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战略评估报告.doc
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1、西藏天路公司参与柳吾新区开发的战略评估报告【2023】2024年7月1日目 录第1章柳吾新区开发项目背景41.1柳吾新区现状介绍41.2柳吾新区开发的新契机41.2.1青藏铁路及柳吾大桥的修建将改变该区域的状况41.2.2城市发展的自身需要5第2章西藏天路为什么要参与柳吾新区开发52.1公司战略规定发展第二主业52.1.1西藏天路发展战略概述52.2柳吾新区是天路发展第二主业的契机62.3西藏天路参与柳吾新区开发的SWOT分析72.3.1宏观环境分析(PEST分析)72.3.2房地产行业分析92.3.3西藏天路资源状况分析122.3.4西藏天路参与柳吾新区开发的SWOT总结14第3章西藏天路参
2、与柳吾新区开发的商业模式163.1组织模式163.2赚钱模式163.2.1土地出让173.2.2招商引资173.2.3多元化参股173.3运作模式17第4章风险分析18第5章财务评估205.1评价与分析的基础数据205.1.1新区第一组团土地开发时期规划205.1.2投资估算与资金筹措205.2财务评价21第6章建议25附件一:柳吾新区区域功能定位分析281.1柳吾新区北组团的区域特点及对区域功能定位的影响281.1.1区位交通281.1.2自然环境281.1.3规划条件291.1.4区域特点对区域功能定位的影响291.2拉萨城市发展对柳吾新区功能定位的影响301.2.1拉萨城市发展的特点与趋
3、势301.2.2拉萨城市发展对柳吾新区功能定位的影响321.3柳吾新区北组团的功能选择与区域功能定位331.3.1柳吾新区北组团的功能选择331.3.2柳吾新区北组团的区域功能定位41附件2 柳吾新区核心区开发财务评价表43第1章 柳吾新区开发项目背景1.1 柳吾新区现状介绍柳吾新区位于拉萨河东南,背山面河,与拉萨老城隔河相望,向北通过即将开工的柳吾大桥,直接进入城市中心区,并通过拉贡公路到达贡嘎机场;向东可与川藏公路连接,到达林芝、昌都等藏东地区。柳吾新区行政从属拉萨市柳吾乡,目前人口1181人,总户数223户,所有为农业人口。规划区范围42.70平方公里,新区基本上没有进行城市开发建设,目
4、前仅有一条沙土路经川藏公路及拉萨一桥将柳吾乡和拉萨市老区相连,路面狭窄。规划区内城市建设用地23.25平方公里。本报告重要针对北组团的开发,涉及核心区和外围区,面积约4平方公里。其中核心区指铁路客运站所在地到未来的柳吾大桥的核心范围,面积约1平方公里。1.2 柳吾新区开发的新契机1.2.1 青藏铁路及柳吾大桥的修建将改变该区域的状况2023年开始青藏铁路破土动工,其中在拉萨的铁路客运站选址在柳吾新区北部。为新区未来的人流奠定了基础。 铁路进藏后,其高质量、全天候、长运距的特点将使本区内的一些矿产资源和绿色产品生产成本大幅减少,藏医药、绿色食品加工等产业得以启动。铁路进藏还将使拉萨和周边省份乃至
5、环印度洋经济圈和中亚地区的经济联系得到加强。而柳吾大桥的建成将直接缩短新区与老区的距离,极大改善柳吾新区的交通状况。1.2.2 城市发展的自身需要拉萨老城区(以大昭寺为中心方圆一平方公里的古建筑群)是藏民族文化的精华,近年来随着人口和城市建设的发展,历史名城保护面临着越来越严重的挑战。目前拉萨全市人口21万(城乡人口),城市建成区51平方公里,而老城区面积2.8平方公里,集中了7万人,导致老城区人口拥挤;此外经济发展引发的城市新功能没有相应的空间贯彻,一些建筑项目仍挤在布达拉宫附近,无论是建筑风格、体量还是高度都给历史名城的保护导致冲击。第2章 西藏天路为什么要参与柳吾新区开发2.1 公司战略
6、规定发展第二主业2.1.1 西藏天路发展战略概述西藏天路目前的发展战略:天路应发展成为围绕公路建设的多元化公司,在做大建筑的基础上,继续开拓新的业务,追求更高的利润率,为股东、客户及员工带来利益;天路应一方面做大建筑主业,通过强化招投标能力及项目管理能力等提高主业的竞争力;同时发展建筑行业中利润率较高的业务建筑设计业务;在公路建筑能力强化之后,天路应围绕建筑项目公路能力开拓民用建筑等业务,真正将天路的主业做大;房地产行业及旅游行业是天路应发展的其他主业,建议天路在近期内进入房地产行业,在2年内进入旅游行业;实现天路发展战略的手段是优化股权结构,通过引进新股东带来新的符合天路发展战略的项目,以达
