浅析房地产施工合同履行阶段的成本控制措施.doc

摘　要：房地产项目投资大、周期长，需要消耗大量的资源用于建设。因此，如何在房地产项目施工过程中加强成本控制是房地产开发企业需要格外关注的课题。纵观房地产项目开发过程，从决策设计阶段一直到竣工验收，都需要大量的资金投入，其中施工履行阶段是资金投入最多的环节，一直是成本控制的重点。鉴于此，本文对房地产施工合同履行阶段的成本控制进行了探讨。
关键词：房地产开发企业；施工合同；成本控制
一、前言
一直以来，房地产行业因为高利润，一直被社会所诟病。在房地产市场改革以及一系列房产新政的调整下，房地产行业慢慢步入正轨，市政竞争日益加剧，房地产开发企业只有加强自身修炼、控制开发成本，才能提高行业竞争力。对于房地产开发企业而言，一般不直接参与房地产开发项目的设计、施工、监理、甚至销售等过程，而是采取委托的方式将这些工作委托给具有相应资质的机构去完成，可见，房地产项目的开发就是房地产开发企业以委托合同为纽带，联合各个参与方来共同完成的，房地产开发企业被称为甲方，其他委托机构被称为乙方。由于房地产项目过程较长、涉及环节较多，需要参与方也众多，从造价咨询、项目设计、工程监理、项目施工、项目销售等等，其中施工阶段是房地产投资最多的一个环节，也是最容易受到一些不可预见因素影响，导致项目投资发生较大变化的阶段，因此加强对房地产施工项目合同履行阶段的成本控制是开发企业需要着重关注的。
二、房地产施工合同履行阶段的成本控制措施
1、严格实行招投标制度
招投标制度是保证房地产项目开发有序进行的一项重要制度，房地产开发企业通过招投标，可以选择出那些实力雄厚、技术先进、信誉可靠、管理到位的施工企业来完成项目施工。为了能够选择出资质优良的施工单位，开发企业要严格规范招投标过程，从制定标书、邀请承办单位投标到最终的评标定标都要认真对待。这里要注意的是，房地产开发企业把握招投标的条件，一般是施工现场已经完成了“三通一平”，而且施工图纸完整并通过审核，相关的专业审批、建设许可证审批手续已经完成。招标的方式也要格外注意，一般可以采用公开招标和邀请招标两种方法，公开招标是通过报纸、网络等新闻媒介找招投标事宜进行公告，根据项目的规模确定的工程类别让符合相应资质和能力的承包单位来投标。邀请招标是开发企业向几个比较大的、社会信誉好的施工单位发出招标通知，邀请他们来投标，这个可以根据具体情况具体对待。标书的制定要详细而严谨，尽量考虑到所有细节，不留活口项目，以免造成成本不可控制的问题出现。中标后要及时通过签订施工合同的方式将双方权利义务进行明确，尽量减少甲乙双方的扯皮现象，施工合同要严谨、可操作，具备明确的约束力，才能保证施工项目的顺利进行。尤其是合同工期的确定，工期过长会带来造价过高，影响开发企业的经济效益，同样工期如果过短，既不符合合理工期的科学性也会造成施工单位偷工减料或者大干快干，影响到建筑产品的质量。
2、严格控制工程变更
工程变更是施工过程中经常出现的，也是影响造价的一个重要因素。房地产项目，施工过程多由于开工前设计深度不够，施工过程中会增加大量设计变更。另外，在房地产销售过程中，经常会出现由于客户的要求或者市场的变化而出现设计变更情况，由于房地产项目施工工期较长，市场人工材料价格变化大，这就给造价部门进行成本控制带来难题。可见严格控制工程变更是房地产开发企业成本控制的重点。事实上，无论工程变更是业主方提出还是施工方提出，都要严格按照程序进行，都要召集监理、设计以及施工单位一起协商，变更提出方要有明确的变更事由，是设计需要、工艺改变还是客户要求等等，重点审查由于工程变更带来的成本增长是否在可控的范围内，如果超过工程总预算，要向上级反映。再就是还要考查工程变更在技术上是否合理，是否具备变更的条件。例如如果建设项目的结构柱尺寸发生变更，则要考虑到对于幕墙公司及装修工程的相关工作是否有影响，即要做到工程洽商费用预期的全面性。设计变更事相应减少或更换的工程量要在总量中体现。
3、把好材料价格关
材料是工程造价的重要组成部分，合理的材料价格是控制工程造价的基础。为了控制房地产开发成本，为有效控制材料价格，房地产企业要委派专业人员进行详细的调查了解，对建筑材料的市场价格、性能要求、规格型号都十分熟悉，货比三家，筛选出几家质优、价廉的材料、设备供应商，并与这些供应商建立长期的联系。还要及时参阅新闻媒介、工程造价管理部门发布的近期材料价格等多种形式建立自己的信息网络，有条件的单位尽量使用现代科技手段，将各种材料价格信息输入微机，与有关单位进行微机联网，实现信息共享。同时，开发商应督促施工单位及时反映施工进度，及早做出设备材料的采购计划。在甲方与供货商的合同中，必须考虑与工程承包商的衔接，比如卸货、接货、搬运等，供货时间必须与施工单位充分协调。签订合同后，又要随时掌握供应商的设
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