区乡房地产可行性研究报告.doc

　　 XX区XX乡房地产可行性研究汇报（下）

　　 一、投资地块地理环境

　　土地是不可再生资源，一种项目土地价值是有多种原因综合作用成果。土地所处地理位置，周围自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘品质等，决定了此地块大部分市场家者，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。

　　1.土地性质及地理位置综述

　　地块面积净用地面积8.37公顷，近似平行四边形，周围重要有水塘，菜地和村镇建设用地构成，较平整。

　　该地块位于XX区XX乡石桥村，远为农田，整个地块较平整，无丘陵，小山包，且地块延伸四面也大体是一望平原，地块周围有叫多村庄，重要有石桥村，塔子湖村（由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成），新春村（有人左右）；尚有成片采地和零星湖面分布在地块周围。

　　2.地块自然景观及环境质量

　　2.1自然环境

　　该地块总体来看属于平原地区，空气很好，无大型污染，植被水系丰富。

　　如下为地块四个方向环境状况

　　1.南向

　　远望是一条长条沿路而建现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，京广铁路从旁边横贯而过，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近XX大道平行延展，该方向上因有一高压输电线路沿XX大道方向铺设，使得该方向上无论近看或远望视线都被干扰，此外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。

　　2.北向

　　北面遥望张公堤，成片草地，带状防护林区沿堤分布，大片湖泊，莲池密布，自然村落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而漂亮，但近处有零星小村落减弱了景色。

　　3.东向

　　远方较开阔，中部为建设中东方恒星园，近处竹叶山路边为商铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来异味。

　　4.西向

　　西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视野，也是因大道施工沿路有灰尘。

　　2.2项目周围状况

　　我们选择以当地块为中心，南至五干道（发展大道），北至张公堤附近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。

　　1．地形地貌状况（详见附图地形地貌图）（略）

　　2．物业形态划分图（详见附图物业形态划分图）（略）

　　3．局部放大图（详见附图局部放大图）（略）

　　1.岱黄公路一带区域调查

　　自然环境该带为平原地段，靠近黄孝河，两旁不远处有若干小湖，附近村落有石桥村，塔字湖村，新春村，都属于XX乡。XX乡乡政府靠近竹叶山路，距石桥村不到500米。附近设有成片自然林或人工林，惟有路两旁不多树林，大车过后，尘土飞扬，该地段绿化较差，但也没有什么大型污染源。人文环境沿路两旁居民来自不一样地方，重要是石桥村，塔字湖村等附近村落。此外尚有武昌，汉口，汉阳居民到此打工。同步有黄陂等附近区县居民。他们大多是出外打工来到这里，租用当地居民住房，沿路地带和石桥村大概有2-3千人。居民房屋大体为2-3层，比较简陋。

　　经济环境有一大型钢材市场，路两旁一直到石桥村居民收入水平不等，属石桥村居民每年固定有1000-1500元收入，来源于村办企业，承包队，出租房。此外村民可选择在路两旁租商铺，发展第三产业，或在某些私人办企业打工，如XX新基业混凝土有限企业等，他们收入较高，每月有1000元左右收入，此外有些较大企业均有集体宿舍，员工来在各处，有住在二七路。

　　此处当地块东北方向村落属于石桥村六队，该队共有60户，约250人，村民重要以种田，打工，出租房为生。对村大队而言，收入重要以“卖地”为主（该村集体地约400亩），收入该居民发放补助，基本上每户居民为4000-5000元/年。该村交通不发达，小学，中学都比较远。居民重要以石桥村人为主，有某些来自黄陂等地区打工者。工厂很少，只有几种村民自办个体小企业。雇员多为本村居民，村民自建房多为二层楼房，建筑面积约400平方米左右，诸多房子由外来者租住，该村水电，通讯等都不完善，绿化状况较差，周围有诸多废墟空地，基础设施和公共设施都不完善。

