正略钧策永泰地产财务管理制度.doc

北京永泰房地产开发有限责任公司
财务管理制度
（草稿）
第一章 总 则
第一条 为了规范公司的财务管理，加强财务监督，维护投资者和债权人的合法权益，根据房地产开发公司会计制度的规定，制定本办法。
第二条 公司的财务管理工作应遵守国家的法律、法规，真实记录并全面反映公司经营活动和财务状况；遵循合法、公允和一贯性原则。
第三条 公司财务管理的基本任务是：做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有效运用公司各项资产，努力提高经济效益。
第四条 公司财务管理工作的重要内容有：所有者权益和负债管理、资产管理、成本管理、收入及利润分派管理、财务报告与分析等。
第五条 公司应建立健全内部财务管理机制，认真做好财务管理的基础工作，做到原始记录准确、完整，定期或不定期地进行财产清查，保证公司资产的安全完整。
第六条 依法计算缴纳国家税收，接受主管财税机关的检查和监督。
第二章 所有者权益和负债
第七条 公司按照法律、法规和协议、章程的规定筹集资本金。
第八条 公司筹集的资本金，按投资主体分为国家资本金、法人资本金、个人资本金和外商资本金等。
第九条 公司对投资各方所缴付的资本金，要据实登记。在公司经营期间，投资者可依法转让，但不得抽减资本金。
第十条 公司筹集的资本金，必须聘请中国注册会计师验资并出具验资报告，由公司据以发给投资者出资证明书。
投资者按照出资比例或者协议、章程的规定，分享公司利润和分担风险及亏损。
第十一条 公司在筹集资本金活动中，投资者实际缴付的出资额超过其资本金的差额，接受捐赠的财产，资产的评估确认价值或者协议、协议约定价值与原帐面净值的差额，以及资本汇率折算差额等计入资本公积金。
资本公积金按照法定程序，可以转增资本金。
第十二条 负债分为流动负债和长期负债。
流动负债涉及短期借款、应付短期债券、应付票据、应交税金、应付购货款、应付分包工程款、应付工程款、应付工资、应付投资者利润、其他应付款，预收购房定金、预收购房款、预提费用，以及从成本、费用中提取的职工福利费等。
长期负债涉及长期借款、长期应付款、应付长期债券等。

发行的长期债券按照债券面值计价，实际收到的价款超过或者低于债券面值的差额，在债券到期以前分期冲减或者增长利息支出。
第十三条 公司流动负债的应计利息支出，计入财务费用。
公司长期负债的应计利息支出，筹建期间的，计入开办费；生产期间的，计入财务费用；清算期间的，计入清算损益。其中，与购建固定资产或者无形资产有关的，在资产尚未交付使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算以前，计入购建资产的价值。
第十四条 公司应当按期偿还各种负债，如发生因债权人特殊因素的确无法支付的应付款项，计入营业外收入。
第三章 资 产
第十五条 资产涉及流动资产、固定资产、无形资产及递延资产、长期投资、其他资产等。
第十六条 流动资产涉及钞票、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等。
第十七条 其他货币资金涉及外埠存款、在途资金等。
第十八条 应收及预付款项涉及应收购房款、其他应收款、应收票据、待摊费用、预付分包工程款、预付材料款、预付工程款、其他预付款等。
第十九条 应收票据应按照面值计价。贴现应收票据的实得款项与其面值的差额，计入财务费用。
第二十条 坏账采用直接核销法。发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。
第二十一条 存货涉及库存材料、库存设备、低值易耗品、在建开发产品成本、开发产成品、周转房等。
第二十二条 存货按实际成本计价。
购入的，按买价加运杂费、采购保管费和税金等计价。
自制的，按照制造过程中的各项实际支出计价。
委托外单位加工的，按实际耗用的原材料或者半成品加运杂费和加工费等计价。
投资者投入的，按照评估确认或者协议、协议约定的价值计价。
盘盈的，按照同类存货的实际成本计价；没有同类存货的，按照市价计价。
接受捐赠的，按照发票帐单所列金额加公司承担的运杂费、保险费、税金计价；无发票帐单的，按同类存货的市价计价。
