房地产开发.doc
《房地产开发.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产开发.doc(40页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、第二部分 项目第一节 房地产开发简介房地产开发是指在依法获得国有土地使用权土地上,按照都市规划规定进行基础设施、房屋建设行为。因此,获得国有土地使用权是房地产开发前提,而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋开发,而是包括土地开发和房屋开发在内开发经营活动。第二节 房地产开发类型房地产开发包括土地开发和房屋开发。 土地开发重要是指房屋建设前期工作,重要有两种情形:一是新区土地开发,即把农业或者其他非都市用地改造为适合工商业、居民住宅、商品房以及其他都市用途都市用地;二是旧城区改造或二次开发,即对已经是都市土地,但因土地用途变化、都市规划变化以及其他原因,需要拆除本来建筑物,并对土地进行重新
2、改造,投入新劳动。 就房屋开发而言,一般包括四个层次:第一层次为住宅开发;第二层次为生产与经营性建筑物开发;第三层次为生产、生活服务性建筑物开发;第四层次为都市其他基础设施开发。 房地产开发与房地产开发经营区别房地产开发与房地产开发经营是有区别,房地产开发是指依中华人民共和国都市房地产管理法规定,在获得国有土地使用权土地上进行基础设施、房屋建设行为。这是中华人民共和国都市房地产管理法第二条第三款明确定义。 而房地产开发经营是指房地产开发企业在都市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房行为。这是国务院都市房地产开发经营管理条例第二条明确定义。 因此
3、房地产开发和房地产开发经营是有区别,两者对主体资质规定是不一样,前者不一定规定具有房地产开发经营资格,假如有国有土使用权企业自建房。而后者就规定具有房地产开发经营资格。最高人民法院在民事案件案由规定中把合资、合作开发房地产协议纠纷归属于房地产开发经营协议纠纷中,因此合资、合作开发经营房地产协议中对主体资格是有规定,至少规定一方当事人具有房地产开发资格,但实践中经营有把具有房屋预租性质自建房(非商品房)合建协议纠纷当作房地产开发经营协议纠纷,而规定自建房合建协议一方当事人具有房地产开发经营资格,就是由于没有把房地产开发与房地产开发经营区别开来。由于合资、合作房地产开发经营协议是属于房地产经营性质
4、协议关系,必然波及到转让房地产开发项目或销售、出租商品房行为。 我国房地产法律法规对开发经营房地产是有主体资格规定,因而合资、合作开发经营房地产协议当事人一方必须具有房地产开发经营资格,这是对此类协议主体资格规定。房地产开发经营波及到国家重要产业,对国民经济有重要影响,资金投入量很大,最重要是波及到土地资源运用,因此国家对房地产开发经营资格是有严格规定,不具有房地产开发经营资格企业不能进行房地产开发经营。中华人民共和国都市房地产管理法第二十九条和国务院都市房地产开发经营管理条例第二章就此有尤其规定。而自中华人民共和国协议法颁布后,对协议主体资格规定绝大多数协议没有尤其规定,在这一点上,合资、合
5、作开发经营房地产协议与其他类型协议是有区别。 第三节 房地产开发原则房地产开发基本原则是指在都市规划区国有土地范围内从事房地产开发并实行房地产开发管理中应依法遵守基本原则。根据我国法律规定,我国房地产开发基本原则重要有: 依法在获得土地使用权都市规划区国有土地范围内从事房地产开发原则。在我国,通过出让或划拨方式依法获得国有土地使用权是房地产开发前提条件,房地产开发必须是国有土地。我国另一类型土地即农村集体所有土地不能直接用于房地产开发,集体土地必须经依法征用转为国有土地后,才能成为房地产开发用地。 房地产开发必须严格执行都市规划原则。都市规划是都市人民政府对建设进行宏观调控和微观管理重要措施,
6、是都市发展大纲,也是对都市房地产开发进行合理控制,实现土地资源合理配置有效手段。科学制定和执行都市规划,是合理运用都市土地,合理安排各项建设,指导都市有序、协调发展保证。 坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一原则,经济效益是房地产所产生经济利益大小,是开发企业赖以生存和发展必要条件。社会效益指房地产开发给社会带来效果和利益。环境效益是指房地产开发对都市自然环境和人文环境所产生积极影响。以上三方面是矛盾统一辩证关系,既有联络,又有区别,还会产生冲突。这就需要政府站在国家和社会整体利益高度上,进行综合整合和管理。 应当坚持全面规划、合理布局、综合开发、配套建设原则。即综合开发原则。综合开发较之此