　　2.塔字湖村至张公堤路段调查

　　自然环境沿线区域自然风景很好，多湖泊村庄钓鱼台，无污染，空气清新，景色怡人。沿张公堤路段以绿地，防护林区和湖面次第构成，地势平坦；塔子湖路段属平原地区，沿路自西向东依次分布新春村，塔字湖村（由渔家墩，福园村，芦家墩三个自然村构成）。周围以菜地，耕地为主，零星分布水面，石桥村路段基本同上。

　　社会环境该区域位于XX区边缘。纵有张公堤，横有竹叶山路，内为塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交车。给排水设施齐备，供电设施相对局限性，但具有发展条件，有待深入建设，通讯便捷，暖气设施有待深入开发建设，有液化汽供应站。

　　经济环境该区域人口经济实力不强，居民收入水平普遍不高，工矿企业大都以民营，私人企业为主，现到达大都处在半停产状态，但私营企业仍具相称活力。商业，金融业，服务业仍处在落后萌芽状态，有银行，合作社零星分布其间。当地居民收入差距较大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，重要以房屋出租，村办工厂承包，打工，养殖为主。

　　3.姑嫂树路段调查沿张公堤段以居民区为主,零星间隔有林区和小块菜地,无商业门面,有两个工厂及XX新世界畜禽水产市场。沿线有35路车通行,基础设施,公共设施相对滞后。姑嫂树路段以民营,私营工厂为主,大都处在半停产状态,此外该区域内设有XX市劳教所,戒毒所。居民收入重要以经营钓鱼台,打工,出租房屋为来源.道路状况较差,路面较窄,且坎坷不平,绿化很少,自然环境一般,无污染.

　　整个经济实力较同区域内其他村较强,交通也便利,基础公共设施也相对完备,但自然环境,景观不如其他村。

　　4.XX大道西段至石桥村一带

　　属石桥乡行政划分,居民约800户。因没有土地,乡民很少务农,乡里只有少数鱼塘。乡里人们生活来源重要靠外出打工和房屋出租,每户房屋大部分为2-3层楼房.区内企业和少,大部分已关闭,只有少数几家如佳乐化学涂料有限企业,田田股份集团有限企业在经营。汉口殡仪馆就在石桥村路旁,有两所学校,一所幼稚园,两个集贸市场,一种卫生所和几种小诊所,因XX大道在建,乡里水电十分以便。

　　5.黄浦路一带至工农兵路一带

　　自然环境沿线因是城区主干道,叫喧哗,发展大道至姑嫂树路两侧临街多为建筑,底层为商铺门面,上层为居民居住。二七路沿线景观较差,正在进行基础设施道路建设,旁边多为低层住宅,商业用房较少,离二七路几十米以外为江汉铁路西线，铁路线以外是大片农田.

　　人文环境发展大道一带科,教,文,卫,娱乐等公用设施一应俱全。发展大道临街重要是商铺,背街处大多为住宅,其中发展大道,二七路附近均有村庄黄浦园丰村,胜华村,人口数量均在-3000人之间。

　　经济环境发展大道一带较繁华,银行,酒店及商业网点较多;二七路现今在修建公路,路旁有零碎建筑物,大部分要拆迁,道路通车后,经济环境会有大幅度提高。

　　二、XX地区区域分析

　　1.基础设施状况分析

　　1.1交通状况1.2人文环境及生活配套设施

　　地块周围商业网点和金融机构交齐全重要位于发展大道和姑嫂树路沿线,如世华大酒店,中百仓储,农行,建行等,但距离当地块较远,岱黄公路沿线重要为小商业铺面,专业性市场,无酒吧,网吧等娱乐设施。教育机构不健全,仅有华中高级中学,塔子湖小学和黄浦园丰村小学,田园小区小学等,医疗设施缺乏,重要为小门诊部。总来说,人文环境几生活配套设施较差,是项目开发一大劣势。

