鑫腾物业接管验收方案.doc

鑫腾物业有限公司
文献编号
AY-WI-2023001
内部文献
物业接管验收方案
版 本
A/0
生效日期
2023.05-08

物
业
接
管
验
收
方
案

岳阳市鑫腾物业有限公司

物业接管验收方案
(试行)
1. 目的
项目在竣工验收的基础上进行接管参照本验收标准。
2. 范围
合用于鑫腾物业管理有限公司所有物业接管验收工作。
3. 职责
3.1鑫腾物业总公司负责本指引的制订、修改、指导和监督；
3.2各物业分公司严格按有关验收标准进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目需向地产商提出整改规定；
3.3地产公司配合物业做好验收工作，完毕整改工作，保证物业完好，完整移交。
4.方法和过程
4.1公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。内容涉及：资料、房屋、本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。
4.2 为尽快发挥投资效益，地产公司应按接管验收应具有的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在收房协议约定入伙日期之前两个月左右以《接管验收邀请函》形式告知物业公司进行接管验收；
4.3依据房屋竣工后地产公司提出的接管验收邀请，物业公司于5―10个工作日内对工程是否已具有接管验收条件予以审核并记录《新建房屋具有接管验收条件审核单》、编制《新建物业接管验收工作安排》、并是否批准接管验收；
4.5批准接管验收，即对物业公司与地产公司签定《新建房屋交接责任书》，并签发《验收告知》约定期间验收；
4.5于约定期间开始按《新建房屋验收表》、《社区公共绿化验收单》、《社区公共设施及道路设施验收单》所列项目进行逐项验收，天天验4—5套房，时间控制在十五个工作日之内完毕。
4.6如验收有不合格的项目，物业公司签发《质量问题整改告知单》，对所列返修项目，地产商应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。规定地产商在二十个工作日内完毕，所有验收工作应控制在入伙前完毕。返修复验需地产公司提出，随时提出，随时复验。
4.7验收合格，物业公司5个工作日内签署《验收通过证明》。
4.8对于已签署《验收通过证明》的新建房屋双方应于规定期间内办理交接手续，并应及时签发《接管告知》。
5物业接管验收标准和规定（部分内容可根据项目具体情况删减）
5.1资料：
5.1.1产权资料
A.用地批准资料.
B.项目批准资料
C.施工许可证.
D.用水、用电、用气指标批文。
5.1.2技术资料
A．住宅区规划图，社区竣工总平面图。
B.所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。
C．单位工程竣工验收证明书。
D．地图勘探报告，沉降观测记录。
E．地下管网竣工图。
F.所有设备订货协议、产品合格证、随即资料(使用说明检查报告)，随即专业工具清单。
G．电缆铺设记录。
H．线路及电力电缆实验记录。
I. 发电机、电动机检查试运转记录。
J 电气设备实验调整记录。
K. 电气设备绝缘检查。
L．电气设备送电验收记录。
M．防雷接地电阻检测记录。
N．防雷引下线焊接记录。
O．排水.排污管及化粪池图表。
P．通风机风量测量调整记录。
R. 环保达标验收许可证。
S．消防验收许可证。
T．房屋测绘验收资料。
U．房屋验收记录。
V. 绿化平面图。
5.2房屋
5.2.1内墙面表面平整光滑，阴阳角方正顺直，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓开裂，批嵌细腻，无脱皮；预留洞、槽、管道等各面层及门窗与墙面空隙填嵌密实，色泽一致，尺寸对的。检查墙体面不少于3个点，规定方正、整齐、光滑；阴阳角垂直、方正、各房型房间净高，开间长，宽尺寸符合设计标准。