7、成开拓新业务的目的。2.2 柳吾新区是天路发展第二主业的契机根据天路的发展战略:为了打造国内一流的建筑集团品牌,保持长期的发展,西藏天路必须建立起三个层面的业务组合:第一层面核心业务:在迅速推动公路建设的能力的同时,调整公司总部的组织架构,建立合理的工作流程,同时寻求开展建筑设计,及新的建筑业务。第二层面新兴业务:围绕建筑发展多元化,开发房地产业务。第三层面侯选业务:积极开展旅游业务,通过引进外资旅游公司,哺育新的主业。公司目前第一层面的核心业务发展状况良好,第三层面侯选业务也在积极的开展中。目前急需挖掘合适的第二层面的新兴业务。按照发展战略中的规划,第二层面的新兴业务将围绕建筑发展多元化,开
8、发房地产业务。西藏房地产业目前正处在成长阶段,一级土地开发是房地产价值链的源头,大多受政府和政策性控制,是房地产价值链中获得利润最高的一个环节,一般房地产商鲜有机会进入。柳吾新区的开发对于拉萨市政府,是跨越式的一步;而对于天路公司,则属于历史性的机会。柳吾新区的开发正是天路进入发展战略中第二层面业务房地产业务的契机。2.3 西藏天路参与柳吾新区开发的SWOT分析2.3.1 宏观环境分析(PEST分析)2.3.1.1 政治层面的影响1 西部大开发战略对拉萨乃至整个西藏的经济、文化的发展起着积极的推动作用。国家对西藏基础建设投资力度的加大将增长经济热点和消费热点的增长。2 中央第四次援藏工作会议(
9、2023年6月)明确指出,此后五到十年,是西藏加快发展、维护稳定的重要时期,要保证西藏的经济从加快发展到跨越式发展,十年内人均GDP赶上全国平均水平。拉萨发展面临着前所未有的发展良机,有助于地区发展的方案将更容易获得政府的支持。3 西藏自治区“十五计划纲要”中提到“十五”期间要加快交通、能源、水利等基础设施的建设。使房地产业的发展进程进一步得到提高。4 西藏自治区出台了党政机关货币化分房制度和公司货币化分房制度,目前西藏已经通过财政补贴的方式向多名离退休干部发放了住房补贴。这些住房补贴最高的达万元,最低的有万元。5 西藏的住房贷款实行中央给予的特殊政策。西藏住房贷款利率年以内涉及年的,利率为,
10、远低于内地的;年以上的利率为,比内地低近两个百分点。6 2023年6月5日,中国人民银行发布了关于进一步加强房地产信贷的告知(“121号文献”),对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了严格规定。对房地产开发商的资质和自有资金的规定提高。2.3.1.2 经济层面的影响1 西藏近些年经济发展迅速,GDP从1995年的55.98亿元到2023年的161.42亿元。虽然西藏GDP在国内仍然属于落后地区,但增长速度连续几年超过9.4%,2023年增长速度达成12.9%,在全国各省(区、市)中居于首位。2 由于西藏经济的不断发展,城乡居民人均可支配收入由1995年的4000元到2023年的7762元,高出
11、全国平均水平,仅次于上海、北京、广东、浙江、天津和福建,列全国第位。居民的消费能力较强。2.3.1.3 社会层面的影响1 西藏人口不断增长,由1995年的235.55万人到2023年的255.44万人。其中拉萨市的人口由1995年的38.33万人到2023年的40.95万人。2 随着青藏铁路的建成,拉萨的流动人口数量将进一步增长。内地公司及外资机构进驻拉萨乃至西藏的数量也将进一步增长。对房地产的需求相应增大。3 随着经济的发展,生活水平的提高,西藏人传统的居住观念发生变化。由本来的注重小环境,通常自建“一楼一底”的住宅,变为现在选择住宅时更注重社区大环境及周边环境,更强调居住的舒适性。4 西藏