第二十三条 公司领用或发出的存货，按照实际成本核算。采用个别计价法拟定其实际成本。
第二十四条 公司领用的低值易耗品按受益对象，一次摊入工程成本或费用中。
房地产开发中占用的出租房、周转房按其耐用年限分期平均摊入成本。
第二十五条 公司对存货应当定期或者不定期盘点，年度终了前必须进行一次全面的盘点清查。对于盘盈、盘亏、毁损以及报废的存货应当及时查明因素，分别情况及时解决。
盘盈的存货，冲减成本、费用。盘亏、毁损和报废的存货，扣除过失人或者保险公司赔款和残料价值后，计入成本或费用。存货毁损属于非常损失的部分，扣除过失人或者保险公司赔款和残料价值后，计入营业外支出。
第二十六条 公司固定资产涉及使用期限在一年以上的房屋、建筑物、机器、机械、运送工具和其他与经营有关的设备、器具、工具等。
不属于重要经营设备的物品，单位价值在2023元以上，并且使用期限超过 2年的，也应作为固定资产。
公司制订固定资产管理制度，对固定资产进行会计核算和管理。
第二十七条 无形资产是指无实物形态，公司用于经营或提供劳务、出租给别人，或为了行政管理目的而持有的，使用年限超过一年的非货币性资产，涉及专利权、商标权、著作权、土地使用权、租赁权、住房使用权、非专利技术、商誉以及单独购入的计算机软件等。
商誉，是指公司获得超额收益的能力。除公司合并外，商誉不得作价入账。
随同计算机一起购入的应用软件，计入固定资产价值，不属无形资产范围。
取得无形资产重要有以下三个方面：
一、从其他单位购入；
二、公司自行开发、研制或制造；
三、接受捐赠。
无形资产按照取得时的实际成本计价：
一、购入的商誉成本应根据支付的价款扣除被收购公司可辩认净资产的公允价值后的余额拟定；商誉以外的按照取得时发生的总支出拟定。总支出涉及所付价款、聘请律师费及其他支出。
二、自行开发并且依法申请取得的专利权、商标权等，按照开发过程中的实际支出、依法取得时发生的注册费、聘请律师费及其他支出拟定。
三、捐赠的，根据发票账单或公允价值拟定。
公司无形资产应在一定年限内等额摊销，其摊销金额计入相关费用，同时冲减无形资产的账面金额。
无形资产的摊销年限，按下列原则拟定：
一、法律和协议或者公司申请书分别规定有效期限和受益年限的，以法定有效期限与协议或者公司申请书中规定的受益年限中较短者作为上限。
二、法律规定了有效期限，公司协议或者申请书中未规定有受益年限的，以法定有效期限为上限。
三、法律没有规定有效期限，公司协议或者公司申请书中规定有受益年限的，以协议或者公司申请书中规定的受益年限为上限。
四、法律和协议或者公司申请书均未规定有效期和受益年限的，以2023为上限。
对外转让无形资产，须履行一定的审批程序。
公司转让无形资产取得的净收入，除国家另有规定者外，计入公司的其他业务收入。
第二十八条 递延资产是指不能所有计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用，也就是摊销期在一年以上的长期待摊费用。递延资产，其自身没有互换价值，不可转让，一经发生就已消耗，但能为公司发明未来收益，并能从未来会计期间以收益抵补。
递延资产涉及开办费、以经营租赁方式租入的固定资产改良支出等。
开办费是指公司及其设立的分支机构在筹建期间发生的费用，涉及筹建期间工作人员的工资、办公费、差旅费、培训费、印刷费、律师费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑净损失等支出。
开办费自公司营业之日起分期摊入成本，摊销期不得短于5年。
以经营租赁方式固定资产改良支出，在有效租赁期限内分期摊销。
第二十九条 其他资产涉及临时设施、特准储备物资、银行冻结存款、冻结物资、涉及诉讼中的财产等。
临时设施是指公司为保证施工和管理的进行而建造的各种简易设施。临时设施以建造时发生的实际支出计价，按工程受益期限分期摊入工程成本，报废清理回收的残值扣除清理费用列作营业外收支。
第三十条 公司根据国家法律、法规规定，可以采用货币资金、实物、无形资产等方式向其他单位投资。涉及短期投资和长期投资。
第三十一条 公司对外投资，按照下列原则拟定：
以钞票、存款等货币资金方式对外投资的，按照实际支付的金额计价。
以实物、无形资产方式向其它单位投资的，按照评估确认或协议、协议约定的价值计价。
