房地产公司房地产开发工作流程.doc

房地产开发工作流程
A1 项目信息收集及过滤：
1公司根据每年的工作计划时刻关注国土资源局的土地拍卖情况，对每一块意向土地的相关资料做出详实可靠的分析。造价控制中心在获得土地拍卖文献后，按照规划设计指标核算出建安成本。开始市场调查（涉及人口、经济状况、收入来源、交通运送、生活设施、风俗习惯等）。根据调查结果，做出评价。认为项目可行，列出可行性提纲。
2财务状况分析
公司财务总监根据公司现有资金及贷款能力给出分析结果
3销售前的预测
销售公司结合土地周边的实际情况做出销售前预测（调查与预测社会对项目产品的需求类型）。
4工程可行性研究
研发中心接到造价控制中心提供的可行性提纲，进行工程可行性研究，看是否可行。
5造价控制中心根据销售公司提供的售前预测及研发做的工程可行性报告，做出项目可行性建议，报公司领导审批。
A2 项目概念策划：
项目可行性建议经公司领导批准后，开始做项目概念性策划。（必要时，可委托设计征询公司签订可行性研究协议进行策划。）销售公司针对项目产品的需求类型做市场调查、预测；造价控制中心做资源调查涉及人口、经济状况、收入来源、交通运送、生活设施，风俗习惯等；研发中心做各种规划方案、户型方案的对比研究。
集团技术总监召集研发中心、造价、销售对可行性建议进行优化选择，优选建设方案、技术方案、拟定建设规模。针对研发中心所提供的多种建设方案，造价控制中心作经济分析进行优化比较。报集团总经理拟定建设方案、建设规模。技术总监定案项目实行进度计划。财务及造价同时给出资金的筹集、周转、投资效果计算与分析数据。根据以上数据由研发中心编写项目可行性研究报告，报公司主席审批。审批批准后办理招、拍、挂手续。
A3 土地的取得：一般通过招、拍、挂的方式
1、 取得中标告知书后，现场缴纳一定比例的土地定金
2、 签订土地出让协议
3、 在土地出让协议规定期限内缴纳土地出让金全款
4、 税务局核定土地出让金契税并缴纳
5、 勘查测绘院绘制项目现状图和定界图
6、 到国土资源局领取市政府土地批复文献，拟定土地面积
7、 持土地出让协议、市政府批复文献、缴纳土地款和税金证明、定界图到国土分局办理土地证申请
8、 填写申请，与四周相邻界指界盖章确认
9、 到市房产交易中心测绘处重新绘制定界图
10、 将上述完毕资料报房产交易中心审批
11、 到房产交易中心领取土地证
A4 项目策划书：
取得土地后由项目部组织相关人员在前期策划的基础上进行具体的实行策划。
A5 土地预审
1、 持中标告知书和现状地形图到市国土资源局，以红头文形式上报申请，具体涉及：土地位置、土地性质、出让土地面积、批复建设规划建筑面积等内容
2、 领取批复
A6 项目环境评测
1、 填写建设项目环境影响审批申请表，同时按申请表后规定备齐材料，填写委托书，报到环境局政务大厅（投资额一千万元以内在区环保局申报；投资额一千万元以上的报市环保局）。
2、 环境管理处受理申报材料，进行现场勘察：
3、 经初步审查后，由环评管理处出具书面告知单，决定针对该项目做报告书或报告表（按建筑面积一般以10万平方米为界）：
4、 建设单位委托有环境资质机构编制环境影响报告书或报告表：
5、 ①如做报告书→环境评估中心组织专家对该报告书进行专家评审→提出意见进行报告书修改→报评估中心进行复审→（合格后）报环保局政务大厅受理→环保局出具批复意见
②如做报告表→报环境局政务大厅受理→环保局出具批复意见
A7 建设项目选址意见书
在规划局报建大厅办理。15个工作日。
申领《选址意见书》需提交资料：申请书及规划报建申请表、、土地证明资料（附图）、相关部门审查意见，青岛市统一坐标和高程系统的1：500现状地形图2份（地形图原则不小于用地界线外50米范围，大型管线工程可用1：1000或1：2023现状地形图）。重新申领《选址意见书》，须提交原审查意见。
领取批复资料：批复完毕后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料时请注意阅读批复意见和审查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快解决，若资料存档后则不方便办理。
A8 项目投资计划备案或核准
