贵阳花溪保利项目可行性研究报告.doc
《贵阳花溪保利项目可行性研究报告.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《贵阳花溪保利项目可行性研究报告.doc(45页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、贵阳保利置业溪洛平开发项目可行性研究报告目录第一部分:项目概况1一、项目综述1二、项目基本情况2(一)项目区位2(二)项目四至4(三)土地性质4(四)规划条件4三、项目宗地现状5四、项目周边概况6(一)交通7(二)资源7(三)配套8第二部分:项目优劣势分析及定位思考47一、项目SWOT分析47(一)优势(Strength)47(二)劣势(Weakness)48(三)机会(Opportunity)48(四)威胁(Threats)49(五)SWOT分析小结49二、项目定位思考50(一)整体定位50(二)产品定位50(三)客户定位51(四)产品初步价格定位51第三部分:规划设计初步分析52一、规划设
2、计的可行性分析52二、规划设计的初步概念52(一)整体设计初步概念52(二)建筑设计初步概念52第四部分:项目开发及销售计划54一、项目整体开发计划54二、项目工程计划54(一)工程进度计划原则54(二)整体工程进度计划54三、项目销售计划55(一)销售进度计划原则55(二)整体销售进度计划55第五部分:项目资金计划预测56一、项目技术经济指标56二、项目投资估算57三、销售回款58四、资金来源与运用59五、借款还本付息61第六部分:项目经济分析62一、赚钱能力分析62(一)静态赚钱能力分析62(二)动态赚钱能力分析62二、敏感性分析63(一)盈亏平衡点分析63(二)敏感性分析63三、钞票流流
3、量分析65第七部分:结论及建议67第八部分:附件68一、附表1:项目成本明细表68二、附表2:项目损益表71三、附表3:项目所有资金钞票流量表72第一部分:项目概况一、 项目综述贵阳保利置业花溪洛平项目位于贵阳市花溪国家城市湿地公园南段,紧邻花溪区行政中心核心区和贵州花溪大学城,面向正在建设中的“大地之舞中华舞博园”,坐拥800亩国家4A级花溪公园、花溪百步桥、黄金大道等丰富景观资源,具有较高的生态住居价值。毗邻新区主干道和分别通往花溪、青岩古镇两大旅游景区方向的清溪路,初步规划的贵阳轻轨三号线途径地块北侧端头,交通便利。地块内部自然环境优美,依山傍水,具有洛平水库良好水景资源,在项目规模和品
4、质打造方面具有环境优势,是花溪区不可多得的高品质综合用地。项目总占地面积930亩,分为商品房建设用地和市政用地两部分。其中商品房建设用地437亩,市政用地493亩亩。商品房建设用地整体容积率为2.3,可实现商品房总建筑面积897423万平方米(涉及配套商业、幼儿园、学校、会所等社区配套),拟建成涉及别墅、联排、洋房以及高层等丰富物业形态的高端综合社区。图表 项目城市区位示意图机场火车站金阳本项目约20公里约17公里约22公里二、 项目基本情况(一) 项目区位项目所在城市属于贵州省省会,是贵州省唯一一个中心城市;是西部大开发国家重点建设的南(宁)贵(阳)昆(明)经济带中心城市之一;是泛珠江三角洲
5、的重要组成部分;是北部湾经济圈连接西南经济圈的桥头堡,在西部城市发展乃至全国发展战略中均占有重要地位。图表 项目城市区位示意图项目所处的城市内部区位属于贵阳市著名的旅游风景区、文化教育聚集区、装备制造业生态工业区和农产品加工基地,是贵阳“十大经济板块”之一,产业以及旅游资源丰富,是贵阳市最适宜居住的行政区,也是贵阳市城市经济发展的重要推动力,城市未来发展的重要拓展区域之一。图表 项目城市内部区位示意图项目所在地距贵阳市中心约17公里,至贵阳龙洞堡机场(4D级国际机场)约20公里。片区域内交通网络健全。贵昆、湘黔铁路贯通区内,北有贵阳西站及货场,西有湖潮站和磊庄机场,东北部有贵阳龙洞堡机场,花溪
