房地产估价考试开发与经营管理笔记.doc

第六章 经济评价指标与措施

第一节 效益和费用识别
投资、成本、销售（出租）收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量基本要素，也是进行投资分析最重要基础数据。

一、投资与成本
（一）广义投资与成本概念

1、投资
（1）投资分类
广义投资
资源（资金、土地、人力、技术、管理经验、其他资源）
→某项计划→酬劳
房地产投资（狭义投资）
为实现某种预定开发、经营目而预先垫付资金。
（2）一般工业生产活动中投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。
（记住，一种是资产，一种是资金）
工业生产投资分类
投入
收回
固定资产投资
建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产
投入→磨损和贬值→折旧形式计入成品成本→成品销售→货币
流动资金
（投产前垫付）
1、投产后用于购置原材料、燃料动力、备品备件、支付工资、其他费用
2、制品、半成品、制成品占用周转资金。
每一种生产周期完毕一次周转，在整个项目寿命周期内一直被占用，直到项目寿命周期末，以货币资金形式收回。

2、成本
（1）成本是人们为到达一事或获得一物所必须付出或已经付出代价。
（2）成品和销售伴伴随活劳动与物化劳动消耗，产品成本就是这种劳动消耗货币体现。
（3）生产成本+销售费用=产品销售成本（完全成本）
（4）影响成本原因：
不一样生产技术方案；
不一样生产规模；
不一样生产组织形式；
不一样技术水平和管理水平；
不一样物资供应和产品销售条件；
不一样自然环境。

3、投资分析与企业财务会计中成本概念不完全相似，重要出别表目前：
投资分析
企业财务会计
影响原因不确定，数据不一样样
影响原因确定、数据唯一
多了机会成本、沉没成本、不可预见费等

*我们把这些已经发生不可收回支出，如时间、金钱、精力等称为“沉没成本”（Sunk Cost）。

（二）房地产投资分析中投资与成本
（投资与成本特点：
² 对于“开发-销售”模式下房地产开发项目而言，开发商所投入开发建设资金属于流动资金。
² 开发过程中所形成开发企业固定资产，大多数状况下很少甚至是零。
² 房地产置业投资或开发建设完毕后出租楼宇或自行经营，则与一般工业生产项目投资和成本概念相似。）

1、开发项目总投资：
自 营：固定资产和其他资产
开发建设投资：完毕开发所需投入各项费用
出租、发售：开发产品成本（转经营成本）
【开发建设投资即背面所说项目开发总成本。】
经营资金：用于平常经营周转资金。

2、开发产品成本：转入房地产产品开发建设投资，多种产品时，可合理分摊估算成本。

3、经营成本（将开发产品成本按照有关财务和会计制度结转成本）*值得注意地方
土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租经营成本
（对于分期收款项目：房地产销售成本和出租经营成本按销售收入和出租收入比率计算）

*（房地产开发产品销售核算科目设置
１、“经营收入”——核算房地产企业对外转让、销售和出租开发产品等获得经营收入。同步，按照“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等设置明细分类账。
2、“经营成本”——核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转经营成本。同步，按经营成本种类，包括“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建结算成本”、“出租产品经营成本”等设置明细账。
3、“其他业务收入”——核算主营业务以外其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入。
4、“其他业务支出”——核算企业发生与其他业务收入有关成本、费用、经营税金及附加等。）

4、期间费用：管理费用、财务费用、经营（销售）费用。
开发用于销售：已在房地产开发建设投资中考虑，不另行计算；
开发用于出租或自营：开发期间计入开发建设投资，经营期间计入运行费用。（分别计算）
置业：计入运行费用。

出租收入=房屋出租收入租金+土地出租收入租金
二、经营收入、利润和税金
自营收入=营业收入-营业成本-风险回报
（一）经营收入
1、经营收入包括：销售收入、出租收入和自营收入。

销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

2、经营收入比企业完毕开发工作量（投资额）更能反应房地产开发投资项目真实经济效果。【轻易考判断】

（二）利润
1、企业进行房地产开发投资最终目是获取开发或投资利润。
2、经营利润：房地产开发投资者不管采用何种直接房地产投资模式，其销售收入扣除经营成本、期间费用和销售税金后盈余部分。
3、经营利润分派：
（1）国家：以税收形式免费征收，作为财政收入。
（2）企业：可分派利润、企业发展基金、职工奖励及福利基金、储备基金。
4、经营利润计算公式：
经营利润=经营收入—经营成本—期间费用—经营税金及附加—土地增值税
5、其他几种利润概念：
（1）利润总额=经营利润+营业外收支净额
（2）税后利润=利润总额—所得税
（3）可供分派利润=税后利润—（法定盈余公积金+法定公益金+未分派利润）

