物业管理公司顺天城物业管理方案.doc
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1、顺天城物业管理方案编 号:版 号:生效日期:深圳市中航物业管理公司物业管理方案拟制:审核:批准:日期:日期:日期:发放编号: 受控章:目 录1.管理方案简介. . .22.本版修改记录. . . .33.顺天城简介. . . . .44.顺天城管理模式和目的. . . .55.顺天城物业管理组织机构及职责. . . .76.物业管理重要过程的控制. . .97.物业管理的支持性过程. .208.物业管理的评价和改善. .219.物业管理财务预算. . .2310.社区文化实行计划. .2511.培训原则.27附件一:顺天城管理费收入预测表 . .28附件二:顺天城管理费支出预测表.28附件三:
2、顺天城管理费支出明细预测表. .29附件四:顺天城管理处物资装备表. .30 附件五:顺天城管理处固定资产、办公用品装备表.31前期开办费1.0 管理方案简介1 目的本方案旨在明确对顺天城高层商住楼进行管理的质量目的、管理流程及规定。2 合用范围本方案合用于顺天城高层商住楼的物业管理活动。3 管理方案的控制3.1 为了表述方便,特用编号“STC”表达“顺天城”。3.2 本方案按公司程序文献CPM-OP-003“物业管理方案的制订”进行拟制,长沙分公司经理审核、CPM总经理批准,本管理处负责本方案的发放和更改的控制。本方案的受控发放范围如下:发放编号:接受人员部门STC/01总经理STC/02经
3、理部STC/03财务部STC/04质量管理部STC/00长沙分公司3.3 本方案的原件由顺天城物业管理处保存。2.0 本版修改记录序号修改章节修改内容概述修改状态修改日期修改人审核人批准人3.0 顺天城简介顺天城位于长沙市芙蓉中路185号,占地面积约2853平方米,总建筑面积31427平方米。项目涉及30层高层商住楼、拥有会所等业主活动场地,以及有 82个停车位(其中地下70个、地上12个)和4部电梯(其中两台直达29层,两台在裙楼运营)。目前2、3、4层各1273平方米及夹层700平方米空置,塔楼两套(18层和26层)未出售。顺天城物业设施设备简朴,重要有停车场系统、消防自动报警系统、闭路电
4、视监控系统、供配电系统、给排水系统、通排烟系统、消防水系统、电梯系统、标记系统等。顺天城的设施设备基本处在良好运营状态,部分设备处在超负荷运营,如5-18层的开关柜和塔楼电梯。我公司于2023年 月 日正式接管顺天城。相信通过我们的规范化管理和优质服务,能保证大厦的保值、增值,取得良好的经济效益、环境效益和社会效益。4.0 顺天城管理模式、管理依据和目的4.1 管理模式通过智能化封闭式管理,将顺天城内消防、治安、楼宇自控、停车场、清洁卫生、绿化、房屋维修、有偿服务等统一由物业管理处负责,通过周密的管理程序和综合的管理手段为顺天城业主提供一流的人性化物业管理服务,保证整个大厦24小时处在严密控制
5、之中,使大厦有一个安全、文明、舒适、洁净的商住环境,让业主安居乐业,无后顾之忧。按照GB/T19002-ISO9002标准建立质量保证体系,贯彻深圳中航物业管理公司(CPM)质量方针:弘扬“敬业、服务、创新”的公司精神,提供“安全、文明、繁荣、崇高”的物业管理服务,创建中国物业管理行业的名牌公司。物业管理服务理念:您的满意就是我们的追求。4.2 管理依据 顺天城管理处依照物业委托顾问管理协议和长沙市相关物业管理法律法规对顺天城实行专业化的物业管理。4.3 管理目的 通过智能化封闭式的管理方式,周密的管理程序和综合的管理手段为顺天城各业主提供完善的优质服务。根据公司总体质量目的,维护顺天城全体业
6、主的合法权益,管理处提出的管理目的是两年内达成物业管理全国示范大厦标准,对顺天城管理处的综合满意率达成95%以上。具体表现在:(1)、供电满意率95%;(2)、供水满意率95%;(3)、公共设施满意率95%;(4)、卫生满意率98%;(5)、绿化满意率95%;(6)、维修满意率99%;(7)、治安满意率95%;(8)、对服务满意率95%;4.4 管理目的的评价以业主(客户)意见调查表记录结果为依据。管理处根据有关规定,定期组织业户调查活动,根据回收表格所反映的各项调查指标来评价是否达成管理处的综合满意率。4.5 控制方式4.5.1 顺天城开发商、顺天城业主委员会与CPM公司共同执行物业委托管理
