出租商铺的买受人违约解除租赁合同的法律后果.doc

出租商铺的买受人违约解除租赁合同的法律后果一、基本案情 王鹏（化名）与李季（化名）于2006年7月2日签订一份商铺租赁合同，约定王鹏将商铺出租给李季15年，租金总额6万元由李季一次性付给王鹏。双方还同时约定李季享有转租权，但必须通知王鹏。合同签订后，李季一次性付给王鹏6万元租金，王鹏将商铺交给李季后，李季即将商铺转租给韩琦（化名），并通知了王鹏。王鹏因拖欠赵亮（化名）的借款被起诉到法院，判决生效后，法院根据赵亮的申请拍卖该商铺。赵亮参加竞买成功，并于2012年3月2日取得了商铺的所有权。赵亮认为王鹏与李季签订的商铺租赁合同约定一次性支付的6万元租金过低，严重显失公平，表示不愿意继续履行，并强行要求韩琦搬出商铺并加锁关闭商铺。李季以赵亮为被告，王鹏、韩琦为第三人，于2013年1月9日起诉请求赵亮继续履行商铺租赁合同。赵亮答辩并反诉称，其与李季之间的商铺租赁合同关系自其与孙旭签订商铺租赁协议之时起已经解除，因此反诉请求确认其与李季之间的商铺租赁合同已经解除。赵亮于2013年6月13日一审法院第一次庭审的次日与孙旭签订一份商铺租赁协议，赵亮将涉案商铺出租给孙旭，由孙旭（化名）每年支付租金7万元。协议签订后，赵亮已将该商铺交付给孙旭租赁经营。法院判决 一审法院经审理后认为，赵亮将商铺加锁关闭后，李季、韩琦均无法继续占有使用该商铺。租赁合同以合同双方恪守合同义务、持续配合为前提，赵亮表示即使其解除合同行为构成违约也不愿意继续履行商铺租赁合同，且商铺已交付给新承租人孙旭占有使用，其明确的意思表示及实际行为不配合李季继续履行商铺租赁合同。在此情况下，即使判决李季与赵亮继续履行商铺租赁合同，也已无实际执行的基础和可能性，只能予以解除，确定赵亮与孙旭于2013年6月14日签订商铺租赁协议之日为王鹏与李季签订的商铺租赁合同解除之时。为此，在同年8月6日庭审结束后一审法院合议庭依法向李季释明，其作为守约方以赵亮违约解除为由变更继续履行合同的诉请为赔偿损失的诉请，但李季不同意变更，故李季继续履行商铺租赁合同的诉请不予支持。李季可另行起诉赵亮提起合同违约赔偿之诉。遂判决原告李季与第三人王鹏于2006年7月2日签订的商铺租赁合同于2013年6月14日解除。二、案件评析 一审判决认定赵亮强行韩琦搬出商铺后加锁关闭且明确表示不愿意继续履行商铺租赁合同的行为已构成违约，并无不当。依照合同法第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，赵亮应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。李季选择要求赵亮继续履行商铺租赁合同，符合该条款规定。一审判决却支持赵亮违约解除的反诉请求，仔细分析以下三个判决理由不难得出不能成立的结论。 其一，赵亮明确表示即使解约行为构成违约，也不同意继续履行商铺租赁合同。 首先，因为违约解除合同的利益大于继续履的利益，且赔偿损失和继续履行均为违约责任形式，所以赵亮选择承担赔偿损失的违约责任也不选择继续履行的违约责任。一审法官支持违约方赵亮对违约责任形式的选择，实际上是剥夺或限制了守约方李季对违约责任形式的选择权。在违约法律关系中，违约后果表现为两个方面，一方面，违约方依照合同法第七章“违约责任”中规定的继续履行、赔偿损失、采取补救措施、支付违约金和返还定金等违约责任形式，承担其中一种或数种违约责任。另一方面，守约方相应地取得了继续履行请求权、损失赔偿请求权、采取补救措施请求权、违约金支付请求权、定金返还请求权等救济权。守约方追究违约方违约责任的救济权利内容，既包括是否行使上述请求权的处分权，也包括根据个案情况及自身利益考虑，决定由违约方承担某一种或几种违约责任形式的选择权。就本案而言，一审法院认定赵亮解除合同的行为已构成违约，同时又认可其不愿意继续履行商铺租赁合同的行为，进而认定其违约解除行为成立，据此限制守约方李季只能选择损失赔偿的违约责任形式，不能选择继续履行合同的违约责任形式，无形中剥夺了李季救济权利，进而纵容了赵亮违约行为，判决结果颠覆了合同法理和立法宗旨。其次，因为李季依约已一次性支付完15年租期的租金，赵亮竞买涉诉商铺后无法收取剩余租期的租金，所以其选择违约解除该合同后另行出租商铺给孙旭，每年可以获得7万元的租金。一审法官支持赵亮违约解除，实际上就是支持违约方赵亮从自己的违约行为中获得丰厚的利益，李季却从中损失了承租利益，无疑有悖于法律的公平正义原则。“法律不能让过失方因自己的过失得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧失利益。”（德沃金在法律帝国中引用格雷大法官的格言）。