（三）税金（强制、免费、固定）
1、经营税及附加：营业税=销售（出租）收入×税率（5%）；都市维护建设税和教育费附加为营业税7%和3%。
2、土地使用税：按土地等级、用途、面积征收。
房产税:财产税，按原值或出租收入一定比例收取。
以上两个税在企业所得税之前列支。
3、企业所得税

² 应纳税所得额＝每一年度收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—容许弥补此前年度亏损
² 所得税应纳税额＝应纳税所得额×合用税率（房地产企业为25%）—减免税额—抵免税额
² 房地产开发企业所得税特殊规定重要内容：
（1）预售收入×估计计税毛利率=当期毛利额
当期应纳税所得额＝当期毛利额—期间费用—营业税金及附加
（待开发产品结算计税成本后再进行调整）
（2）估计计税毛利率：省、直辖市级别政府所在地不低于20%；地级市不低于15%，其他地区不低于10%。
（3）开发竣工后，开发企业应根据收入性质和销售方式，按照收入确定原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入。
然后将 实际销售收入 按规定结转对应计税成本，计算出实际销售收入毛利额。
实际销售收入毛利额与预售收入毛利额直接差额，计入竣工年度应纳税所得额。
（4）税务鉴定汇报：（实际毛利额和预售毛利额之间差异调整状况）
开发项目地理位置及概况、占地面积、开发用途、
初始开发时间、竣工时间、
可售面积及已售面积、
预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、
开发成本及其实际销售成本。

三、房地产投资经济效果体现形式
（一）置业投资
（1）三种重要体现：租金收益、物业增值、股权增值。
租金：月租金收入
物业、股权增值：处置转让或再融资行为中实现。
（2）经济效果受市场状况和物业特性变化影响。
（三种体现形式仅仅是一种模糊期望，在没有转换为现金流量之前，经济效果是无法定量描述或量测）【判断】

（二）开发投资
（1）重要体现：销售收入。
（2）衡量指标：开发利润、成本利润率、投资收益率。
第二节 经济评价指标

一、投资回收与投资回报
（1）i/[(1+i)^n-1]是投资者提取折旧一种措施：储存基金法。
Pi为回报，p i/[(1+i)^n-1]为回收。
（2）投资回收：提取折旧方式获得；
投资回报：投资者所获得收益率或利息率。（注意）
（3）对于房地产开发投资来说，投资回收重要是指开发商所投入总开发成本回收，投资回报则重要表目前开发利润。

二、经济评价指标体系
1、房地产投资项目经济评价目，是考察项目盈利能力和清偿能力。
2、盈利能力：
分类
特点
合用
静态指标
不考虑资金时间价值，直接通过现金流量计算出来。
概略评价
动态指标
考虑资金时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算出来。
1、详细可行性研究
2、计算期较长项目
3、清偿能力：
投资者重视、
为项目提供融资金融机构愈加重视评价成果。
4、开发投资和置业投资经济评价指标体系
项目类型
盈利能力
清偿能力
静态
动态（同样）
开发
投资利润率
成本利润率
销售利润率
静态投资回收期
财务内部收益率
财务净现值
动态投资回收期
借款偿还期
资产负债率
利息备付率
置业
投资利润率
资本金利润率、资本金净利润率
现金回报率、投资回报率
静态投资回收期
财务内部收益率
财务净现值
动态投资回收期
借款偿还期
资产负债率
偿债备付率
流动比率
速动比率

三、通货膨胀影响
1、在通货膨胀状况下，投资者往往提高对名义投资回报率预期（记住，是回报率），由于投资者所但愿获得一直是一种实际投资回报率。
2、从理论上来讲，所有期望投资回报率应当包括所有预期通货膨胀率影响。
预期收益率 伴随 对通货膨胀预测 变化而变化；
当折现率不包括对通货膨胀赔偿时，收入现金流折现值才是一种常数。
3、房地产投资分析人员进行投资分析工作关键是：模拟经典投资者对未来市场预期，而没必要花诸多精力去寻找精确可靠收益率和通货膨胀率。
4、通货膨胀和房地产增值