7、协议。4.5.2 CPM公司与顺天城物业管理处签定顺天城物业管理目的经营管理责任制考核协议书,明确任务和规定。4.5.3 大厦管理处与业主签订物业委托管理协议和业主公约,明确双方责权利关系,并依据长沙市城市住宅社区物业管理暂行办法及其实行细则推动各项管理工作。5.0 顺天城物业管理处组织机构及职责5.1 组织机构 顺天城物业管理处组织机构设立如下:顺天城管理处 27人主任 1人客户服务中心 4人客户投诉 客户接待社区文化 市场营销质量管理 信息管理 4人 (主任直接负责)物业工程部 21人 设备运营 保养维修节能降耗 工程维护清洁绿化 物业巡视 消防安全 交通管理应急解决 后勤 运营、维修 7
8、人清洁绿化、后勤 1人安 管 员 8人保 洁 员 5人行政部 1人人力资源 行政事务财务管理 物资采购公司文化 公共关系出纳文员 1人5.2 职责描述5.2.1 顺天城管理处职责a. 管理红线范围:管理南至 ;东至 ;北至 ;西至 ;下至地下室地面及地下管道;上至楼面散热层及楼面;内至房间的一切公共设施设备;外至楼房外墙面的一切属本大厦的物业。b. 办理房屋交接,自行车存放手续,收发报纸和信件,管理停车场。c. 修理室内水、电设施,用户电表和开关,楼道照明线路和开关,更换楼道灯炮,维修保养大厦低压配电设备。d. 受理业户来访、查询、委托、投诉等事宜。e. 检查、督促清洁工搞好楼道和环境卫生及公
9、共厕所卫生,提醒业户搞好室内卫生和门前三包,制止一切破坏楼道和环境卫生的行为。f. 维护、保养、运营电梯,解救困人。督促有关单位及时排除故障,保护电梯安全运营。g. 组织进行消防值班、安管值班,消除火险隐患和其它不安全因素,解决发生的问题,保障业户的人身安全。h. 疏通楼内下水管道,检查上水主管道和水池是否漏水、跑水,并及时修理,检查修理到各业户的水平上水管及阀门。i. 维护、保养所使用的机电设备及消防设施,发生故障和问题及时告知有关单位来解决,保障设备处在完好状态。j. 管理和疏导各种车辆,指挥车辆按指定地点停放,驱逐乱摆摊和危害治安的人员,维安管理区的秩序。k. 维护大厦的电话线路、电视线
10、路、煤气管道,免遭损坏。l. 协助公司向业户收缴水、电费、管理费和房屋本体维修基金,完毕公司和部门交给的其它任务。5.2.2 岗位职责具体内容见规章制度汇编之岗位职责篇。6.0 物业管理重要过程的控制6.1 概述 根据顺天城管理模式的特点,管理处将针对物业管理的重要过程制订书面的作业指导书和管理规定,明确各项管理过程的流程、控制规定及应达成的标准。重要的业务过程将涉及:a) 房屋建筑本体管理b) 机电设备、设施管理c) 事务管理d) 环境管理e) 治安管理f) 消防管理g) 社区文化h) 公用设施管理i) 会所与综合会馆经营服务管理 以下各节将对每一管理过程进行简要的描述。6.2 房屋建筑本体
11、管理房屋建筑本体的维修养护是物业管理的重要内容,CPM公司在近二十年的管理实践中,一直将如何保障房屋使用寿命及保证房屋在使用期间使用功能不断完善作为重点研究项目,不断探索成功经验。顺天城管理处实行房屋本体维修项目负责制,由管理处主任定期向顺天城业主委员会报告项目的执行情况,使维修基金发挥最大效用,保证房屋本体始终完好,使用功能不断完善。房屋本体部位的维护和管理的范围:房屋主体承重结构部位(涉及基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、抗震结构部位(构造柱、梁、墙)、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 6.3 机电设备、设施管理设备管理是以科学管理为基础,按照现代科学技术的理论、方法和手段研究
12、和解决设备运营中的规律性问题。在设备管理中,CPM注重设备全过程综合管理,即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中,保持楼宇设备最佳运营状态,充足发挥楼宇设备的效益潜力。在设备管理概念中,CPM又进一步注重防止检修,即不仅做到设备的对的使用和精心维护,并且合理安排设备定期保养计划,以防止重于补救之观念,提高楼宇设备的运营效率。楼宇设备运营管理的目的在于提高设备的运营效率,保证运营质量,最终提高整座大楼的运作效益。设备运营、维安管理的优劣直接关系到各个系统能否达成原有的设计性能与服务年限,关系到大楼的供电、供水等供应状况能否正常,关系到能否为用户提供一个高质量的安全、舒适而又方便的工作环境。6.3
