别墅物业工程维修管理规定.doc

某别墅物业工程维修管理规定物业的维修管理是物业管理中的基础性工作。它涉及两大部分内容，其一为房屋的维修管理，其二为房屋设备管理。物业的维修管理对象是物业自身，其管理的目的是为了物业的保值和增值。 一、房屋维修管理 房屋维修管理又称房屋修缮管理，它是指物业管理机构的房屋管理与修缮部门对其所经营管理的房产，进行修缮技术管理。具体内容涉及：房屋的安全检查，房屋维修的施工管理，房屋修缮的行政管理以及房屋的平常保养等内容。在物业管理过程中，搞好房屋的维修管理，不仅有助于延长房屋的使用寿命，增强其使用的安全性能，也有助于美化环境，使物业管理公司在用户心中建立良好的形象和信誉，从而促进物业管理行业的发展。 （一）房屋维修管理的内容 1房屋的安全检查。房屋的安全检查是房屋使用、管理、维护和维修的重要依据。定期和不定期的对房屋进行检查、随时掌握情况，不仅可以及时发现和防止危险情况的发生，并且还为房屋维修管理提供依据，以延长房屋寿命。 2房屋维修施工管理。物业管理机构应根据所掌握的房屋完好情况，编制每年的修缮计划并安排修缮资金，审核修缮方案。在施工过程中，应注意保证修缮施工质量并减少成本，对于一些委托施工项目，物业管理部门应严格对其施工质量进行监督，以保证用户的使用安全。 3房屋修缮的行政管理。根据我国有关的法规规定，房屋修缮是房屋所有者应当履行的责任。因使用不妥或人为导致房屋损坏，应由行为人负责修复或给予补偿。对于房屋所有者或房屋修缮责任者不及时修缮，或者在房屋修缮时，遭到使用人或邻人等借故阻挠，或发现有可以导致房屋发生危险情况出现时，房管部门可采用排险解危的强制措施，费用则由当事人承担。 此外，对于异产毗连房屋的修缮，将依照城市异产毗连房屋管理规定承担责任。 （二）房屋完损等级的评估 物业管理机构需定期或不定期的对房屋的完损等级进行检查和评估，以便进一步制定房屋的修缮计划及修缮实行方案。房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏限度划分的等级，即现有房屋的质量等级。评估房屋的完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的评估方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好和损坏的等级评估。这项工作技术性强，既有目观检测，又有定性定量的分析。目前，我国对房屋质量的评估，是以原国家城乡建设环境保护部1985年制定颁布的房屋完损等级评估标准作为依据的。 1房屋完损等级标准。一般按房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏限度分为五个等级标准。 （1）完好房。指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；或虽个别分项有轻微损坏，但一般通过小修就能修复。 （2）基本完好房。指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺少保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，通过一般性维修即可修复。 （3）一般损坏房。指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换零件。 （4）严重损坏房。指房屋年年失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建。 （5）危险房。指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌也许，不能保证使用安全的房屋。 2房屋完损等级的评估方法。一般根据房屋各个组成部分完报限度综合评估。 （l）房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损限度符协议一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评估的完损限度。 （2）房屋的结构部分各项完损限度符协议一完损标准，在装修设备部分中有一、二项完损度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符协议一完损标准，则该房屋的完损等级按结构部分的完损限度来拟定。 （3）房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损限度下降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损限度下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损限度来拟定。 （4）房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋面等项的完损限度符协议一完损标准，其余各分项完损限度可有高出一个等级的完损标准，则该房屋完损等级可按地基基础、承重结构，屋面等项的完损限度来拟定。 3房屋完好率及危险率的计算。房屋的完损等级一律以建筑面积为计量单位，评估时则以幢作为评估单位。房屋的完好率是房产经营与管理单位（涉及物业管理公司）的一个重要技术经济指标之一，它是完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和。 （三）房屋维修的施工管理 1房屋维修工程的分类。根据房屋的损坏限度并按房屋维修的性质，可以分为小修、中修、大修、翻修及综合维修五类。 （1）小修工程（零修工程或养护工程）。指及时修复小损小坏，以保持本来房屋的完损等级为目的的平常养护工程。这类工程项目简朴、零星分散、量大面广、时间规定紧迫，一般可以根据房管人员掌握的情况组织计划维修，也可以根据用户申报组织零星的维修。小修工程工程虽小，但关系到用户的使用便利，眼务性很强，因此必须及时修理，力争做到水、电、暖、卫、气零修但是夜，土建零修三日内有结果。小修工程的年均费用应为所管房屋当时造价的1以下。 （2）中修工程。指房屋少量部件已损坏或已不符合建筑结构的规定，需要进行局部维修，在维修中只牵动或拆换少量主体构件，而保持原房屋规模和结构的工程。这类工程的特点是：工地较为集中，项目较少，工程量较多，带有周期性。如屋面的局部面层重做，整幢楼门窗整修等工程。中修工程合用于一般损坏房屋，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20以下；中修后的房屋，70以上必须符合基本完好或完好房的规定。 （3）大修工程。指房屋主体结构大部分严重损坏，无倒塌或局部倒塌危险的房屋；公用生活设备（涉及上、下水，通风、采暖等）必须进行拆换、改装、新装的工程。这类工程一般需要牵涉和拆换部分主体构件，但不需所有拆除，此外工程的地点集中，项目齐全，具有整体性。大修工程还经常和房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用条件相结合。大修工程往往合用于严重损坏的房屋。房屋大修后应达成基本完好或完好标准的规定。大修工程所需费用应在同类结构新建房屋费用的25以上。 （4）翻修工程。指将本来房屋所有拆除后，另行设计，在原地或移动后更新建造的工程。当原有房屋已失去修缮价值或因自然灾害等因素房屋不能继续使用时，往往采用翻修的方式。翻修工程应尽量选用原房屋构件和旧料，其费用应低于同类结构的新建房屋。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的规定。 （5）综合维修工程。指成片多幢的楼房或面积较大的单幢房屋，大部分严重损坏，进行有计划的成片维修和为改变该片（幢）房屋的面貌的维修工程，也就是指大、中、小修一次性应修尽修的工程。综合维修后的房屋必须符合基本完好房或完好房屋标准规定，其费用应控制在该片（幢）建筑物同类结构新建造价的20左右。 2维修工程的施工管理。 （1）编制维修计划。物业管理机构每年应根据对查勘鉴定结果，编制维修投资计划与维修施工计划。 维修投资计划往往是广大用户关心的重大问题。物业管理机构必须制定并提高年度维修投资计划，并报业主管理委员会（或单个业主）审批后方可实行维修。维修的资金来源于物业的委托人（业主或使用者），对于多业主的物业，则需要按产权人份额比例分摊。 维修施工计划，应根据批准的维修投资计划而制定。具体内容应涉及：施工总工期、总进度计划、阶段进度计划以及施工方案。 （2）贯彻施工队伍。物业管理机构一般不设庞大而专业化的维修队伍，仅能完毕一些小修任务，对于中修、大修工程一般都是专包给专业的施工队伍，物业管理机构则作为甲方对施工队伍进行管理。 维修施工队伍的选择，最佳也应采用招投标的方式择优录取，以便保证以较少的投资取得较好的维修效果。为了明确双方的责、权、利，一旦选定专业施工队伍，物业管理机构应与之签订施工协议，避免发生维修内容及规定不清等问题。 （3）施工过程的管理。物业管理机构在施工过程的管理中，相称于工程监理的角色，故而应按协议对施工中的进度、成本、质量进行严格的控制，以保证维修工程按协议中规完的工期、质量标准及协议造价完毕。在施工中，应严格把握住原料质量、施工质量、关键工序的施工时间以及进度款等关键控制因素，从而保证维修工程达成较为满意的施工效果。一、房屋维修的概念房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评估房屋完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复本来状态或使用功能的活动。房屋维修涉及对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通过竣工验收合格开始，到由于某种因素引起房屋报废并拆除为止的总期限。引起房屋报废并拆除的因素，也许是技术方面的，也也许是经济方面的或社会其他方面的。例如，某房屋设计使用年限为50年，50年期满，房屋各重要构件老化而被拆除，这种拆除是由于技术因素引起的，再如，有些房屋从技术上讲可以不拆除，但由于旧城改造的需要而被拆除，这种拆除则是由于经济因素引起的。在房屋使用过程中，由于一些自然因素、人为因素的作用也许导致房屋的损坏。对房屋的查勘鉴定是掌握所管房屋完损限度的一项经常性的基础工作，通过对房屋的查勘鉴定为房屋维修提供依据。房屋查勘鉴定是指房屋管理单位按照有关法规规定，对房屋的结构、装修和设备进行检查、测试、验算并评估其完损等级的活动。房屋查勘鉴定的结论是拟定房屋维修设计或维修方案、编制房屋维修计划的依据。根据房屋查勘鉴定的结论，对房屋进行维修，其目的是保持或恢复房屋本来的状态或使用功能。按照房屋维修的不同性质，房屋维修可分为不同的类型。一方面，按维修对象的不同可提成结构性维修和非结构性维修。结构性维修是指为保证房屋结构安全、合用和耐久，对老朽、破损或强度、刚度局限性的房屋结构构件进行检查、鉴定及修理。非结构性维修是指为保障房屋的正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设，其重要作用是恢复房屋的使用功能，保护结构构件免遭破坏，延长房屋的使用年限。另一方面，按所维修房屋的完损限度不同需要进行小修、中修、大修或翻修。小修也称维护，是指对房屋的平常零星维修维护工作，其目的是使房屋保持本来的等级。中修是指房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构规定，需进行局部修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。大修是指房屋的重要结构部位损坏严重，房屋已不安全，需要进行全面的修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。翻修是指房屋已失去维修价值，主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，需所有拆除，另行设计，重新在原地或异地进行更新建造的过程。第三，按经营管理的性质不同可提成恢复性维修、补偿性维修、补偿性维修、返工性维修和救灾性维修。恢复性维修是指修复因自然损耗导致损坏的房屋及其构件的维修活动，它的作用是恢复房屋的原有状况与功能，保障居住安全和正常使用。补偿性维修是指修复因用户私自拆改、增长房屋荷载、改变使用性质、违约使用以及过失导致损坏的房屋及其构件的维修活动，其维修费用应由负责人承担。补偿性维修是指在房屋移交时，通过对该房屋的质量、完损情况进行检查鉴定，发现有影响居住安全和使用的损坏部位，而对房屋进行的一次性的维修工作，其费用由移交人与接受人通过协商解决。返工性维修是指因房屋的设计缺陷、施工质量不好或管理失当导致的再次维修，其维修费用由负责人承担。救灾性维修是指修复因自然灾害导致损坏的房屋及其构件的维修活动，对于重大天灾，如风灾、火灾、水灾、震灾等，维修费用由政府有关部门拨专款解决，对于人为失火导致的灾害，维修费用按补偿性维修规定的办法解决，责任者需担负所有或部分费用。二、房屋维修的特点1.房屋维修是一项经常性的工作房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱，并且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的限度也是不均衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。