工程部维修管理制度.doc

物业工程部维修管理制度(含水电)

维修班工具使用管理办法、维修电工岗位职责、值班电工岗位职责
维修班工具使用管理办法

维修班工具使用管理办法
  为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方针，特制定本办法。
维修班工程维修使用工具分为：共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电焊机、台钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。
共用工具使用管理：
1. 共用工具由值班人员保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借别人使用，如有特别情况须由主管以上人员批准，方能借出。
2. 当值班人员下班时，须在交接班登记表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。
3. 所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁补偿的原则，由值班人员监督。
私用工具使用管理
1.    发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。
2.    个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人补偿。
3.    个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须提供旧件。
维修电工岗位职责

1. 严格遵守公司各项规章制度，服从领导安排，除完毕平常维修任务外，有计划地承担其它工作任务。
2. 努力学习技术，纯熟掌握大厦强弱电设备，工作原理及实操作与维修保养。
3. 执行所管辖设备检修计划，准时按量完毕，并填好登记表。
4. 积极配合值班电工工作，出现故障时无条件迅速返回机房配合工作。
5. 严格执行设备管理制度，做好交接班工作。
6. 交班时发生故障，上班必须协同下班工作，排除故障后才干拜别。
7. 维修人员外出巡查或维修，必须随身携带对讲机，随时随地与部门人员保持联系。
8. 在巡查过程中，发现不正常现象，应及时进行解决，解决不了的应做好记录，不得隐瞒故障现象。
9. 做好值班室清洁工作，填好工作登记表。
10. 完毕领导交办的其它工作。
值班电工岗位职责

1.    严格遵守公司各项规章制度。
2.    努力学习技术，纯熟掌握本大厦供电供水方式，线路管道走向反设备的原理，技术性能及实操作。
3.    努力做好设备保养维修工作，做好防小动物工作，保证安全运营。
4.    坚守岗位，定期巡视配电设备，密切监视各仪表工作情况，准确抄录各项数据并填好设备运营登记表。
5.    对来人来电报修应及时进行登记，并解决。
6.    发生事故时，值班人员应保持头脑清醒，按照操作规程及时排除故障。
7.    事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，直至排除故障。一般性的故障，应交待清楚并做好记录。
8.    按规定期间做好机房与走道清洁工作。
9.    完毕上级交办的其它工作。
配电房管理规定/配电房安全操作规程
1.    配电房是大厦供电系统的关键部位，应设专职电工对其实行24小时运营值班，未经主管人员以上许可，非工作人员不准入内。
2.    值班是必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。
3.    值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器、空气开关超载运营。
4.    配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时进行，以免发生错误。
5.    因故停电，应提前一天向使用用户发生停电告知，对突发性停电事故，应通过电话、口头告知或广播向用户作出解释。
6.    保持配电房消防设备完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常启用。
7.    严禁在配电房内私拉乱接，随意改变供电运营方式。
8.    配电房内严禁堆放其它杂物。
配电房安全操作规程
1.    严格执行“操作票制度”事故解决及单一刀闸拉合时，可以用操作票。
2.    操作人和监护人应根据模拟图板或主结线对所填操作票是否对的，并经有关人员审核署名。