6、大道直通贵阳市中心区,桐惠路建成并通车,312国道和101省道贯穿全境,贵阳环城高速公路南环线、甲秀南路的建成通车,使花溪的交通转换实现质的奔腾。图表 项目区域区位示意图(二) 项目四至图表 项目四至示意图项目东临城新区大道,南临清溪路,北面临迎宾大道。(三) 土地性质项目宗地为花溪区溪南新区洛平水库旁A2、B两地块,地块性质为商业、文化娱乐及住宅用地。(四) 规划条件项目总占地面积930亩,位于花溪区溪南新区洛平水库旁A2、B两地块。重要是商业、文化娱乐及住宅用地,其中A2地块内须配建用地面积不小于2.75公顷的30班小学一所,而B地块内须配建用地面积不小于0.36公顷的九班幼儿园一所。商品
7、房建设用地437亩,整体容积率2.3,可建设商品房总建筑面积89.7423万平方米(涉及学校、幼儿园、会所等社区配套),拟建成涉及别墅、洋房以及高层等丰富物业形态的高端综合社区。项目建筑密度控制在25以内。项目绿化率约35%。图表 地块规划示意图三、 项目宗地现状项目宗地现状为地块目前为农户稻田用地,呈带状分布,中间较为平坦。项目宗地原始植被丰富、林木茂盛,地块紧邻洛平水库,并且地块内部有市政大沟,同时,项目毗邻市政园林区域,景观资源丰富,具有丰富的天然景观资源和良好的水资源。图表 宗地现状示意图四、 项目周边概况项目紧邻花溪区新行政中心,面向正在建设中的“大地之舞中华舞博园,地处花溪二道延长
8、线,新规划市政大道(洛平北路)以及花溪大道交接处; 项目A地块分布在洛平北路沿线,周边重要以农户为主,周边缺少生活配套,特别A地块洛平北路沿线,缺少银行、学校、医院、餐馆等生活配套。图表 项目周边概况(一) 交通 项目区域内交通网络健全。312国道和101省道贯穿全境; 项目距贵阳龙洞堡国际机场约20公里,距贵阳主城区约17公里; 项目通过拟建的轻轨、贵阳环城高速公路南环线及甲秀南路、花溪大道、迎宾大道等一级城市干道与中心城区紧密相联,互为配套; 项目对外通过“贵昆、湘黔铁路”与昆明、湖南等城市实现快捷互动;图表 项目周边交通路线组织示意图(二) 资源项目所在区域属亚热带湿润温和型气候,具有冬
9、无严寒、夏无酷暑、雨量充沛、无霜期长等特点。年平均气温为15.3,年极端最高温度为35.1,年极端最低温度为-7.3。四季分明,宜人的气候是贵阳的骄傲。此外,项目所在区域处在长江、珠江分水岭和南明河上游,有大小河流55条、总长390公里,阿哈水库、红枫湖、百花湖的重要流域也在花溪区,使花溪区成为贵阳市的重要饮用水源保护区。全区森林面积54万亩,森林覆盖率为36.03,生物多样性比较丰富。(三) 配套项目周边供电、供水、邮政、电信等设施完善。现有变电站6座,合计容量218500KVA;供水管网80公里,松柏山水库、花溪水库两座中型水库总库容达7140万立方米,日供水量达成25000吨;行政村通电
10、话率达成63;行政村移动通信覆盖率达成85。此外,花溪城区配套较为齐全,配套设施可为溪南新区共享。随着贵阳南延开发建设的快速推动,附近区域的环境设施和市级公共服务设施体系不断完善,可认为溪南新区整体建设发明了良好的外部环境。周边将来将拥有湿地公园、洛平水库环境工程、大学城、汽车城、夜郎都城、大地之舞博览园、10万平米行政广场、清华紫光科技园等配套。第二部分:项目优劣势分析及定位思考一、 项目SWOT分析(一) 优势(Strength)1. 公司品牌保利贵州公司入黔三年时间,成功开发保利温泉新城、云山国际、保利高尔夫等知名楼盘,积聚了相应的名气,树立了强大的品牌知名度,获得消费者信赖。同时集团公
