市场供求关系中，市场前景令人乐观。7、开发区升值潜力巨大本项目所处城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，近年来发挥其特有区位、土地、港口、大学城高校科教优势，打高校牌、科技牌，做到引资引智并重，在荆州市几大开发区中格外引人注目。在城南经济技术开发区、大学城大力建设同步，也刺激了周围各有关行业发展，使得城南片区人气骤增。恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温大好时机，作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一种大型住宅小区，本项目前景十分看好。二、一期现房整合营销我企业通过对一期现房滞销状况深刻研究，认识到其主线原因并非产品自身不符合市场需求，而是缺乏巧妙产品包装和有效销售执行。3 月，本项目聘任武汉新但愿物业代理顾问有限企业进行筹划、包装和销售，并初步签订销售代理协议。武汉新但愿物业代理顾问有限企业是一家从事房地产营销筹划与销售代理顾问专门企业，业务广及西安、郑州、武汉、昆明四地，先后与 20家著名开发商长线合作，拥有 8 年实战经验，48 个楼盘成功筹划、营销经历。该企业凭借先进管理模式、扎实工作精神、精专业务能力等诸多方面优势，频频超额完毕销售任务，经典案例年销售 10 万余方，销售额逾亿元，更创下了日售 1 万平米售楼奇迹。其中曾为 9 个滞销楼盘做出科学分析、诊断，并重新筹划入市，使其圆满赢得市场销售。迅速售罄，被发展商誉为房产良医、发展商新但愿。武汉新但愿物业代理顾问有限企业自接手本项目后，对产品进行了全新整合包装、营销筹划，运用规范、科学、有效操作技巧，大大加强了本项目销售力度。截止底，售罄住宅 100 套，占接手时未售 186 套 54，大大加紧了项目资金回笼速度。元旦及春节期间，新但愿企业根据返乡回城人员骤增等趋势，筹划举行了迎新年，购房四重礼等促销活动，深入加强销售攻势，以一期所余近90 套住宅剧烈冲击市常事实证明，本项目聘任武汉新但愿物业代理顾问有限企业，对产品进行全新整合包装、营销筹划和强势销售，使本项目销售进度、资金回笼与周转产生了重大转折。据此进度估计，一期 186 套现房将于 4 月实现 100 售罄，实现资金所有回笼。三、城南春天价格定位现阶段本项目同类物业荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑等一批高档次概念住宅推出，已完毕了对本类产品市场阐明任务，人们对之广为接受并但愿拥有。另首先，如上所述，本项目恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温大好时机。从 1 月我企业对市场同类产品价风格查见下表可以看出，目前市场同类产品销售均价皆在 1400 元 2 以上。楼盘名称荆州花园顺驰 太阳城翰林苑观邸起价元 2428 均价元 2750备注仅剩 10 余套与上表所列同类产品相比，城南春天在园林景观设计详见 5 建筑环境及园林景观设计、教育配套详见 7 教育配套优势明显、产品品质详见 7 建筑施工品质过硬等方面具有明显优势。如园林景观设计方面，顺驰 太阳城无中心花园广场，其他项目设计力度也较弱。而本项目对荆州住宅市场园林景观设计进行了巨大突破，以 100 亩小区规模，开辟 5000 平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被多样性和色彩性、建造约 1000 平方米 时尚休闲会所，等等。根据消费者买升不买降心理特性，我企业将对城南春天销售采劝低开高走价格方略，即在入市初期采用较优惠定价，之后根据供求关系变化控制涨幅，有计划地逐渐提高销售价格。目前，我企业根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将城南春天入市阶段销售均价定为 1400 元 2。估计将获得广泛市场认同，为本项目销售启动良好开端，增进资金良性循环周转。四、城南春天整合营销武汉新但愿物业代理顾问有限企业在对一期现房进行全新整合包装、营销筹划、强势销售同步，也为二期城南春天包装与营销进行了良好铺垫，城南春天尚未开盘，其产品优势，以及在一期基础上改善已在荆州深入人心，积累了大量潜在客户，详细登记预订客户已达 100 人。估计开盘后，产品销售将势如破竹，实现更快资金回笼，实现将资金周转良性循环。城南春天在产品包装上紧紧抓住产品园林景观设计、教育配套重大优势，切合目消费群以周围教师、公务员等高知高收入人群为主特性，推广生态、人文概念，树立了产品新奇、崇高、亲切、健康良好形象。1、案名新风小区二期 城南春天以城南春天这一富有现代都市人文气息新奇命名，引领产品包装形象焕然一新。城南点明项目地址，春天带给受众清新亲切、绿意盎然、生机勃勃感受。城南春天寓意二期产品不仅是对一期创新，更是给城南片区、给整个荆州来了春天般新意。2、推广主题春天里书香院落春天点题，并紧紧围绕产品园林景观设计优势；书香院落紧紧围绕产品另一重大优势教育配套，并深深契合。3、组团名梅园、兰园、竹园、菊园将春天般居住新意详细到每个组团，给每位住户属于自己居住情趣。梅兰竹菊既是绿色生态、自然园林代表，体现产品园林景观设计优势；也是中国老式文化中崇高品格象征，极具人文意涵。梅园、兰园、竹园、菊园组团命名，同样是既紧紧围绕产品优势，也深得目消费群以周围教师、公务员等高知高收入人群为主所爱。