5.2.2地坪
地坪表面平整，颜色一致，清洁干净，无污染，无开裂空鼓，表面无麻面，不起砂，地坪2m靠尺和塞尺检查平整度允许偏差小于4mm。踢脚线平整顺直，高度一致，无空鼓开裂，与墙面结合牢固，上下接槎平整，分色清楚，检查面不少于3个点。
5.2.3进户门、电表箱门、弱电箱门、水表，门扇启动灵活，不碰擦，无自开、自关、回弹现象；表面平整，光洁无雀丝、划痕、毛刺、锤印和缺、断角与墙体间砂浆填嵌饱满均匀；框的正、侧面垂直，允许偏差小于3mm，框的对角线允许偏差小于3mm框与扇，扇与扇搭接宽度为1.5-2.5mm，高低差小于2mm，门锁、拉手、五金、门磁头安装齐全，无漏掉，安装位置准确，牢固，表面整洁无污染，涂膜无缺损、划伤，门锁开关灵活，钥匙插入拔出无卡阻现象。电表箱、水表箱、弱电箱使用通锁。
5.2.4阳台
除符合楼地面地坪规定外，不倒泛水，无积水，无渗漏，抗渗带高度一致，出墙厚度均匀，无空鼓裂开；阳台栏杆无表面明显凹坑和损伤，划痕不超过0.5mm，栏杆整齐一致，位置对的；阳台挂落线宽度一致，出底板高度一致；阳台立管清洁无污染。
5.2.5卫生间、厨房间
墙面批嵌粗细一致，平整清洁，纹路上下顺直，无裂缝，不起壳，地坪平整。卫生间地面48小时盛水实验，以水覆盖满地面为准，达成不渗不漏。各出水管道灌水通水实验，每根管道实验2分钟。给水进户阀门启动灵活，水表运转正常。
5.2.6门窗
安装位置符合设计规定。安装牢固，启动灵活，无倒翘，阻滞及反弹现象，五金配件齐全，位置对的；门窗框扇表面外观洁净，无划痕，碰伤，拉毛现象；滑槽内无垃圾，排水孔通畅，玻璃表面洁净，无划伤，无气泡；硅胶槽顺直，槽口方向、宽度、深度符合设计规定，硅胶施放均匀，边沿整齐，光滑。
5.2.7公共部位（楼梯走道）
5.2.7.1墙面平整，阴阳角方正顺直清楚。斜板表面平整，与梁等接点处水平，梁表面平整，梁底水平，高度宽度一致，腻子批嵌平整，无腻灰，无波纹，涂料均匀，无色差。
5.2.7.2地砖铺贴平整，色泽一致，表面清洁，不起壳，无裂痕，无碎块，掉角，缺楞，砖缝均匀顺直，楼梯踏步尺寸一致，无打小头，斜面一条线，2m靠尺检查平整允许偏差小于4mm。
5.2.7.3楼梯挡水线、挂落线、宽厚度一致，表面平整，颜色一致，阴阳角清楚明快不模糊。
5.2.7.4楼梯栏杆、扶手：焊接牢固，焊疤解决平整，腻子批嵌密实，油漆涂刷后无锈斑，焊渣，毛刺等。
5.2.8 外墙
5.2.8.1外墙(含瓷片)平整无空鼓开裂，大墙角，阴角挺拔通直，细砂批嵌均匀无接口，表面无明显射影和波纹，阴阳角清楚不模糊；涂料均匀，无色差，无接痕，无污染，收头清爽。
5.2.8.2窗台横平竖直，棱角线条清楚，窗框下槛20mm圆弧光滑顺直；窗台排水坡度20mm以上；窗台滴水槽顺直，二边粉刷相等，整齐一致。
5.2.8.3空调板宽度一致，尺寸相同，左右上下横平竖直，阴阳角方正顺直。
5.2.8.4阳台粉刷曲线和顺，阴阳角清楚明快，挂落线厚度，宽度一致，批嵌均匀，纹路顺直；上下阳台进出一致，梁底水平无翘裂，上口压顶流水向里。
5.2.8.5外墙勒脚线和明沟：表面平整，无空鼓开裂，颜色一致无污染，上口水平，厚度相同不弯曲，转弯处和顺，月亮弯形状统一，无积水，排水流畅；伸缩缝宽度一致，不弯曲，油膏饱满，平整均匀无外溢。
5.2.9屋面
5.2.9.1飘板、圆柱表面光滑平整，线脚顺直，涂料均匀无色差。
5.2.9.2屋面地坪找坡准确，基层与突出屋面结构（女儿墙、排气管等）的链接处以及基层的转角处（水落口，天沟等）均应做成光滑圆弧形，防水卷材铺贴密实，卷材无孔洞，裂口，裂缝。天沟排水通畅，无明显积水，整个层面24小时盛水无渗漏。
5.3给排水、电器部分
5.3.1.给水管
每层管道内应设支架，关卡埋设牢固，关卡与管子接触紧密。