11、司的“央企背景”使得项目在运作过程中得到地方政府部门的高度重视和大力支持。图表 保利贵阳项目示意图保利公园2023春天大道国际广场云山国际温泉新城“贵州之窗”贵阳首席互动文化时尚生活圈城市生态大盘国家文化生态示范社区高尔夫超高品质高端居住社区复合型国际社区占地3800亩建筑面积26万方占地8万方建筑面积18万方占地2万方建筑面积22万方占地17万方建筑面积67万方占地55万方建筑面积96万方别墅洋房高层联排别墅花园洋房小高层公寓商业顶级写字楼服务公寓住宅商业美术馆高层别墅花园洋房小高层五星级酒店国际文化交流中心2. 资源及区位条件项目所在地位于花溪公园和大学城、花溪区人民政府之间。簇拥花溪洛平
12、水库湿地公园,交通便捷、视野开阔、生态景观资源丰富。项目紧邻花溪区行政中心核心区和大学城,面向正在建设中的“大地之舞中华舞博园”,坐拥800亩国家4A级花溪公园、花溪百步桥、黄金大道等丰富景观资源,具有较高的生态住居价值 ;毗邻新区主干道和分别通往花溪、青岩古镇两大旅游景区方向的清溪路,初步规划的贵阳轻轨三号线途径地块北侧端头,交通便利;地块内部自然环境优美,依山傍水,具有洛平水库良好水景资源,在项目规模和品质打造方面具有环境优势。(二) 劣势(Weakness)1. 区域产业结构单一花溪区与贵阳市其他行政区相比经济结构较为单一,为了保护花溪区的自然生态环境,市政府、区政府严格限制了区域内的工
13、业发展,尽也许减少环境污染,花溪区经济重要依靠第三产业的发展。2. 区域地价高,导致项目开发成本增长由于近几年花溪房地产逐渐兴旺,对土地需求量也日益增大。加上区域规划前景的明朗,使得房地产商纷纷进驻花溪市场,从而推高区域土地价格,导致区域地价比其他地区高出许多,导致本项目开发成本的增长。 3. 高端物业的销售周期相对较长根据项目的容积率以及整体规划,本项目住宅物业别墅类高端产品,受总价影响,会出现销售周期较长、销售回款慢的问题,在项目的开发前期将对项目的资金使用导致一定的压力。(三) 机会(Opportunity)1. 区域经济发展优势,实现城市建设提速贵阳市经济和城市发展连续高速向好,为项目
14、提供了很好的大环境。贵阳市近年来无论是在经济发展还是城市建设方面都呈现飞速发展,在2023年7月初中央召开的西部大开发工作会议上,规定将黔中经济区建设成省域经济增长点,并把它列为国家新一轮西部大开发布局的“重点经济区”之一。黔中经济区正式上升为国家战略。这意味着将让贵阳获得来自国家政策层面的大力支持。如今,贵阳每年经济规模以22%的速度递增。力争四年、保证在五年内,实现生产总值在年基础上翻一番、超过亿元,财政总收入翻一番、超过亿元,固定资产投资累计超过亿元;基本适应“十三五”、“十四五”更大发展的需要;新型工业化、现代服务业明显提速,产业结构进一步优化;届时也将带动贵阳房地产业发展迈向一个新的
15、更高的平台。除此之外,贵阳市旅游与投资,交通也在迅速发展。“7小时快铁交通网”的建设将缩短贵州与国内重要城市的时空距离,使贵州不再边沿化,从而促进贵州与京津冀、长三角、珠三角等发达地区之间更紧密的合作。而发达的交通也将带来大量人流、物流、信息流、资金流,并使之快速的流动,加上各种生产要素的优化集成,将为贵阳市的经济发展注入全新的活力,现实城市建设的快速发展。2. 湿地公园、大学城的建设,具有打造高品质楼盘的先天条件随着甲秀南路全线通车,湿地公园建设启动,大学城建设稳步推动,花溪得天独厚的生态优势、加上独一无二的文化氛围开始为楼市注入持久动力,成为花溪楼市厚积薄发的强大引擎。使得花溪的整体居住环
