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武汉金银湖房地产项目可行性研究报告.doc
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1、武汉东西湖项目可行性研究汇报武汉万科房地产有限企业二零零壹年三月十五日目 录项目决策背景及摘要一、 外部环境二、 内部原因第一部分:项目及周围概况l 宗地位置l 宗地现实状况l 项目周围小区配套l 周围环境与景观l 大市政配套l 土地升值潜力初步评估。l 立即开发与作为土地储备优缺陷分析第二部分:法律及政策性风险分析l 项目用地获得土地使用权法律手续现实状况描述l 合作方式及风险评估第三部分:市场分析l 东西湖区住宅市场分析l 东西湖区内供应产品特性l 东西湖区内市场目客层研究l 产品定位及提议第四部分:规划提议l 规划设计可行性分析l 规划设想第五部分:工程及销售计划l 工程计划: l 销售
2、计划: 第六部分:投资收益分析l 成本预测l 税务分析l 投资测算l 项目利润测算l 售价、容积率、成本变化对投资利润影响l 现金流量测算第七部分:管理资源配置l 机构设置: l 人力资源需求及处理: 第八部分:综合分析与提议l 项目优势l 项目劣势l 结论及提议项目决策背景及摘要第一部分:外部原因作为华中地区经济、贸易、金融、文教、信息中心,武汉人口众多、交通以便、经济基础雄厚,具有发展住宅优越基础;东西湖地区(含金银湖区)地理位置和交通条件优越,区政府对万科进入持非常欢迎态度,并提供了比较优越条件。l 武汉市现辖11个城区,2个郊区,1个经济技术开发区。总人口为740万人,其中非农业人口占
3、59%。人口密度为874人/平方公里,是华中地区最大都市;(地理、人口)配武汉市区图武汉市位于江汉平原东部,处在中国经济地理关键位置,长江及其最大支流汉水在市区交汇,将武汉市区一分为三,形成了汉口,汉阳和武昌三镇鼎立格局,市区及郊县总面积为8467.11平方公里。武汉市是中国历史文化名城之一;中国中部地区工业、金融、商业、科学和文化教育中心;中国集铁路、水路、公路、航空、邮政和电信于一体重要枢纽。l 武汉市第四增长级;武汉市经济总量在全国副省级以上都市中位列第九,综合实力第六,99年GDP占全国及湖北省比重分别为1.32%和28.1%。(经济实力)计划摘自武汉市“十五”发展纲要l 武汉市整体房
4、地产市场处在稳步攀升期(房价由于安居合用房而偏低、目前好转趋势)l 东西湖区(含金银湖区)交通条件及自然环境优越,是武汉市建设新经济增长带、导入旧城区人口重点区域,进行大规模住宅开发符合武汉市整体发展规划、武汉市十五发展规划(-);(武汉发展最快区,去年总财政收入局全市之首,对万科非常欢迎)(配表达优美环境和发达交通图片)根据武汉市第十四届人民代表大会通过武汉市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要, 在-第十个五年计划期间,武汉市将构筑都市空间布局和功能分区,形成都市繁华圈、都市实力圈和都市辐射圈。都市繁华圈重点推进商贸金融区、都市景观区建设;在都市实力圈加紧形成以东湖新技术开发区、武汉经济技
5、术开发区和吴家山海峡两岸科技产业园为重要增长级新经济增长带;在市郊和远都市重点推进具有一定规模并组团式布局卫星城建设,发展市域城镇体系。按照纲要,十五期间,配合旧城区成片改造,疏散旧城人口密度,发明都市人居环境,重点在二环线以外地区开发建设一批规模大、环境优美、管理先进居住新区。争取五年开发建设量到达多万平方米,居住人口100万人左右。要形成适应不一样层次居民有效需求,具有成片开发和多层次住房供应特色大型示范性居住新区。详见附件:1、武汉市都市总体规划2、武汉市十五规划3、东西湖区概况及规划第二部分:内部原因:进入中心都市,向四面扩散,是万科既定发展方略;重点开发武汉,可以发挥其华中地区中心都