　　1.3市政配套设施

　　水该地块用水有宗关水厂提供,在地块南侧XX路建有管径为300毫米给水管,地块用水可由该管接入。该地块雨水属入黄孝河系统,污水属入三金潭污水系统。该地块南侧XX路建有排入黄孝河雨水箱涵,地块雨水可接入该箱涵,地块周围尚无污水管。气整个XX地区目前有三种供气方式,瓶装液化石油气,小区气化和管道煤气,其中管道煤气有管道煤气企业供气,有赵家条储备站沿黄浦路延长线埋设DN500管道至XX生态花园一带,XX路在黄浦路延长线西侧已埋设DN300现实状况管道,东段管道气有管道煤气企业也正在筹划埋设DN300管道。居民习惯此地区居民重要为当地农民,生活以打工,种植,养殖为主,年收入水平偏低,居民文化水平不高,劳动之余,以闲聊为主,对外界基本不关怀和接触较少,但由于地理位置靠近城区以及外来人员影响,生活已开始都市化倾向。

　　2.XX地区住宅市场调查

　　2.1XX地区总体规划及土地出让状况XX地区大概有2.5万亩地,已征用一万亩,尚未征用地块有1.5万亩.有四十余家开发商已征用土地,其中有征地指标约为30家,但尚无项目,根据现实状况和路网分隔,将XX地辨别为黄浦路下沿线以东以西两块,黄浦路下沿线以西称为左块,黄浦路下沿线以东称为右块。

　　下面我们据此论述XX地块出让状况(下列状况属规划局人员简介,仅供参照)

　　右块地出让状况左块地出让状况右块地黄浦路下沿线有佳海华苑和竹叶苑两个项目,朝北上方为东方恒星园,再向上为XX乡政府和XX生态花园及世纪家园,黄浦路下沿线与竹叶山片东部为万隆科技工业区等。

　　2.2XX地区开发现实状况及态势

　　XX地区目前开发住宅小区重要集中在大黄公路以东，既有XX生态花园，世纪家园，东方恒星园，佳海华苑，招银竹叶苑等五个项目，此外，靠近塔子湖一带尚有梦湖花园，澳门花园两个项目．XX地区住宅物业形态有多层，小高层，高层，单体别墅，联体别墅。XX地区住宅展现出明显走势特点规模不停扩大，价格稳步上升，小区文化浓郁，多层住宅畅销，客源面有待扩展等，下面是价格，付款方式，区域发展，供求关系，物业形态，户型，物业管理，目客源等８个方面调查记录状况．

　　2.2.1区域发展状况2.2.2供求关系2.2.3价格

　　XX市住宅价格全面上涨，今年内将持续上涨，从本区域楼怕营销来看也是如此，各楼盘多层起价一般都上涨到1500元/平方米以上，均价到达1760元/平方米以上，小高层，高层和别墅价格更高。XX大道建成通车，各楼盘配套设施到位后，品位培育成熟后，多层均价会涨到1900元/平方米以上，这个涨幅是渐进式。同步本区域楼盘比市内同比楼盘低1000元/平方米左右，是客户选择在此置业最重要原因之一。

　　2.2.4付款方式

　　伴随购房客户理财能力成熟和投资途径增多，购房客户选择按揭方式购房越来越多，如XX生态花园，80%客户选择按揭方式购房，东方恒星园更是到达88%，按揭成数高，年限长，已成为吸引客户购房一种重要条件。

　　2.2.5物业形态

　　本区域物业形态已形成已多层住宅为主格局，未来仍将是以多层住宅为主，小高层，联体别墅为辅格局。这符合本区域人口规划规定和客户在此置业生活规定和环境需求。

　　2.2.6户型2.2.7物业管理

　　物业管理以人为本，突出人性化，小区文化，智能化竟是时下物业管理主流，营造浓厚小区文化环境，维护舒适温馨自由生活气氛，在物业管理上强化以人为本理念和加大服务范围，形成一定口碑将是本区域物业管理方向。