2.房屋维修量大面广、零星分散量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏限度的不同，决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。3.房屋维修技术规定高房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术规定相对于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的规定，并且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的维修标准也不同。三、房屋维修管理的概念房屋维修管理指物业管理公司为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。房屋维修管理的主体是物业管理公司，物业管理公司受业主(如住宅区的业主委员会、作为国有房产代表的政府有关部门、企事业单位等)的委托开展相应的物业管理工作。房屋维修管理是物业管理的重要组成部分。在房屋维修过程中，实行房屋维修的主体一般是专业房屋维修公司(或物业管理公司内部的专业房屋维修部门)。而房屋维修管理的职能则是对房屋维修过程实行管理，做到在保证质量和实现合理工期的基础上，使整个房屋维修过程处在受控状态，合理使用人力、物力、财力，最大限度地节约维修成本，实现更大的经济效益、社会效益和环境效益。从管理过程讲，所谓房屋维修管理，重要是指围绕房屋维修的管理目的而进行的计划、组织、控制和协调工作。从管理层次讲，房屋维修管理一般可提成公司管理层次的维修管理和施工项目层次的维修管理。所谓公司管理层次的维修管理是指物业管理公司的公司管理层为实现整个公司的房屋维修管理目的而开展的管理工作，涉及组织开展对公司所管房屋的查勘鉴定工作、围绕整个公司的房屋维修工作所做的计划管理、质量管理、编制维修工程预算、组织施工项目招标投标以及开展对技术、劳动、材料、机器等生产要素的管理。所谓施工项目层次的维修管理又分两种情况，一种是物业管理公司拥有自己的维修施工队伍，为组织好维修项目的施工而以项目施工过程为对象开展的管理工作，涉及编制项目施工计划并拟定施工项目的控制目的，做好施工准备工作，对施工过程实行组织和控制并做好项目竣工验收。另一种是物业管理公司自己没有施工队伍，施工项目是委托其他专业维修单位来从事施工活动的，在这种情况下，所谓施工项目层次的维修管理重要是指物业管理公司的项目负责人对维修项目施工过程实行监督管理，以保证施工过程处在受控状态，从而实现公司预定的项目成本、质量、工期目的。我们把这种情况下的施工项目管理称作房屋维修施工项目的内部监理。四、房屋维修管理的内容为了做好房屋维修工作，物业管理公司要开展不同层次的维修管理工作，具体内容如下：1.做好对所管房屋的查勘鉴定工作为了掌握房屋的使用情况和完损状况，根据房屋的用途和完好情况进行管理，在保证用户居住安全的基础上，尽也许地提高房屋的使用价值并合理延长房屋的使用寿命，物业管理公司必须做好房屋的查勘鉴定工作。查勘鉴定是掌握所管房屋完损限度的一项经常性的管理基础工作，为维护和修理房屋提供依据。查勘鉴定一般可分为定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定及工程查勘鉴定等。2.房屋维修计划管理计划是公司管理的重要职能之一，它是在经营决策的基础上，对公司生产经营活动的事先安排。计划管理是公司管理的重要组成部分，是为了使公司的生产经营活动可以达成预期的目的所开展的综合性管理。其目的是按计划对公司的各项生产经营活动进行合理安排和有效协调，充足运用公司人力、财力、物力，调节好生产、供应和销售的关系，使公司生产有秩序、有环节地进行。房屋维修计划管理是物业管理公司计划管理的重要内容，它是指为做好房屋维修工作而进行的计划管理，是整个公司计划管理的重要组成部分。维修计划管理的内容一般涉及公司房屋维修计划的编制、检查、调整及总结等一系列环节，其中积极做好计划工作的综合平衡是房屋计划管理的基本工作方法。3.房屋维修质量管理保证质量是房屋维修管理的重要目的之一，为保证和提高产品质量而开展的公司管理工作即质量管理。房屋维修质量管理是指为保证维修工程质量而进行的管理工作，它是物业管理公司质量管理的重要组成部分。