6、市区位优势,逐渐延伸至郑州、长沙、南昌等地;配全国地图(表达武汉向其他扩散地理图)伴随都市人口向郊区转移加速,城郊结合部将更深入成为万科投资重点;大规模、面向一般人楼盘成为万科主力楼盘;配四季花城鸟瞰图第一部分、项目概况一、 宗地位置配武汉市区图、东西湖规划图、金银湖片区规划详图,需标明其距各个市政建筑距离1、 东西湖项目包括金银岛西地块和鑫桥地块共两个地块,前者位于金银湖生态保护区之西半岛,三面环湖,西侧为环湖路和东西湖啤酒厂,鑫桥地块位于鑫桥高新技术产业园东北角,北侧为金山大道,南侧为工业园,西侧为台商投资区管委会办公大楼,东侧临金银湖之银水湖;2、 地块之间相距约4公里,鑫桥地块距市中心
7、12公里,距汉口火车站7公里,距武汉天河国际机场18公里二、 宗地现实状况:配地块现实状况图,标识出地块边界图平面地形图,地形地貌图,地下状况图,1、 鑫桥地块原为零星鱼塘,近年进行回填,现地势平坦,已完毕周围及地块内市政道路规划和施工,现地面自然标高为+21米左右,比金山大道规划标高(22.5)低0。5米,比银水湖平时水位高出约1米;西半岛地块原为养殖、种植用地,既有鱼塘和菜地需要回填和平整; 2、 鑫桥地块西南角有部分民房需拆除(住户已迁走),政府承诺在交地块前拆完,西半岛地块内有一条30kv高压线横穿,但政府已同意将移位;另有一养鸡场须拆建(占地400亩);地块地下并无任何建筑物或构筑物
8、;3、 地下没有管线、电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/构造等,地上地下都要注意有无受保护历史文物古迹、可运用构建;4、 地块形状5、 地质状况,包括土地构造、承载力、地下水位和抗震性规定。三、 项目周围3000米范围内小区配套1、 交通出行:周围有包括高等级金山大道(被省长誉为楚天第一路)在内八条重要道路,既有两路中巴通过地块,区政府已答应为地块配置以便公共交通;附近常青花园完善公交配套可以借用,武汉市规划中地铁也将引入常青花园。规划道路红线间距100米宽,双向4车道。将周围八大交通要道纵横贯穿:即107国道(北京至深圳)、316国道(福州至兰州)、京珠高速公路(北京至珠海)、武汉市
9、中环路、武汉市外环路、天河机场高速公路、汉渝铁路(武汉至重庆)、汉江航线(陕西至武汉)。东西湖区有武汉市西大门之美称。配:交通图2、 教育:投资区内有十二所中、小学和大、中专学校;其中,吴家山中学为市重点中学,东西湖职业学校是国家重点职业高级中学。规划中将新建24班小学一所、9班幼稚园二所;3、 医疗:拥有二甲区人民医院和区卫生防疫站。4、 大型购物中心、重要商业和菜市场5、 文化、体育、娱乐设施文娱设施:有多家合资、独资酒店、宾馆,有全省唯一正式开业高尔夫球场。武汉市西郊公园,依山傍水,可提供良好休闲环境。配文娱设施图6、 小区:周围土地开发状况概括性东西即可;北侧碧海花园、金山大道;东侧金
10、银湖改造、东西湖花园、香港新世界开发常青花园和吴南花园商住区;南侧鑫桥高新技术产业园(东西湖啤酒厂);西侧为万国工业园建设;配与有关配套距离图,入园企业分布图、配周围常青等小区图;7、 金融:拥有多家国有商业银行和保险机构,可开展人民币贷款、融资等多种外汇结算以及保险业务。8、 医院: 四、 项目周围环境宗地属武汉市金银湖旅游度假区中一部分,风景优美、空气清新,保持着良好自然生态;配:金银湖景观图,五、 大市政配套鑫桥地块除煤气外,其他市政配套均已完毕;金银岛西地块还无市政配套;政府已表达将尽快完毕,计划先开发鑫桥地块;配:市政配套图i. 供电设施:电力来自华中电网,区内拥有双回路供电系统,高