　　2.2.8目客源

　　目前，在本区域购房客户大都是黄浦路和发展大道沿线邻近区域客户。今明年伴随区域市政配套设施完善，楼盘著名度提高，来此置业市内客户，尤其是有房需要换环境置业换房客户（政府公务员，企事业单位人员，生意人）仍将是本区域重要目客源。

　　二、项目周围重要物业分析

　　晨星苑

　　1.项目规划2.户型设计户型1*12*23*2错式复式分布18层独身公寓18层独身公寓多层，小高层小高层多层

　　比例20E%5%

　　3.价格方略4.宣传推广5.销售状况6.客户分析

　　客户重要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业单位中高收入人员，另有部分中小企业业主。三、项目周围重要物业分析

　　晨星苑

　　1.项目规划2.户型设计户型1*12*23*2错式复式分布18层独身公寓18层独身公寓多层，小高层小高层多层

　　比例20E%5%

　　3.价格方略4.宣传推广5.销售状况6.客户分析

　　客户重要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业单位中高收入人员，另有部分中小企业业主。

　　XX生态花园

　　1.项目规划2.户型设计

　　一期重要户型2*2和3*2，面积为90-130平方米，详细指标如下

　　户型2*23*24*2复式比例10E0%

　　二期重要户型为２＊２和３＊２，面积为９０-１４０平方米，详细指标如下

　　户型2*23*24*26*2

　　面积89,98120,3

　　比例41D%5%

　　3.配套设施

　　小区配有局域网，三网合一，大型会所，网球场，露天音乐泳池，健身房，美容中心，购物中心，幼稚园，大草坪，阔叶林，管道煤气．二期将停车场所有设计在地下。

　　４.物业管理

　　有XX金冠物业管理企业进行智能化管理，物业管理费为0.5元／平方米*月

　　５.价格方略６.宣传推广

　　重要采用派发宣传单宣传手法，同步参与了两次房交会，在竹叶山转盘处有户外广告。

　　７.销售状况

　　首期498套5月刚推出便销售火爆，其中大户购置占较大比重，据悉空军雷达学院买了6栋，XX乡政府购5栋，一期已基本售完．5月份完毕销售额500万，6月份完毕销售额700万，由于调价原因７月份后来，未超过500万。其中3*2户型销售最佳，重要原因还是因在区域内价格较低，户型很好，迎合了客户需求。局限性之处是部分卫生间为黑房。

　　８.客户分析

　　一期重要客户为集团购置，雷达学院购6栋，XX乡政府购5栋，散户重要为XX区行政企事业单位人员，生意人较少，98%散户购房自用改善居住环境，其中为子女购房比例较大，80%以上客户采用银行按揭贷款付款方式。

　　竹叶苑

　　1.项目规划2.户型设计

　　竹叶苑在户型设计上以大面积为主，详细户型指标如下

　　户型3*2*24*2*24*3*36*3*3分布D区C区C区A区B区A区B区

　　比例46?%

　　3.配套设施

　　竹叶苑小区周围部分景观住宅底层架空，作为休闲绿化用地，融洽小区内住户，社交气氛；小区内道路两侧铺设植被花草并预留停车位，泊车位可达55%，厨房设置集中排烟管道，管道煤气，每户配置ＩＣ卡煤气表．预留上下水接口，以便住户装修，卫生间预留上下水接口，采用自然采光；可提供有线电视，电话，数据通讯线路，每户预留电话及有线电视接口；水表，电表出户，可提供ＤＮ15水表，配置供电容量8ＫＷ，40Ａ电表，一户一表，供电线路引至室内控制开关．小区内还设有医疗中心，文化中心，老年乐园，少儿乐园，门球场，小区内还设有会所，幼稚园，金融，邮政服务等。