体现形式
对钱影响
对折现率影响
通货膨胀
资金、信用规模、总体价格水平上升
同样（一定贬值）
导致折现率提高↑
房地产增值
由于需求超过供应，房地产价值上升。
同样（一定贬值）
不影响，除非与物业投资有关风险原因发生变化。
5、分析工作中，怎样消除通货膨胀影响：
（1）容许未来收入及成本伴随通货膨胀分别有所增长。
（2）假如现金流估算过程中没有考虑通货膨胀影响，则可在选择折现率时合适考虑
（合适调低折现率）。

第三节 动态盈利能力指标及其计算

一、财务净现值
1、概念：是指项目按行业基准收益率（MARR）或设定目收益率（ic）,将项目计算期内各年净现金流量这算到投资活动起始点现值之和。
2、项目计算期：
（1）发售：=开发期+销售期。
（2）出租或自营：=开发期+经营期
（3）置业投资：=经营准备期+经营期
计算期
开始时间
结束时间
开发期
购置土地使用权
项目竣工验收
销售期
正式销售（含预售）
销售完毕
经营期
估计出租经营和自营时间周期
经营准备期
获取物业所有权（使用权）
出租经营和自营活动正式开始
3、基准收益率：最低投资酬劳率。minimum acceptable rate of return（MARR）
决定基准收益率原因：资金成本和项目风险

二、财务内部收益率
1、是评估项目盈利性基本指标。
2、经济含义：项目寿命期内，内部未收回投资每年净收益，（未收回投资年净收益。）同步意味着，项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。
3、内插法过程：先按目收益率或基准收益率求项目财务净现值，如为正，则采用更高折现率使净现值靠近于零正值（i1）和负值（i2）各一种，最终用内插法公式求出。
4、i1和i2之差不应超过1%-2%，否则，折现率i1、i2和净现值之间不能近似于线性关系，从而使所求内部收益率失真。
5、内部收益率表明了项目投资所能支付最高贷款利率。
6、求解FIRR理论方程应有n个解。
常规项目（净现金流量正负符号仅有一次变化）：有唯一实数解。
非常规项目（净现金流量正负符号有多次变化）：有多种实数解，根据经济含义，进行检查。

运用同一直线上点斜率相等原理，即
AB/BC=AD/DE
用B=i1，E=i2，C=FIRR，
E=NPV2， A=NPV1  ，C点NPV=0
代入公式即可得到财务内部收益率计算公式：
FIRR=i1+NPV1/（NPV1+|NPV2|）*（i2-i1）

三、动态投资回收期
1、概念：自投资起始点算起，合计净现值等于零或出现正值年份。
2、公式：Pb=（合计净现值开始出现正值期数—1）+上期合计净现值绝对值/当期净现值
上公式是以计算周期为单位动态投资回收期，应再把它换算成以年为单位动态投资回收期。
3、该指标适合评价项目范围：开发类出租经营或自营项目；置业投资项目。
（书本中提到指标分类仅分到开发和置业，对于开发类未明确细分，而此处却着重提到开发中小类）
4、几种回收期理解：
（1）基准回收期：按基准收益率计算，是行业容许最长回收期。
（2）企业动态投资回收期：按目收益率计算，是企业真实投资回收期。该回收期应低于行业基准回收期，项目才具有可行性。
****（3）（个人理解，不懂得对不对）按财务内部收益率计算出来投资回收期：是企业容许最长回收期。

第四节 静态盈利能力指标及其计算

一、成本利润率与销售利润率
（一）成本利润率
1、项目总开发价值：
（1）用于销售：=总销售收入—销售税费
（2）用于出租：=整个持有期内净经营收入和净转售收入现值合计之和。
2、项目总开发成本：
（1）土地费用
（2）勘察设计和前期工程费
（3）建安费用
（4）基础设施建设费
（5）公共配套设施建设费
（6）其他工程费
（7）开发期间税费
（8）管理费用、销售费用、财务费用
（9）不可预见费
计算以上两个数据时，可根据评估时价格水平进行估算，由于大多数状况下，收入与成本支出受市场价格水平变动影响大体相似。
3、成本利润率一般与目利润率进行比较，超过目利润率在经济上是可接受。
目利润率高下：
市场竞争状况；项目开发经营期长度；开发项目物业类型；贷款利率水平。
4、成本利润率不等于年利润率。成本利润除以开发经营期年数，也不等于年成本利润率。
5、成本利润率
= 开发利润/项目总开发成本
=（项目总开发价值—项目总开发成本）/项目总开发成本
=【（销售收入—销售税费）—项目总开发成本】/项目总开发成本

