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区乡房地产可行性研究报告.doc
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1、 XX区XX乡房地产可行性研究汇报(下) 一、投资地块地理环境土地是不可再生资源,一种项目土地价值是有多种原因综合作用成果。土地所处地理位置,周围自然环境,人文环境,市政配套及临近楼盘品质等,决定了此地块大部分市场家者,因此,我们首先从地块环境入手调查分析。1.土地性质及地理位置综述地块面积净用地面积8.37公顷,近似平行四边形,周围重要有水塘,菜地和村镇建设用地构成,较平整。该地块位于XX区XX乡石桥村,远为农田,整个地块较平整,无丘陵,小山包,且地块延伸四面也大体是一望平原,地块周围有叫多村庄,重要有石桥村,塔子湖村(由渔家墩,福园村,芦家墩三个自然村构成),新春村(有人左右);尚有成片采
2、地和零星湖面分布在地块周围。2.地块自然景观及环境质量2.1自然环境该地块总体来看属于平原地区,空气很好,无大型污染,植被水系丰富。如下为地块四个方向环境状况1.南向远望是一条长条沿路而建现代化建筑,能隐约感受到大都市生活,京广铁路从旁边横贯而过,由远及近是大片开阔地带,无障碍物,临近XX大道平行延展,该方向上因有一高压输电线路沿XX大道方向铺设,使得该方向上无论近看或远望视线都被干扰,此外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。2.北向北面遥望张公堤,成片草地,带状防护林区沿堤分布,大片湖泊,莲池密布,自然村落散布其间,湖水清澈,空气清新,宁静而漂亮,但近处有零星小村落减弱了景色。3.东向远方
3、较开阔,中部为建设中东方恒星园,近处竹叶山路边为商铺,工棚映入眼帘,黄孝河平行流过,隐约有河水淤积下来异味。4.西向西对姑嫂树路,进处无高层建筑,视野开阔,远眺现代都市居民区,隐约可见正在施工新华家园,自然村落和耕田水塘由远及近步入视野,也是因大道施工沿路有灰尘。2.2项目周围状况我们选择以当地块为中心,南至五干道(发展大道),北至张公堤附近,东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界,集中调查。1地形地貌状况(详见附图地形地貌图)(略)2物业形态划分图(详见附图物业形态划分图)(略)3局部放大图(详见附图局部放大图)(略)1.岱黄公路一带区域调查自然环境该带为平原地段,靠近黄孝河,两旁不远处有若干小湖
4、,附近村落有石桥村,塔字湖村,新春村,都属于XX乡。XX乡乡政府靠近竹叶山路,距石桥村不到500米。附近设有成片自然林或人工林,惟有路两旁不多树林,大车过后,尘土飞扬,该地段绿化较差,但也没有什么大型污染源。人文环境沿路两旁居民来自不一样地方,重要是石桥村,塔字湖村等附近村落。此外尚有武昌,汉口,汉阳居民到此打工。同步有黄陂等附近区县居民。他们大多是出外打工来到这里,租用当地居民住房,沿路地带和石桥村大概有2-3千人。居民房屋大体为2-3层,比较简陋。经济环境有一大型钢材市场,路两旁一直到石桥村居民收入水平不等,属石桥村居民每年固定有1000-1500元收入,来源于村办企业,承包队,出租房。此