商品房投资计划备案：持建设项目用地预审意见书、建设项目选址意见书、项目环境测评批复到市发改委投资处办公室报件。
经济合用房、普通商品房投资计划核准：持项目用地预审意见、规划选址意见、项目环境测评批复、项目建议书（代可行性研究报告）市发改委投资处办公室报件。
报件以红头文形式上报，具体涉及：土地位置、土地现状、土地面积、建设规模、总投资、建设面积等；办理时限：15个工作日。
A9 规划方案设计
① 办理单位：XX设计院
② 时间：25天
A10 规划方案评审
1、 审批部门：一般重点项目、高层建筑及临重要道路的项目规划方案审批由市规划局负责，除上述以外的其他项目由各区规划分局负责审批。
2、 报建资料准备
（1） 向市规划局及各区分局报建大厅索取建筑工程规划方案申请表，按照申请表中注明的报送资料准备报建资料，报送资料中所提到的以往批文均为复印件加盖建设单位公章，报送的附图为原件（审批完毕后退还给建设单位），报建时要携带以往批文的原件以备规划局查验。
（2） 建设工程规划方案申请表中报送资料第1项申请书的填写：申请书要写明项目位置、项目目前的进展情况及将办理的事项内容，项目由市规划局负责审批，向市规划局申请办理，由分局审批，向分局申请办理，详见以往项目的申请书范例：
①申请书及规划报建申请表
②《选址意见书》及附图（大、中型台站工程）
③相关部门审查意见
④进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及所有参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图）
⑤报审的文献及图纸：方案说明、现状地形图、设计平面图、竖向图、环境关系图（大、中型台站工程）各3份，管线综合图6份
⑥与报审文本及图纸相符的电子文献（含地形图）
（3） 资料准备完毕后再按照建筑工程规划方案申请表中报送资料检查一遍，是否有漏掉的资料，若资料不齐全则不予受理报建申请。
3、 携带准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。
4、 资料上报后及时与经办人联系，是否需该设计或相关审批信息，以便协调工作。
5、 批复完毕后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料室请注意阅读批复意见和检查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快解决，若资料存档后则不方便办理。
6、 办理时限： 15个工作日
A11 规划方案审查意见书
1 办理单位：规划局审批
2 资料：（1）申请书及规划报建申请表
（2）《选址意见书》（含规划设计条件）及附图（含控制线）
（3）相关部门审查意见
（4）进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及所有参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图）
（5）规划方案设计（设计说明、规划总平面、竖向设计各2份，管线综合6份）
（6）重新修改送审的方案设计，须附原审查意见及附图
（7）与送审文本及图纸相符的电子文献（三图一书）
3 时间：10个工作日
A12 建设用地规划许可证
审批时限15个工作日。审批依据《青岛市城市建设规划管理办法》及相关法律法规。申领《建设用地规划许可证》需提交材料：
1、申请书及规划报建申请表
2、《选址意见书》（含规划设计条件）及附图（含控制线）
3、相关部门审查意见
进行专家评审、社会共识的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及所有参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图）
4、规划设计方案（设计说明书、规划总平面、竖向设计各2份，管线综合6份）
5、重新修改送审的方案设计，须附原审查意见及附图
6、与送审文本及图纸相符的电子文献（三图一书）
7、申领《建设用地规划许可证》的项目提供规划选址实测成果图2份（地形图原则不小于用地界线外50米范围）。
8、土地证明材料及附图。