　　4.物业管理

　　有省级先进物业管理企业招银物业实行全方位智能化物业管理，向住户提供安全，便利维修服务．全天侯24小时巡更，红外线监控，闭路电视监控，户内安防联网，车辆出入管理，抓业清洁人员负责苑内公共卫生，垃圾袋化集中清洁，家庭清洁报纸杂志代定，家电维修；代定飞机，火车票，物业租售代理等多项服务．设备维护，电话告知，１５分钟内上门服务。

　　５.价格方略６.宣传推广

　　目前竹叶苑尚未开盘，正处在内部认购阶段，XX金秋贸易洽谈会上初次亮相获得了相称成功，随即又参与了11月房交会，同步在竹叶山转盘处设有一户外广告牌，售楼部设在竹叶山转盘处。目前处在前期准备阶段，将于4-5月正式开盘。

　　７.销售状况

　　竹叶苑在武洽会上获得了较大成功，在内部认购阶段，积累了大量意向客户，同步已实现认购销售100套。

　　８.客户分析

　　从前期销售状况来看，客户重要来自发展大道和黄浦路邻近地段某些行政企事业单位中高收入人群，客户分布区域不广，客户购房重要是为了改善居住环境．

　　佳海华苑

　　1.项目规划2.价格方略

　　初期联体别墅价格为2500元／平方米，单体别墅价格为3500元／平方米，花园**赠送．付款方式灵活多样，一次性付款，免息分期付款，银行提供七成十五年按揭，协助办理公积金及组合贷款。

　　3.销售推广4.销售状况

　　佳海华苑销售状况较差，目前仅售十几套，销售率约10%。

　　5.客户分析

　　客户重要为开发商关系户，直接实现销售仅两三套。

　　世纪家园

　　1.项目规划2.户型设计

　　以中大户型为主，面积在86-320平方米之间，共23种户型，主力户型为3*2约占34%，一期户型指标如下

　　户型／多层２室３室４室５室数量4户型／小高层３室４室跃式５室跃式

　　数量

　　比例58)%

　　调查成果表明

　　1、项目所在区域已成为一种大型居住新区，多种档次居住小区竞相争艳。

　　2、项目所在区域虽然居住小区较多，但重要是以中低级次为主，真正称得上高品质小区较少，因此，该区域内以中低级次物业竞争最为剧烈。

　　3、项目所在区域内有特色楼盘较少，还没有真正成型致命品牌。

　　4、中、低级次楼盘之间价格差距不大，中、高档次楼盘之间价格差距则较为悬殊。

　　5、在调查所有楼盘中，大多数都采用随行就市追随方略。

　　6、同XX市其他区域相比，区位差异带来价格变化影响相对较小，决定价位更多是物业品牌、品质。四、XX乡消费者调查分析

　　1.消费者需求调查

　　区域在售楼盘实现销售约10万平方米，客户重要来自周围地区，现对已购房客户进行调查记录。

　　1.1客户类别

　　来此区域置业客户重要分布在发展大道和黄浦路沿线，竹叶山花桥附近等邻近XX范围。如XX生态花园，空军雷达学院，XX乡政府集团购置占很大比重，其他项目客户也是以周围地区为主。已购房客户区域分布如下

　　区域XX江汉其他

　　比例80%5%

　　已购放客户职业分布

　　行政事业单位科研教育单位个体私营企业

　　45E%

　　由于XX属于新区开发，目前区域楼盘客户重要还是周围地区，来源并不广泛，客源挖掘潜力较大。客户类型重要为国家行政企事业单位，科研教育单位，个体私营业主这几种常规住宅消费类型。

　　1.2购置力1.3购置动机

　　此区域置业客户多为二次置业，客户购置动机重要为改善居住环境．购置动机如下

　　换环境结婚用投资

　　87%8%5%

　　1.4客户认同原因

　　选择在此置业客户对小区认同原因依次为

　　原因环境好距离近户型合理付款方式价格升值潜力

　　比例70PP %

　　从成交客户原因分析客户多认同区域环境，另一方面是距离远近（即离工作单位或原有居住区域远近），户型合理，付款方式灵活，价格，地段发展前景。第四章项目开发经营优势点与机会点分析一、房地产投资项目开发经营机会形成模式

