上海市房地产买卖合同样本.doc

上海市房地产买卖协议

特别告知（一）

一、本协议是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局根据《中华人民共和国协议法》和《上海市房地产转让办法》共同制定的示范文本。

二、除房地产开发公司预售、出售商品房、公有住房出售外，其余房地产买卖均可合用本协议。

三、双方当事人应按自愿协商、公平的原则订立协议。房地产买卖是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，双方当事人订立房地产买卖协议时，应注意以下问题：

1、共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有，共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产，买卖房地产签订协议时，房地产权证内的共有人应在协议内签字盖章。

原职工已购公有住房上市出售的，参与房改购房时的同住成年人应在协议附件五相关关系内表达批准出售，并签字盖章；因故无法在协议内签字盖章的，应出具批准出售的其他证明。

房地产权证内的权利人将房地产出售前，应与其配偶协商一致，出售后配偶再提出异议的，由权利人承担法律责任。

2、定金。买卖协议定金是双方履行协议的担保，双方当事人可就定金数额、支付日期等在附件三付款协议内约定。

3、房屋交接是卖售人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人，买受人验收和接受的过程。 双方当事人应在协议第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式。

卖售人将原购入的商品住房出售的，开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人，买受人享有两书规定的权益。

4、房屋质量。质量条款是买卖协议的必要内容，买卖的房屋应能保持正常使用功能。房屋超过合理使用年限后若继续使用的，产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。

5、房地产买卖协议签订前，买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记(备案)资料，查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益。

6、买卖已出租房屋的，卖售人应当在出售前三个月告知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁协议，并与承租人签订租赁主体变更协议。

7、买卖已抵押房地产的，卖售人应当事先书面告知抵押权人，并就有关事项协商一致，同时告知买受人房地产抵押的事实。

8、房地产买卖后的土地使用权

(1)居住房屋

居住房屋出售，占用范围内的国有土地使用权随之转移。其中，房地产权证注明土地使用年限的，应在协议第三条第(一)项如实填写。

未补交土地出让金的花园住宅出售时，买受人应向市或区县房地局办理国有土地使用权出让手续，补交出让金，并选择协议第三条第(二)项。

(2)非居住房屋

该土地使用权以出让方式取得的，出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移。当事人应选择协议第三条第(一)项，其中，房地产权证注明土地使用年限的，应如实填写。

按照法律、法规、规章规定，划拨土地上房地产买卖，买受人应办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用权出让金，当事人应选择第三条第(二)项。

除上述情况外，《中华人民共和国土地管理法》规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式，属此范围的，当事人应在第三条第(三)项内约定。

9、集体所有土地上房屋的买卖对象。集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内具有居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。

10、住房户口迁移。已投入使用的住房买卖，除房屋交接和权利转移外，住房内的原有户口是否及时迁出也会影响协议的履行。当事人可在补充条款内约定户口迁移条款。

11、维修基金交割。根据《上海市居住物业管理条例》规定，房地产买卖协议生效之日起的十日内，当事人应将房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位，并办理房屋维修基金户名的变更手续，帐户内结余维修基金的交割，当事人可在补充条款中约定。

四、为保障买卖双方自身权益，防范违规的房地产中介对当事人权益的侵害，凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的，受托居间介绍、代理的房地产经纪公司均应在附件六居间介绍、代理等中介服务情况中签字盖章；其中：委托人应将居间介绍的有关房地产经纪公司及执业经纪人情况在第一条内予以明示，以备与经纪公司、经纪人发生纠纷时作为投诉的依据。

五、为维护当事人合法权益，防止一房多卖，通过网上操作系统签订协议后，当事人应及时到房地产交易中心办理转让过户手续。

六、为方便当事人订立买卖协议补充条款，拟订下列范例，当事人可根据需要自由选择，范例未经当事人选取，不作为协议内容。

房地产权利保证条款范例：甲方保证，上述买卖的房地产不存在产权争议和其别人主张权利的情况。在本协议签订前，该房地产已存在的权利承担，乙方批准甲方按下述第___项解决：

（一）本协议生效后__日内，甲方与抵押权人或者其他权利人注销他项权利的登记，逾期未注销的，乙方有权追索甲方的违约责任。

（二）在抵押权人或者其他权利人书面批准的前提下，乙方认可并继受该项权利，并批准办理变更登记。

户口迁移条款范例：甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的___日内，向
房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续。如由于甲方未及时迁出户口导致乙方损失的，甲方承担补偿责任。

七、《中华人民共和国仲裁法》规定了或裁或审制度，协议当事人一旦选择
了仲裁，就意味着不能再向法院起诉。

八、买卖双方当事人签订房地产买卖协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人批准，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自可以进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

九、为保护买卖双方利益，通过网上操作系统签订协议后，系统将分别给予协议双方密码保护，请买卖双方妥善保存密码以备查验。

特别告知（二）
1、买卖双方当事人在签订本协议前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本协议约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。
《上海市政府办公厅关于贯彻贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的告知〉的实行意见》（沪府办发〔2023〕6号）第七条：“暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城乡社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城乡社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”
2、购房人在签订本协议前，可以向财税部门、贷款银行征询相关税收、信贷政策，了解房屋转让涉及的税费，慎重拟定购房款支付方式。