13、.1 运营管理设备运营一方面要在技术上考虑安全性和可靠性。另一方面设备的运营在技术性能上应始终处在最佳运营状态,以发挥设备的最佳效用。a) 制订严密的、科学的操作规程。b) 对操作人员进行专业培训,掌握专业知识和操作技能。c) 加强维护保养工作。d) 定期校验设备中的安全附件,保证灵敏可靠。e) 技术人员对设备运营参数和记录结果作分析,及时发现事故的潜在因素,采用有效措施进行改善,保证安全运营。f) 发生设备故障后对其因素及规律进行分析,提出有效的改善措施,保证类似事故不再发生。6.3.2 设备系统的平常运营工作内容a) 配电系统配电系统是为建筑物提供能源的系统,也是楼宇安全正常运营的最基本保
14、障,管理人员将对配电设备实行运营状态的全面监控,对高压室、变压器室、低压室进行巡视检查,监视记录电压、电流、功率因数等运营参数,一旦发现问题,给予及时解决。当发生局部停电等运营故障时,按照预定程序进行倒闸操作,保证安全可靠运营。大楼应急发电机将始终处在良好备用状态,随时具有立即起动条件,定期进行启动实验运营,保证万无一失,及时供电。b) 给排水系统巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查,一旦发生缺水、溢水问题或其征兆立即告知有关人员前往解决。c) 电梯系统电梯是大楼必不可少的运送工具,管理人员将按规定检查其运营情况以及平层是否准确、指示灯显示是否对的完整、按钮功能是否有效。按客流情况
15、分不同时段调整运营方式,以使电梯运营在安全、节能、方便的最佳方式。此外可运用CPM公司首创的电梯智能运营管理装置解决非办公时间的安全保卫和通行方便的矛盾。在办公时间段内,电梯全开放运营,可自由乘坐。在非办公时间,机关工作人员可凭人手一张的智能卡乘电梯到达授权可达的楼层,无卡人员则操作不了电梯。每张卡的授权区域及使用功能都可由电脑设立,一旦丢失可立即挂失注销。d) 电梯报警对讲系统由于电梯轿箱是一个较狭小的封闭空间,一旦发生停梯困人故障,被困人员会感到处在孤立无援境地,心情将十分紧张烦躁,因此电梯中设有报警按钮和对外通话装置。中央监控室接听报警后,一方面通过闭路电视观测梯内情况,并应与梯内被困人
16、员保持联系、给予安慰,嘱其耐心等待救援;另一方面迅速告知电梯维修工解救被困人员。如电梯内发生治安报警,中央监控室将立即告知巡逻人员或快速应急小组前往现场解决。e) 消防报警系统消防安全至关重要。消防设施是楼宇火灾自救的重要手段。中央监控室消防监控设备必须24小时正常工作,所有消防设备必须保持完好。严格按照公司消防设施管理规定,定期检查维护和试运营各消防系统设备,一旦发生火警信号,将按公司应急解决程序和灭火作战方案执行。f) 保安监控系统保安监控系统为提供安全监视、侵入报警、出入门控制管理等功能。在电梯、大堂、重要通道等部位布置的摄像机,24小时密切监控各大楼停车场、重要出入口、机房等重要场合。
17、中央监控室人员将实行24小时屏幕监控,同时将异常情况记入录像带,以备查证。结合流动岗、固定岗的人员监控,对大厦的治安起到可靠的保障作用。当出现异常情况时,监控人员立即告知该区域的固定岗、巡逻岗和快速应急小组进行现场解决。紧急情况时按应急解决方案执行。g) 保安巡逻系统为保证保安巡逻人员切实巡查到位,及时了解巡查过程中的任何异常情况和保障巡查人员的人身安全,根据大楼特点,组织队伍,并合理安排巡查路线,实行24小时全天候巡逻。当出现异常情况报警时,监控人员将立即与巡逻人员进行对讲联系,确认情况类别。紧急情况时,按公司应急解决方案办理。为保证巡逻人员和固定岗人员始终保持良好的体力和精神状态,我们将制
18、定合理的排班计划,对流动岗、固定岗、巡查路线进行轮换。h) 智能停车管理系统对于车辆的管理,除了采用固定岗与巡逻岗相结合的方法外,现有停车控制设备智能化的先进功能,对室内停车场实行封闭式管理。中央监控室将已办理停车手续的车主资料记入电脑,给车主配发感应式IC磁卡。车辆出入时,用磁卡控制道闸起落,完毕车辆出入登记。一旦车主将磁卡丢失,可立即告知管理处在电脑上注销。外来车辆的进出也予以严格控制,进入时由固定岗记录车辆资料发给停车卡,出场时凭卡并经资料核对无误方能离开。i) 照明系统在大楼中,照明质量的好坏直接影响人们的工作环境和视力保护。照明系统管理的重要内容就是做到既保证照明质量又节约能源。巡视
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