12、目前还缺少有实力的房地产开发商,整体房地产开发水平还比较落后,为新进入者提供了一定的空间。2.3.1.4 技术层面的影响1 近些年来不断更新的居住概念以及新型建材的开发,涉及发展迅速的太阳能和水源热泵等技术,使得房地产项目越来越合理,越来越满足人们的舒适生活的需求,也越来越激发人们对房地产产品的需求。2.3.2 房地产行业分析2.3.2.1 行业特性1周期性:我国的房地产周期有三方面的特殊性:第一是房地产周期的频率,大约是7到8年为一个周期;第二个就是我国房地产的周期中,衰退期和低谷期比较短,而增长期和繁荣期时间比较长,这显示出市场需求连续旺盛这样的特点,它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区
13、;第三,从销售增长和投资增长的关系来分析,销售增长直接影响到投资的增长。因此房地产公司应更为理性的把握项目投资、开发和销售的时机,避免盲目发展。2关联性:房地产与国民经济的许多行业如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等产业都有着密切的产业关联性。随着国际一体化的发展,我国国民经济与全球经济的相关度越来越高。而新的国际贸易保护主义的昂首,如美国对我国钢铁业实行反倾销制裁,使房地产相关行业的发展不稳定性增长。同时入关后,这些行业将面临跨国公司的强大竞争压力。因此,房地产公司需要密切关注相关行业的发展状况给房地产行业带来的影响。3地区性:房地产地区性很强,各地房地产市场发育限度、政策措施、居民收入和
14、消费偏好等千差万别。房地产行业的地区性特性使得房地产公司在进行地区扩张时,必须针对各地具体情况进行逐个分析,谨慎投资。4政策敏感性:房地产在国民经济中具有一定的先导性,受国家宏观经济政策的影响非常大。虽然我国国民经济的发展势头良好,预计此后几年仍会保持7%以上的增长速度,但国际形势的不稳定也有也许给我国经济带来较为严重的影响。同时,房地产开发中的大量短期行为,对生态环境导致极大的破坏,大量商品房空置,以及开发失控,无序发展,导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失等情况都有也许导致国家相关政策的变化。2.3.2.2 行业生命周期根据“产业生命周期理论”,西藏的房地产业正在进入成长期。其特性表
15、现如下:引入期成长期成熟期衰退期增长率缓慢增长加速增长平稳增长衰退销售额低上升保持高位衰退客户购买成本高较高平均低产品类别很少增长多样化衰减平均利润率负增长平均利润衰减竞争对手很少增长相对稳定减少典型定价方式成本加成价格渗透竞争定价减价进入障碍技术竞争对手竞争对手产量过剩典型广告方式认知和教育大众市场认知减少可以看出,在产业成长期进入房地产业是一个比较合适的时期。2.3.2.3 柳吾新区房地产需求分析1 从土地供应商的角度:客户涉及房地产开发商和西藏有实力的机关、企事业单位;内地及国外机构驻西藏办事机构;公用设施提供者。其中公用设施涉及医院、学校、娱乐设施等。2 从房地产开发商的角度:客户涉及
16、商用客户及住宅客户。其中住宅客户范围不限于拉萨自身的客户,也涉及西藏各区县的有实力的人士;内地在拉萨的经商、办公人士;国外公司、机构驻西藏人士。2.3.3 西藏天路资源状况分析的研究表白:新区开发和房地产行业的关键资源能力涉及:社会及政府关系、财务资源、人力资源。其中社会及政府关系涉及到能否以低成本拿到土地并获得资金及政策支持的能力;财务资源涉及到是否有足够的自有资金和融资能力进行开发;人力资源涉及到是否有对项目土地的增值潜力具有准确分析和判断能力的人才,是否有对房地产项目具有整体策划能力的人才,对建筑设计和施工具有监督管理能力的人才以及具有市场营销策划和管理能力的人才。以下从这几个方面对天路
17、公司的资源状况进行分析:2.3.3.1 财务资源状况分析1 西藏天路公司2023年主营业务收入为5.09亿元,实现净利润3009万元,目前资产负债率为30%,资产状况良好。2 资金来源:天路公司为西藏唯一一家属于本地的上市公司,拥有比较宽松的融资环境。资金来源可以涉及股市募集资金、政策性贴息贷款、商业银行贷款等。2.3.3.2 人力资源状况分析1 人员状况:公司现有员工1125人,各类专业技术人员220余人。其中,大学本科以上24人,大中专179人。整体人员素质不强。2 人员的专业背景:重要专业为工程技术,缺少房地产行业相关的专业人才及管理人才。2.3.3.3 社会及政府关系分析天路公司是西藏