3.    操作时必须按操作顺序进行操作，每操作一项做一个记号，所有操作完毕后进行复查。
4.    下列项目列操作票
A.    应拉合的开关和刀闸位置
B.    检查接地线是否拆除
C.    检查负荷分派
D.    装拆接地线
E.    安装或拆除控制器路线或电压反感器回路保险
F.    一切换顺路和检查是否确无电压等操作，应检查操作电源是否正常供应
5.    操作发生疑问，应立即停止，并向有关人员报告弄清问题后再进行操作，不准擅自更改操作票，严禁酒后值班操作。
6.    运营中电容开关跳闸时，应退出运营，经检查确认无异常后，方可试送。
7.    重要回路跳闸时且随着较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功时，严禁再次合用，带有重合闸且无随着较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功，严禁再次合闸，带有重合闸保护的，应及时检明因素，报告上级。
8.    遥测电容或电缆时前后应充足放电。
9.    变压器预备信号动作时，应及时检明因素报告上级。
10.    操作电压反感器前，应考虑相应的失压保护和计置装置等。
11.    正常情况下发电机应处在自投状态，清洁发电机及附属设备时，应将功能选择开关切断，工作完毕后，恢复正常。
12.    有高压接地现象或雷雨天检修电气设备时，必须穿绝缘鞋，雷雨天气严禁倒闸操作，巡视电气设备不得靠近避雷器。
13.    变压器应保护跳闸后（速断、差动、油浸式变压器，尚有重瓦斯）应退出检查。
14.    倒闸操作顺序：
停电：负荷侧断漏器负荷侧刀闸母线侧刀闸。
送电与之操作顺序相反
15.    电气设备停电后，即使是停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施前，不得触及设备与栅栏，以防忽然来电。
16.    变压设备发生接地时，室内不得接近故障点4m，室外不得接近故障点8m，且应穿戴相应电压等级的绝缘靴和绝缘手套。
17.    巡视配电装置，进出变压室，应随手将门锁好，无关人员未经批准不得进入设备房。
工程部岗位职责和考核细则
工程部是实行楼宇设备、设施正常运营的职能部门。工程部管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为业主（用户）发明安全、文明、舒适、方便的工作环境和生活环境的基本保障和坚强后盾，是反映楼宇服务水准、良好形象和社会声誉的重要标志。重要职责范围是：
1、 负责楼宇供（配）电系统、电讯系统、电梯系统、给排水系统、空调系统的运营管理，维护保养和故障检修。
2、   2、负责楼宇公共设施、设备的维修保养。
3、   3、负责用户二次装修的审批、监管。
4、   4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。
5、 5、负责楼宇外判工程的监管工作。
6、   一、工程部各工作岗位职责
7、   （一）工程部经理岗位职责
8、   1、在总经理的领导下，全面负责工程部的各项工作。
9、   2、负责组织开展楼宇工程设备的维修、养护、运营、管理。  
  3、负责制定工程部管理制度和设备操作程序。 
  4、负责制定培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训。  
  5、负责监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门各岗位进行考核。
  6、负责洽谈、评估、监督工程的外包项目，组织对外包工程的质量验收。  
  7、负责审核用户的室内装修。  
  （二）系统工程师岗位职责  
  1、在部门经理的领导下，管理本系统的员工和所辖设备。 
  2、制定并监督执行本系统的设备定期保养规定和技改项目方案。 
  3、制定本系统员工的安全教育和业务培训计划。
  4、填写本系统的操作规定和工作指令。 
  5、提出本系统的备仓计划，协助采购专用性较强的工具和零件。 
  6、负责本系统的外判项目（含外判工程、代维工程以及仪器、仪表、工具送检）的洽谈审定，监督并验收施工。  
  7、负责与相关业务主管部门进行业务联系。 
  8、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。 
  9、负责室内二次装修的初审。 
  （三）班组长岗位职责  
  1、在系统工程师的领导下，对所辖设备及员工进行管理。 (*(XNAt 