6、成本利润率：项目建成后发售或在建设过程中就开始预售，这只是在房地产市场上投资和使用需求旺盛时状况。
在市场较为平稳条件下，开发商常常将开发建设完毕后项目出租经营，此时项目就变为开发商长期投资，由于出租经营经营期限很长，计算开发成本利润率显得意义不大，由于开发成本利润率没有考虑经营期限原因。
*（也就是说，成本利润率仅适合在房地产市场上投资和使用需求旺盛时状况。在市场较为平稳条件下，不适合算项目成本利润率）

7、用开发成本利润率对开发项目进行初步评估时，一般也不计算缴纳所得税后成本利润率状况。

（二）销售利润率
1、销售收入：销售开发产品过程中获得所有价款，包括现金、现金等价物、其他经济利益。
2、销售利润=开发利润=总开发价值（销售收入—销售税费）—总开发成本
3、销售利润率
=销售利润（开发利润）/销售收入
=【（销售收入—销售税费）—项目总开发成本】/销售收入

对于开发利润水平较高商品房开发项目，土地增值税已经对开发成本利润率或销售利润指标产生了实质影响。

（三）评价措施：
1、一般评价措施（直接计算）有两个缺陷：
（1）成本支出和经营收入时间分布没有弹性（即在某点完全发生，而不是一种时间段）
（2）未体现开发过程中隐含许多不确定性原因。
2、现金流评估法：
（1）可以克服一般评价措施第一种确定，即支出和收入时间无弹性缺陷。
（2）通过大量研究，人们发现，对于建安成本，
在工程开始时，其费用增长是缓慢。
到达协议工期60%时，增长到达峰值。
（3）适合项目
居住小区综合开发项目
评估此类项目时，不需作任何假设，就可较为客观地得出评估结论。
商业区开发项目

工业开发项目

新区开发和旧城改造项目

（4）该措施精确性依赖于评估中所波及有关数据精确性。
二、投资利润率
（1）投资利润率是年利润率。
开发投资：年平均利润额/项目总投资
置业投资：经营期内，正常年份年利润总额（年平均利润总额）/项目总投资
（2）
销售收入、出租收入和自营收入

利润总额=经营收入—经营成本—运行费用—销售税金

（将开发产品成本按照有关财务和会计制度结转成本）土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租经营成本

营业税、都市维护建设税、教育费附加

项目总投资=项目总开发成本+经营资金（用于平常经营周转资金）

三、资本金利润率和资本金净利润率
（1）资本金：投资者投入项目资本金或权益资本。
（2）资本金利润率=年利润/资本金
（3）资本金净利润率=年税后利润/资本金

四、静态投资回收期
即不折现，合计净现金流量为正时期限。
算法和动态投资回收期相似，仅仅是合计数字不需要折现而已。

五、现金回报率与投资回报率（置业投资盈利指标）

（一）现金回报率
（1）分子：净经营收入—还本付息
（2）分母：初始现金投资（首付款）
（3）不一样于资本化率，资本化率未考虑还本付息影响。

（二）投资回报率（记住，是和资本金相比）
（1）不考虑物业增值：
分子：（净经营收入—还本付息）+还本付息所获得物业权益增长价值（每年还一点贷款，每年对获得物业多一份持有价值）
分母：权益资本（资本金）
（2）考虑物业增值：分子加上物业增值额。
第五节 清偿能力指标及其计算

一、利息
还本付息方式：
（1）一次性还本，利息照付。
（2）等额还本，利息照付
（3）等额还本付息
（4）一次性偿付
（5）气球法。任意偿还，期末所有还清。

二、借款偿还期
（1）开发经营期内，
可用作还款利润、折旧、摊销、其他还款资金
偿还
项目借款本息
所需要时间。
（2）公式：
Pd=（借款偿还后开始出现盈余期数—开始借款期数）
+（上期偿还借款额/当期可用于还款资金额）

三、利息备付率
（1）利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用。
税息前利润=利润总额+计入总成本利息费用
（2）表达使用项目利润偿付利息保障倍数，一般项目，应不小于2
（3）可以按年计算，也可以按整个借款期计算