给水阀门的位置准确，开关严密、灵活。
水表安装位置对的，平整，水表进水口中心距地面高度偏差不大约20mm。
明敷管和暗敷管道应将管接口污物清理干净，铁管外露丝口须刷银粉漆。所有的给水管（含热水管）都经试压且符合规范标准。
5.3.2排水管
排水管每户洁具留口位置准确，厨房、卫生间地漏高出地坪0.5-1cm，阳台地漏低于地表0.5cm。
检查口位置对的，清扫方便。排水管安装完毕后，应将管道井垃圾和检查门处管子口污物清理干净。所有排水管 灌水通水实验做到不渗不漏，排水通畅。
5.3.3空调、雨落管
按规范每层应装伸缩节，伸缩节安装高度应统一。管道支承件的间距应统一，立管φ75以上的支撑件间距不大于2m。立管的垂直度偏差：每5m不大于10mm，全高不大于30mm。所有管道不堵不漏，排水通畅。雨落管口与排水明沟中心、月亮弯中心三点成一线。
5.3.4煤气管
管道安装每层应设套管，套管高出地坪8-10cm，顶棚处与顶棚平。立管的垂直度，每5m以下不大于2mm。管道安装完毕后应将管子接口和管子上污物清理干净，并刷银粉漆二度。煤气管明敷，离墙面3.5-4cm。煤气管每层加管夹，安装位置准确牢固。
5.3.5避雷带
避雷带规格符合设计规定，-4*25mm镀锌扁铁，焊接不应少于3个面，两个长边必须焊接，搭接长度为25mm的2.5倍。避雷带及引下线焊接符合规范规定，-4*25mm，圆铜焊接按搭倍数为φ的6倍双面焊。全面测试接地电阻符合设计规定阻值，无明确时应小于10欧姆。
5.3.6配电箱
元器件齐全，接地对的，线材色标对的，排列清楚，接触严密。（相线为红色、黄色、绿色、零线为兰色，接地先为绿黄双色线）配电箱盘面垂直，箱体高50cm以下，允许偏差1.5mm，箱体高50cm以上，允许偏差3mm。
5.3.7电视机、电话、可视对讲机、宽带网弱电、强电电线，线材色标符合，按线对的，左零右相，相线为红线，零线为兰线，按地线为绿黄双色线，接地接触紧密。开关、插座面板并列安装高差允许偏差0.5mm；每户内面板高差允许偏差5mm；面板的垂直度允许偏差0.5mm。
5.3.8.阳台灯具佈置合适。
5.3.9电器回路测试
绝缘测试。导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于0.5兆欧。通电测试。漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。
5.3.10配电柜、的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁、整齐。盘、柜内所装电器元件应齐全完好，安装位置对的，固定牢固。所有二次回路接线准确、连接可靠，标志齐全清楚，绝缘符合规定。手车或抽屉式开关柜在推入或拉出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全。柜内一次设备的安装质量验收规定符合国家现行有关标准规范的规定。盘、柜及电缆管道安装完后，应作好封堵。操作及联动实验对的，符合设计规定。验收时应提供下列资料和文献
A工程竣工图
B制造厂提供的产品说明书，测试方法，实验记录，合格证件及安装图纸等技术文献。
C安装技术记录，调试实验记录。
5.3.11电缆
电缆规格应符合规定，排列整齐，无机械损坏；标志牌应装设齐全，对的，清楚。电缆的固定，变曲半径，有关距离和单芯电力电缆的金属户层的接线、相序排列等应符合规定。电缆终端、电缆接头应按牢固。接地应良好；相色应对的;电缆支架等的金属部件防腐层应完好。电缆沟内应无杂物，盖板齐全。直理电缆途径标志物与实际途径标志相符。途径标志清楚、牢固、间距适当。
验收时应提交下列资料和技术文献：
A. 设计资料图纸、竣工图。
B. 制造厂提供的产品说明书，实验记录、合格证件、安装图纸等技术文献。
C. 电气实验清单。
5.3.12.电动机的验收规定