  2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。 
  3、监督执行部门的工作指令。 
  4、负责跟进工程单的作业情况。  
  5、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识交流。 
  6、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。  
  7、负责监督、跟进相关外判工程的进展情况。
  8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。
  （四）技工岗位职责 :  
  1、在领班的领导下，具体执行工程设备设施的运营、保养和维修。
2、按照工作指令和有关规程进行下列工作：   
  ①对设备实行常规保养和维修。
  ②监管设备的运营。 
  ③为用户提供维修、安装服务。  
  ④填写好各种原始记录。
  3、参与公司内部组织的有关学习和培训。  
  （五）文员岗位职责 
  1、在部门经理的直接领导下，负责解决本部门的平常事务。 
  2、负责部门工作会议的记录整理。 
  3、负责打印、收集、整理工程部的文献。 
  4、负责工程档案、资料、图纸的管理工作。  
  5、负责查核工程部员工每月的出勤情况，汇总上报。   
  6、负责每月记录发放工程部员工的各项劳保福运用品。 
  7、负责接待用户、来访人员的征询、投诉等。  
  二、设备管理班组工作范围
  （一）强电组：
  1、负责高低压配电房、高压电房、发电机房、冷冻机房、电梯机房、楼层配电房及冷却塔的平常运营、维修和保养。
  2、负责非办公时间楼宇所有设备的应急维修。  
  3、负责楼宇公共照明、室外照明灯具的启、停。 
  （二）弱电组：         
  1、负责楼宇内工作电压36V以下的弱电系统的平常运营、维修、保养。 
  2、负责楼宇电话、闭路电视、宽带网等专线的开通与维修。 
  3、负责室外弱电设备的维修。  
  （三）维修组：           
  1、负责公共区域供水系统、供电系统、楼宇设备层设备的平常巡查、运营、维修和保养。 
  2、负责业主单元水电及自用设备的入室维修服务。 
  3、负责公共区域设施设备的巡查、维修。 
  4、负责消防设备的巡查、维修、保养。 
  三、工程部各班组工作细则 
  （一）强电组工作细则  
  1、每班每小时一次巡查高压室；  
  2、每班每小时一次巡查低压室；  
  3、每班每小时一次巡查发电机房； 
  4、每班每小时一次巡查变压室；   
  5、每班每小时一次巡查冷冻机房和控制室； 
  6、每班一次巡查电梯机房； 
  7、每月一次巡查楼层配电房，并负责有关设备大的保养； 
  8、每班一次巡查冷却塔；
  9、每班准时间表启停室外、公共区域照明、电梯及空调；  
  10、负责非办公时间的紧急维修；
  11、负责供配电中心、冷冻机房、控制室各类设备的保养及所属设备的检修；
  12、保持供配电中心、冷冻机房及控制室环境清洁，天天打扫一次；各配电箱、电柜表面天天清洁一次； 
  13、每班一次防火安全检查； 
  14、每月一次发电机试运营。  
  （二）弱电组工作细则  
  1、负责楼宇客户直线电话、专线的开通及维修；  
  2、每班巡查消防监控中心设备一次； 
  3、负责楼宇公共区域工作电压36V以下设备的维修和保养；   
  4、负责为客户室内工作电压36V以下设备提供有偿维修服务； 
  5、每班一次防火安全检查；
6、每周一次按责任范围巡查责任设备； 
  7、天天清洁一次工作区域内环境卫生。 
  （三）维修组工作细则  
  1、天天二次巡查水泵房，并负责室内设备的维修；泵体、地面每周清洁一次；控制室柜内每月一次清洁除尘。 
  2、天天二次巡查排污泵，并负责设备维修；每月一次清洁控制柜灰尘。 
  3、天天二次巡查泵房，并负责室内设备维修；每周一次清洁地面、设备表面。
  4、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清洁地面、设备表面。 
  5、设备负责人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周边环境卫生。 
  6、每周二次巡查公共区域供电、供水系统，并负责维修。 
  7、负责楼宇公共设施的维修整改。 
  8、天天一次巡查辖区内是否有火灾隐患。 
  9、每周一次巡查公共区域空调器，并负责维修。 
  10、为客户室内设备提供有偿服务。
二次供水管理规程
1．0     目的       