上海市房地产买卖协议
（协议编号： ）
立房地产买卖协议人
卖售人(甲方)：___________
买受人(乙方)：___________
根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本协议,以资共同遵守。
第一条 甲乙双方【通过上海德佑房地产经纪有限公司居间介绍（房地产执业经纪人：李光华，经纪人执业证书号：FA）】，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：
(一)甲方依法取得的房地产权证号为：浦，
(二)房地产座落：青桐路18弄48号202室（部位：02 ）。房屋类型：公寓；结构：钢混；
　　(三)房屋建筑面积： 平方米，另有地下附属面积 平方米。该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】： 　 平方米。
　　(四)房屋平面图和房地产四至范围 (附件一)；
(五)该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】；国有土地使用权以【转让】方式获得。
(六)随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装饰情况见附件二。
(七)甲方转让房地产的相关关系(涉及抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。

甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充足了解，自愿买受该房地产。

　　第二条　　甲、乙双方经协商一致，批准上述房地产转让价款为（人民币）为 3090000元，(大写)：叁佰零玖万元整。
　　乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。

　　第三条　　甲方转让房地产时，土地使用权按下列第一款办理。
（一）该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从·　　　年　　月 日起至 　　 年　 月 日止。甲方将上述房地产转让给乙方后，出让协议载明的权利、义务一并转移给乙方。
　　（二）按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。
（三）__________________

第四条　　甲、乙双方批准，甲方于年月日前腾出该房屋并告知乙方进行验收交接。乙方应在收到告知之日起的 日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后【签订房屋交接书】为房屋转移占有的标志。

第五条　　甲方承诺，自本协议签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本协议附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施【估值1倍】向乙方支付违约金。

　　第六条　　甲、乙双方确认，在2023年7月31日之前，【甲乙双方共同】向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
　　上述房地产权利转移日期以浦东新区【区】房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户的决定除外。
甲方承诺，在乙方或者委托别人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意迟延或者不及时提供相关材料的，乙方按本协议第十条追究甲方的违约责任。
甲、乙双方批准，自本协议签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。

　　第七条　　上述房地产风险责任自该房地产【转移占有】之日起转移给乙方。

　　第八条　　本协议生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。
　　在上述房地产转移占有前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用，按本协议附件四约定支付。

第九条　　乙方未按本协议约定期限付款的，甲乙双方批准按下列第三款内容办理。
　　（一）每预期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的 ％的违约金，协议继续履行。
（二）乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的 日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除协议，并书面告知乙方，自收到告知之日起的 日内乙方未提出异议，协议即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款 ％的违约金，余款返还给乙方，已付款局限性违约金部分，乙方应在接到书面告知之起 日内向甲方支付。若乙方违约给甲方导致经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实补偿。
（三） 详见补充条款（一）

第十条　　甲方未按本协议约定期限交房的，甲、乙双方批准按下列第三款内容办理。
　　（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付逾期已收款 ％的违约金，协议继续履行。
（二）甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的 日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除协议，并书面告知乙方，自收到告知之日起的
日内甲方未提出异议，协议即行解除。甲方除应在收到书面告知之日起 日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除协议之日止）外，还应按已收款的 ％向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方导致经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实补偿。
（三） 详见补充条款（一）

　　第十一条　　经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖协议不可分割的一部份。本协议补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。

第十二条 　 本协议自【甲、乙双方签订】之日起生效。
第十三条 本协议合用中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本协议过程中发生争议的，可以协商解决，也可以向有关部门申请调解，或选择以下第二项方式解决。
(一) 向上海仲裁委员会申请仲裁。
(二) 依法向浦东新区人民法院起讼。
第十四条 本协议一式8份，甲、乙双方各执1份, 居间方、贷款银行、税务局、和浦东新区房地产交易中心各执一份。

补 充 条 款（一）
(粘贴线) 　(骑缝章加盖处)
1、该房地产上的维修基金、管理费押金、电话初装费、煤气初装费、有线电视申请费等费用（若有）均已包含在房价款内，不再另行结算，但以上各项的更名费用由乙方承担。室内固定装修及固定设施设备一并随同转让，价格均已包含在房价款内。

2、若该房地产上有户口，则甲方应于签订本协议并申请办理公证手续（若有）后60日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本协议约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止。

3、甲方应保管好房地产权证密码纸，并于甲乙双方赴房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）当天输入对的密码（若有）。甲、乙双方应在不能及时亲自办理相关手续时公证委托别人办理。