房屋维修质量管理的内容一般涉及对房屋维修质量的理解(管理理念)、建立公司维修工程质量保证体系以及开展质量管理基础工作等。4.维修工程预算维修工程预算是物业管理公司开展公司管理的一项十分重要的基础工作，它同时也是维修施工项目管理中核算工程成本、拟定和控制维修工程造价的重要手段。通过工程预算工作可以在工程开工前事先拟定维修工程预算造价，依据预算工程造价我们可以组织维修工程招投标并签订施工承包协议，在此基础上，一方面物业管理公司可据此编制有关资金、成本、材料供应及用工计划，另一方面维修工程施工队伍可据此编制施工计划并以此为标准进行成本控制。从造价管理的过程看，维修工程最终造价的形成是在其预算造价的基础上，依据施工承包协议及施工过程中发生的变更因素，通过增减调整后决定的。5.维修工程招标投标招标投标是物业管理公司对内分派维修施工任务、对外选择专业维修施工单位，保证实现维修工程造价、质量及进度目的的有效管理模式。实现招投标制是我国建筑业管理体制和经营方式的一项重大改革，它通过竞争机制来分派施工任务，规定各个施工单位通过市场与其他施工单位进行竞争，接受任务委托方对工程质量、工期及造价等方面的评判，从而保证施工任务能分派给具有最优表现的施工单位，同时也有助于施工单位自觉地加快技术进步、改善经营管理和服务作风，促进建筑业的发展。组织招投标是物业管理公司的一项重要管理业务，一方面，通过组织招投标构建公司内部建筑市场，通过市场竞争来实现施工任务在公司内部各施工班组之间的分派；另一方面，通过邀请公司外部专业施工单位参与公平竞争，充足发挥市场竞争的作用，实现生产任务分派的最优化，从而为提高整个公司维修工程的经济效益、社会效益和环境效益打下基础。6.房屋维修成本管理成本管理是物业管理公司为减少公司成本而进行的各项管理工作的总称。房屋维修成本管理是物业管理公司成本管理的重要组成部分。房屋维修成本是指耗用在各个维修工程上的人工、材料、机具等要素的货币表现形式，即构成维修工程的生产费用，把生产费用归集到各个成本项目和核算对象中，就构成维修工程成本。房屋维修成本管理是指为减少维修工程成本而进行的成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本检查等工作的总称。维修成本管理工作的好坏直接影响到物业管理公司的经济效益及业务质量。7.房屋维修要素管理在房屋维修施工活动中，离不开技术、材料、机具、人员和资金，这些构成房屋维修施工生产的要素。所谓房屋维修要素管理是指物业管理公司为保证维修工作的正常开展，而对房屋维修过程中所需技术、材料、机具、人员和资金等所进行的计划、组织、控制和协调工作。所以房屋维修要素管理涉及技术管理、材料管理、机具管理、劳动管理和财务管理。8.房屋维修施工项目管理房屋维修施工项目管理属于物业管理公司的基层管理工作。它重要是指物业管理公司所属基层维修施工单位(或班组)对维修工程施工的全过程所进行的组织和管理工作。房屋维修施工项目管理重要涉及组织管理班子、进行施工的组织与准备、在施工过程中进行有关成本、质量与工期的控制、协议管理及施工现场的协调工作。9.房屋维修施工监理房屋维修施工监理是指物业管理公司将所管房屋的维修施工任务委托给有关专业维修单位，为保证实现原定的质量、造价及工期目的，以施工承包协议及有关政策法规为依据，对承包施工单位的施工过程所实行的监督和管理。房屋维修施工监理一般由物业管理公司的工程部门指派项目经理负责，其重要管理任务是在项目的施工中实行全过程的造价、质量及工期三大目的的控制，进行协议管理并协调项目施工各有关方面的关系，帮助并督促施工单位加强管理工作并对施工过程中所产生的信息进行解决。第二节房屋维修计划管理一、房屋维修计划管理的意义和任务1.房屋维修计划计划作为公司管理的重要职能之一，它是对公司生产经营活动的事先安排。房屋维修计划作为物业管理公司的一项重要管理职能，是对物业管理公司所管房屋开展维修活动的事先安排。房屋维修计划的内容重要涉及在一定期期内有关房屋维修的计划目的、实行方案和相应的保证性措施。所谓房屋维修的计划目的是指物业管理公司在计划期内必须完毕的维修工作的数量、质量和效益等方面的标准。其中维修工作的数量是指在计划时期内预期对所需维修的房屋、房屋的部位、维修工作的内容及相应的实物工程量和工作量的一种规定。维修工作质量是指对计划期内所需维修的房屋的质量规定。维修工作效益是指维修成果与成本的关系，具体反映在维修工程成本、劳动生产率及维修工程工期等效益指标上。