保证大厦二次供水水质符合卫生检查标准，保障用户身体健康。 
2．0     合用范围       
合用于各管理处二次供水的管理。 
3．0     职责 
3．1     管理处负责制订年度水池（箱）清洗及消毒计划，并监督实行。  
3．3     管理处给排水管理员负责水池（箱）的管理，水池（箱）的清洗、消毒及水样抽取和送检工作由水解决公司负责进行，工程部负责监管。 
3．4     管理处管理员负责出停水告示，并告知业主。  
4．0     工作规程
4．1     二次供水管理的规定  
4．1．1   二次供水由指定的给排水管理员负责管理。 
4．1．2   给排水管理员负责水池（箱）的管理工作，规定每个水池（箱）结构完整，加盖、加锁，水口干净，并申办二次供水卫生合格证。 
4．1．3   新建、扩建和改建二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫站认可。4．2     年度水池（箱）清洗及消毒计划实行前24小时出停水告示，告知大厦用户。 4．4     放水为保证用户的正常供水，放水工作必须提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小时进行，并记录开始放水时间和结束放水时间。 
4．5     二次供水清洗、消毒 
4．5．1   工具、用品的准备：工作服、扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药物、安全照明灯具、水泵、鼓风机、口罩、眼镜等。 
4．5．2   安全须知 
4．5．2．1 电源：水池内作业电源要用隔离变压器变为36V以下安全电压作为工作照明，最佳用手电、应急灯，三相水泵要装有漏电开头。 
4．5．2．2 缺氧；有些水池长期封闭，空气流通差，可在水箱口处连接鼓风机吹风，约3小时通风时间，然后选用如下实验：把燃着的蜡烛放入水池，如不熄灭说明水池内不缺氧。否则须继续通风直到没问题为止。 
4．5．2．3 注意事项：在清洗水箱的过程中，消毒人员须带护眼镜、口罩，如在水箱内感到身体不适，产生头晕、眼睛酸痛、心闷、气紧，要立即离开水池，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气即可恢复。 
4．5．3   除杂物和清池时，先用铁铲铲出池内泥砂及各种沉积物，然后用扫把或尼龙刷从水池（箱）的顶部——四周墙壁——水池（箱）底顺序，依次反复刷洗。刷洗完毕用水整体冲洗一遍，排出污水。 
4．5．4   消毒 
4．5．4．1 用1100的灭菌净（一般为漂白精粉）水溶液进行消毒，用扫把或尼龙刷依次反复刷洗消毒，并将水池（箱）盖好，封闭半小时后排出消毒水。 
4．5．4．2水池（内）注入适量自来水，用清水将上述位置反复清洗，冲洗出消毒药水。
4．5．5   注水：在清洗工作彻底完毕后，开闸向水池（箱）注水，达成标定的水位高度，并加盖加锁。　　
  取样送检 
4．6．1   水样抽取及送检工作由水解决公司完毕。 
4．6．2   水样抽取地点应从底层水池和顶层水箱抽样二支。 
4．6．3   盛放水样的容器为经消毒解决的取样瓶，盛容量为500毫升的水，并在瓶外贴上送样单位及送样日期。
4．6．4   在取水样的的当天应工程部安排将水样送至卫生防疫站受检，并负责取回《卫生检测结果报告单》。 
4．6．5   如《卫生检测结果报告单》结果为不合格时，应重新取样化验，如再不合格应安排重新清洗和消毒水池（箱），必要时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至检测合格为止。
4．7     记录和报告  
4．7．1   管理处给排水管理员负责记录清洗、消毒水池（箱）的全过程，并经机电主管审核，管理处经理签字后，交资料员存档。
4．7．2   卫生防疫站的《卫生检测结果报告单》由管理处资料室存档。
5．0     相关文献和记录a）《生活饮用水二次供水设施管理制度》（附后）b）《水池（箱）清洗消毒登记表》
工程值班管理规定
为了保证工程部的人员调动、车辆安排及时，提高工作效率，保证各管理处房屋设施、设备的维修保养工作及时、有序地开展，能在紧急情况下及时组织人员迅速赶赴现场，排除故障，特制定本规定。 
1、      工程部员工必须配备必要的通讯工具，任何时候必须保证通讯工具的畅通。
2、      总值班室设在公司工程部，由工程部管理组负责安排值班人员，实行24小时值班； 
3、      值班人员应坚守岗位，做好设备故障情况的登记和各管理处的报修情况登记，以及本部门维修人员的跟踪记录。 
4、      根据相关记录，分清轻重缓急，合理安排人员、机具、材料、车辆，并组织实行。 