（注：1、不需审查规划方案的项目，申领用地规划许可证只提交第（1）、（2）、（8）项；2、单独报审管线综合的，只需提交（1）及批准的规划方案审查意见与附图（规划总平面、竖向））。
A13 管线综合审查意见书
在市规划局办理需15个工作日。
1、 申领《管线综合审查意见书》可同建筑工程规划方案审批同时办理，也可单独办理，若单独办理则到同一项目的上一阶段审批部门办理报建手续。
2、 （1）向市规划局及各区分局报建大厅索取管线综合审查意见表，按照申请表中注明的报送资料准备报建资料，报送资料中所提到的以往批文均为复印件加盖建设单位公章，报送的附图为原件（审批完毕后退还给建设单位），报建时要携带以往批文的原件以备规划局查验。
（2） 设工程规划方案申请表中报送资料第1项申请书的填写：申请书要写明项目位置、项目目前的进展情况及将办理的事项内容，项目由市规划局负责审批，向市规划局申请办理，由分局审批，向分局申请办理，详见以往项目的申请书范例。
（3） 料准备完毕后再按照管线综合审查意见表中报送资料检查一遍，是否有漏掉的资料，若资料不齐全则不予受理报建申请。
3、 带准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。
4、 资料上报后及时与经办人联系，是否需该设计或相关审批信息，以便协调工作。
5、 批复完毕后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料室请注意阅读批复意见和检查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快解决，若资料存档后则不方便办理。
A14 配套工程开始
由项目部安排配套工程设计单位设计，施工单位在适当时间穿插施工。
B1单体方案设计
项目部与研发中心配合在XX设计院办理需20天时间
B2单体方案评审
在市规划局评审中心办理需15天
1、 以取得规划方案评审意见后，在规划方案意见无其他审批规定的情况下，一般即可办理建筑单体方案审批手续，若规划方案意见规定建筑单体方案设计进行专家审评，则先办理专家审评手续。建筑单体方案审批到同一项目的上一阶段审批部门办理报建手续。
2、 向市规划局及各区分局报建大厅索取建筑工程建筑方案设计审查申请表，按照表中报送资料的规定准备相关资料，并且参照已批复的规划方案审批意见规定准备相关资料，其它同A11-2
3、 准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。
4、 资料上报后及时与经办人联系，是否需该设计或相关审批信息，以便协调工作。
5、 批复完毕后携带报建卡到报建大厅领取批复资料，领取批复资料室请注意阅读批复意见和检查批复图纸是否盖好审批章及当时报建时的附图原件是否退还，若对批复意见有异议，则及时与经办人联系以便尽快解决，若资料存档后则不方便办理。
B3 单体方案审查意见书
1、办理单位：规划局
2、资料：（1）申请书及规划报建申请表
（2）《选址意见书》（含规划设计条件）及附图（含控制线）
（3）批准的规划方案审查意见书记附图（需审查规划方案
的项目）
（4）进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审意见、社会公示意见及所有参审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图）
（5）建筑方案设计文献二套（建筑、环境、外装饰）
（6）改建、扩建、恢复性建设工程还需提供房地产证明材料、房屋安全鉴定书、原批准的建筑施工图、现状照片，未经规划验收领取房产证的项目提交《建筑工程规划许可证》
（7）建筑效果图，重点地段的大型建筑同时报亮化方案效果图
（8）与送审文本及图纸相符的电子文献
（9）高层建筑提交日照分析图及报告书
（10）重新修改送审的方案设计，须提交前一次审查意见及附图
3、时间：10天
B4环境施工图设计
项目部与研发中心配合在XX设计院办理需30天
B5环境施工图审查意见
1、办理单位：规划局
2、资料：
（1）申请书及规划报建申请表
（2）《建筑工程规划许可证》及附图总平面（新建项目，含规划控制线）或房地产证明材料（原有建筑）
（3）环境设计施工图纸二套
（4）重新修改送审的环境设计，须提交前一次审查意见及附图
3、时间：10天