5、外村民可选择在路两旁租商铺,发展第三产业,或在某些私人办企业打工,如XX新基业混凝土有限企业等,他们收入较高,每月有1000元左右收入,此外有些较大企业均有集体宿舍,员工来在各处,有住在二七路。此处当地块东北方向村落属于石桥村六队,该队共有60户,约250人,村民重要以种田,打工,出租房为生。对村大队而言,收入重要以“卖地”为主(该村集体地约400亩),收入该居民发放补助,基本上每户居民为4000-5000元/年。该村交通不发达,小学,中学都比较远。居民重要以石桥村人为主,有某些来自黄陂等地区打工者。工厂很少,只有几种村民自办个体小企业。雇员多为本村居民,村民自建房多为二层楼房,建筑面积约40
6、0平方米左右,诸多房子由外来者租住,该村水电,通讯等都不完善,绿化状况较差,周围有诸多废墟空地,基础设施和公共设施都不完善。2.塔字湖村至张公堤路段调查自然环境沿线区域自然风景很好,多湖泊村庄钓鱼台,无污染,空气清新,景色怡人。沿张公堤路段以绿地,防护林区和湖面次第构成,地势平坦;塔子湖路段属平原地区,沿路自西向东依次分布新春村,塔字湖村(由渔家墩,福园村,芦家墩三个自然村构成)。周围以菜地,耕地为主,零星分布水面,石桥村路段基本同上。社会环境该区域位于XX区边缘。纵有张公堤,横有竹叶山路,内为塔子湖路段,交通便利,有726,69路公交车。给排水设施齐备,供电设施相对局限性,但具有发展条件,有
7、待深入建设,通讯便捷,暖气设施有待深入开发建设,有液化汽供应站。经济环境该区域人口经济实力不强,居民收入水平普遍不高,工矿企业大都以民营,私人企业为主,现到达大都处在半停产状态,但私营企业仍具相称活力。商业,金融业,服务业仍处在落后萌芽状态,有银行,合作社零星分布其间。当地居民收入差距较大,新春村,塔字湖村平均月收入在1500元左右,重要以房屋出租,村办工厂承包,打工,养殖为主。3.姑嫂树路段调查沿张公堤段以居民区为主,零星间隔有林区和小块菜地,无商业门面,有两个工厂及XX新世界畜禽水产市场。沿线有35路车通行,基础设施,公共设施相对滞后。姑嫂树路段以民营,私营工厂为主,大都处在半停产状态,此
8、外该区域内设有XX市劳教所,戒毒所。居民收入重要以经营钓鱼台,打工,出租房屋为来源.道路状况较差,路面较窄,且坎坷不平,绿化很少,自然环境一般,无污染.整个经济实力较同区域内其他村较强,交通也便利,基础公共设施也相对完备,但自然环境,景观不如其他村。4.XX大道西段至石桥村一带属石桥乡行政划分,居民约800户。因没有土地,乡民很少务农,乡里只有少数鱼塘。乡里人们生活来源重要靠外出打工和房屋出租,每户房屋大部分为2-3层楼房.区内企业和少,大部分已关闭,只有少数几家如佳乐化学涂料有限企业,田田股份集团有限企业在经营。汉口殡仪馆就在石桥村路旁,有两所学校,一所幼稚园,两个集贸市场,一种卫生所和几种
9、小诊所,因XX大道在建,乡里水电十分以便。5.黄浦路一带至工农兵路一带自然环境沿线因是城区主干道,叫喧哗,发展大道至姑嫂树路两侧临街多为建筑,底层为商铺门面,上层为居民居住。二七路沿线景观较差,正在进行基础设施道路建设,旁边多为低层住宅,商业用房较少,离二七路几十米以外为江汉铁路西线,铁路线以外是大片农田.人文环境发展大道一带科,教,文,卫,娱乐等公用设施一应俱全。发展大道临街重要是商铺,背街处大多为住宅,其中发展大道,二七路附近均有村庄黄浦园丰村,胜华村,人口数量均在-3000人之间。经济环境发展大道一带较繁华,银行,酒店及商业网点较多;二七路现今在修建公路,路旁有零碎建筑物,大部分要拆迁,
