上海市房地产买卖合同样本.doc
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1、上海市房地产买卖协议特别告知(一)一、本协议是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局根据中华人民共和国协议法和上海市房地产转让办法共同制定的示范文本。二、除房地产开发公司预售、出售商品房、公有住房出售外,其余房地产买卖均可合用本协议。三、双方当事人应按自愿协商、公平的原则订立协议。房地产买卖是一种民事法律行为,涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多,双方当事人订立房地产买卖协议时,应注意以下问题:1、共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有,共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产,买卖房地产签订协议时,房地产权证内的共有人应在协议内签字盖章。原职工已购公有住房上市出售的,参与房改
2、购房时的同住成年人应在协议附件五相关关系内表达批准出售,并签字盖章;因故无法在协议内签字盖章的,应出具批准出售的其他证明。房地产权证内的权利人将房地产出售前,应与其配偶协商一致,出售后配偶再提出异议的,由权利人承担法律责任。2、定金。买卖协议定金是双方履行协议的担保,双方当事人可就定金数额、支付日期等在附件三付款协议内约定。3、房屋交接是卖售人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人,买受人验收和接受的过程。 双方当事人应在协议第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式。卖售人将原购入的商品住房出售的,开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人,买受人享有两书规定的权益。4、房屋
3、质量。质量条款是买卖协议的必要内容,买卖的房屋应能保持正常使用功能。房屋超过合理使用年限后若继续使用的,产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。5、房地产买卖协议签订前,买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记(备案)资料,查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制,以维护自身权益。6、买卖已出租房屋的,卖售人应当在出售前三个月告知承租人,承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁协议,并与承租人签订租赁主体变更协议。7、买卖已抵押房地产的,卖售人应当事先书面告知抵押权人,并就有关事项协商一致,同时告知买受人房地产抵押的事实。8、
4、房地产买卖后的土地使用权(1)居住房屋居住房屋出售,占用范围内的国有土地使用权随之转移。其中,房地产权证注明土地使用年限的,应在协议第三条第(一)项如实填写。未补交土地出让金的花园住宅出售时,买受人应向市或区县房地局办理国有土地使用权出让手续,补交出让金,并选择协议第三条第(二)项。(2)非居住房屋该土地使用权以出让方式取得的,出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移。当事人应选择协议第三条第(一)项,其中,房地产权证注明土地使用年限的,应如实填写。按照法律、法规、规章规定,划拨土地上房地产买卖,买受人应办理土地使用权出让手续,按规定缴纳土地使用权出让金,当事人应选择第三条第(二)项。除上述情
5、况外,中华人民共和国土地管理法规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式,属此范围的,当事人应在第三条第(三)项内约定。9、集体所有土地上房屋的买卖对象。集体所有土地上的居住房屋未经依法征用,只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内具有居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内的集体经济组织或者个体经营者。10、住房户口迁移。已投入使用的住房买卖,除房屋交接和权利转移外,住房内的原有户口是否及时迁出也会影响协议的履行。当事人可在补充条款内约定户口迁移条款。11、维修基金交割。根据上海市居住物业管理条例规定,房地产买卖协议生效之日起的十日内,当事人应将房
6、地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位,并办理房屋维修基金户名的变更手续,帐户内结余维修基金的交割,当事人可在补充条款中约定。四、为保障买卖双方自身权益,防范违规的房地产中介对当事人权益的侵害,凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的,受托居间介绍、代理的房地产经纪公司均应在附件六居间介绍、代理等中介服务情况中签字盖章;其中:委托人应将居间介绍的有关房地产经纪公司及执业经纪人情况在第一条内予以明示,以备与经纪公司、经纪人发生纠纷时作为投诉的依据。五、为维护当事人合法权益,防止一房多卖,通过网上操作系统签订协议后,当事人应及时到房地产交易中心办理转让过户手续。六、为
7、方便当事人订立买卖协议补充条款,拟订下列范例,当事人可根据需要自由选择,范例未经当事人选取,不作为协议内容。房地产权利保证条款范例:甲方保证,上述买卖的房地产不存在产权争议和其别人主张权利的情况。在本协议签订前,该房地产已存在的权利承担,乙方批准甲方按下述第_项解决:(一)本协议生效后_日内,甲方与抵押权人或者其他权利人注销他项权利的登记,逾期未注销的,乙方有权追索甲方的违约责任。(二)在抵押权人或者其他权利人书面批准的前提下,乙方认可并继受该项权利,并批准办理变更登记。户口迁移条款范例:甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的_日内,向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续。如由于甲方未及
8、时迁出户口导致乙方损失的,甲方承担补偿责任。七、中华人民共和国仲裁法规定了或裁或审制度,协议当事人一旦选择了仲裁,就意味着不能再向法院起诉。八、买卖双方当事人签订房地产买卖协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人批准,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自可以进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。九、为保护买卖双方利益,通过网上操作系统签订协议后,系统将分别给予协议双方密码保护,请买卖双方妥善保存密码以备查验。特别告知(二)1、买卖双方当事人在签订本协议前,应当知晓国家和本市住房限售规定,本协议约定的买
9、卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况,应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。上海市政府办公厅关于贯彻贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的告知的实行意见(沪府办发20236号)第七条:“暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城乡社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内
10、在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城乡社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。”2、购房人在签订本协议前,可以向财税部门、贷款银行征询相关税收、信贷政策,了解房屋转让涉及的税费,慎重拟定购房款支付方式。上海市房地产买卖协议(协议编号: )立房地产买卖协议人卖售人(甲方):_买受人(乙方):_根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定,甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则,经协商一致订立本协议,以资共同遵守。第一条 甲乙双方【通过上海德佑房地产经纪有限公司居间介绍(房地产执业经纪人:李光华,经纪人执业证书号:FA)
11、】,由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产),房地产具体状况如下:(一)甲方依法取得的房地产权证号为:浦,(二)房地产座落:青桐路18弄48号202室(部位:02 )。房屋类型:公寓;结构:钢混; (三)房屋建筑面积: 平方米,另有地下附属面积 平方米。该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】: 平方米。(四)房屋平面图和房地产四至范围 (附件一);(五)该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】;国有土地使用权以【转让】方式获得。(六)随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装饰情况见附件二。(七)甲方转让房地产的相关关系(涉及抵押、相邻、租赁等其他关系)见
12、附件五。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系,乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充足了解,自愿买受该房地产。第二条甲、乙双方经协商一致,批准上述房地产转让价款为(人民币)为 3090000元,(大写):叁佰零玖万元整。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后,甲方应开具符合税务规定的收款凭证。第三条甲方转让房地产时,土地使用权按下列第一款办理。(一)该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从年月 日起至 年 月 日止。甲方将上述房地产转让给乙方后,出让协议载明的权利、义务一并转移给乙方。(二)按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关
13、规定,乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。(三)_第四条甲、乙双方批准,甲方于年月日前腾出该房屋并告知乙方进行验收交接。乙方应在收到告知之日起的 日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后【签订房屋交接书】为房屋转移占有的标志。第五条甲方承诺,自本协议签订之日起至该房屋验收交接期间,凡已纳入本协议附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的,应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施【估值1倍】向乙方支付违约金。第六条甲、乙双方确认,在2023年7月31日之前,【甲乙双方共同】向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以浦东新区【区】房地产登记处准予该房地产
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