四、偿债备付率
（1）偿债备付率=可用于还本付息资金/当期还本付息资金
可用于还本付息资金：用于还款折旧和摊销+成本中列支利息费用+可用于还款利润。
当期还本付息：贷款本金+计入成本利息。
（2）也是个保障倍数，应不小于等于1.2。该指标对出租经营和自营投资项目非常重要。

五、资产负债率
（1）资产负债率=负债/资产
（2）表达：总资产中有多大比例是通过借债来筹集，属于长期偿债能力指标。

六、流动比率
（1）流动比率=流动资产/流动负债。
（2）比率越高，债权越安全，又称偿债能力比率。
（3）国际上，银行一般规定该比率在200%以上，称之为“银行家比率”或“二比一比率”。
（4）对于房地产开发企业，200%不是最理想流动比率，房地产流动比率相对较低。

七、速动比率
（1）速动比率=（流动资产总额—存货）/流动负债总额
（2）属于短期偿债能力指标，一般而言，房地产企业存货占流动资产大部分，其速动比率较低，一般到达100%

**五六七：资产负债率、流动比率、速动比率，一般结合企业资产负债表进行计算。
但大型综合性开发企业，一般不需要针对详细项目编制资产负债表，也就很少计算项目这三个指标。

第六节 房地产投资方案经济比选

一、方案经济比选及其作用
1、概念：遵照规则、选用措施，在多种也许开发投资方案中寻求合理经济和技术方案行为过程。
2、类型：
（1）互斥：互不相容，只能选择一种。
（2）独立：方案至于自己可行性有关。
（3）有关：某一方案采用会对其他方案现金流量带来一定影响。
常见方案比选，是互斥（或是可转化为互斥关系）方案比选。
3、作用
是项目可行性研究与决策工作重要内容。
4、决策准则
（1）备选方案差异原则：最关键、最基础准则。
（2）最低可接受收益率原则：
最低可接受收益率定太高，会损失好投资机会；
定过低，也许给企业带来巨大经济损失。
规律：高于银行存款利率或国债投资收益率，高于资本成本。
（3）不行动原则
不选择任何项目，保持其资金随时投资到
财务内部收益率 > 最低可接受收益率 投资项目中去。

不选择实际上也是一种方案，该方案财务内部收益率等于基准收益率，净现值和等额年值均为零。

二、方案经济比选定量分析措施

措施名称
计算公式
怎样鉴定
合用范围
净现值法
FNPV（按最低可接受收益率计算）
1、先FNPV最大值为优选方案。
2、若所有方案都不不小于0，则选择不行动方案。
开发经营期相似，项目资金无约束
开发经营期不一样，通过最小公倍数和研究期法进行调整，然后必选。
差额投资内部收益率法
两方案净现金流量差额现值和等于零时折现率（△IRR）
△IRR≥MARR（IC），选投资大方案。反之，选投资小方案。
（多种方案，先排序，再两两比选）
等额年值法
将每年净现值换算为年值（AW），（算法类似已知P求A）
等额年值最大方案为优选方案（每年获取收获最大）
开发经营期不一样,可直接用
费用现值法
算费用（投入额—回收额）现值和
费用现值小方案为优选方案
效益相似或基本相似
等额年费使用办法
算出了总年费用现值和，推算每年等额年费用
等额年费用小方案为优选方案
其他措施
利润总额、投资利润率等静态指标

开发经营期较短发售型项目

三、方案经济比选措施选择

遵照“费用和效益 计算口径对应一致”原则。

第七章 风险分析与决策

第一节 决策概念与措施
一、决策概念
（一）决策及其特性
1、决策简朴定义：从两个以上备选方案中选择一种过程。包括：识别机会、诊断问题、确定目、确定方案、选择方案、实行方案、监督与评估等决策过程。
2、决策分类
按层次分
按性质分
按参与人数分
战略型决策
确定型决策
个人决策
管理型决策
风险型决策
群体决策
业务型决策
不确定型决策

【注意点】房地产决策属于风险型和不确定型群体管理决策。（上面红色部分）
3、决策4个基本特性：（目、手段、选择、后果可估计）
（1）决策是为了到达一种预定目
（2）决策是在某种条件下寻求优化目和到达优化目手段
（3）决策是在若干个有价值方案中选择一种作为行动方案。
（4）准备实行某个方案也许出现几种后果是可以预测或估计。（易考）