即使一审法官认为赵亮的违约解除合同的理由成立，于庭审结束后向当事人释明的正确方式，应当是同时向李季和赵亮双方释明，李季可以变更诉请为按每年7万元租金扣除李季依照商铺租赁合同约定应付租金的标准，计算剩余租期的租金损失，由赵亮予以赔偿。据此赵亮无法从违约解除合同中受益，会重新考虑选择承担诚实、继续履行商铺租赁合同的违约责任。 其二，租赁合同无出租方的配合难以得到继续履行。依照合同法第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，租赁合同是转移财产使用权，以设定用益物权的双务、有偿、诺成性的合同。租赁合同的履行需要合同双方依法或依约行使各自的权利并履行各自的义务，否则，合同相对方有权请求承担违约责任予以救济。在本案中，在赵亮竞买涉案商铺之前，王鹏已将商铺交付给李季，李季也依约一次性支付了租金，并从转租给韩琦中取得转租利益，合同得以全面、适当地履行。赵亮取得该商铺所有权的同时取得出租人的地位，承继原出租人王鹏的合同权利和义务，包括认可李季已支付15年租期的租金，未经协商不得提高租金，并不得有妨害李季、韩琦行使承租权的行为。但是，赵亮成为商铺所有权人和出租人后，认为其不能在剩余租期获得租金，就强行要求转承租人韩琦搬出商铺，赵亮这种违反合同约定或违反法律规定的“不配合”干扰行为直接导致商铺租赁合同不得不中止履行，李季起诉请求赵亮继续全面履行合同，正是为了纠正赵亮这种“不配合”的违约行为。一审法官不对照合同法第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”所规定的限制承租人选择继续履行合同责任形式的三种除外情形，分析赵亮在法律上或事实上是否能够继续履行合同，仅以合同的继续履行难以得到赵亮的配合为由，判定商铺租赁合同丧失了继续履行的基础和可能，有颠倒黑白之嫌。 其三，孙旭依照商铺租赁协议的约定实际占有并使用商铺，原商铺租赁合同的继续履行已丧失实际执行的基础和可能性。 赵亮强行转承租人韩琦搬出商铺后加锁关闭，属妨害承租人行使承租权利的违约行为，在李季提起继续履行合同的诉讼后，并在一审法院第一次开庭审理的次日，赵亮明知李季继续履行合同的诉请得到法院支持的概率极大，自以为与孙旭签订商铺租赁协议并破锁将商铺交付孙旭占有使用，一审法官将会认定商铺租赁合同已经解除的既成事实而支持其反诉请求，果不其然，一审法官对其在诉讼中继续违约的行为不仅视而不见，而且如其所愿地认定商铺租赁合同自此时起已经解除的事实。依照最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条第一款“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”中第（一）项的规定，出租人一房二租且其中一个承租人已经合法占有租赁房屋的，即可优先于未合法占有租赁房屋的其他承租人取得承租人的地位。据此规定，认定已经合法占有租赁房屋的承租人优先取得合同承租权利，必须具备两个前提条件，即数份租赁合同均合法有效；已经合法占有租赁房屋。就本案而言，赵亮在与李季之间的商铺租赁合同并未解除的前提下，又与孙旭签订商铺租赁协议，与一般的一房二租行为区别在于，成立在先的商铺租赁合同已经履行多年且因发生纠纷而涉诉，赵亮却不待法院作出裁判，变本加厉地与孙旭恶意串通制造商铺租赁协议并已将涉诉商铺交付孙旭租赁经营的事实，有损害李季合法权益和藐视法庭之嫌，依照合同法第五十二条第（二）项的规定，该协议似不应认定有效。赵亮在与孙旭签订商铺租赁协议之前，为阻止李季、韩琦继续履行合同实施了加锁关闭商铺的行为；在签订商铺租赁协议之后，用破锁这一有损李季、韩琦先行占有、使用商铺进行租赁经营的不正当手段，让孙旭取得商铺的占有使用权，应区别于普通的已经合法占有租赁房屋的情形，认定李季所签的商铺租赁合同既成立在先，也先于孙旭占有租赁商铺，确定李季为商铺承租人的地位，并据此作出判决并生效后，孙旭将被法院执行责令搬出商铺，由李季、韩琦继续履行商铺租赁合同，并不存在执行难的问题。而赵亮与孙旭之间的商铺租赁合同纠纷则另案处理。据上所述，一审法官以孙旭依照商铺租赁协议的约定实际占有并使用商铺，原商铺租赁合同的继续履行已丧失实际执行的基础和可能性作为驳回李季继续履行合同诉请的理由，与事实和法律不符。 综上分析，在赵亮强行韩琦搬出商铺加锁关闭，阻挠李季、韩琦继续履行商铺租赁合同后，李季起诉请求判令赵亮继续履行合同。赵亮不但不停止侵害或排除妨碍以纠正违约行为，反而在诉讼期间将商铺另行出租给孙旭并破锁交付商铺给孙旭占有使用，故意造成商铺租赁合同已经解除的事实，以妨害一审法官作出继续履行合同的判决。一审法官既不指出赵亮在诉讼中继续违约行为的严重性，也不分析李季继续履行合同的诉请是否存在合同法第一百一十条所规定的限制强制履行的情形，反而以孙旭实际占有商铺，且赵亮也不愿意配合李季继续履行合同为由判决驳回李季的诉请，难以服人。