造价指标参考.docx

建筑安装成本（即：造价指标）分析

一． 造价指标组成
根据中国大陆现行的2000定额，为“人、材、机”及税费，采用量价分离的形式。
根据英制的QS（Quantity Surveyor），为“数量+单价（材料单价+人工单价）及税费”，也采用量价分离的形式。
2000定额的优势在于将建筑结构拆分更为细致，例如可以准确到一枚钉子。但是劣势在于过于死板，没有灵活性。
QS的方式，其优势在于更为灵活，利于建筑成本的控制。

建筑安装成本内容：
1. 前期费用，包括：设计费、勘察费、施工开办费、各类顾问费用等。
2. 基础工程：基坑开挖、基坑支护、桩基础工程。
3. 结构工程：混凝土工程、模板工程、钢结构工程、基础工程。
4. 建筑工程：砌筑工程、粉刷工程、防水工程、门窗工程、金属工程。
5. 精装修工程：饰面装修、固定家具、可移动家具、卫生洁具。
6. 幕墙工程：玻璃幕墙、石材挂面幕墙。
7. 强电工程：变压站、高压缆线
8. 弱电工程：照明、通信、门禁、CCTV等。
9. 电梯工程：
10. 消防工程：灭火器、防火喷淋等。
11. 暖通工程：通风、空调等。
12. 后期费用，包括：竣工验收、市政工程配合费等。

注：上述内容是可以主要影响到建筑安装成本的项目，如果相关物业对任何一项有特殊要求，都会最终影响到其建筑安装成本。

二． 建筑类型分类
住宅：别墅、多层住宅（1-7层）、小高层住宅（8-12层）、高层住宅（12层及以上）、超高层住宅（建筑高度大于100米），其中大楼可分为板式楼与筒式楼。
酒店：多为钢筋混凝土框架结构，含剪力墙，主要为筒式楼。
办公及商业：多为高层建筑或超高层建筑，办公楼主体为钢筋混凝土核心筒结构，商业部分为钢筋混凝土框架结构或钢结构。部分超高层建筑会采用钢结构与钢筋混凝土结构的混合型式，例如：金茂大厦、SWFC、IFC等。
工业：多为钢筋混凝土框架机构与钢结构混合的结构形式，钢结构在工业建筑中的优势明显，具有施工速度块、灵活性高的特点。
大型场馆：多为钢筋混凝土框架机构与钢结构混合的结构形式。

上述各种类型的建筑都会包括之前所属的各类施工工程项目，故在计算建筑安装成本时，采用的步骤和形式也是相同的。

三． 建筑安装工程造价指标分析参考。
上海建筑建材业每个月都会发布一份造价指标分析，使用2000定额制作，可以从上海市建筑建材业的网站http://203.95.6.186/newver/ 上下载到。
注意：造价指标分析中，使用的都是案例的形式，需根据以下几个重要的项目来选定参考案例：
1. 地区
2. 物业的建筑类型
3. 物业的功能
4. 施工开工日期，施工竣工日期
5. 地上面积及地下面积
6. 结构类型
7. 建筑高度
8. 建筑层数
9. 基础类型及埋深
10. 价格取定期
在找到上述项目较为相似的案例之后，可以根据工程特征来调整具体的材料价格，再通过税费的调整，来得到最后的建安成本总价和每平方米单价。

附：建筑工程造价实用估算指标
一．建筑工程钢筋用量
1、多层砌体住宅：
钢筋30KG/m2 砼0.3—0.33m3/m2
2、多层框架
钢筋38—42KG/m2 砼0.33—0.35m3/m2
3、小高层11—12层
钢筋50—52KG/m2 砼0.35m3/m2
4、高层17—18层
钢筋54—60KG/m2 砼0.36m3/m2
5、高层30层H=94米
钢筋65—75KG/m2 砼0.42—0.47m3/m2
6、高层酒店式公寓28层H=90米
钢筋65—70KG/m2 砼0.38—0.42m3/m2
7、别墅混凝土用量和用钢量介于多层砌体住宅和高层11—12层之间
二．普通多层住宅楼施工预算经济指标
1、室外门窗（不包括单元门、防盗门）面积占建筑面积 0.20—0.24
2、模版面积占建筑面积2.2左右
3、室外抹灰面积占建筑面积0.4左右
4、室内抹灰面积占建筑面积3.8

注：基本的结构工程和建筑工程可以由上述数据配合材料单价来推算出总的成本。如果是有特殊要求或者特殊造型设计的物业，需要另外计算。

四． Quantity Surveyor造价指标分析参考
以上海为例，从事Quantity Surveyor造价成本控制服务的外资顾问公司有四家，分别是：
Davis Longdon & Seah(DLS), Rider Levett Bucknall Ltd(RLB), WTPartnership(WT), Widnell。其中以DLS和RLB占有的市场份额最大，对国内建筑成本市场的经验也最多。他们会在各自的官方网站上公布每个季度的造价指标分析。
下载网址：
DLS

RLB

注：这两家顾问公司提供的造价指标为平均水平，为土建部分与机电部分综合的造价，价格会偏高，仅可作参考使用。

五． 造价信息参考
杂志：《工程造价管理》刊号：ISSN 1008－2166/CN11－3151/TB.
杂志：《建材与造价咨询》主办：上海兴安得力软件有限公司，联系电话

六． 造价指标分析在估价中的应用
由于我们仅对建筑本身进行估价，故所涉及到需要计算的部分包括：基础工程，结构工程，建筑工程，精装修。对最终的价格具有较大影响因素的有：建筑面积、材料价格（主要为混凝土、钢材及原材料为石油的建材）、人工。