5、      未能得到及时解决的报修项目，应及时反馈信息给主管、工程部经理，以便依照相关批示安排人员抢修。 
6、      遇突发性事故应及时跟总值班室人员取得联系，总值班室人员应迅速向经理和主管报告，以便及时组织抢修，维修人员接到指令后，应以最快的速度赶赴现场解决事故，使损失减至最小。
工程部运作程序
1．0     目的：
为了工程部的工作开展有序、高效，保证房屋、机电设备、设施正常运营，维修保养及时。 
2．0　　   范围：  
2．1   　　 工程部的平常管理工作，房屋修缮及公共设施、设备的维修保养。 2．2   　　 管理处负责房屋、公共设施、设备平常巡查和住户设施的维修 
3．0   　　运作程序：
3．1   　　管理组的运作程序：  
3．1．1   根据总值班室的报告，合理调配维修人员、机具、材料、车辆，进行房屋修缮及公共设施、设备的维修保养。 
3．1．2   根据房屋及公共设施、设备状况编制维修保养计划和相应的材料、机具计划，报经理及主管领导批准后，组织实行。 
3．1．3   负责相关的法律、法规和文献、技术资料的收集、整理、归档、保存和发放工作。
3．1．4   发生紧急情况时，根据主管、经理的指示，迅速组织人员、车辆和物资进行抢修工作，并及时跟踪相关情况，并做好记录  
3．1．5   负责维修保养工作的质量检查和员工的培训考核。 
3．2     总值班室的运作程序：
3．2．1   总值班室由管理组负责管理安排人员值班，保证24小时有人接听电话。3．2．2   负责记录各管理处的报修和维修组的维修保养情况，并向管理组转报。3．2．3   负责记录各部室、管理处的求援电话，并向管理组报告。  
3．2．4   发生紧急情况时，根据经理和管理组的指示下达告知，调动人员、车辆、物资，保证通信畅通。并及时跟踪相关情况，并做好记录。
3．3     房屋修缮组、机电维修组的运作程序：  
3．3．1   对于管理处不能完毕的房屋修缮及公共设施、设备的维修保养，经管理处报修，由工程部房屋修缮组、维修组负责，各管理处运营组配合，共同完毕。 
3．3．2   工程部房屋修缮组、维修组负责按管理组编制的维修保养计划对房屋、设施、设备进行维修保养，发现问题及时解决。 
3．3．3   维修组人员应长驻总部，保持通信24小时畅通，接到突发事故的报告后，应迅速集中，赶赴现场进行抢修。 
3．3．4   维修组人员下班后离开驻地应向组长报告去向，以便紧急情况下能及时调度。 
3．4     工程部经理负责全面管理工作以及对外协调联系，每月组织相关人员对房屋及机电设备、设施进行一次全面的巡视检查。在房屋、公共设施、设备的维修保养时，应参见《机电设备管理工作手册》、《房屋及公共场地管理工作手册》等相关规定和相关程序的规定。
工程部职责

1、      认真贯彻执行国家和地方有关工程、设备管理的法规和政策及公司制定的《机电设备管理工作手册》，执行公司的有关规章制度，保证房屋、设施、设备处在安全、良好的运营状态。 
2、      负责对公司所辖房屋设施、设备进行维修保养, 
3、      制订公司各管理处大型设备、设施的中修、大修计划，并组织实行。
4、      熟悉公司各管理处的通讯、自控、智能化、电梯、发电机、供配电、给排水、通风、空调、建筑结构（含房屋装修）等方面的设备、设施安装及运营情况，为各管理处设备管理工作提供有力的技术支持，并负责大型设备、设施的更新改造工作。 5、      组织抢修公司各管理处重大设备、设施的突发故障，使之尽快恢复正常运营，并为事后分析故障因素、总结经验教训提供技术意见。 
6、      负责工程施工协议、预算编制、审核，为公司领导决策提供可靠依据。 
7、      负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好的协作关系，协助各管理处进行相关业务的联系及经济运营方案的制订，减少管理成本。 
8、      参与各管理处房屋二次装修工程的审核；参与公司分包工程的施工监理及工程验收。  
9、      配合相关部门做好新接物业的接管验收。 
10、      负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整理、存档、建立基础设施与设备台帐；  
11、      负责公司设施、设备维修材料及备品备件的采购、贮存、发放的管理工作；
12、      协助公司办公室进行工程人员的招聘及工程人员的岗位培训工作，提高工程人员的业务素质。
13、      完毕公司安排的其他各项任务。
机电设备的维修保养与更新改造
1、设备的维护保养   