（二）决策原则和评价原则
1、六项原则：
6大原则
阐明
满意原则
决策遵照是满意原则而不是最优原则
系统原则
把对象当作一种系统，并以此系统整体目为关键，追求整体优化目。
信息原则
强调信息是决策基础
预测原则
通过科学预测，对未来事件进行描述分析，为决策提供科学根据和准则。
比较选优原则
在多种也许备选方案中，选择最能满足决策者目方案
反馈原则
将先期决策执行过程中经验，及时反馈应用于后续决策活动中。
2、四大评价原则：（评价决策有效性程度）
（1）决策质量或合理性
（2）决策可接受性
（3）决策时效性
（4）决策经济性

（三）决策理论
区别方式
现代决策理论（有机结合如下两大决策理论分支）
古典决策理论
行为决策理论
决策原因
从经济角度来看待决策问题，决策目为组织获取最大经济利益。（忽视了非经济原因作用）
考虑了人或组织经济原因。
还考虑了动机原因、情感原因、经验原因、其他原因。
决策者
完全理性
决策环境稳定与否是可以被变化。
人是有限理性，介于完全理性和非理性之间。
在识别和发现问题中轻易受知觉上偏差（把问题部分信息当做认知对象）影响；
对未来判断，直觉运用往往多于逻辑分析。
信息情报
充足理解信息情报，可以做成完毕组织目最佳决策
虽然充足理解和掌握有关决策环境信息情报（也只也许做到尽量理解多种备选方案状况，而不也许做到所有理解），
决策者选择理性是相对。
考虑点
考虑最多是经济利益。
风险型决策中，看待风险态度起着更为重要作用；
决策者往往厌恶风险，倾向于选择风险较小方案，尽管风险大方案也许带来可观收益。
决策成果
最佳决策
往往只追求满意成果，而不寻求最佳方案。

二、决策措施
按性质分决策类型
未来事件发生与否
未来事件发生概率
重要特性
决策措施
确定型决策
确定
无概率
具有反复、常常特点；
又称为程序化决策
线性规划等运筹学措施；
借助计算机决策
风险型决策
确定
概率已知
存在不以决策者意志为转移多种未来事件各自然状态，且可判断自然状态概率；
备选方案在不一样自然状态下损益值可以计算
最大也许法
期望值法
决策树法
不确定型决策
不确定
不确定
没有先例、没有固定程序；
依托决策者个人经验、分析判断能力和发明能力。
小中取大法
大中取大法
最大最小懊悔值法
三、房地产投资决策
1、关键：精确估算投资收益、分析投资面临风险，并在权衡收益和风险基础上做出投资决策。

2、三个阶段：
（1）方略阶段：界定可接受收益和风险
（2）分析阶段：衡量也许收益和风险
（3）决策阶段：评估多种收益与风险。

3、房地产投资方略类型
（1）期望收益率高下
无风险方略<收益型方略<关键方略<高收益型方略<增值型方略<机会型方略

最低：无风险方略；
最高：机会型方略；
【注意】高收益方略不是最高收益，重要指投资没有等级CMBS、夹层债务。（2个生疏概念），排在机会型和增值型投资方略之后。
* CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）是指商业地产企业债权银行以原有商业抵押贷款为资本，发行证券。
夹层资本（Mezzanine Capital）是收益和风险介于企业债务资本和股权资本之间资本形态，本质是长期无担保债权类风险资本。当企业进行破产清算时，优先债务提供者首先得到清偿，另一方面是夹层资本提供者，最终是企业股东。因此，对投资者来说，夹层资本风险介于优先债务和股本之间。

（2）带“租”字内容投资方略有4种：
收益型方略：净租金，所有费用由租户承担出租性房地产（*收益型反而是出租性房地产）
核 心 方略：整体出租或多租客收益性房地产
增值型方略：部分出租，低于市场租金需要更新改造收益性房地产
（部分出租增值型方略期望收益率要高于整体出租关键方略期望收益率）
机会型方略：待租收益性房地产（房地产开发、不良资产）