16、境品位大大提高。花溪“优居”特点越来越明显。3. 城市旅游避暑资源,吸引高端项目客群纷至沓来作为一个城市高端大盘,注定了本项目的目的客户群除了本地的客户之外,外地客户也是一个重要的来源。而城市旅游资源的丰富为这一目的客户群的实现奠定了坚实的基础。(四) 威胁(Threats)1. 政策施压,导致市场产生观望气氛由于近来房地产市场调控不断,“限购”、“限贷”、“加息”、“上调银行存款准备金”等措施,对交易量产生一定影响。导致市场产生一定的观望气氛。2. 竞争对手瓜分市场由于“湿地经济潮”加上大学城建设的影响,使不少省内甚至国内知名品牌地产开发公司开始关注花溪市场。在这些公司当中不排除恶意竞争的也
17、许。(五) SWOT分析小结通过对项目SWOT的分析可知,项目最大的优势在于拥有的自然资源,涉及项目自身内部自然资源以及项目所处区位的外部自然资源,自然资源是项目的核心竞争力;最大的发展机遇来自于城市发展的快速提高,快速提高的城市发展将直接为项目的开发奠定坚实的基础;而两者之合力则可产生更为庞大的推动力,有效的支撑项目的后续开发以及赚钱能力的提高。项目的劣势和威胁除了政策风险难以控制外,其余均可借助项目地块自身条件通过合理定位、采用适当的营销措施避免或减少其影响。图表 SWOT总结示意图trength:(优势)1、 公司品牌2、 资源及区位条件Wesk:(劣势)1、 区域产业结构单一2、 区域
18、地价高,导致项目开发成本增长3、高端物业销售周期相对较长SWOThreaten:(威胁)1、 政策施压,导致市场产生观望气氛2、 竞争对手瓜分市场pportunity:(机会)1、 区域宏观形势向好,城市消费范围扩容2、 湿地公园、大学城的建设,具有打造高品质楼盘的先天条件3、 城市旅游资源丰富,高端物业客户覆盖广二、 项目定位思考(一) 整体定位项目总占地930亩,总建筑面积超过80万方。项目自身的规模优势、资源优势等与贵阳市宏观经济发展环境和定位契合,拟在地方政府的全力支持下,结合产品的多样性,可解决大学城刚需以及二、三次改善性客户的需求。打导致为区域内首席高端生态社区。(二) 产品定位结
19、合容积率和地块特性考虑,项目建设初步定位为独立别墅、联排别墅、花园洋房、高层、配套商业以及配套公建6种形态。其中,独立别墅6000平方米,占地上建筑面积的1%;联排别墅62212平方米,占地上建筑面积的9;洋房99560平方米,占地上总建筑面积的15%,高层457972平方米,占地上总建筑面积的68%。项目配套商业28500平方米,占地上总建筑面积的4%,配套及公建16900平方米,占地上总建筑面积的3%。(三) 客户定位主力置业客户群,25-50岁,来自本区域和贵阳市两城区及省内外客户;以大学城教师、市中心工作、企事业单位公务员及省内外二、三次置业者为主;由于本项目体量较大,且配有独栋、联排
20、等高端产品。考虑到贵阳市乃至贵州省经济水平在西部地区还处在相对低位,高端客户群体容量相对有限,因此本项目目的客户群体还需要着力拓展贵阳周边(成都、重庆、昆明、长沙、广州等城市)度假避暑的客户群体;本土和其他地区商务/旅游目的来黔的人士。(四) 产品初步价格定位结合目前贵阳市场的发展现状,并且本着保守估算、减小项目立项风险的定位原则,初步鉴定本项目各种物业形态可实现销售价格如下:独立别墅:16880元/平方米联排别墅:9845元/平方米花园洋房:7300元/平方米高 层:6400元/平方米此外,本着保守估算、减小项目立项风险的定位原则,在项目测算时并不考虑价格涨幅。图表 项目市场比较定价表影响因
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 贵阳 花溪保利 项目 可行性研究 报告
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【人****来】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【人****来】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。