　　经营机会实质是寻求、识别、把握企业可进取市场空间。

　　经营机会是外部市场、环境条件中有利条件综合态势与企业自身优势结合。

　　经营机会转化为项目个性后来，即成为在剧烈市场竞争中项目优势点、竞争点、卖点。二、项目开发经营优势点

　　本汇报一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正、突出于XX乡住宅市场优势点集中如下。

　　（1）项目开发经营期几年内有关经济大“势”。

　　①国家宏观经济走出低谷，进入上升繁华期，恰恰是本项目开发经营期。

　　②住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐渐到位，住宅业将面临有利政策法规环境。

　　③置业意识——古往今来中国文化观念构成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位消费观念。全社会小康后家庭消费将首先集中在住房条件改善方面。

　　（2）项目区位优势与地段优势及其发展空间与规模

　　①XX花园自然环境，在XX市得地独优，其远离市中心；

　　②XX花园可作为XX区、XX乡企事业单位人员，私营、民营企业家理想生活基地；

　　③XX花园占地近百多亩，规模适中，可作为经济住房，是置业理想地方。

　　（3）项目企业企业领导关键与公共关系状态。

　　①项目开发企业领导关键可实行新组建班子，在人事、财务管理等方面可实行全新体制，

　　②项目开发企业领导层经营思想应以营造精品品牌，为XX市人民，XX乡政府作出奉献。

　　③项目也可以运行类似于BOT模式，这也将将得到政府充足支持。

　　上述这些优势点对运用，有助于开发项目打造良好基础。三、项目开发经营机会点

　　（1）整个XX区XX乡人口众多，外来人口也较多，并且私营，民营企业今年来不仅增长，收入水平也不停增长，加之XX乡大规模建设活动，使得整个XX乡房市较为活跃，有助于新项目上马动工。

　　（2）项目区域位置远离市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业廉价，并且近年来，XX乡有大规模开发建设，整个区域内基础设施，市政设施不停完善和健全，这就更有助于新项目未来前景，并且整个XX乡潜在购置力也是相称有分量，这也正是项目开发机会点。

　　（3）本项目目前交通状况不是很好，但有在建幸福大道，XX大道将在近年内完毕通车，届时候小区交通将相称便捷，并且物业增值也许性是显而易见，项目在这个时候和大道建设同步进行，将大大增进项目所在地区交通优化。未来几年里，这些设施将逐渐完毕，那么XX花园销售将适逢其时。

　　第五章项目定位

　　面对竞争剧烈房地产市场，企业要建立自己品牌与形象，就必须长、短目兼顾，为实行品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等多种原因综合考虑。

　　一、目市场定位

　　?XX花园位于XX区XX乡地区，这决定了主体目对象为XX区XX乡周围地区中高层消费群。

　　?消费群界定

　　1.高校、科研院所高级职称人士

　　2.民营或私营企业家或个体老板

　　3.行政企业事业单位主管级领导

　　4.附近居民区部分富裕居民购房和二次换房需要

　　?年龄判断在30－45岁

　　购置目比例依次判断为纯自住、自住兼投资型、其他。

　　二、产品定位

　　根据对项目周围环境及物业市场调查分析，将项目定位为中等档次，这是基于剧烈竞争市场状况以及项目所处环境和位为前提而作出明智决策,重要原因是

　　1.相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。

　　2.项目区位内高档物业目前销售状况不是很好。

　　3.开发区内已形成某些居住小区群体,各项基础设施和市政设施都快更上。

　　4.在建幸福大道,XX大道将决定XX花园在该区域内具有其他物业不可替代优势。

　　（产品定位详细提议见第六章项目开发建设提议。