B6地质勘察
经营部在青岛地质勘察测绘院办理需14天
B7建筑、水、电施工图
经营部在XX设计院办理需30天
B8消防审查意见
经营部在市消防局办理需20天
1、审批部门
施工图消防审核在青岛市消防局办理，一般在取得建筑单体方案审批意见后，意见会注明办理消防手续，在建筑、水、电、暖施工图设计完毕后即可办理消防审核。
2、报建资料准备
到市消防局政务办理大厅领取申请表及委托书，所需资料见申请表并征询相关人员有无变动，按照报送资料规定准备资料（一般图纸最少三套，其中二套用作申领《建设工程规划许可证》用，规划批复后留存一套，另一套存档，此外一套用作委托质监）并将申请表及委托书盖章
3、报建
一方面将准备好的资料报至消防局政务办理大厅，由大厅转给评价中心（在消防局内）进行评价，并与消防评价中心签订委托评价协议。
4、跟踪审批
资料上报后及时与经办人联系，是否需修改设计或相关审批信息，以便协调工作。评价时限一般为10个工作日。
5、缴费
消防评价费是依据建筑面积及2023年工程勘察设计收费标准计算设计费，评价费为设计费的5%-8%，一般取5%。
6、领取建筑工程消防设计评价报告
评价完毕及缴费完毕后，到消防评价中心领取建筑工程消防设计评价报告，并将报告转给设计院按照意见进行设计修改并更换原评价图纸。
7、消防审批
将更换的图纸及评价报告报送至消防局政务办理大厅进行审批。审批时限一般为10个工作日。
8、领取批复资料
审批完毕后领取消防审核批复意见书原件二份及加盖消防审核章图纸至少三套（除图纸目录及设计说明每页均加盖）。
B9人防建筑方案
经营部在人防设计院办理需5天时间
B10人防审查意见
经营部在人防工程处办理需5天时间
B11 卫生防疫意见
在卫生防疫监督所办理。一般需要20到30天时间。
报送资料：涉及到工业生产、公共场合、食品生产经营、学校托幼、医疗、住宅等类的建设项目须由设计单位编写卫生篇章，并在篇章上加盖设计单位印章。以及相关的设计图纸。
B12 环保局意见
与环保有关的工程需报环保局审批。
B13 建设工程规划许可证
经营部在规划局办理，需15个工作日
1、审批部门
申领《建设工程规划许可证》同一项目的上一阶段规划审批部门办理报建手续。该项手续市规划局与各区规划规定也许不同，市规划局在受理申请后由经办部门将资料转至市规划设计评审中心进行指标审核，而规划分局则要先向市规划设计评审中心申请指标审核后才干申领《建设工程规划许可证》，请在办理该项手续前征询相关部门。
2、报建资料准备
向市规划局及各区分局报建大厅索取建筑工程规划技术指标审核申请表（表31）及建筑工程建筑方案设计审查申请表（表7），按照（表31）及（表7）中报送资料的规定准备相关资料，并且参照已批复的建筑单体方案审批意见规定准备相关资料，其他规定同A13-2。
3、报建
单独报指标审核的将资料报至市规划局12楼市规划设计评审中心，报评审中心的项目不需报建卡，准备好的资料及报建卡到项目审批地（市规划局评审中心）一楼报建大厅办理报建手续。
4、跟踪审批
资料上报后及时与经办人联系，是否需该设计或相关审批信息，以便协调工作。
5、缴费及领取批复意见
领取指标审核批复意见时到市规划局13楼服务中心缴纳指标审核费，该费用一般按设计的5%计取；拿缴费发票到评审中心领取批文；在审批过程中要与市规划设计评审中心签订《山东省城市规划技术服务委托协议》，该协议到市规划局13楼服务中心领取，会签完毕盖完章后再送回服务中心，领取《建设工程规划许可证》时到市规划局13楼服务中心缴纳技术服务费，取费标准详见青岛市规划局文献《关于收取建筑工程规划技术服务费的告知》，拿缴费发票到一楼报建大厅领取《建设工程规划许可证》。
B14 项目排水施工图
取得管线综合审查意见，有了单体设计排水方案之后，委托有资质的设计院进行排水、道路施工图设计。
B15 外墙装饰审查意见书
1、办理单位：区规划分局
2、资料：
（1）申请书及规划报建申请表
（2）外饰面材料、样品和色标
（3）《建筑工程规划许可证》及附图（新建建筑）或房地产证明材料及图纸（原有建筑、构筑物）
（4）建筑外立面变更的还应提交变更文献及附图
（5）申请的建筑物（构筑物）外饰面设计图纸二套及彩色效果
（6）重新修改送审的外饰面装饰，须提交前一次审查意见及附图
3、时间：7天
B16 排水审查意见