4、主打广告语 1 荆州最值得期待生态人文住宅开盘前 2 领舞城南新生活开盘后，暂定以强势主打广告语吸引受众亲密关注。主打广告语设计体现十分抢眼，并在产品包装报纸广告、宣传单、户外广告、售楼部包装等中频频出现，给受众反复、强烈刺激。5、卖点提炼 1 金牌美福地，品艺术人文书香。绝版地段，浸染大学城墨秀书香，尽享城南经济开发区商圈活力，坐拥高原则景观路南环路便利和尊荣，多条公交线路直达小区门口。黄金福地，缔造崇高儒雅生活品质，辐射无限升值潜力。2 优越性价比，体贴生活多样选择空间超值起价，引领城南片区超值风暴。精心打造，细心雕琢，成就卓越半装修房品质独特拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留省钱、省时、省心，品质关怀生活，让家感觉更好。3 完美设计，成就大家风范 100 亩宏大规模，1000 时尚休闲会所，5000 中央绿化广场，400 特色商业街，静谧小区、纯美领地。精彩贴心户型，南北向、穿堂风、大开间、短进深，完美多样。每户专配储备室，时尚车库，给你更多生活空间。绿意漾漾，日子缓缓，生活散散。4 完善配套，实现爱家之人梦想金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛尝东门风景区等休闲场所举步即至；江汉石油学院、石油附中、石油附孝石油幼稚园、新风幼稚园等名校围绕毗邻；超市、菜尝医院、银行、商场林立四面。爱家人、爱孩子，就该让他们住在这里。5 五心级物管，感受心呵护家价值，不可忽视一部分是在建筑之外，一种真正让您省心、舒心、放心、贴心、怡心五心级生活 24 小时保安守岗及不间断巡查、高密度闭路监控探头、可视对讲门禁系统，多项人性化家政服务。让尊崇和安全，在点滴享有中自然流露。第四章投资计划及经济分析一、前期工程状况 1、土地出让手续所有完善；2、地质勘察已所有结束；3、建施图纸、基础图纸已设计完毕。二、投资计划及建设周期本项目城南春天总投资约需人民币柒仟玖佰万元，详情请见下表项目占地 2 建筑面积 2 总投资万元备注住宅 34700 商业用房公建 1538 成本摊入住宅及营业用房合计 38300 阐明上述土地不包括道路代征地。三、建设周期及资金来源计划我司将对城南春天项目分两阶段进行滚动式开发。第一阶段开发总建面约 41000 平方米，其中临南环路商业用房总建面约 7600 平方米，住宅总建面约 33400 平方米，合计需投入资金 4100 万元。资金来源计划 1 企业土地投入款 1096 万元出让土地评估价已付；2在本项目城南春天第一阶段开发建设中，新风小区一期待售近 90 套现房正在热销中，估计于 4 月所有售罄，实现销售收入资金回笼 1300 万元；3在本项目城南春天第一阶段开发建设中，新风小区一期靠近南环路临街商业用房一至二层约 7600 平方米同期热卖，资金回笼快，估计于 8 月所有售罄，实现销售收入资金回笼 1672 万元；3 银行部门贷款支持第一阶段项目中工程款约万元；4 根据与施工单位签订协议规定，本项目城南春天第一、二阶段工程所有竣工验收后，支付总工程款 80 左右，因此可余一部分工程款支付资金；5 第一阶段开发建设同步，代理销售企业进行强有力度房产预售，将促使资金迅速回笼。估计本项目第一阶段将于 2 月动工，5 月开始预售，8 月至少实现销售收入万元第一阶段所有 6348 万元 30。至此第二阶段项目动工。综上所述，本项目将使资金灵活周转，与项目顺利开发建设环环相扣，实现整体良性循环。本项目计划至多在二年半内顺利完毕两个阶段所有开发建设，三年半内实现所有销售收入，二年半内还清所有贷款。四、经济分析本项目成本、利润，由住宅、商业用房、架空层车库、储备室三部分构成，且架空层成本已摊入住宅商业用房成本中，其销售所得即为纯利润，详细分析如下 1、住宅商品房，测算成本为人民币 953，估计盈利 3165 万元。如下表&;面积2单位成本元2总成本万元销售均价元2销售收入万元利润万元6747 阐明详细明细见附表 12、商业用房由临街一至二层构成，测算成本为人民币 1187 元 2，估计盈利 978 万元，如下表面积 2 单位成本元 2 总成本万元销售均价元 2 销售收入万元利润万元 78 阐明详细明细见附表 2。3、架空层车库、储备室，因其成本已摊入住宅、商业用房成本中，故其销售收入均为利润，即人民币 822 万元，如下表项目面积 2 销售价元2 销售收入万元备注储备室 00 车库 522 合计、由上述经济分析得出，本项目综合经济效益分析如下表项目面积 2 总投入元 2 总收入万元利润万元住宅 5 商业用房 9659 车库 22 储备室 00 合计 65 附表 1 住宅成本分析项目数量每平方米摊销元 2 金额万元备注建筑面积 70803 土地款 6 都市配套费土地规划设计费 23 中心会所绿化广场 571 配电设施 7 道路 5 土建费、水电安装 5 开发管理费 44 按销售收入 3 计不可预见费用 22 按销售收入 15计税金 79 按销售收入 57 计合计 7385 附表 2 商业用房成本分析&;项目数量每平方米摊销元 2 金额万元备注建筑面积 9659 土地款都市配套费 4038636 土地规划设计费 8 中心会所 12 绿化广场 68 配电设施道路物业管理设施 5 土建费、水电安装开发管理费按销售收入 3 计不可预见费用按销售收入 15 计税金按销售收入 57 计合计 1