7、前分散建设,具有不可比拟优越性。综合开发有助于实现都市总体规划,加紧变化都市面貌;有助于都市各项建设协调发展,增进生产,以便生活,有助于缩短建设周期,提高经济效益和社会效益。 符合国家产业政策、国民经济与社会发展计划原则。国家产业政策、国民经济与社会发展计划是指导国民经济有关产业发展基本原则和总战略方针,房地产业作为第三产业应受国家产业政策、国民经济与社会发展计划制约。 第四节 房地产开发条件开发主体合法 进行房地产开发单位和个人,首先应获得房地产开发资格。假如是房地产开发企业,则应根据都市房地产管理法规定条件设置,向工商行政管理部门申请登记,并获得营业执照。 依法获得房地产开发用地使用权 房
8、地产开发主体必须通过都市房地产管理法规定合法途径(出让和划拨),获得房地产开发用地使用权。用于房地产开发土地,必须权属清晰,房地产开发主体拥有国有土地使用证。 都市房地产管理法第27条规定:“依法获得土地使用权,可以根据本法和有关法律、行政法规规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。” 在规定期限内动工开发房地产 以出让方式获得土地使用权进行房地产开发,必须按照土地使用权出让协议约定土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让协议约定动工开发日期满一年未动工开发,可以征收相称于土地使用权出让金 20%如下土地闲置费;满二年未动工开发,可以免费收回土地使用权。不过,因不可抗力,或者政府、政府有关部
9、门行为,或者动工开发必需前期工作导致动工开发迟延除外。第五节 房地产开发重要程序投资决策分析 投资决策分析类似可行件研究,是开发过程中最为重要一环。投资决策分忻重要包括市场分析和财务估价两部分。这必须在尚未签协议之前进行,给开发者以充足时间和自由度加以考虑。目前.人们对房地产开发项目财务估价已经比较普遍,而对至关重要市场分忻却没有足够重视。应当说,市场研究对于选择投资方向,确定开发目与方案起着举足轻重作用,它往往关系到项目成败。 前期工作 当通过投资决策研究确定了详细开发项目后,就要着手准备印实行前期父作。它包括研究地块持性与范围;分析将要购置地块用途及获益能力大小;获取土地使用权;征地、拆迁
10、、安顿、赔偿;规划设计及建设方案确实定;与规划管理部门协商,获得规划许可;施工现场“七通一平”;安排短期或长期信贷; 寻找预租(售)顾客;初步确定租金或售价水平、开发成本和工程量进行详细估算和概算等等。上述工作完毕后。对项目可以再进行一次评估,由于决定开发项目成败经济持性也许已经有所变化。 建设阶段 建设阶段是将开发过程中所波及所有原材料汇集在一种空间和时间点上,项目建设一开始,对有些问题处理就不像前面两个阶段具有弹性。尤其对许多小项目面言,一旦签订了承包协议.就几乎不再有变动机会了。这就再次阐明了前两个阶段工作重要件。 为了防止追加成本和工期迟延,开发商必须亲密注意项目建设过程进展,定期视察
11、施工现场,以理解整个建设过程全貌。 租售阶段 在诸多状况下,开发商为厂分散投资风险,减轻借贷压力,在项目建设前就通过预租或预售形式贯彻了入住客户,但许多状况下,还是在项目竣工或靠近竣工时才去寻找客户。对出租或发售两种处置方式而言,要根据市场状况,开发商对回收资金迫切程度因开发项目类型来选择,对于居住楼,一般以发售为主,对写字楼、酒店、商业用房常以出租为主。 虽然租售阶段常常处在开发最终一种阶段,但租售战略是初期投资分析一种重要构成部分。第六节 房屋建筑工程施工总承包三级资质事项名称房屋建筑工程施工总承包三级资质事项类型行政许可事项 非行政许可事项 服务事项事项属性即办件 承诺件 上报件 其他受
12、理单位石家庄市建设局办理地点大厅窗口许可根据1、中华人民共和国建筑法2、建筑业企业资质管理规定3、建筑业企业资质等级原则4、建筑业企业资质管理实行措施5、有关转发建设部有关印发建筑业企业资质管理规定实行意见告知告知;许可条件1、企业经理具有5年以上从事工程管理工作经历;技术负责人具有5年以上从事建筑施工技术管理工作经历并具有本专业中级以上职称;财务负责人具有初级以上会计职称,企业有职称工程技术和经济管理人员不少于50人,其中工程技术人员不少于30人;工程技术人员中,具有中级以上职称人员不少于10人。2、企业注册资本金600万元以上,企业净资产700万元以上。3、企业具有与承包工程范围相适应施工
