住户物业服务协议.doc

住户物业服务协议

甲方：
乙方：
本物业名称：
甲方所购房屋基本情况
类型：住宅
座落位置： 栋 单元 号
建筑面积中： 平方米

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就物业管理服务达成如下协议：
第一条 双方的权利和义务
一、甲方的权利义务
1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。
2、对本物业区域内的物业服务事项有知情权，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利。
3、依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；有权监督本物业区域内共用部位、共用设施设备的使用情况。
4、遵守本物业的管理服务制度和《小区管理规约》；配合乙方做好物业区域内的物业服务工作。
5、依据本协议约定依法向乙方交纳物业服务费用及其他应交服务费。
6、按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金。
7、装饰装修房屋时，履行《室内装饰装修管理协议》，遵守建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》。
8、不得私自占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应给予经济补偿。
9、转让房屋时，应事先通知乙方，告知受让方与乙方签订本协议，并须交清转让之前的物业服务费用与欠交的其他费用。
10、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理服务制度和《小区管理规约》等造成的损失、损害承担民事责任。
11、根据《物权法》相关规定，按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通告、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。
12、不得随意改变房屋用途，如须改变事先通知乙方并征得相关各方及本楼相邻甲方的同意，并承担改变用途后相应的费用。
13、甲方专有自有部分的消防责任及年检由甲方承担，如房屋转租或转让应将此事宜进行约定，否则甲方承担连带责任。
14、生活垃圾应分类装袋放置在指定位置。
二、乙方的权利义务
1、在业主委员会成立前，根据有关法规、政策，结合实际情况，配合开发商制定本物业的《小区管理规约》，并书面告知甲方。
2、根据开发商提供的甲方资料办理小区业主入伙手续，在房屋验收中有质量问题的及时向开发商反馈，由建设单位进行整改。
3、根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，制定本物业管理区域内各项物业管理服务的规章制度和工作计划，并配备足够的人员开展各项物业服务活动，包括：
（1）物业共用部位的日常维修、养护和管理；
（2）物业共用设施设备的日常维护、运行和管理；
（3）公共绿地、景观的养护；
（4）清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管理疏通等；
（5）协助维护小区安全防范工作，采取各种有效安全防范措施，通过人防、技防、物防相关结合的办法，协助做好物业管理区域内的安全防范工作；
（6）协助维护小区交通秩序，对车辆（包括非机动车辆）停放进行管理。
（7）消防服务，包括公共区域消防设施的日常维护以及消防管理制度的建立等（不合相关法律所要求的消防设备的强制外包维保）；
（8）发生安全事故，应及时采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好求助工作。
4、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供管理服务，提前将装饰装修房屋的注意事项和禁止事项书面告知甲方，向甲方和物业使用人告知物业使用的有关规定，并签订《室内装饰装修管理协议》，在装修施工中负责监督，凡改动承重墙及改动结构的坚决制止。
5、对甲方和物业使用人违反《小区管理规约》和物业管理服务规章行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、建议、制止、报告主管部门、诉讼等措施，督促甲方和物业使用人改正，或报请相关部门处理。
6、建立健全本物业的各种物业管理服务档案资料，妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为甲方的个人资料信息保密。
7、结合本物业的实际情况，编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等项目的年度维修养护计划。
8、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。
9、可以选聘专业性服务企业承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理服务责任转让给第三方。
10、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，向甲方或物业使用人收取有关装修管理服务费用及其他应收各项费用；对小区内所有收费项目、收费标准等应按物价部门相关规定明码标价；通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题。
11、可以向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务，并收取有偿服务费。
12、属于开发商保修的甲方自有物业，甲方提出维修申请的，乙方应当给予协助，并对施工现场提出管理要求。
13、接受开发商、甲方和物业使用人的监督，及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理甲方和物业使用人的投诉。
14、不得擅自占用本物业区域的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占及、挖掘本物业区域内的道路、场地。确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，按相关规定制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。