电机性能应符合电机周边工作环境的规定。电机转子应灵活，不得有磁卡声。润滑脂的情况正常，无变色，变质及变硬现象。其性能应符合电机的工作条件。电机的引出线鼻子焊接或压接良好，编号齐全。电机转动方向要符合规定，无杂声。电机转动时各部温度不应超过产品技术资料的规定。验收时应提供下列资料和文献：
A. 制造厂提供的产品说明书。
B. 检查及实验记录。
C. 合格证件冀安装使用图纸等技术文献。
D. 调实验收记录报告。
5.3.13电梯
A．拽引机承重梁安装必须符合设计规定和施工规范规定。
B．限速器绳轮、钢带轮、导向轮必须牢固，转动灵活。
C．钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯，松股及断丝现象。
D．制动器的调整应闸瓦与动轮接触严密，松闸时与制动轮应无摩擦。
E．导轨的安装应牢固、位置对的、横竖端正。
F．轿厢的组装应牢固，娇壁结合处平整。
G．导靴要保证电梯正常运营。
H．轿厢地坎与各层门地坎的偏差严禁超过
I．层门指示灯盒及召唤安装应平整、牢固、不变形，不突出装饰面。
J．厅门，娇门应平整，启闲时无摆动、撞击和阻滞现象。关闭时上下门缝一致。
K．电梯的电源应专用，机房照明、井道照明，娇箱照明应与电源分开。
L．电气设备外露导电部分应可靠接地。
M．电梯的随行电缆必须固定牢固，排列整齐，无扭曲。
N．电气接线应对的，连接可靠，标志清楚。
O．各种安全保护开关必须固定可靠且不能采用焊接。
P．急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠。
Q．极限、限位、缓速装置的安装位置对的，功能必须可靠。
R．轿厢自动门的安装触板必须灵活可靠。
S．井道内的所有设备设施不能有碰撞和摩擦。
T．安全钳工作必须正常可靠，动作后正常恢复。
U．电梯启动、运营和停止，轿厢内无较大的震动和冲击，制动可靠。
V运营控制功能达成设计规定。
W超载实验必须达成电梯能安全启动、运营和停止。拽引机工作正常。
X．在验收时应提供下列资料和文献：
1.电梯类别、型号、驱动控制方法、技术参数和安装地点。
2.制造厂提供的随机文献和图纸。
3.电梯检查及电梯运营参数记录。
5.3.14.水泵
水泵的地脚螺丝应当垂直，螺母、垫圈与泵接触应紧密拧紧。
离心泵和轴流泵的安装应水平。出水管与水泵节的链接必须对正，牢固可靠。底座与传动轴、泵管的中心线应垂直，与泵管的连接法兰应对准，螺栓紧固。电动机转子轴孔与转动轴间隙均匀。
离心泵、轴流泵填料函盖松紧应适当，允许有满伏泄露、温度不得过高。电动机的电流不得超过额定值。运转中无较大振动，声音正常，各连接部分不得松动或泄露。滚动轴承最高温度不得超过70摄氏度，滑动轴承不能超过60摄氏度。验收时应提交下列资料和文献：
A． 制造商提供的产品说明书。
B． 合格证及安装图纸等技术文献。
C． 安装技术记录。
D． 调整实验记录。
5.3.15.可视门对讲(提供相应软件和母卡. 说明书)
室内机必须安装可靠，通话质量优良，可视屏图像清楚，电控锁启动灵活，报警功能打印对的，可视摄像头必须满足白天、夜间图像的清楚，访客呼喊键采用直接式。
5.3.16.背景音乐系统
室外扬声器安装牢固，每只扬声器可单独开关，导线必须穿管，配置和使用必须可靠。
5.3.17.闭路电视可与周界防越报警系统联动进行视频录像。摄像机必须安装牢固，设备必须能满足白天，夜间正常使用，并保证图像清楚，配置必须满足招标书上的功能规定。
5.3.18.周界红外报警系统(提供相应软件.说明书)
系统的配置必须满足招标书上的功能规定，按安装可靠牢固报警点沙盘显示对的，可与电视监控系统联动，雨天、雾天、大雪天不会发生误动作。可在不少于三个月时间内进行验证。
5.3.19.电子巡更系统
信息钮要布置合理，贴放可靠牢固，要能防水不锈。
5.4室外总体部分
5.4.1室外排水工程