10、道路通车后,经济环境会有大幅度提高。二、XX地区区域分析1.基础设施状况分析1.1交通状况1.2人文环境及生活配套设施地块周围商业网点和金融机构交齐全重要位于发展大道和姑嫂树路沿线,如世华大酒店,中百仓储,农行,建行等,但距离当地块较远,岱黄公路沿线重要为小商业铺面,专业性市场,无酒吧,网吧等娱乐设施。教育机构不健全,仅有华中高级中学,塔子湖小学和黄浦园丰村小学,田园小区小学等,医疗设施缺乏,重要为小门诊部。总来说,人文环境几生活配套设施较差,是项目开发一大劣势。1.3市政配套设施水该地块用水有宗关水厂提供,在地块南侧XX路建有管径为300毫米给水管,地块用水可由该管接入。该地块雨水属入黄孝河
11、系统,污水属入三金潭污水系统。该地块南侧XX路建有排入黄孝河雨水箱涵,地块雨水可接入该箱涵,地块周围尚无污水管。气整个XX地区目前有三种供气方式,瓶装液化石油气,小区气化和管道煤气,其中管道煤气有管道煤气企业供气,有赵家条储备站沿黄浦路延长线埋设DN500管道至XX生态花园一带,XX路在黄浦路延长线西侧已埋设DN300现实状况管道,东段管道气有管道煤气企业也正在筹划埋设DN300管道。居民习惯此地区居民重要为当地农民,生活以打工,种植,养殖为主,年收入水平偏低,居民文化水平不高,劳动之余,以闲聊为主,对外界基本不关怀和接触较少,但由于地理位置靠近城区以及外来人员影响,生活已开始都市化倾向。2.
12、XX地区住宅市场调查2.1XX地区总体规划及土地出让状况XX地区大概有2.5万亩地,已征用一万亩,尚未征用地块有1.5万亩.有四十余家开发商已征用土地,其中有征地指标约为30家,但尚无项目,根据现实状况和路网分隔,将XX地辨别为黄浦路下沿线以东以西两块,黄浦路下沿线以西称为左块,黄浦路下沿线以东称为右块。下面我们据此论述XX地块出让状况(下列状况属规划局人员简介,仅供参照)右块地出让状况左块地出让状况右块地黄浦路下沿线有佳海华苑和竹叶苑两个项目,朝北上方为东方恒星园,再向上为XX乡政府和XX生态花园及世纪家园,黄浦路下沿线与竹叶山片东部为万隆科技工业区等。2.2XX地区开发现实状况及态势XX地
13、区目前开发住宅小区重要集中在大黄公路以东,既有XX生态花园,世纪家园,东方恒星园,佳海华苑,招银竹叶苑等五个项目,此外,靠近塔子湖一带尚有梦湖花园,澳门花园两个项目XX地区住宅物业形态有多层,小高层,高层,单体别墅,联体别墅。XX地区住宅展现出明显走势特点规模不停扩大,价格稳步上升,小区文化浓郁,多层住宅畅销,客源面有待扩展等,下面是价格,付款方式,区域发展,供求关系,物业形态,户型,物业管理,目客源等个方面调查记录状况2.2.1区域发展状况2.2.2供求关系2.2.3价格XX市住宅价格全面上涨,今年内将持续上涨,从本区域楼怕营销来看也是如此,各楼盘多层起价一般都上涨到1500元/平方米以上,
14、均价到达1760元/平方米以上,小高层,高层和别墅价格更高。XX大道建成通车,各楼盘配套设施到位后,品位培育成熟后,多层均价会涨到1900元/平方米以上,这个涨幅是渐进式。同步本区域楼盘比市内同比楼盘低1000元/平方米左右,是客户选择在此置业最重要原因之一。2.2.4付款方式伴随购房客户理财能力成熟和投资途径增多,购房客户选择按揭方式购房越来越多,如XX生态花园,80%客户选择按揭方式购房,东方恒星园更是到达88%,按揭成数高,年限长,已成为吸引客户购房一种重要条件。2.2.5物业形态本区域物业形态已形成已多层住宅为主格局,未来仍将是以多层住宅为主,小高层,联体别墅为辅格局。这符合本区域人口
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