第二节 房地产投资项目不确定性分析
房地产投资项目不确定性分析，是分析不确定性原因对项目也许导致影响，并进而分析也许出现风险。
不确定性分析是房地产投资项目财务评价重要构成部分，对项目投资决策成败有着重要影响。
一、房地产开发投资项目重要不确定性原因
（一）土地费用
1、土地费用构成：土地出让金、都市建设配套费、土地开发费用。
2、大都市中心区，土地费用占总开发成本50-60%，都市郊区，占30%左右。

（二）建筑安装工程费
发生变化原因：
1、估算建安费用与标价（开发商从承包商处得到一种可以接受合理价格）时间相差六个月到一年时间，这期间也许会由于建筑材料或劳动力价格水平变化而变化。
2、动工后，由于建筑材料和人工费用发生变化，也会导致建安费用变化。
【注意】假如是固定总价协议，则变动风险由承包商承担，对开发商基本无影响。否则，开发商要承担增长额。

（三）租售价格
1、项目评估中，通过比较修正得到。这种比较不考虑通货膨胀原因、租金和售价在开发期间增减，而仅以“今天”租金和售价水平估算。
2、同类物业供求关系变化、开发过程中社会、经济、政治和环境变化，都会对租售价格产生影响，而这些影响很难事先定量描述。

（四）开发期和租售期
1、开发期包括准备期和建造期
准备期：征地拆迁安顿赔偿、规划方案设计审批、市政基础设施申请、招标
建造期：一般可以较为精确地估计，但某些特殊原因影响，也也许会引起工期延长。
（1）建造期延长原因：（7个原因）
某项建筑材料或设备短缺
恶劣气候
政治经济形势发生突变
劳资纠纷引起工人罢工
基础开挖中发现重要文物
未预料到特殊地质条件
承包协议形式选择不妥导致承包商故意迟延工期
（2）建造期延长影响：
首先承担更多贷款利息
另首先要承担总费用上涨风险
2、租售期（出租期或发售期）：
（1）影响原因：（1个总+2个市场原因+2个房地产原因）
宏观社会经济状况、
市场供求状况、市场竞争状况、
预期未来房地产价格变化趋势、房地产项目类型。
（2）例子：
房地产项目类型影响：中低价位经济合用房周期低于高档商品住宅项目。
住宅项目 低于 商用项目。
市场供求状况、预期价格：过量供应→预期价格下降→周期延长
供应较少→预期价格上涨→周期缩短

（五）容积率及有关设计参数
1、项目评估阶段，不一定能拿到政府规划批文。
2、虽然有了批文，确定可分摊和不可分摊部分、可出租面积比例参数只能大体估算。

（六）资本化率
1、资本化率确定分措施：若干项目实际净租金收入与售价比值，取其平均值。
2、风险原因：项目选择多样性；参照项目与评估项目差异。

（七）贷款利率：
利率影响，决定了开发商运用财务杠杆有效性。

（八）资本金与借贷资金所占比例。
二、房地产置业投资项目重要不确定性原因
（一）购置价格：
购置价格是房地产置业投资项目初始资本投资数额，
其确定，应当以房地产估价师估算拟购置房地产资产公开市场价值为基础。（轻易忽视）
（二）权益投资比率：权益资本（资本金）占初始资本投资额比例。
权益投资比率低，意味着投资者使用了高财务杠杆，风险和风险酬劳对应增长，权益投资收益率提高。
（三）空置率：
有关影响原因：宏观社会经济环境、市场供求关系、租户支付租金能力。
（四）运行费用
可以通过和物业企业签订长期合约来减少物业维护管理费用，但不能排除通货膨胀原因影响。
旧有物业大修理费用和设备更新费用、房地产税会发生变化。
三、不确定性原因互相作用
1、各原因互相作用形式：独立、互相同步或不一样步。
2、房地产开发投资过程中，总收入和总费用变化并不一样步。
第三节 盈亏平衡分析
一、盈亏平衡分析基本原理
1、盈亏平衡分析就是要找出项目方案盈亏平衡点
2、基本措施：
建立成本与产量、销售收入与销量之间函数关系。
通过对这两个函数及其图形分析，找出平衡点。
3、分类：
（1）线性盈亏平衡分析：产销量变化不影响市场销售价格和生产成本时。
（实际工作中最常用）
（2）非线性盈亏平衡分析：存在垄断竞争原因时，产销量变化会导致市场销售价格和生产成本变化。
4、基本公式：（必考点）
年销售收入方程：B=P×Q
年总成本费用方程：C=Cf＋Cv×Q
Cf：总固定成本
Cv：单位变动成本（类似于建安单价）
P ：销售单价
（1）单位变动成本：Cv=（C-Cf）/Q
（2）盈亏平衡产量：Q*=Cf/（Q-Cv）
（3）盈亏平衡价格：P*=Cv+Cf/Q
（4）盈亏平衡单位产品变动成本Cv*=P-Cf/Q
*只有一种均衡量，不会同步存在两个均衡量。
以上计算公式，实际只要牢记一种公式就可以了：
P×Q=Cf+Cv×Q即B=C
5、（线性）盈亏平衡分析图