公司认购的债券，按照实际支付的价款计价。实际支付款项中具有应计利息的，按照扣除应计利息后的差额计价。
溢价或者折价购入的长期债券，其实际支付的款项（扣除应计利息）与债券面值的差额，在债券到期前分期计入投资收益。
认购的股票，按实际支付价款计价。实际支付款项中具有已宣告发放但尚未支付股利的，按照实际支付的价款扣除应收股利后的差额计价。
第三十二条 公司以货币资金、实物、无形资产和股票进行长期投资，对被投资单位没有控制权的，应当采用成本法核算，并且不因被投资单位净资产的增长或减少而变动；拥有实际控制权的，应当采用权益法核算，按照被投资单位增长或减少的净资产中所拥有或者分担的数额，作为公司的投资收益或者投资损失，同时增长或者减少公司的长期投资，并且在公司从被投资单位实际分得股利或者利润时，相应减少公司的长期投资。
第三十三条 公司对外投资取得的利息、利润和股利，扣除分担的亏损，计入投资收益，按照国家规定缴纳或者补交所得税。
第三十四条 公司收回的对外投资与长期投资帐户的帐面价值的差额，计入投资收益或者投资损失。
第四章 成本和费用
第三十五条 公司在房地产开发、产品销售等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。
第三十六条 公司开发产品成本涉及土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。
土地征用及拆迁补尝费涉及土地出让费用、土地征用费、耕地占用税、劳动力安顿费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安顿动迁用房支出等。
前期工程费涉及规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费涉及公司支付给总包、分包单位的建筑安装工程费、直供材料费等。
基础设施费涉及开发社区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费涉及不能有偿转让的开发社区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，涉及工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
第三十七条 公司发生的销售费用、管理费用和财务费用，计入当期损益。
第三十八条 销售费用是指公司在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。涉及应由公司承担的广告费、促销活动费、展览费、现场包装费、样板间制作费、销售模型制作费、代销手续费、销售服务费，以及专设销售机构的人员工资、奖金、福利费、折旧费、修理费、物料消耗以及其他经费。开发产品销售之前改装修复费、看护费、采暖费等。
第三十九条 管理费用是指公司行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，涉及公司管理人员工资、奖金、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、董事会费、征询费、审计费、诉讼费、税金、土地使用费、技术转让费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失，存货盘亏、毁损和报废（减盘盈）损失，以及其他管理费用。
工会经费是指按职工工资总额２％计提拨交给工会的经费。工会未成立前，此项费用不予计提。
职工教育经费是指公司为职工学习先进技术和提高文化水平而支付的费用，按照职工工资总额的１．５％计提。
劳动保险费是指按照规定上交的职工养老保险、职工医疗保险、职工待业保险及工伤保险费用。
董事会费是指公司最高权力机构（如董事会）及其成员为执行职能而发生的各项费用，涉及差旅费、会议费等。
征询费是指公司向有关征询机构进行科学技术、经营管理征询时支付的费用，涉及聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。
审计费是指公司聘请中国注册会计师进行查帐验资以及进行资产评估等发生的各项费用。
诉讼费是指公司因起诉或者应诉而发生的各项费用。