作为房屋维修计划内容之一的实行方案，是指为实现维修计划目的而采用的工作方法和环节。实行方案的内容涉及计划期内维修工作的时间安排、实行维修工作的方式、维修工程的技术方案及组织措施等内容。房屋维修计划的保证性措施是指为保证维修计划目的及相应实行方案的实现而做的辅助性计划。其内容涉及房屋维修资金使用计划、物资供应计划、劳动力计划及技术支持计划等。房屋维修计划是一项专业性强又具体的工作计划，为了全面规划物业管理公司的房屋维修工作，必须从不同层次、不同角度编制计划，并做好各种计划之间的综合平衡工作，理顺各种计划之间的关系，使之成为互相联系、互相影响、协调一致的计划体系。2.房屋维修计划体系从系统的观点讲，公司属于一个有着具体目的的人造系统，构成公司的各个部门、各个单位及各种要素之间存在着互相联系、互相制约的系统关系。房屋维修作为物业管理公司生产经营活动的组成部分，其活动的开展必然要受公司内部其他部门和活动的制约。所以房屋维修不仅仅是物业管理公司内部房屋维修部门的工作，并且是全公司生产经营活动的一部分。为了使房屋维修工作得以正常开展并取得良好的效益，我们必须构造并协调房屋维修部门与全公司各个层次及各个部门之间的关系。而房屋维修计划作为全面指导公司开展房屋维修活动的指导性文献，则必须围绕维修工作的正常开展，对物业管理公司内部各层次、各部门的工作作出相应的安排。为此，在房屋维修计划中，必须编制一系列互相联系、互相影响的计划，并做好各种计划之间的综合平衡工作，使它们成为一个有机的整体。所谓房屋维修计划体系是指以房屋维修施工计划为中心，由一系列互相联系、互相影响的计划所组成的体系。房屋维修计划体系中的各种计划，按不同的分类标准可分为不同的类型。一方面，按计划内容分，可提成房屋维修施工计划和公司各部门的保证性计划两类。房屋维修施工计划是直接指导物业管理公司开展房屋维修工作的计划文献，具有主体计划的性质。而物业管理公司各部门围绕房屋维修施工计划的实现而做的保证性计划，如材料采购供应计划、劳动力计划、机具供应计划、资金使用计划等，均属于辅助性计划。制定房屋维修计划时，必须解决好维修施工计划与其他保证性计划的系统关系，保持计划内容、形式、数量、质量指标的互相适应、互相协调及互相统一。同时，还必须根据房屋维修工作的特点，不断调整、完善维修计划的内容和指标，努力促进维修工作的正常开展，保证物业管理公司房屋维修计划的全面贯彻实行。另一方面，按计划期的长短分，房屋维修计划可分为年度计划、季度计划和月度计划。房屋维修年度计划是物业管理公司对其年度维修工作的事先安排。由于计划期较长，所以计划内容比较粗糙，属于控制性计划。房屋维修季度和月度计划是管理公司对其季度和月度内预期需要开展维修工作的事先安排，它是具体指导维修工作的计划文献，属于操作性或实行性的计划。二、房屋维修计划管理房屋维修计划管理是物业管理公司计划管理的组成部分，是为了使房屋维修工作可以达成预期目的的综合性管理工作。房屋维修计划管理是指为高效率地实现公司计划职能而围绕房屋维修所开展的计划编制、组织实行及控制协调活动。其目的是通过合理安排和有效协调，高效率地运用公司现有的生产要素，协调好公司各职能部门的关系，从而使房屋维修工作正常开展。房屋维修计划管理的内容涉及计划编制、计划检查、计划调整和计划总结等一系列工作，其中积极做好计划工作的综合平衡，是维修计划管理的基本工作。为搞好房屋维修管理，要建立健全计划管理机构和工作制度，明确各级管理人员的职责，保证维修工作在预先拟定的内容、环节和投资标准内进行，严格控制投资标准，合理安排人力、物力和财力，并在执行计划中做好调节和综合平衡工作。1.房屋维修计划管理的意义(1)计划是管理的开端，是管理循环的起始，任何管理都不能与计划相脱节，没有计划就失去了对行动的引导，就谈不上管理。(2)计划管理是房屋维修部门与物业管理公司其他部门发生业务联系的纽带，它在对的解决公司全局与局部、维修部门与其他部门业务关系方面有着十分重要的意义。公司组织机构只规定公司各部门的管理职能，而各部门在开展具体业务管理时，则必须按计划办事，计划是指导和评价公司各职能部门工作的依据和标准。(3)房屋维修工作涉及面广、影响因素多，为了使其正常地、高效率地进行，必须对其实行全过程的平衡和协调，使维修工作经常处在计划的指导下进行，而这一点必须通过维修计划管理才干实现。(4)计划执行过程中的及时反馈是优化生产经营活动的重要方法，通过维修计划管理及时检查计划的执行情况并通过控制协调及时作出优化解决。若无计划管理就不能使优化得到继续，就不能使公司人、财、物及产、供、销等各方面之间保持科学、合理的关系。