取得管线综合审查意见之后在市给排水管理处办理需15天
1、 先委托有资质的设计院进行排水施工图设计。
2、 填写申请表格，附上已批准的管线综合图与三套排水施工图
3、 到市公用局报建大厅排水窗口报件。
4、 与市排水管理处经办人联系看现场。
5、 审批完毕后到报建大厅领取行政许可书。
B17 区外道路、排水规划许可证
场区外道路、排水等配套工程的手续与施工，由青岛市房地产开发管理局办理。需项目部工作人员在缴齐配套费后催促办理。
B18 施工
现场条件具有后，由项目部相关人员到市开发管理局催促施工。
C1 物业公司招投标
1由项目部办理完毕建设工程规划许可证、规划总平面图将复印件转交客服中心；
2由客服中心办理物业用房留置协议；
3由项目部提供项目情况的具体介绍；
4客服中心制作标书；
5客服中心向区物业办提出招标申请；
6取得区物业办批准招标的批准文献；
7由品牌公关部在媒体发布物业招标公告；
8客服中心持批准招标的批准文献向市物业办申请抽取评标专家；
9客服中心组织开标、评标工作，并拟定中标公司；
10客服中心在区物业办进行备案；
11由中标的物业公司向物价局办理价格备案。
C2节点：办理物业用房留置协议
一、办理时间：取得《建设工程规划许可证》之后
二、审批部门：市物业办
三、审批时限：15个工作日
四、工作流程：
1、到市物业办领取《青岛市物业管理用房预留协议书》并填写
2、会签协议书并盖章(一式三份)
3、将规划审批的物业用房复印件用红笔画出范围作为协议附件
4、报市物业办审批
5、到市物业办指定的青岛市第二公证处索取办理公证的相关表格，准备办理公证用的资料（公证处有明细）
6、到第二公证处办理公证手续，缴纳1000元（目前标准）公证费后领取公证书。
7、将公证后的协议书送给市物业办
8、将公证后的协议书转给公司相关部门
C3 选择融资银行上报融资计划
由公司财务中心根据实际情况，选择合适银行编写融资计划，报公司董事局审批。
C4 拟定项目安全、质量、工期目的
该节点为公司内部程序，为便于编制施工、监理招标文献，需要提前拟定安全、质量、工期目的。由项目部根据项目的复杂限度结合公司规定、定额工期等各项条件，分别拟定安全、质量、工期目的，并在下一步的招标文献中贯彻。
C5 全套施工图设计
工作时间：25—30天
此时的施工图设计重要是在已经批准的建筑施工图的基础上，完善结构、水、暖、电、煤气各专业的施工图。在取得《建设工程规划许可证》之后，应及时将该信息传递给设计人员，以便于其完善各专业设计，并形成《节能表》、《建筑面积表》等报送施工图审查所需的其他设计文献。设计完毕的施工图在公司内部会审无误后，准备申报施工图审查。
C6 节点：施工、监理招标
一、办理时间：取得《建设工程规划许可证》之后
二、审批部门：市建管局招标办、工程交易中心
三、审批时限：招标公告审批1天，公告3天；发放招标文献1天；制作投标书20天；开标1天；开标后公示2天。
四、工作流程：
1、 在施工单位合格供方名单中邀请三家或三家以上参与投标
2、 委托招标代理单位，会签代理协议
3、 与代理公司沟通招标规定，准备招标资料
4、 审查招标公告并盖章，签署法人委托书，发布招标公告3天
5、 审查招标文献并会签盖章，发放招标文献
6、 投标单位制作投标书20天
7、 抽取评标专家，开标1天
8、 对评标结果进行公示2天
9、 起草与中标单位的协议，协商一致后会签盖章
10、 出具中标告知书并盖章（一般一式7份）
11、 将中标告知书和双方盖章的协议交由代理公司办理协议备案和中标告知书备案
12、 将备案的中标告知书发放给中标单位
C7 施工图审查和住房结构比例核算
一、办理时间：《建设工程规划许可证》取得后，全套施工图设计经公司会审完毕并修改后。
二、审批部门：市施工图审查办公室
三、审批时限：20天
四、工作流程
1、 到市审图办领取《施工图设计文献审查申请表》和《青岛市新建住房结构比例核算委托书》（目前规定）填写并盖章
2、 按照表内规定准备齐申报资料（表内有规定）
3、 到施工图审查办公室报审
4、 领取修改意见后与设计院沟通出答复意见、修改图纸，必要时与审图人员沟通
5、 将修改后的图纸送审图办继续审查
6、 缴纳审图费，目前住房结构比例核算不收费
7、 领取《施工图审查合格证》和《住房结构比例核算证明》（目前规定）