税金是指公司按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。
土地使用费是指公司使用土地而支付的费用。
技术转让费是指公司使用非专利技术而支付的费用。
无形资产摊销是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。
业务招待费指公司为业务经营的合理需要而支付的招待费用。
第四十条 职工福利费按照公司职工工资总额的１４％计提。重要用于职工的医药费（涉及公司参与职工医疗保险交纳的医疗保险费），职工因公负伤赴外地就医路费，职工生活困难补贴以及按国家规定开支的其他职工福利支出。
第四十一条 财务费用是指公司为筹集资金而发生的各项费用，涉及公司经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及公司筹资发生的其它财务费用。
第四十二条 待摊和预提费用，应遵循权责发生制和成本与收入配比的原则。公司一次支付，分期摊销的待摊费用，按照费用项目的受益期限拟定分担的数额。摊销期限一般不应超过１２个月。在费用尚未发生以前需从成本中预提的费用项目和标准，由公司根据具体情况拟定。预提数与实际数发生差异时应及时调整提取标准。多提数一般应在年终冲减成本费用。预提费用当年能结清的，年终财务决算不留余额；需要保存余额的，应在财务报告中予以说明。
第四十三条 公司的下列支出，不得列入成本、费用：为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；对外投资的支出；没收的财物，支付的滞纳金、罚款、违约金、补偿金，以及公司赞助、捐赠支出；国家法律、法规规定以外的各种付费；国家规定不得列入成本、费用的其他支出。
第五章 营业收入、利润及利润分派
第四十四条 营业收入是指公司在生产经营活动中，由于房地产开发、销售产品等所取得的收入。涉及土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入，以及其他业务收入等。
第四十五条 公司开发的土地、商品房在移交后，将结算帐单或钥匙提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算帐单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现；出租房屋按协议、协议约定的承租方付租日期应付的租金，确认为营业收入的实现。
以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按协议约定的本期应收价款，确认为营业收入的实现。
第四十六条 公司发生的产品销售退回、折让或折扣，冲减销售收入。
第四十七条 公司利润总额涉及营业利润、投资净收益和营业外收支净额。
第四十八条 营业利润为营业收入减去销售税金及附加，再减去营业成本、管理费用、销售费用和财务费用等后的余额。
销售税金及附加涉及营业税、城市维护建设税和教育费附加。公司收到减免税退回的税金，作为补贴收入。
房地产开发营业利润涉及土地转让利润、商品房销售利润、配套设施销售利润、代建工程结算利润、出租房经营利润和其他业务利润等。
第四十九条 投资净收益是指对外投资收益减去投资损失后的余额。
投资收益涉及对外投资分得的利润、股利、债券利息，投资到期收回或半途转让取得款项高于帐面价值的差额，以及按照权益法核算的股权投资在被投资单位增长的净资产中所拥有的数额等。
投资损失涉及对外投资分担的亏损，投资到期收回或者半途转让取得款项低于帐面价值的差额，以及按照权益法核算的股权投资在被投资单位减少的净资产中所分担的数额等。
第五十条 公司营业外收入和营业外支出是指与公司生产经营无直接关系的各项收入和支出。营业外收支净额，为营业外收入减去营业外支出后的差额。
营业外收入涉及固定资产盘盈和出售净收益，因债权人因素的确无法支付的应付款项，罚款收入，以及其他非营业性收入。
营业外支出涉及固定资产盘亏、报废、毁损和出售的净损失，公益救济性捐赠，补偿金，违约金等。
第五十一条 公司发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润等填补；下一年度利润局限性填补的，可以在五年内延续填补。五年内局限性填补的，用税后利润等填补。