2.房屋维修计划管理的特点由于房屋维修工作的特点，使其计划管理工作有许多不同于其他业务的复杂情况。房屋维修计划管理的特点可以概括如下：(1)计划的自主性差。物业管理公司的业务性质属于服务性的，其房屋维修工作的开展一方面取决于用户的规定，另一方面取决于所管房屋的完损情况，所以计划的自主性较差。(2)计划的多变性。维修施工中变化因素多，如施工对象、现场环境、气候和协作单位等条件的变化，并且这些因素往往难以预见。因此，劳动生产率不稳定，影响开竣工，影响计划的稳定性。(3)计划的不均衡性。由于维修施工的季节性与不均衡性，导致计划期内的施工内容与比例不同，使年、季、月之间做到计划均衡的难度很大。3.房屋维修计划管理的任务(1)根据国家房管政策对维修工作的规定，根据房屋损坏情况及用户的实际需要，在调查研究及分析预测的基础上，制定房屋维修计划，拟定合理的房屋维修周期、维修范围和维修方案。(2)做好房屋维修计划的综合平衡和优化工作，保证重点工程，统筹安排，最优地使用公司的资源，提高综合经济效益。(3)在组织维修计划的实行过程中，通过控制和协调手段，消除执行过程中的薄弱环节及不协调因素，保证生产有节奏、有秩序地进行。这里讲的控制和协调是指年度计划对季度计划的控制和协调，季度计划对月度计划的控制和协调。(4)做好执行情况的检查、记录和分析，总结经验和教训，及时反馈、及时调整和改善，不断提高计划管理水平。4.房屋维修计划管理的目的(1)有计划地对房屋进行维修保养，尽也许地避免房屋维修工作的盲目性，保证房屋安全正常使用，尽量提高房屋的使用功能，延长房屋的使用寿命。(2)保证合理使用维修资金，使有限的资金发挥最大的维修效果，实现最大的经济效益和社会效益，努力使用户满意，提高物业管理公司的信誉。(3)提高房屋维修管理水平，实现房屋维修目的，全面完毕维修任务。总之，做好房屋维修计划管理工作，要根据国家房屋政策对维修工作的规定、房屋完好损坏情况及用户的实际需要，在调整及预测基础上，制定维修计划并做好综合平衡工作，合理使用公司资源，做到节省开支、缩短工期，对维修活动的各个方面进行有效的组织、指挥、协调和控制，不断提高房屋维修质量，尽最大也许满足用户的需求，取得更好的经济效益、社会效益和环境效益。三、房屋维修计划的编制1.房屋维修计划编制的原则编制房屋维修计划应本着实事求是、量力而行、留有余地的原则。即从房屋维修工程的实际出发，计划的编制既考虑到必要，又考虑到也许。所谓实事求是，是指应根据房屋的完损情况及用户的具体规定，在保证房屋安全使用的基础上，对的解决重点和一般的关系，区分重要矛盾和次要矛盾，合理安排维修计划。所谓量力而行，是指对的解决用户需要、技术与经济的关系，在编制维修计划时，在听取用户意见的同时，应充足考虑技术上的可行性和经济上的合理性，做好房屋维修方案的论证工作，在保证房屋正常使用功能和合理延长房屋使用寿命的基础上，尽量减少用户的经济承担。所谓留有余地，是指计划应有弹性。房屋维修施工的特殊性决定了在维修施工过程中存在很多不拟定因素及外部环境对它的干扰，一旦某个不拟定因素变成现实的影响因素，一旦某个外部环境因素对施工过程产生负面影响，都会带来实际施工情况偏离原计划从而改变原计划的情况。随着这些情况的出现，必将对人力、物力、财力等公司资源提出新的规定。所以，在编制计划时必须充足考虑上述也许出现变化的因素，做好准备，即在编制计划时应留有余地。2.房屋维修计划的内容房屋维修计划的内容重要涉及以下几个方面：(1)房屋维修施工计划。是物业管理公司房屋维修计划的主导和核心，是编制其他计划的依据。维修施工计划必须反映计划期内所需维修房屋的名称、维修部位及维修性质、规模(建筑面积和实物工期量)、投资额、各项工程开竣工日期、施工任务的分派方式、自营维修或外包维修)、维修项目进度表及维修项目施工技术方案等。(2)房屋维修辅助计划。属于支持、保证性计划，它为保证完毕房屋维修施工计划发明条件。其内容重要涉及：房屋维修施工力量计划。涉及临时工、协议工的招聘计划，自有工人的组织及供应计划，各维修班组(或施工项目部)任务的安排，外包工程的招投标计划等。房屋维修材料供应计划。涉及材料、器材的采购、运送、储存计划等。房屋维修机具供应计划。涉及机具的购置、维修、更新计划等。房屋维修技术支持计划。涉及技术人员的组织与配备、技术制度的制定、施工安全措施等。房屋维修资金使用计划。涉及资金的需要量预测、资金筹措、资金使用计划等。房屋维修成本及利润计划。涉及成本预测、成本目的拟定、成本控制、成本核算以及预期实现利润额计划等。