C8 办理《建筑工程施工许可证》
一、办理时间：《房地产权证》和《建设工程规划许可证》取得后，施工图审查合格证和住房结构比例核算证明已经取得，《人防异地建设费交费单》已经领取，银行保函已经办理完毕。
二、审批部门：市建管局政务大厅
三、工作流程
1、 在招标完毕后，网上申报质量监督和施工许可证，加盖建设、施工、监理单位电子印章后上传建管局，先进行网上审批
2、 提前准备法人委托书
3、 督促并协助施工单位办理安全监督报审（比较麻烦），在我们交费结束后必须办理完毕，否则将影响办理施工许可证
4、 准备齐办理缴费需要的材料（监管局大厅有公示），原件核验，复印件加盖单位公章
5、 到监管局大厅办理缴费手续，同时将《人防异地建设费交费单》提交给收费窗口，缴纳配套费、人防费等费用，在散装水泥窗口缴纳散装水泥基金，领取《白蚁防治技术服务协议书》、《青岛市建设工程竣工档案移交协议书》盖章
6、 将缴费告知书转给财务人员办理转账交费手续
7、 将网上审批通过的质量监督注册表和施工许可申请表用彩色打印机打印出来，准备好各自需要的资料（网上、监管局大厅都有明细）
8、 在施工单位办理完毕安全监督后，将缴费后应返回各联、办理质量监督、施工许可所需的材料、盖章协议书一并带齐，到政务大厅同步办理质量监督、施工许可申请手续
9、 工程处对申报材料进行审查，要及时联系是否看现场
10、 合格后领取《建筑工程施工许可证》。
D1 工程开工准备
办理部门：各项目部
办理时限：开工前20天
办理流程：
1、 施工现场“三通一平”
2、 搭建临时设施
3、 规划施工现场布置
4、 组织施工单位以及监理单位进场
5、 编制施工组织设计，施工进度计划（大纲）
D2 测绘放线
办理部门：青岛市勘查测绘院
办理时限：2天
工作流程：
1、 提出申请办理委托
2、 提交测绘资料
3、 勘查测绘院工作人员现场测绘
4、 领取测绘放线报告
D3 规划验线（开挖前施工验线）
办理部门：市规划局或各区规划局
办理时限：2天
工作流程：
1、 提出申请
2、 填写工程验线记录
3、 规划局现场验线并签字确认
D4 面积预测绘
办理部门：房地产交易中心
办理时限：20天
需提交资料：
1、 国有土地权使用证（复印件）
2、 建设工程规划许可证（复印件）
3、 建筑工程施工许可证（复印件）
4、 营业执照
5、 法人委托书及委托人身份证
6、 本地派出所门牌证明
7、 物业移交协议
8、 人防证明，无人防需提交异地建设证明
9、 建设单位公摊证明及保温说明
工作流程：
1、 交易中心测绘收件窗口收取上述资料
2、 测绘处计算面积
3、 领取测绘面积报告书
D5 预销售许可证
办理部门：市房产交易中心
办理时限：7天
提交材料：
1、 青岛市商品房预售登记申请表
2、 国有土地使用证（复印件）
3、 建设工程规划许可证（复印件）
4、 施工许可证（复印件）
5、 营业执照
6、 法人委托书及身份证
7、 预测面积表
工作流程：
1、 市交易中心报批窗口收件
2、 领取预售许可证
D6 建设工程规划批后跟踪管理
办理部门：城管执法局规划执法大队
办理时限：随工程进度拟定
提交材料：
1、《建设工程规划执法监督检查表》
2、建设工程规划许可证，及建设工程施工许可证
3、请照图
工作流程：根据工程进度达成工程标准后，检查内容：勘查测
绘部门放线情况说明、 验线情况、 基0.000、首层、 平面变
化层、 顶层、外装饰、配套工程、环境工程、拆除情况、
规划验收情况
D7正常施工过程
负责部门：项目部
办理时限：随工程进度拟定
D8 基础备案
办理部门：各项目部 质监站 勘查测绘院
办理时限：7天
办理流程：
1、 地基验槽（勘查测绘院 项目部）
2、 基础施工（项目部）
3、 基础工程验收（质监站）
4、 基础工程备案（质监站）
D9 开发项目手册
办理部门：房地产开发管理局
办理时限：7天
提交资料：
1、 项目手册2份
2、 土地权证
3、 规划许可证
4、 总平面图
5、 管线综合
建设条件意见书
1、 书面申请
2、 土地权证
3、 发改委投资计划
4、 规划许可证
5、 施工许可证
6、 管线综合
D10 房产项目经营许可证
办理部门：房地产开发管理局
办理时限：7天
提交资料：
1、 项目手册
2、 建设条件意见书
3、 书面申请