产销量超过平衡点Q*，则盈利。反之，则亏损。
二、房地产开发项目盈亏平衡分析
平衡点设置
平衡点
体现方式
临界点分析
到达容许最低经济效益指标极限值
都以风险原因临界值组合显示项目风险程度
保本点分析
到达利润为0极限值
² 单个风险原因临界值计算：列表法、图解法
² 多种风险原因临界值组合计算：列表法

（一）最低租售价格
1、租金和售价，是房地产项目中最重要不确定性原因，可以实现预定租售价格，一般是房地产开发投资项目成败关键。
2、最低租售价格与预期租售价格差距越大，阐明项目抗风险能力越强。
（离忍耐底线当然越远越好）

（二）最低租售数量
1、最低销售量和最低出租率，也是房地产项目最重要不确定原因，一般是开发投资项目成败关键。
2、差距越大，抗风险能力越强。
（上面两点，轻易出多选题）

（三）最高土地获得价格：
（四）最高工程费用:
差距越大，抗风险能力越强。
（五）最高购置价格
（六）最高运行费用比率

三、房地产开发项目盈亏平衡分析示例
18%
26.5

18%
62%

个人对书本上214页（二）临界点分析理解，不懂得对不对？

第四节 敏感性分析
一、敏感性分析概念
1、概念：找出敏感性原因，分析测算其影响程度和敏感性程度，判断项目风险承受能力。
2、敏感性分析目：
（1）分析敏感性原因变动原因，为下一步进行不确定性分析提供根据。
（2）研究原因变动 引起 项目经济效益值 变动范围或极限值，分析项目承担风险能力。
（3）比较多方案敏感性大小，选择不敏感投资方案。
3、分类：根据不确定性原因 每次变动数目 多少，分为单原因和多原因 敏感性分析。
二、敏感性分析环节
1、确定用于敏感性分析财务评价指标。
（一般为内部收益率、必要时可选财务净现值、开发利润）
2、确定不确定性原因也许变动范围。（采用列表措施表达变动范围）
3、计算不确定性原因变动时，评价指标对应变动值。
4、通过评价指标对应变动状况，找出较为敏感不确定性原因，做出深入分析。
（采用敏感性分析表对多种不确定性原因进行比较）
三、单原因和多原因敏感性分析
1、单原因敏感性分析是敏感性分析最基本措施。
2、多原因敏感性分析也有很高实用价值。假定同步变动几种原因时互相独立，且各原因发生变化概率相似。
四、敏感性分析“三项预测值”法
1、“三项预测值”分析法是多原因敏感性分析措施中一种。
2、“三项”是指：最乐观预测值、最也许预测值、最消极预测值。

敏感性分析是一种动态不确定分析，不能确定各不确定性原因发生一定幅度变动概率。

第五节 风险分析
一、风险分析界定
1、不确定分析中盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险原因发生概率未知条件下抗风险分析，它不能替代风险分析。
2、风险分析常用比较成熟措施是：概率分析法。
3、风险分析对象：可判断其 变动也许性 风险原因。
二、风险分析一般过程和措施
风险辨识→风险估计→分析评价

（一）风险辨识
1、措施：
（1）专家调查法（专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法）
（2）故障树分析法
（3）幕景分析法
（4）筛选—监测—诊断技术

*采用头脑风暴法组织群体决策时，要集中有关专家召开专题会议，主持者以明确方式向所有参与者阐明问题，阐明会议规则，竭力发明在融洽轻松会议气氛。一般不刊登意见，以免影响会议自由气氛。由专家们“自由”提出尽量多方案。
*故障树分析是对既定生产系统或作业中也许出现事故条件及也许导致灾害后果，按工艺流程、先后次序和因果关系绘成程序方框图，表达导致灾害、伤害事故多种原因间逻辑关