4、甲方保证有权出售该房地产，并在签订本协议时已征得其他权益人的批准（若有）；若因甲方无权处分或越权处分等因素导致本协议未能履行，甲方承诺按本协议违约责任条款的标准向乙方承担违约责任。甲方及居间方已告知该房地产的基本情况及抵押情况等，乙方已知晓。甲、乙双方或其中任意一方未按约定支付居间方佣金的，居间方有权依据《协议法》相关规定行使同时履行抗辩权并规定拒付方履行相应协议义务，因此对于交易产生的任何不利影响均由拒付方承担。

5、乙方产权分派方式：共同共有。

违约责任：
1、甲方未按照本协议及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的补偿金，并应继续履行。甲方签订本协议后又将该房地产转卖、租赁给第三方的；在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封；甲方未按照本协议及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；甲方单方规定解除协议的；均视为甲方违约，乙方有权单方解除本协议，应当告知甲方，甲方除需支付十个工作日的补偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向乙方支付相称于总房价款20%的违约金。甲方应在接到告知之日起的三个工作日内退还已收到的所有房价款，并支付违约金和补偿金。

2、乙方未按照本协议及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的补偿金，并应继续履行。乙方未按照本协议及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方规定解除协议的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议，应当告知乙方，乙方除需支付十个工作日的补偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相称于总房价款20%的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、补偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项局限性支付违约金和补偿金的，乙方应在接到告知之日起的三个工作日内予以补偿。

补 充 条 款（二）

在签订本协议时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户告知》的，甲、乙双方批准按下列约定解决：
1、双方共同办理协议网上备案撤消等解除本协议手续；
2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，【导致甲方经济损失的，乙方应补偿相应的损失】。

附　件　一
房屋平面图及房地产四至范围
(粘贴线) 　(骑缝章加盖处)

附　件　二
随房屋同时转让的设备、装饰情况及解决
(粘贴线) 　　　　 (骑缝章加盖处)
设备：固定设备
装饰：固定装饰

关于设备及装饰费用按以下第一款办理：
（一）以上所列设备和装修费用包含在本协议第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需此外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。
（二）以上所列设备和装修费用未包含在本协议第二条约定的房地产转让价款内，乙方需此外支付费用人民币____元，在本协议第四条约定的房屋验收交接时，由乙方向甲方支付，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。

附　件　三
付款协议
(粘贴线) 　(骑缝章加盖处)
一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款计人民币930,000元（大写：人民币玖拾叁万元整）。

1.乙方已在甲、乙双方签订本协议前通过居间方转付或直接支付甲方定金人民币500,000元整（大写：人民币伍拾万元整）。
2.乙方应于签订本协议并申请办理公证手续（若有）后于核价当天内通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款计人民币430,000元整（大写：人民币肆拾叁万元整）。
甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人（如银行等）的借款余额（若有局限性，甲方自行补足），须于签署本协议后5个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完毕扣款、领取抵押注销材料及办理完毕该房地产抵押登记的注销手续(若有)。
包含尾款计人民币10,000元（大写：人民币壹万元整）整由居间方代为保管，甲乙双方批准居间方从转付的款项中先行保管。

二、第二期房价款：
乙方应支付甲方第二期房价款计人民币2,170,000元（大写：人民币贰佰壹拾柒万元整）。乙方通过如下方式支付：

申请贷款：乙方应于签订本协议后于2023年6月8日前向贷款银行等申请贷款，签订相关协议或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度局限性的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。
贷款支付：乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完毕产权证明文献后三个工作日之内自行或委托别人领取并提供应贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。

三、交易过户：
甲乙双方应于贷款审核通过（若有）、本协议公证书（若有）、借款抵押协议及公证书（若有）出具、抵押登记（若有）注销后（不得晚于本协议第六条约定的时间）内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续（若有）。

四、交房时间及尾款：
乙方应支付甲方尾款计人民币10,000元整（大写人民币壹万元整）。
待甲方收到除尾款外的所有房价款后25日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方通过居间方转付或直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。
五、账户约定：
乙方及居间方支付或转付甲方的款项（除贷款外）若需通过转账等方式支付的，甲方批准支付至以下境内有效账户
户名：
开户银行： 精确到支行
账号：

附　件　四
物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付
(粘贴线) 　　　　(骑缝章加盖处)

物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。
甲方在本协议第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费按以下第 一 款办理：
（一）由甲方无偿转让给乙方，乙方无需此外支付费用。
（二）由乙方另行向甲方支付，具体金额由甲、乙双方办理过户手续时以各相关部门规定为准。

附　件　五
相关关系(涉及租赁、抵押、相邻等其他关系)和户口迁移
(粘贴线) 　(骑缝章加盖处)

已购公房参与房改购房时的同住成年人意见：
批准出售上述房屋。
(签章)
(签章)
(签章)
(签章)
租赁情况：无
抵押情况：详见房地产登记薄
相邻关系：正常

甲方（一）： 乙方（一）：
身份证： 身份证：
居住地址： 居住地址：
邮政编码： 邮政编码：
代理人： 代理人：
联系电话： 联系电话：
本人署名： 本人署名：
年 月 日签于： 年 月 日签于：

网上协议签订时间：