室外管道及窖井按设计施工，标高及坡度符合设计规定，无倒坡现象。窖井布置合理，出水口四周封闭紧密，粉刷符合规定。
各窖井盖完整无缺，无翘裂、断裂、变形、易于启动。管道系统作闭水实验和冲水实验，系统无外泄，排水通畅。
5.4.2行车道路沥青道路：
1） 道路铺设符合设计及规范规定。表面无裂缝及明显接槎痕迹，铺设顺直，泄水畅通，无积水现象。
2） 雨水口麓子、检查井盖等高出路面部分，不应大约5mm。
3） 道路宽度允许偏差±50mm，厚度允许偏差±5mm；横坡允许偏差±0.35／100
4） 表面平整度2m靠尺检查，允许偏差小于7mm。
5.4.3社区景观、按图布置各景点，坐标位置对的。各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。绿化用水必须计量，水泵要作试压，灯光布置系统须作线路绝缘测试和通电实验。
社区内道路平整，陶板砖铺设整齐，无松翘，分界处层次清楚，集水井分布合理，无积水现象。
5.4.4配套设施
各分项按土建、给排水、电器部分相应检查标准执行。警卫室的建设满足物业管理规定。
5.4.5绿化建设(符合绿化设计规定)
树木栽植质量标准：
1） 放样定位符合设计规定，偏差不超过5％。
2） 树坑坑径大约土球或裸根系40cm，深度同土球或裸根系的直径，翻松底土，树根上下垂直。
3） 树木朝向的重要视线应丰满完，姿态美。孤植树冠幅完整，林冠线符合设计规定。
4） 栽植深度符合生长规定，土球包装物、培土浇水符合岳阳市《园林植物栽植技术规程》规定。
5） 树木栽植垂直度，维护的支撑。饶杆符合岳阳市《园林植物栽植技术规程》规定。材料、高度方向及位置应整齐划一。
6） 修除损伤、枯烂、严重病虫害的枝条，绿篱、球类等线条整齐挺拔、造型对的，切口平整、留枝留梢对的。
7） 树木、乔木、大灌木栽植点、数量符合设计规定。
草坪、花坛、地被栽植工程评估标准：
1） 栽植放样符合设计规定，放样偏差不得超过％5.
2） 土地平整，表土块小于2cm。排水坡恰当，无杂草根，茎，花坛施妥腐熟基肥。
3） 草坪满铺留缝间隙1-1.5cm，草坪间铺、点铺大小应一致、均匀、草块与土壤密结、平整。
4） 草坪切边线条清楚、平顺自然。
5） 花坛、草木地被的高矮、密度符合设计规定，株行距均匀，种植深度恰当，根部捣实。
5.4.6维（护）栏（墙）：
安装牢固：焊点平滑，无脱漆，锈蚀，粉刷应平整亮丽，无流坠，颜色一致。安装应设立监视系统和报警系统的安装位置。
5.4.7园区椅镫：
在社区道路，花园内适当位置，合理设立公园椅。园区椅安装牢固，无脱漆、无锈蚀、无破损、无污迹，颜色均匀一致。
5.4.8单（摩托）车棚：
在社区适当位置，合理设立单车（摩托）存放点，分布点，其大小应与社区的实际情况吻合。存放点设立合理的照明。存放点应设立固定支持物，与社区的风格相区配。
5.5清洁配置设施：
在社区道路周边及花园内适当位置，合适设立垃圾箱（桶），大小适当，外观应与社区风格区配。室外垃圾箱（桶）安装时应考虑风吹影响及清洗方便。住宅标准层应设立垃圾桶的摆放位置，摆放位置的地面及墙壁应贴瓷片；应配置水源及排水设施，以方便清洁。电梯厅应配置与环境和功能相配套的果皮箱。地下车库应合理设立果皮箱及清洁水源，水源处需设立排水，考虑防水。
天面应合理设立清洁水源，水源处需设立排水。应设立垃圾中转站，且中转站应配置清洗水源及排水功能排水设施，大小与社区实际情况相区配，同时异味不漏住户。
5.6车库
地下车库墙面、顶棚平整，地面不反砂。地下车库出入口应设立防洪闸。
5.7公共栏：
社区应在重要出入口设立信息公布栏，大厦应在大堂出入口合理位置设立信息公布栏。
5.8消防系统：
所有消防主管网应在合理位置，标示管网功能，流向，在天台设立实验。
消防栓：消防栓系统在最高位置设立自动排气设备。
所有消防阀门应标明控制区域。
消防泵应设立带负荷试泵条件，在泵的出水管闸阀前加装一套循环管。