第二条 物业管理服务内容及服务质量
根据项目特点和并价房字[2005]108号《太原市普通住宅物业服务等级与收费标准》(暂行)，清华苑小区将实施以下标准的物业管理服务，具体如下：
一、常规服务内容与标准
(一)、基本要求
1、物业管理单位要建立企业管理制度。有规范的岗位责任制度；
2、物业管理单位对物业管理区域实行统一的社会化、专业化管理，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理；
3、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；
4、建立业户档案；
5、有完善的物业管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共设施设备运行管理制度、财务管理制度、档案管理制度，保洁、绿化、协助维护公共秩序等管理制度。
6、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真检验，将移交给的各种资料保存完好。
7、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；
8、设有服务接待中心，公示24小时服务电话（建筑面积3万m2以上）。急修及时到场，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录；
9、根据甲方需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价格。甲方需要特别服务的价格由双方约定执行；
10、按有关规定和合同约定公布物业服务内容与收费标准和物业服务资金的收支情况；
11、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
12、每年至少一次征询甲方对物业服务的意见；
13、组织甲方参加社区活动，丰富精神文明生活。
(二)、公共设施设备运行维修保养
住宅区域范围内共公设施设备完善，并有智能化管理的：
1、配备专业人员维修养护；
2、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；
3、公共设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规范及保养规范；设施设备运行正常；
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，发现有隐患的，需要维修，属于小修范围，及时修复，属于大、中修范围的，在保修期内的，及时编制维修计划报建设单位，按双方《物业管理合同》进行维修。在保修期以外的，及时编制维修计划，报业主大会或者业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造；
5、有电梯运行管理制度和应急预案，保证24小时有载人电梯正常运行，检修期除外；
6、对住宅区域内配备的消防设施设备进行管理，设施设备完好，可随时启用。为确保消防通道畅通，发现有圈占、堵占消防道的，应加以制止并报有关部门；
7、设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；
8、住宅区域内道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%；
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发故障有应急方案。
(三)、共用部位维护及管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修时，属于小修范围的，及时修复，属于大、中修范围的，在保修期内的，及时编制维修计划报主管单位，按双方《物业管理合同》进行维修。在保修期以外的，及时编制维修计划，报业主大会或者业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造；
3、高层住宅每日巡查一次住宅楼宇房屋单元对讲门，发现问题及时修复(与供应商有约定的及时联系供应商协助修复)；
4、每日巡查一次小区房屋单元楼、楼梯通道及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；
5、按照住宅装饰装修管理有关规定和《小区管理规约》要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核甲方（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修管理制度。装修前，依规定审核甲方（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。
6、每日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门；
7、对违反规划私搭乱建、私挖乱栽和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报业主委员会和有关部门；
8、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。
(四)、协助维护公共秩序
1、住宅区域主出入口24小时岗位值勤；
2、住宅区域范围内24小时服务，对重点区域，重点部位每小时至少巡查一次；
3、配有安全监控设施的，24小时监控。监控资料保存不少于30日；
4、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通告、停放(双方另有约定的除外)；
5、对进出小区的装修、施工劳务人员实行临时出入证管理；
6、对住宅区域内商业网点私搭乱建、乱设摊位、乱摆乱放现象及时制止，并报有关部门；
7、对火灾、治安等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
(五)、保洁服务
1、对住宅区域内设置的垃圾桶、果壳箱做到日产日清，保持垃圾桶、果壳箱周边清洁；
2、对住宅区域内道路、广场、停车场、绿地等公共场地每日清洁一次，全天保洁；
3、楼道每日清扫一次，楼梯扶手每日清擦一次。公共部位门、窗每月清擦一次；
4、及时清徐道路积水、积雪；
5、保持路灯、楼道灯的清洁及使用效果；
6、对住宅区域内的园林景观、建筑小品、各类装饰物、健身器材保持清洁及观赏效果和使用功能；
7、共用雨、污水、井、化粪池每月检查一次，视检查情况及时清掏；
8、根据气候及实际情况定期进行消毒和灭虫除害。夏季每月两次消毒和灭虫除害；