设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成事故。因此应经常对使用的设备加以检查、保养和调正，随时改善设备的技术状态，防患于未然。  
（1）维护保养的方式：     
重要方式有：清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻及外观表面检查；对长期运营的设备要巡视检查、定期切换、轮流使用，进行强制保养。 
清洁：大气中的灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和局部的堵塞，还会导致润滑剂的恶化和设备的锈蚀，促使设备的技术性能下降，噪声增长，所以设备的清洁工作看似简朴，是维护保养的一种重要方式。 
紧固：设备运转达相称一段时间后，因多次启停和运营时的振动，地脚螺栓和其他连接部分的紧固件也许会发生松动，导致更大的振动，使螺帽脱落，连接尺寸错位和设备的位移以及密封接触不严形成泄漏等故障，因此必须经常检查设备的紧固限度，热胀冷缩也会使紧固件发生松动。 
润滑：润滑是对的使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、润滑方法、油压、油温及加油量等都有严格的规定。规定做到“五定”即定人、定质、定期、定点、定量，并制定相应的管理制度。 
调正：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备的振动、松动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，导致设备的磨损、发热、噪声、振动甚至损坏，因此必须对有关的间隙、位置进行调正，再加以紧固。 
外观表面检查：  
设备的外表面有无损伤裂痕；    
磨损是否在允许范围内；  
防护罩等安全装置是否完整、齐全；
温度压力运营参数是否正常；   
电机是否超载和过热；  
传动皮带是否过松、断裂或脱落； 
振动和噪声是否异常；     
设备密封面的泄漏状况；   ;设备油漆是否脱落，外表面是否锈蚀；   
设备的防腐、保温层是否损坏。 
（2）维护保养工作的实行：分平常维护保养和定期维护保养。  
①平常维护保养：规定管理处运营人员对设备进行外观检查、加油，按操作规程进行操作，定期巡视记录各运营参数，随时注意运营中是否有异声、振动、异味、超载等现象，做好设备及环境清洁，特别是周未或节假日更应注意。
②设备的定期维护保养，以管理处操作人员为主、检修人员协助。有计划地将设备停止运营进行维护保养，需要对设备进行部分解体，并做好以下几项工作：   
a、对内外彻底清扫、擦洗、疏通；      
b、检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况；    
c、调正配合间隙；
d、检查安全装置；    
e、检查润滑油系统油路和油过滤器是否堵塞；  
f、清洁油箱、检查油位指示器，换油；
g、检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常；    
.作用：清除事故隐患，减少磨损，延长设备寿命，发挥设备的技术功能和经济特性。（3）设备的点检：对设备有针对性的检查。 
平常点检由操作人员进行，内容是： 
①运营状况及参数；
②安全保护装置； 
③易磨损的零部件；
④易污染堵塞，经常清洗更换的部件； 
⑤在运营中经常规定调正的部位； 
⑥在运营中经常出现不正常的部位。计划点检，一般由工程部专业维修人员为主，管理处操作人员协助，重要内容：
①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况； 
②更换零部件；
③拟定修理的部位、部件及修理时间；
④安排检修计划。
2、设备的计划检修根据设备的运营规律及计划点检的结果可以拟定其检修间隙期，由工程部编制检修计划，对设备进行防止性修理。 
（1）计划检修的种类：小修、中修、大修和系统大修四种。
①小修：重要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调正，紧固和润滑工作，小修一般由维修人员负责，操作人员协助； 
②中修：除小修内容外，对设备的重要零部件进行局部的修复和更换； 
③大修：对设备进行局部或所有的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件，力求使用设备恢复到原有的技术特性。在修理时，可结合技术进步，对设备进行技术改造； 
④系统大修：检修方式是一个系统或几个系统直至整个公司性的停机大检修，多个工种配合。 