D11 单体竣工测量
办理部门：市勘查测绘院
办理时限：随工程拟定
需提交资料：
1、 建设工程规划许可证
2、 总平面图及单体施工图
工作流程：
1、 提出申请
2、 提交资料
3、 勘查测绘院工作人员现场测绘
4、 领取测绘报告
D12 规划验收
办理部门：市规划局或各区规划局
办理时限：10个工作日
需提交资料：
1、 申请书及申请表
2、 《建设工程规划许可证》及附图
3、 建设工程外装饰审查意见书
4、 施工图变更申请意见书及附图
5、 放线测绘资料及附图
6、 单位竣工测量
7、 《建设工程批后管理跟踪表》
工作流程：
1、 报送申请
2、 规划局工作人员现场验收
3、 领取批文
D13 消防验收
办理部门：青岛市消防局
办理时限：10个工作日
提交资料：
1、 消防验收申请表
2、 法人委托书
3、 电气检测报告
4、 施工前消防审批意见
工作流程：
1、 接受消防验收申请表
2、 工作人员现场验收
3、 领取批文
D14 节能验收
办理部门：市建委节能办
办理时限：10个工作日
需提交资料：
1、申请表
2、节能审核批准表
工作流程：
1、请墙改办专家组进行验收（建设单位组织）
2、领取合格证明
D15市城建档案馆
办理部门：青岛市城建档案馆
办理时限：10个工作日
提交材料：全套竣工资料
工作流程：
建设单位与城建档案馆签订《青岛市建设工程竣工档案移交协议书》及《工程竣工档案登记表》 市城建档案馆对建设项目档案进行业务监督、检查指导及跟踪服务 由建设单位组织，市城建档案馆参与对工程项目档案进行验收 审查档案合格后，由市城建档案馆签发《建设工程竣工验收意见书》，并作为备案时的档案认可文献 建设单位到城建档案馆办理移交备案材料、决算书等 城建档案馆核发《山东省建设工程档案合格证》
D16 面积实测
办理部门：房产交易中心
办理时限：20天
需提交材料：
1、 土地证
2、 建设工程规划许可证
3、 建设工程施工许可证
4、 营业执照
5、 法人委托书及身份证
6、 本地派出所门派证明
7、 物业移交协议
8、 预售许可证
9、 竣工验收备案表
10、 综合验收证明
工作流程：
1、 由交易中心测绘窗口收件
2、 领取测绘报告书
D17 单体质监验收
办理部门：市建管局质监站
办理时限：3天
需提交材料：
1、 申请书
2、 规划验收意见
3、 消防验收意见
4、 节能验收意见
5、 工程检测小票
工作流程：
1、 提交申请
2、 质监站工作人员现场查验
3、 质监站组长在竣工验收前签字
4、 填写竣工验收单
5、 建设单位组织竣工验收
D18 竣工验收备案
办理部门：市建管局
办理时限：15天
提交材料：
1、 建设工程备案表
2、 建设工程竣工报告
3、 单体工程验收记录
4、 消防验收意见
5、 规划单体验收意见
6、 档案馆验收意见
7、 建设工程监督报告
8、 《工程质量保修书》，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
工作流程：
1、 市建管局报建大厅备案
2、 领取竣工验收备案审核意见
D19 售后服务中心验收
办理部门：售后服务中心，各项目部
1项目竣工验收后，客服中心开始进行验收；
2客服中心将检查结果转交项目部，由项目部安排整改；
3项目部整改完毕，客服中心进行复验；
4客服中心接受复验合格的房屋钥匙，施工单位撤离现场。
D20 综合验收
办理部门：市规划局
办理时限：10个工作日
需提交材料：
1、 申请书及申请表
2、 《建设工程规划许可证》及附图
3、 建设工程环境审查意见及附图
4、 单体验收意见书
5、 消防验收意见书
6、 综合测量文献
工作流程：
1、 规划局报建大厅报文
2、 领取综合验收报告
E1 开发贷款
取得《建设工程规划许可证》后开始申请办理，一般要到拿到《施工许可证》后才干取得贷款。办理时间为一到三个月。
提交资料：
公司营业执照、代码证、税务登记证、贷款卡、近三年审计报告、董事会决议、法人代表证明、授权委托书、项目可行性报告、项目土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、项目投资情况证明、公司财务分析报告、施工单位、监理单位、设计单位、资质、营业执照、业绩、及协议，土地评估报告等。