第五十二条 公司实现的利润总额，按照国家规定作相应调整后，依法缴纳所得税。
第五十三条 公司缴纳所得税后的利润，除国家另有规定者外，按照下列顺序分派；
（一）被没收的财物损失，支付各项税收的滞纳金和罚款。
（二）填补公司以前年度亏损。
（三）提取法定盈余公积金。法定盈余公积金按照税后利润扣除前两项的１０％提取，盈余公积金达成注册资金５０％时可不再提取。
（四）提取公益金。
（五）向投资者分派利润。公司以前年度未分派的利润，可以并入本年度向投资者分派。
第五十四条 盈余公积金可用于填补亏损或用于转增资本金，但转增资本金后，公司的法定盈余公积金一般不得低于注册资金的２５％。
第五十五条 公益金重要用于公司的职工集体福利支出。

第六章 外币业务
第五十六条 公司的外币业务是指在业务经营过程中用记账本位币——人民币以外的货币进行的存款及往来结算等业务。公司实行外币分账制，平时以外币记账，每期终了将有关外币金额折合为记账本位币金额进行报表汇总。
第五十七条 公司收到投资者的外汇投资，因汇率变动而产生的折合记账本位币与投入时的外汇牌价折合记账本位币的差额，计入资本公积金。
第七章 公司清算
第五十八条 公司宣布终止时，应当成立清算机构。清算机构在清算期间负责制定清算方案、清理公司财产，编制资产负债表和财产清单，解决公司债权、债务，结清纳税事宜以及处置公司剩余财产。
第五十九条 清算的财产涉及宣布清算时公司的所有财产和清算期间取得的资产。
已作为担保物的财产相称于担保债务的部分，不属于清算财产；担保物的价款超过所担保的债务数额的部分，属于清算财产。
清算期间，未经清算机构批准，不得处置公司财产。
第六十条 清算财产的作价以评估确认价值或者变现收入等为依据。
第六十一条 清算期间发生的法定清算机构的成员工资、差旅费、办公费、公告费、诉讼费以及清算过程中所必须的其他支出，计入清算费用，由公司现有财产优先支付。
第六十二条 公司清算中发生的财产盘盈或盘亏，财产变价净收入，因债权人因素的确无法归还的债务，的确无法收回的债权，以及清算期间的经营收益或损失等，计入清算收益或清算损失。
第六十三条 公司财产支付清算费用后，按下列顺序清偿债务：
一、应付未付的职工工资、劳动保险费等；
二、应缴未缴国家的税金；
三、尚未偿付的债务。
局限性清偿同一顺序债务的，按照比便清偿。
第六十四条 公司清算终了，清算收益大于清算损失、清算费用的部分，依法交纳所得税。
第八章 财务报告与财务评价
第六十五条 公司应当定期向政府部门和其他与公司有关的报表使用者提供财务报告。
第六十六条 公司报送的年度财务报告涉及财务报表和财务情况说明书。财务报表涉及资产负债表、损益表、钞票流量表以及有关附表。年度财务报告于年度终了后在规定的时间内连同中国注册会计师的查帐报告一并报出。
第六十七条 财务情况说明书，应重要说明下列内容：
一、公司经营状况，利润实现和分派、资金增减和周转、财务收支、税金缴纳、各项物资财产变动等情况。
公司经营状况应当分别房地产开发、产品销售等进行说明。
二、对某些重要项目采用的财务会计方法及其变动的情况和因素；对本期或者下期财务状况发生重大影响的事项；资产负债表日后至报出财务报告前发生的对公司财务状况变动有重大影响的事项；为便于对的理解财务报告需要说明的其他事项。
第六十八条 公司总结、考核和评价财务状况及经营成果的财务指标涉及偿债能力指标，营运能力指标和赚钱能力指标。
偿债能力指标重要有流动比率和速动比率，用于评价公司流动资产总体变现能力和偿还短期债务能力；资产负债率，反映公司举债经营状况。
营运能力指标重要有存货周转率，反映公司使用经济资源或资本的效率及有效性。
赚钱能力指标重要有资本金利润率、销售利税率、净值报酬率等，反映公司的赚钱能力和投资效益。
重要财务指标计算公式如下：
流动比率＝流动资产／流动负债
速动比率＝速动资产／流动负债
资产负债率＝负债总额／总资产
存货周转率＝销货成本／平均存货
资本金利润率＝利润额／资本金总额
销售利税率＝利税总额／销售额
净资产报酬率＝利税额／平均股东权益
公司可以根据实际情况，采有上述指标以外的一些比率进行分析。
第八章 附 则
第六十九条 本办法由财务部负责解释。
第七十条 本办法自颁布之日起施行。