9、高层住宅一层共用大厅、电梯候梯厅每日清洁一次，电梯轿箱墙壁每日清擦一次，电梯轿箱地面保持清洁；
10、高层住宅一层共用大厅、电梯候梯厅要设置果壳箱；
11、卫生保洁设专人监督检查，发现问题及时处理。
(六)、绿化养护管理
住宅区域内绿化覆盖率达到规划要求的：
1、有完善的绿化养护措施，有专业人员实施绿化养护管理；
2、草坪生长良好，定期修剪、补栽、补种，草坪无杂草、杂物；
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，定期修剪整形，保持观赏效果；
4、定期组织浇灌、施肥、松土和喷洒药物，做好防涝、防寒和预防病虫害；
二、房屋装饰装修管理
见《室内装饰装修管理协议》
三、维修责任划分
1、在保修期内由于工程质量和设计问题，由开发商负责处理。
2、在保修期以外的共用部位、共用设施设备的日常维修由物业公司负责。需大、中修的，由物业公司申报使用专项基金维修。没储备专项基金的，由业主委员会或开发商负责筹集。
3、在保修期以外，业主自用部分的维修，由业主自行维修或委拖物业公司维修，费用由业主自行承担。
第三条 物业管理服务费用
物业服务费不包括物业共用部位、共用设施设备大修、中修、更新、改造的费用、甲方自有部分的特约服务费。
一、收费标准
1、物业服务费按1—3层0.90元/月/平方米、4—17层1元/月/平方米收取。（按建筑面积收取）
2、电梯使用费按0.40元/月/平方米收取。（按建筑面积收取）
3、各项能源费（水、电、气等）按照市各职能部门收费标准执行。
4、居民用水的二次加压费用参照政府规定0.20元/吨收取。
5、装修管理的相关费用按《室内装饰装修管理协议》中规定收取。
6、居民采暖按政府价3.38元/m2按建筑面积收取。二次加压费用按每户每供暖季350元收取。
7、公用电费按15元\户收取。
二、付款日期与方式
1、首次缴纳：物业管理费收取之起始日以开发建设单位正式发出的《住宅交付使用通知书》中所定的入伙日期之日起开始计算缴纳。甲方应在收到开发建设单位所发的《住宅交付使用通知书》后在《住宅交付使用通知书》内规定的交付日期前来办理入伙手续，并向乙方支付一年的物业管理费和其他相关费用。
2、正常缴纳：在支付了首笔物业管理费后，甲方应从第二个付款年度开始在每季度期间起算前15日内向乙方支付下季度物业管理费。乙方将在每缴款期到来之前向甲方发《缴费通知书》，请甲方于收到通知书后15日内为乙方支付下季度的物业管理费及其他有关费用。
3、逾期缴费处理：
1) 如果甲方在任何应付款项到期后的15日内还没有支付该款项，乙方将向该甲方发出《逾期催款通知书》，并就该笔逾期款项加收违约金，违约滞纳金自该款项应付期限届满之日起以应交纳的费用总额的万分之三按日计算。
2) 如果甲方在任何应付款项到期后的两个月（以60天计）内仍未支付该款项且无任何合理合法的解释，乙方采取合法措施予以追缴。而且乙方要求进行经济追偿（包括物业管理企业为此催讨行为付出的额外支出工作和工作酬金）。乙方可依据《临时管理规约》中的约定根据情况对甲方提起民事诉讼。
3）逾期缴费者，乙方除加收相关滞纳金外，必要时公布欠费业主姓名，并保留有关法律诉讼之权利。
三、物业服务费用标准按市政府指导价和市场价格调整。
四、根据《物业管理条例》规定，甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，甲方负连带交纳责任。
五、甲方转让物业时，须交清转让前的物业相关费用。
第四条 其他有偿服务费用
乙方应当与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。除规划车位之外，利用共有道路或者其他场地改造成为车位的，产权为业主共有，收益用于车位管理增加的费用和共有道路的维修与保养，并定期将使用情况向甲方公示。乙方对甲方自有物业提供维修养护或其他有偿服务的，按乙方在物业区域内公示的收纳标准或按双方的约定收取费用。
第五条 代收代缴收费服务
甲方应按照规定向供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通讯、有线电视等有关费用。乙方接受供水、供电、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，根据《物业管理条例》规定，收费标准执行政府规定，且不得向甲方收取手续费等额外费用。
第六条 维修资金的管理与使用
根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(即建住房[1998]第213号文件)的通知规定，本物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修、更新、改造的维修资金。甲方在办理入住手续时需向开发商(由房地产管理局委托开发商代收)交纳维修资金，按照政府有关文件规定的标准交纳。
第七条 违约责任
一、乙方违反本协议，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。
二、乙方违反协议，不执行政府指导价擅自提高物业服务费收费标准，甲方有权要求乙方清退所收费用。
三、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天收取万分之三的滞纳金。拒不交费造成停水、停电、停气等，乙方概不负责。
第八条 突发事件
为维护公众、甲方、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施，造成甲方不必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。
第九条 不可抗力
在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。如发生争议，双方协商解决或向房地产行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可申请仲裁或向人民法院起诉。
第十条 出现以下情况乙方不承担责任
1、因不可抗力导致物业管理工作中断的。
2、因物业本身因有瑕疵造成损失的。
3、乙方已尽了治安秩序管理责任、发生个人财产失窃和人身伤害的。
4、非乙方责任出现供水、供电、供热、供气、通风、通讯及其他原因造成损失的。
第十一条 其它
本协议正文共15页一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。本协议自甲乙双方签字或盖章之日起生效。

甲方签章： 乙方签单：
签订时间： 年 月 日 签订时间： 年 月 日