（2）计划检修和维护保养的关系：维护保养为主，计划检修为辅。 
（3）检修计划的实行和验收管理
根据检修计划，可以预先安排停机检修的日期和时间，拟定修理的内容和进度，统一组织检修的力量以及备品配件、修理材料和修理费用的准备。 
根据检修计划的实行情况和各种数据资料，进行综合分析记录，对检修项目、内容、进度、费用和各类定额进行检查。
在技术性能上由综合管理部组织对检修质量进行严格的检查，要会同设备操作部门的人员一起进行试车验收。验收合格后才干交付使用。
同时要把检修的记录、零部件的更换情况以及试车验收记录都整理保管，归入设备档案内。 
3、机电设备的更新改造  
(1)、设备的更新：采用在技术上比较先进、使用操作规程上比较方便、经济上比较合理、管理上比较进步的新型设备替代本来使用的老设备。 
(2)、设备的改造   重要途径有： 
1）对设备的结构作局部改善；  
2）增长新的零件和各种装置；  
3）对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作调正，对设备改造，一方面要对原设备进行分析论证、编制改造方案，其内容有：  
① 原设备在技术上、经济上、管理上存在的重要问题、设备发生的故障情况及因素；
② 设备技术改造中所应用的新技术及其合理性、可行性；   
③ 设备技术改造的部位和内容； 
④ 设备技术改造后能达成的技术性能、安全性能；   
⑤ 预计设备技术改造后的经济效益；
⑥ 设备技术改造的费用预算以及资金来源计划；
⑦ 设备技术改造的时间及停机的影响； 
⑧ 设备技术改造后的竣工验收和投入使用的组织工作。 
4、机电设备管理目的   用好、修好、管好、改造好现有设备，提高设备的运用率及完好率，这是设备管理的主线目的。 
（1）      设备的有效运用率：A=T/（T+T，）     A—设备有效运用率；     T—设备有效工作时间；     T/—设备停机或无效工作时间。     
（2）设备的完好率：B=Sn/S     B—设备的完好率；   Sn—设备完好的台数；     S—设备总的台数。    
完好标准：  
①      零部件完整齐全，符合质量规定及安全规定； 
②      设备运转正常、性能良好， 
③      设备技术资料及运转记录齐全；  
④      设备整洁，无跑冒、滴漏现象；  
⑤      防冻、保温、防腐等措施完整有效。评估为不完好的设备，应针对问题进行整改，通过维护、修理，消除不完好因素，升级为完好设备。假如通过维修，仍无法达成完好设备，应当加以改造或者报废解决，不能长期处在不完好状态。
高压室送电操作规程
1.     关上柜门→抽出绝缘隔板→顺时针转90º→接地开关分闸→取出操作柄再次插入→顺时针转90º→隔离开关合闸到位

2.     操作柄插入孔（Ⅱ）→顺时针转动180º→负荷开关合闸到位.

高压室停电操作规程。

1.  操作分闸手动按钮→负荷开关分闸到位。

2.     操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→隔离开关分闸→取出操作柄验电→无电时将操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→接地开关合闸到位;

3.     打开仪表门→插入绝缘隔板→将闭锁杆拨向左边→打开柜门。
弱电系统维修保养规程
1、弱电系统设备由弱电组负责维修保养。
2、主管工程师每年12月制订下一年度的保养计划并负责实行。
3、工作过程注意做好防静电措施。
4、对要抽出的部件和拆除的端子做好记录。
5、对于有一主一备的设备不可同时退出主、备设备保养，一般是先主后备。
6、对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洗，应用吸尘器或小气泵进行清洁。
7、根据系统特点重点做好清洁和坚固接线端口的工作。
8、工作结束后要测试被保养设备并填写有关表格。
建筑物易漏水部份及其因素
一、屋顶：  
A、无设计防水层　 
B、材料选择不对的、泛水、落水头、或防水施工者施工不良　 
C、施工面清洁局限性及含水率测试不对的 
二、窗户：
A、无塞水路设计　
B、窗框填不对的　　
C、窗户气密性不够导致台风渗　　 
D、门槛漏水　
E、窗户下端排水孔被水泥阻塞。   
三、外墙： 
A、水灰比过高导致吸附现象　 
B、地震应力导致裂　 
C、混凝土浇灌不的确导致蜂窝现象　
D、磁砖沟疑进水 
四、浴室：
A、防水材料选择错误　 
B、防水施工高度局限性导致墙壁产生壁癌　 
C、水管破裂或老旧漏水　 
D、门槛漏水　 
E、防水层遭外力破坏。 