18、交通厅直属公司,又是西藏省内唯一一家真正属于本地的上市公司,与政府的关系较为密切,并一直得到政府有关方面的大力扶持。由于天路公司自身在西藏拥有良好的社会及政府关系,使得公司在取得土地资源和相关优惠政策等方面有充足的优势。2.3.3.4 其他资源能力分析1 天路公司是西藏省内唯一一家本地的上市公司,其公司品牌在西藏拥有较大的号召力,在公司实行多元化战略、开发第二层面的新兴业务的过程中将具有较好的市场影响力。2 天路公司是专业的公路建筑公司,自身具有专业的建筑施工和设计的能力,可以有效减少房地产开发的成本。并且天路公司具有数年的建筑施工管理经验,拥有房地产开发公司所需要的对多个项目、不同事业进行综
19、合协调管理的能力,可以实现不同业务之间的资源共享。2.3.4 西藏天路参与柳吾新区开发的SWOT总结2.3.4.1 优势1 拥有良好的社会关系和政府关系,在取得土地资源和优惠政策方面有先天的优势。2 作为上市公司的知名度和市场影响力。3 财务状况良好,拥有宽松的融资环境。4 公司自身具有专业的建筑施工和设计能力。能有效减少房地产开发的成本。5 天路公司具有数年的建筑施工管理经验,拥有房地产开发公司所需要的对多个项目、不同事业进行综合协调管理的能力。2.3.4.2 劣势1 缺少房地产开发的行业管理经验和专业管理及技术人员。2.3.4.3 机会1 国家对西藏投资力度的加大和政策方面的倾斜将加快西藏
20、经济的发展。2 居民可支配收入呈不断增长的趋势,人们的居住观念也发生变化,使西藏房地产业的发展有了坚实的基础。3 铁路客运站和柳吾大桥在新区的设立,将极大带动该地区的人流和物流,成为新兴的热点投资地区。4 拉萨城区人口增长迅速,老城区容量饱和,政府有人口南迁的规划。5 拉萨老城区存在发展与文物保护的矛盾,柳吾新区的合理开发能有效的缓解这一矛盾。6 西藏房地产业处在成长期,行业利润较高,进入障碍小,是进入这一领域的较好时机。7 拉萨目前缺少有实力的房地产开发商,为天路以高起点进入这一领域提供了较大的空间。2.3.4.4 威胁1 西藏整体的经济发展仍然落后,居民可支配收入较低,人口较少,房地产市场
21、的容量有限(格桑林卡已先期开发高档住宅区)。2 柳吾新区的成功开发在很大限度上取决于政府的政策支持。涉及土地价格、基础市政设施、中央商务圈(CBD)的形成等。3 中央政策对房地产开发商的资质和自有资金的规定提高。4 房地产受宏观经济和政策性影响较大,西藏特别是政治敏感的地区,当政策和经济受不可预见性因素影响时,会直接影响房地产业的状况。5 目前西藏虽然还没有出现有实力的地产开发商,但拉萨的发展前景将吸引内地特别是成都有实力的开发商进入。第3章 西藏天路参与柳吾新区开发的商业模式3.1 组织模式柳吾新区开发商的组建应遵循“三个有助于”的原则进行,即:有助于新区开发积极稳妥地推动;有助于市场化运作
22、,减少行政干预;有助于开发商自身的发展和规范,或者说上市的目的。鉴于此,建议以开发区管委会、天路公司、金建投资公司(暂定名,天路公司管理层组建而成的战略投资公司)、自治区外有丰富市场运作经验的投资公司A、B五家公司共同发起成立柳吾新区开发总公司(暂定名),实行柳吾新区开发项目。引入区外投资者的重要目的在于运用他们丰富的新区开发和资本运作经验,吸引所谓“聪明钱”(smart money)。柳吾新区开发总公司的股权结构如下:开发公司注册资金7500万元人民币,其中:政府:以核心区500亩地,作价2250万元(平均45,000元/亩),占30%股份;天路:投入钞票1500万元,占20%股份;金建投资
23、:投入钞票3000万元,占40%股份;投资公司A、B:各投入钞票375万元,各占5%股份。新组建的柳吾新区开发总公司将按现代化的公司模式运作,设立股东会、董事会、监视会、高层经理人员组成的法人治理结构。3.2 赚钱模式公司的赢利模式有以下三种模式:3.2.1 土地出让未来公司的赢利模式以土地出让为主。一级土地出让是房地产价值链的源头,也是利润最丰厚、风险最小的一个环节。新公司通过政府入股的方式得到土地或通过向政府购买得到土地,在政府进行基础市政建设和绿化改造的基础上,完毕三通一平的一级土地开发工作。再根据规划及定位进行土地出让。 3.2.2 招商引资柳吾新区开发总公司可以作为核心分子代表政府在
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