13、机械和质量检测设备。申请材料自2月21日起,实行市政府服务中心网上申报;网上申报后,办事单位持下列资料到市行政服务中心建设局窗口进行资料核查。企业申请时,经办人须持企业法定代表人委托书。(一)建筑业企业资质申请表一式四份及对应电子文档;(二)企业法人营业执照复印件;(提供原件)(三)企业章程;(四)企业负责人和技术、财务负责人职称证书、任职 文献、身份证明及有关资质原则规定提供材料;(提供原件,身份证明除外) (五)建筑业企业资质原则规定专业技术人员职称证书、身份证明及养老保险凭证(提供职称证书原件及近来三个月中任一月养老保险交费明细和上缴养老保险税票件原件);(六)部分资质原则规定企业必须具
14、有特殊专业技术人员职称证书、身份证明及养老保险凭证;(提供原件、身份证明除外)(七)建筑业企业资质原则规定企业设备、厂房对应证明(提供设备发票原件)(八)建筑业企业安全生产管理制度;(九 )资质原则规定其他有关材料(提供验资汇报原件)。许可程序申请受理承接、现场(业务处室监管)审查同意办结第七节 土石方工程专业承包三级资质事项名称土石方工程专业承包三级资质依 据1、中华人民共和国建筑法2、建筑业企业资质管理规定3、建筑业企业资质等级原则4、建筑业企业资质管理实行措施条 件1、企业经理具有5年以上从事工程管理工作经历;技术负责人具有5年以上从事土石方施工技术管理工作经历并具有有关专业中级以上职称
15、;财务负责人具有初级以上会计职称。 企业有职称工程技术和经济管理人员不少于20人,其中工程技术人员不少于15人;工程技术人员具有中级以上职称不少于5人。2、企业注册资本金300万元以上,企业净资产400万元以上。3、企业具有挖、铲、推、运等机械设备,总机械装备功率千瓦以上。申请材料目 录(一)建筑业企业资质申请表一式四份及对应电子文档;(二)企业法人营业执照复印件;(提供原件)(三)企业章程;(四)企业负责人和技术、财务负责人职称证书、任职 文献、身份证明及有关资质原则规定提供材料;(提供原件,身份证明除外) (五)建筑业企业资质原则规定专业技术人员职称证书、身份证明及养老保险凭证(提供职称证
16、书原件及近来三个月中任一月养老保险交费明细和上缴养老保险税票原件);(六)部分资质原则规定企业必须具有特殊专业技术人员职称证书、身份证明及养老保险凭证;(提供原件、身份证明除外)(七)建筑业企业资质原则规定设备、厂房对应证明(提供设备发票原件)(八)建筑业企业安全生产管理制度;(九 )资质原则规定其他有关材料(提供验资汇报原件)。 程 序1、申请人持申请书和申报资料到局建管处办理资质申报;2、建管处在申请人补正完毕资料后,出具受理告知书;3、在承诺办结时限结束日,申请人持身份证件、法人委托人持委托书及受理告知书到建管处领取许可成果。第八节 房地产营销筹划基本概述营销筹划重要包括了三部分服务内容
17、:市场定位与产品设计定位,市场推广筹划,项目销售筹划(项目销售阶段)。 市场定位与产品设计定位根据前期市场分析,确定项目整体市场定位,并确定目客户群定位,进行目客户群体分析,在市场定位和营销筹划总体思绪下,提出产品规划设计基本规定,协助确定符合市场需求和投资回报产品设计方案,产品规划、设计理念,最终完毕产品定位。 详细内容包括: 项目总体市场定位 目人群定位 项目开发总体规划提议 组团规划提议 交通道路规划提议 户型设计提议 整体风格提议 外立面设计提议 园林景观规划提议 小区配套设施 会所提议 楼宇配套提议 提议装修原则提议 装饰材料提议 物业管理提议 市场推广筹划根据市场竞争环境分析和项目
18、自身优劣势分析,针对目市场需求,制定有效市场推广计划,为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题方略,营销方略,销售方略,市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计),广告设计创作,媒体投放,公关活动筹划等。 详细内容是: 市场推广主题定位:市场推广主题,市场推广概念,项目关键卖点提炼 项目案名提议 销售方略:开盘时机选择,定价措施,付款方式,销售组织,销售计划,销售控制 广告方略 :广告推广阶段计划,广告推广目,诉求人群 项目诉求重点,各类广告创意(报纸,户外,电播等) 媒体投放方略 :媒体选择,媒体组合,投放预算,媒体计划,媒体排期 公关方略:媒体公关,软文撰写,公关活动筹划,协助