防排烟送风阀旋转灵活，开关自如，风机运营无异常声音；防火卷帘门升降自如，电机运营无异常声音。
消防控制中心应安装空调。
大厦各楼层应设立消防紧急对讲电话。
办公室、仓库、重要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心可设内线电话。
防火门：
A公共部位防火门钥锁应通用。
B门锁动作自如，门表面无划伤，闭门器完好无损，力量适中。
5.9泳池：
泳池的循环管道上的各阀门应装活接，便于维修更换阀门。泳池应有补水阀门，且排水系统应能排于泳池的水。泳池周边应设立救生圈，照明应足够。泳池吸尘口安全符合设计规定。
5.10.商铺：
每个商铺的供电、供水、排水系统，水电表安装在方便抄表的位置、有用户编号标记。应综合考虑预留商铺广告牌的安装位置。
商铺消防应有疏散指示灯，消防平面图，配置足够的灭火器材等消防设施。
应设立垃圾桶。
公共通道采用节能灯。
5.11.管理用房移交接管验收标准：
管理用房面积按照本地法规规定测算，按物业总建筑面积千分二比例提供物业管理专用房屋，局限性50平方米的按50平方米计算。
位置：尽量设立在住宅区中心部位，方便住户及物业管理。
竣工日期：在向住户发钥匙前15天。
装修标准：参见《物业管理使用房装修标准》
5.12.有关居委会用房规定（按政府文献）
面积：按10户1平方米标准考虑。
位置：与物业管理用房安排在一起。
5.13.社区健康中心100平方米左右（参考）：
5.14.管理处员工宿舍：
属管理用房面积。
装修标准：墙面ICI涂料，普通瓷砖、有冲凉设施。
5.15.管理处员工食堂：（根据具体情况拟定，可参考）
住宅区面积 5万： 食堂面积 40- 50平方米
10万： 85-100平方米
20万： 130-150平方米
装修标准：食堂，墙面ICI涂料、地面水泥浆找平。厨房，墙面ICI涂料，贴2米高瓷砖，地面防滑地砖。
竣工日期：住宅区入住前15天。
5.16.商业用房：
按总建筑面积的3％（多层）、2％（高层）的比例配置，此部分商业用房划给物业公司。
5.17.室内活动中心依据具体情况定：（免费场合）
5.18室外体育活动活动场合参考标准：
按规划指标及标准;
5.20.物业管理办公用房装修标准：
开发单位移交物业办公用房时，保证物业管理办公用房可以正常使用。即满足以下条件：
A． 地面：防滑地砖。
B． 墙面：乳胶漆墙面。
C． 顶棚：铝扣吊顶。
D． 门：实木.仿木门，铝合金门。
E． 窗：铝合金窗。
F． 水、电、气相关设备符合安全合用。
G． 前台收银柜台、各办公室功能隔断（砖砌、木质或铝
合金隔断）、木质住户钥匙柜、办公地柜等。
物业管理各类用房应在入住前装修完毕，办公场合和员工宿舍配置洗手间。
竣工日期：住宅区入住前配备装修完毕。
6.注意事项
6.1物业接管验收一定在地产竣工验收基础上再验收，永久保存期间发生的资料、记录。
6.2物业公司在前期介入时对现场建筑，安装工程的跟进，特别是电梯、发动机、供配电、消防、空调供水、智能化。停车场等设备设施安装的跟进，及时发现问题，消除隐患，并与设备设施供应商及安装单位建立良好的沟通渠道。积极参与竣工验收，跟进竣工验收中露出的问题，将问题解决在楼管验收之前。
6.3当移交验收时房屋、设备、设施屡次整改仍不合格，同时入伙时间已至，物业公司将接管验收不合格问题编制报告，向地产商工程部领导报请书面意见，对不能及时整改或多次整改不合格问题的同时报集团高层领导、物业管理部备案。
6.4为在接管初期设备设施免费维保期内对施工或安装单位的维保工作进行有效监控，地产商应保证移交时，提供设备设施采购及安装的协议复印件，维保作业计划，维保期限及内容和其它服务限度的复印件，设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。
6.5管井线井、水路电路功能独立，强电弱电桥架合理配置。