五、地下室： 
A、防水施工技术不依基础型式而变化　  
B工作缝未施做止水解决　
 
C、结构体不良（蜂窝、包泥、水灰比过高、级配不良．．．等）
六、伸缩缝：
A、预留缝宽局限性（未经计算）　 
B、无排水设计（大部分是阻水设计）　 
C、非制式伸缩材料
D、施工者专业限度局限性
高压运营工岗位职责
（1）严格遵守公司员工守则和各项规章制度。
（2）努力学习技术，纯熟地掌握所辖社区内的供电方式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。
（3）努力做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，保证安全运营。
（4）坚守岗位，定期巡视电器设备及水泵房，密切监视各仪表的工作情况。对的抄录各项数据并填好报表。
（5）对来人来电报修及时登记。
（6）值班长负责安排电工平常维修工作。
（7）负责与供电局的业务联系，并做好登记。
（8）发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。
（9）事故未排除不进行交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。
（10）请假、补休需在一天前报告主管（工程师），并由主管安排合适的替班人。
（11）按规定的时间做好值班室内外清洁工作。
工程部长考核细则
1   遵守劳动纪律，按公司的制度规定每日准时签到。
①迟到一次扣1分；
②未签到一次扣1分；
③早退一次扣1分；
④旷工一天扣3分。
2   服从工作安排，准时、保质、保量地完毕工作任务。  
①不服从安排一次扣2分；
②未准时完毕任务扣1分；
③完毕任务质量不好一次扣2分；
④未按作业程序工作一次扣1分。
3   尊重领导、团结同志，杜绝一切不利于集体的行为及言论出现。
①不尊重领导者一次扣3分；
②同志间吵架者双方一次扣2分；
③有不利于公司的行为者一次扣2分；
④有不利于公司言论者一次扣2分。
4   按公司的规定着装，保证良好仪表、仪容，体现零点物业的精神风貌。
①未按规定着装者一次扣1分；
②留胡须、长发、带耳环者一次扣1分；
③化浓妆、留长指甲者一次扣1分；
④工服不干净、整洁者一次扣1分；
⑤工作时有不雅行为举止者一次扣1分。
5   规范运用公司规定的“三种”语言，即形体语言、情绪语言和表达语言。
①服务时行为不规范者一次扣1分；
②服务表情冷淡者一次扣1分；
③语言生硬、不礼貌者一次扣1分；
④对顾客不尊重者一次扣2分；
⑤未按规定程序服务者一次扣1分。
6   积极参与公司各种培训，努力加强服务意识培养，自觉钻研业务知识不断提高服务质量。树立“业主至上、服务第一”的工作理念。
①不认真接受培训者一次扣1分；
②未参与培训者一次扣2分；
③受到顾客公证投拆者一次扣3分；
④与顾客发生口角者一次扣5分；
⑤就职期间取得学历证书或技术证书者一次加5分。
7   爱惜公司荣誉，树立整体观念，反对本位思想解决好局部与全局的关系。
①未制止有损公司行为者一次扣1分；
②给别人工作导致障碍者一次扣1分；
③影响公司整体工作环节者一次扣2分。
8   认真学习国家法规条例，严格遵守公司的各种规章制度、争当爱岗敬业的优秀职工。
①不认真学习法规而有工作偏差者一次扣1分；
②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分；
③违反制度、违反法规者一次扣3分；
④岗位职责者不明确一次扣2分。
9   坚守工作岗位，遵守劳动纪律，保持严厉有序的工作氛围。发扬艰苦奋斗的工作精神，培养厉行节约的良好习惯。
①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分；
②擅自离开岗位者一次扣1分；
③工作场合不严厉者一次扣1分；
④作风涣散、拈轻怕重者一次扣1分；
⑤浪费财物、无节约意识者一次扣1分。
10  积极交流工作经验，积极沟通工作疑难问题，及时报告工作状况。
①由于缺少沟通而拖拉工作者一次扣2分；
②未及时报告工作疑难者一次扣1分；
③未及时沟通而导致不良后果者扣3分。
11  加强安全防范意识，及时排除一切不安全隐患，保证管理区域的人员及财物的安全。
①未及时排除隐患者一次扣2分；
②未排除隐患而产生不良后果者扣4分；
③能及时排除隐患避免导致损失者一次加4分；
④敢于和不法分子斗争者一次加4分；
⑤敢于补救险情者一次加4分。
12  献计献策。
建议被公司采纳者一次加3分。
13  配合部门经理做好平常管理工作
未配合部门经理做好平常管理工作扣3分。
14  检查工程部卫生、所辖区域物品，及值班工具，是否齐备。