19、活动执行 项目销售筹划(项目销售阶段)此阶段重要是协助发展商制定销售计划,协助展开促销工作,做好销售现场管理顾问,协助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。 详细内容包括: 开盘时机选择,回款计划,回款方式,定价措施,付款方式 销售组织,销售计划,销售控制,销售流程,统一说辞 销售培训,销售制度,销售现场包装方略,样板间方略 销售漏斗,布开营销网络,让访客变为业主 销售现场管理,客户资料管理,客户服务跟踪,促销计划 促销方略,月度资金分派,月度销售分析,竞争对手跟踪 市场机会点分析,深度卖点挖掘,价格方略调整 销售方略调整 演进历史概述世界房地产营销观念演进历史 我们熟知房地产营销观念,并非与
20、商品经济与生俱来,它是客观经济环境产物,当然,它是一系列销售观念基础上演化而来。 生产观念阶段此阶段房地产商认为人们普遍喜欢低廉房产,于是他们找到密集居住区或者商业地带,并尽最大也许把房子建简朴实用,以节省成本。因此那时市场营销观念就是价格为主导竞争。 产品观念阶段此时房产商开始认为顾客需求并非局限于价格上,尚有高质量,好性能和多样化特色,于是开发商开始将注意力转移到产品自身设计上。 不过这个阶段忽视了消费者实际需求,片面追求建筑产品品质,成果导致部分资源挥霍。 推销观念阶段此阶段房产商大多认为顾客总是处在被动地位,一般对产品判断力局限性,单纯认为用一整套行之有效推销和促销手段来刺激人们购置欲
21、望。因此导致开发商在开发项目时候没有详细周全项目前期研究和可行性研究,只是关注销售环节。 市场营销观念阶段与推销阶段相比,市场营销阶段将企业和顾客在产品关系上单向“推”转化到企业主导“推”和“拉”结合模式。在实践中,以营销观念为导向开发项目,也确实获得了不一样凡响成绩。 发展阶段概述世界房地产营销筹划分3个阶段。 单项筹划阶段此阶段房地产筹划重要特点是运用多种单项技术手段进行筹划,并在某种技术手段深入拓展,规范操作,获得了良好效果。诸如把“架空层”作为新奇特色,让每户分享绿地绿化理念,建筑群体变化丰富空间设计,人车分流动静兼顾功能分区,等等。 房地产筹划在实践中发明出典范项目并为企业发明可观经
22、济效益,引起了人们极大爱好和关注,以致出现对房地产筹划和筹划人神化、无限夸张筹划作用等思潮,使后来房地产筹划发展受到不一样程度影响。 综合筹划阶段此阶段房地产筹划重要特点是各项目根据自己状况,以主题筹划为主线,综合运用市场、投资、广告、营销等多种技术手段,使销售到达理想效果。 此阶段产生重要筹划理论有“筹划基本理论”和“全程筹划理论”。“筹划基本理论”内容重要包括:筹划“四个”理论基础、筹划“生产力”本质、筹划“辩证”作用、筹划“三因”与“三性”原则、筹划成功“四出”目和原则、筹划“十大”流程、以及筹划人思维特性和素质等。 复合筹划阶段这阶段房地产筹划重要特点是狭义地产与泛地产相复合,即房地产
23、筹划除了在房地产领域运用多种技术手段外,还可以运用房地产领域以外其他手段。 此阶段房地产筹划思想以“泛地产”思想较有代表性。所谓“泛地产”,就是不局限于以“房子”为关键,是在某一特定概念下营造一种人性化主题功能区域,“房子”在这里也许是主体,也也许成为附属配套设施,这种功能区域主题各有不一样,如生态农业度假区、高科技园区、高尔夫生活村、欣赏型农业旅游区等。“泛地产”思想是对“概念地产”思想深入发展,对此阶段房地产筹划影响很大。 重要种类房地产投资营销房地产投资分析是全程营销起点,是房地产开发关键,透过细致市场调查,认真分析用地周围环境、区域市场现实状况及其发展趋势,进行科学SWOT分析,归纳总
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产开发
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【天****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【天****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。