鑫腾物业接管验收方案 (同时合用于天鹅湖三期物业)
鑫腾物业总经理: 姜波
项目经理:张旭明
物业工程部:敖斌
2023年5月7日
物业接管验收工作安排
（具体计划按现场情况定）
一、 拟定验收标准。
二、 对参检人员进行培训。
三、 挑选一个单元作为接管检查的标准样板，拟定总体质量标准样板。
四、 按接管检查标准对照标准样板，对项目每套房间及外墙屋面、室外小品、道路等进行接管检查，对检查中达不到标准的，以书面整改单形式交施工单位限期整改，整改后及时复验，直至完全符合接管检查标准为止。
五、 针对项目特点注意事项。
六、 检查人员安排：
分组情况，几个组，每组几个人，谁经手负全责。
七、 工作量计划：天天检查几套房，几天完毕检查任务。
八、 验收时间：
初验： 天， 月 日至 月 日
初验整改： 天， 月 日至 月 日
终验： 天， 月 日至 月 日
终验整改： 天， 月 日至 月 日
终验整改验收： 天， 月 日至 月 日

设备安装调试移交程序

（一） 动力供应：涉及水、电、气、汽等线路和管道施工安装。
（二） 基础施工：基础施工要根据建筑工程部门制定的《设备安装基础施工规范》进行。
（三） 技术准备：必须消化技术资料、安装方案、准备专用测试工具等。
（四） 安装测试：按说明和机械工业部设备安装验收规范的规定实行。从基础找平开始每一个安装工序结束转入下一个工序之前都要进行测试并记录。
（五） 试车：试车过程是逐步进行的，其所遵循的先后原则是：先单机，后联机；先空载，后负荷；先附属系统，后主机。试车的环节要根据具体设备种类而定。
（六） 验收：
（1）验收的工作内容：
① 隐蔽工程验收；
② 单项工程验收；
③ 图纸资料整理移交；
④ 交工验收；
⑤ 安装工程竣工图移交；
（2） 验收的依据
① 通用设备以国家有关质量标准安装规范为依据。
② 专用设备则要根据协议有关条款设计任务书或技术委托书，并参照国家有关专业标准。
③ 高温高压设备还必须根据国家机关劳动，技安有关规定验收，预先邀请这些部门派出人员参与。
（七） 技术资料归档：必须归档的技术资料一般有：设备附件工具明细表、设备安装图、零件图、各种系统的安装施图和控制原理图、隐蔽工程记录图、驱动装置的安装调整记录图。安装试车过程中的各种检测记录，故障解决记录等。

风机、风柜测试报告表

设备生产厂： 型号：
额定电流： 额定电压：
频率： 功率：
安装位置： 设备编号：
制冷量：

风机型式：
外观检查：
皮蒂检查：
绝缘电阻：L1-L2 L1-G L2-G L3-G
起动电流：
运营电流：
风量：
风扇静压：
风扇速度：
运营噪音：
温度计：
电磁阀：
翅片检查：

马达轴心与风扇轴心是否同一直线? 是 / 否
轴承是否已打油? 是 / 否

设备检测情况总结：

检查人员署名： 审核人员署名：

水泵检测报告表

设备名称： 型号：
设备生产厂： 额定电压：
额定电流： 功率：
频率： 水泵性质：
安装位置：

水泵绝缘电阻：
L1-L2
L2-L3
L3-L1

L1-G
L2-G
L3-G

起动电流： A
运营电流： A
手动测试：
自动测试：
出水压力： Mpa
回水压力： Mpa
马达轴是否与泵浦轴同一直线? 是 / 否
止回阀操作是否正常? 是 / 否
避震器是否操作正常? 是 / 否
水泵是否牢固安装? 是 / 否
是否有漏水现象? 是 / 否
密封件之功能? 好 / 不好
进出水制阀是否良好? 是 / 否
轴承是否有加油? 是 / 否
Y型边滤器是否正常? 是 / 否

测试情况总结：

检查人员署名： 审核人员署名：

后备发电机实验报告表

Ⅰ.检查润滑油水平：高/普通/低
燃油水平：高/普通/低
空气隔尘器：清洁/普通/不清洁
储电池电量：足够/局限性够 V
充电器：良好/不良好
电池水密度：正常/不正常
避震器：正常/不正常
检查冷却水: 高/普通/低

Ⅱ.测试没有负载发电机运作
排烟温度： ℃（开动后十五分钟）
转 速： 转/分
冷却水温： ℃（开动后十五分钟）
电 压： V
电 流：A
B
C
Ⅲ.在正常电源关掉后，在负载之情况下，检测发电机之运作
停电后，发电机多少时间起动运作 秒
排烟温度： ℃（开动后十五分钟）
转 速： 转/分
冷却水温： ℃
电 压： V HZ

Ⅳ.机房给排风是否足够？ 是/否

Ⅴ.配电柜工作是否正常? 是/否

检查员： 见 证：
日 期： 日 期：

高低压控制柜检测报告表

设备生产厂： 型号：
额定电流： 额定电压：
频率： 功率：
安装位置： 设备编号：

电柜敷线绝缘：
螺丝紧固：
开关触头检查：
指示灯：