3.房屋维修计划的编制方法(1)编制依据。编制房屋维修计划重要依据以下经营环境和条件的分析：依据党和国家对房地产管理的方针、政策以及必要的经济预测和技术预测资料。房屋的完损状况。现有房屋的完损状况是编制年度维修计划的重要依据，通过组织查勘鉴定，掌握房屋各类完损等级情况后，为保证房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必须安排不同类型的维修。如危险房屋必须及时安排修理排险；严重损坏房屋可根据情况考虑翻修或大修；一般损坏房屋可进行中修上升为完好房；完好和基本完好房屋经常进行维护保养，以保持完好的状态等。所以要根据现有房屋的完损情况，着重在保证安全的前提下，编制安排全年房屋维修的总规模及翻修、大修、中修、综合维修等各类维修工程的规模。编制房屋维修计划，除上述重要依据外，还应考虑物业管理公司自身的条件。根据公司的施工力量、材料供应能力、设备及人员素质等因素进行综合全面的平衡。(2)年度维修计划的编制。年度维修计划的编制与维修工程量、工期、减少成本、安全、质量、服务、施工管理等有着密切的联系，年度维修计划的编制环节如下：根据房屋完损状况、国家有关房屋维修管理的政策及标准、公司自身的施工力量、用户提出的对的意见等因素研究拟定计划期内房屋维修的总规模以及各种维修类型的规模。根据有关技术规定和公司自身条件拟定维修任务分派方案(即拟定是自营维修还是自包维修)并编制相应的年度维修施工进度计划。根据房屋维修工程量、在维修施工中各种资源的消耗量标准(定额)及进度安排，编制有关人工、材料、机具、成本、资金计划。制定年度维修计划时，还应注意以下几点：对公司自身条件应有全面对的的了解，在自身具有的条件基础上编制计划。对房屋损坏等级记录资料和维修施工中工料消耗资料要有积累和分析。在编制计划时，应做好综合平衡工作，协调好各层次、各方面的关系。(3)季度维修计划的编制。季度维修计划是在年度维修计划的基础上，按照均衡生产的原则，并结合季节特点，编制季度计划，季度计划要保证年度计划的顺利完毕。编制季度维修计划要考虑的因素。一方面，应根据季节不同、气候条件不同(如冬季天寒地冻，夏季盛夏酷暑)，适当安排维修任务和采用施工措施。另一方面应根据不同季节安排不同维修项目，例如维修屋面工程应尽量安排在雨季到来之前进行。再次应根据不同季节安排不同住户维修，如修理商业用房应尽量安排在营业淡季进行，学校用户可安排在寒暑假期间施工等。季度维修计划的编制。编制季度维修计划时，应在年度维修计划的指导下，根据季度特点及有关具体条件来拟定本季度维修施工的工程量及相应的进度计划，在拟定本季度维修工程量及进度计划时应考虑与年度维修计划总量的比例，在条件许可的基础上，尽量赶早，以保证年度计划的完毕。在编制季度维修计划时，应拟定具体的维修设计方案和施工方案，以作为编制资源供应计划的依据。季度维修计划中每个维修工程均应编制工程预算，以拟定该工程的预算造价及工料消耗量指标，并在此基础上编制劳动力组织计划及材料、机具、资金供应计划。对在建工程，应参照其原有的施工组织设计中总进度的规定来编制季度维修计划进度表，对新开工程，在未编制进度计划表的情况下，一方面要摸清在建工程在季度维修计划中施工进度计划表上的工程量及相应资源的分派情况，在此基础上，对新开工程进行研究，初步排出其施工进度计划，并对其资源进行综合平衡，考虑工程搭接，尽量组织均衡施工。月度维修计划的编制。在充足保证季度维修计划完毕的前提下，根据季度维修计划中各项工程准备情况及房屋完损情况，按轻重缓急原则编制月度维修计划。工程准备情况重要指工程前期准备，涉及工程项目的查勘设计，维修项目报批，水电表移位，道路占用办理，住用户动迁，维修队伍、材料、设备等准备情况。月度维修计划的编制方法与季度维修计划相同，维修项目因是月度计划，基本上均做查勘预算，编制的依据是施工分段作业计划，如情况有变化，在月度计划中要进行调整。月度维修计划应保证季度维修计划的完毕。如有特殊情况，应办理一定手续，经批准后才可以调整计划。四、房屋维修计划的执行和控制编制房屋维修计划，是计划管理的开始，重要的是在计划拟定以后，如何贯彻执行，保证计划的实行。房屋维修计划控制的重要内容涉及：修缮项目的进度、产量、质量、成本和安全等。其控制的手段应为各级人员进一步实际地检查，召集有关会议等。房屋维修计划是维修工作要达成总规定。因此，必须将维修计划按内部组织机构层层分解，贯彻到基层，实行责任制，并让从事维修的有关人员了解，使计划成为全体人员的奋斗目的。在计划贯