E2项目推广方案
市场策划部市场营销工作流程图
编号：
部门名称
市场策划部
流程名称
市场策划部市场营销工作流程
层次

概要
市场营销工作流程
销售经理
市场策划部
策划公司
总公司项目公司
广告设计公司
品牌公关部
责任部门
A
项目前期调研设想

B
C
D
E
F
G
1
审核

拟定执行计划

调研报告
阶段市场调研
汇总意见
分解方案

策划书

市场调研

可实行分解的计划
项目定位

广告创意、设计方案

结束

结 算

费用控制

组织实行

市场策划部
2
策划公司
3
项目公司
4
策划公司
5
市场策划部
6
市场策划部
7
项目公司
8
广告设计公司
9
市场策划部
10
市场策划部
11
市场策划部
12
品牌公关部
13
品牌公关部
14
品牌公关部
15
销售经理
16

市场策划部市场营销工作流程管理规定
节点B1: 项目前期调研设想——结合公司对新项目前期的设想和项目规定，对项目进行前期的市场调研工作进行设想，明确调研的方向与目的。
节点B5：分解方案——将策划公司提交的，经公司确认的策划书进行阶段性和执行性分解，便于策划方案的过程控制。
节点B6：拟订执行计划——根据分解的方案，拟订月度执行计划，使方案具有操作性。
节点B9：汇总意见——将广告设计、创意方案月度成果报告会上，各相关人员（涉及项目公司代表、销售公司、总公司领导等）提出的规定和意见汇总，然后重新拟订计划和广告创意、设计。
节点B10：阶段市场调研——根据公司开发项目和项目销售情况，定期进行相关性的市场调研工作，并及时向公司领导层提交调研报告，以便公司决策过程的参考，根据市场的主流状况，按季度向公司领导层提交市场分析报告。
节点C2：市场调研——策划公司根据市场策划部提供的公司规定，对新项目前期定位进行相关的市场调研，并总结分析调研结果。
节点C4：策划书——策划公司依据调研报告和项目公司、总公司对项目的盼望规定，综合形成的完整的项目策划书。
节点D3：项目定位——依据策划公司提交的调研报告，综合市场情况和预期，以及公司的盼望，公司领导、项目公司和销售公司与策划公司的沟通后，最终拟定项目的市场定位。
节点D7：可实行分解的计划——市场策划部根据项目策划书拟订分解月度计划，然后与项目公司相关人员进行沟通，依据项目与销售的具体情况，将拟订计划变成可执行方案。
节点E8：广告设计、创意方案——依据可实行分解的计划，广告公司对项目进行广告设计、创意，并与市场策划部进行沟通，形成提报方案，通过由公司领导、项目公司和相关部门的报告会评审，通过后转入下个节点F12，未通过进入节点B6，重新调整计划。
节点F12：组织实行——品牌公关部依据可执行分解计划和设计方案，组织相关单位进行实行。
节点F13：费用控制——依据年度项目宣传费用，品牌公关部根据项目销售计划和宣传计划，分阶段性的对费用进行综合控制。
节点F14：结算——在项目推广过程中，品牌公关部依据市场策划部提供的可执行分解计划，对相关内容组织实行过程产生的费用进行结算。
E3 销售公司开盘准备
办理部门：销售公司（见销售公司售前工作流程）
E4 签署按揭协议
取得预销售许可证和开发贷款后有财务中心到贷款银行办理。
E5 销售
办理部门：销售公司（见销售公司工作流程）
F1物业投入使用许可证
办理部门：市物业办或各区物业办
办理时限：3天
提交材料：
1、 物业投入使用申请表
2、 工程竣工质量验收和规划管理验收证明
3、 物业使用协议
4、 前期物业管理聘用协议
5、 物业管理所需的配套、网点、办公用房、停车场、自行车棚等移交证明
6、 垃圾清运证明或垃圾站投入使用证明
7、 水电已通证明
工作流程：
1、 持所需材料报物业办
2、 领取物业投入使用许可证
F2 前期物业介入
办理部门：公司、各项目部
F3工程及资料交接
办理部门：各项目部
F4交房
办理部门：客服中心
1项目竣工验收后，项目部编写并制作《两书》，取得交易中心的确权面积，与物业公司进行社区公共部位的交接，办理《入住许可证》；
2销售公司按照项目部提供的确权面积制作《交付对照表》，分别转交客服中心和物业公司；
3客服中心拟定交付所使用