11、压变电容量达10万KVA,但高压线并未接至本项目红线边,临时用电是从常青花园环接,另投资区自备有2.5万KW热电厂一座ii. 供水设施:拥有日供万吨和万吨自来水厂各一座,输水管网随区内主干道铺设,水质符合国家饮用水原则。iii. 排水设施:投资区排水为雨污分流,整个排水系统属高灌低排明渠暗管网络构造。雨水入渠,污水经处理后经暗管排入境外府环河水系。iv. 供气:可自古田燃气站引入,日供气能力为40000立方米,已经有0户居民用气,目前仍未敷设管道。v. 通信:终期设计万门程控互换机电讯大楼向区内顾客提供各类通讯业务系列服务,现已开通程控电话门。六、 规划控制要点鑫桥地块(金银岛西地块尚未确定)
12、:1、 占地面积: 420亩 (地块) 2、 容积率:1.11.23、 规划总建筑面积:35万M2 左右 其中:住宅面积:28.37万M2 文教配套(幼稚园)面积:0.18万M2 商业配套面积:1.2万M2 物业、会所:0.25万M2 七、 土地价格待补;八、 土地升值潜力初步评估;综上所述,宗地具有优越地理位置与自然环境,周围配套完善,已经有大规模小区,是武汉市建设新经济增长带、导入旧城区人口重点区域,进行大规模住宅开发符合武汉市发展规划;具有很大增值潜力。九、 立即开发与作为土地储备优缺陷分析; 立即开发,可以及早抓住武汉市重点发展东西湖、导入旧城人口机遇,延缓开发则会错过机会;鑫桥地块计
13、划年内开发、销售,金银岛西地块作为短期储备,缓一、二年开发;第二部分、法律及政策性风险分析待补充:第三部分、市场分析一、 武汉商品住宅市场总体特性:1、整体市场稳步向好;近年来武汉住宅施工、竣工、销售面积及投资额逐年增长,其中99年增长幅度较大重要是由于福利分房结束时抢购行为。2、过低房价与都市地位及经济发展不协调,价格上升空间较大; 从价格走势看:武汉市商品住宅平均售价从96年1496元/平方米上升到1984元/平方米,年均增幅为3.5%(图2-4)。另据武房指数记录,四个季度,武汉市房地产价格持续增长,整年平均价为1984元/平方米;+相对于建设部对四类都市价格指导原则,武汉市在各项经济指
14、标上属于一、二类都市,但房价却处在低于四类都市指导价水平,比沈阳低43%。房价持续上涨趋势表明了价格上升较大空间;导致武汉市商品住宅价格处在低位重要原因是:l 开发经济合用房免收地价、多种税费减半政策减少了开发成本;而经济合用房建设量过大,销售失控,对商品房导致较大冲击。(武汉经济合用房销售面积占住宅总销售面积25%)l 土地出让市场不规范,土地价值明显被低估。3、市场有效供应局限性,大规模开发经济合用房质量参差不齐,导致供需构造失衡;武汉市近三年住宅开发数据(单位:万平方米)99年住宅开发明显回升,施工面积比98年递增14%,竣工面积递增5%,销售量递增8%,但空置量明显上升,99年比98年
15、递增25%(图2-2),显示了市场供需构造失衡,这种失衡重要原因还是经济实用房大规模开发导致,多数经济合用房不讲究规划设计和环境营造,户型平面极不合理,重要是靠低廉价格吸引购房者。在近两年武汉市房地产市场化逐渐提高过程中,这些楼盘低价优势已经减弱。4、个人购房已经成为市场主体98年由于集团购房停止以及货币化房改实行,将个人引向了商品市场,根据公布,个人购房率为86.43%。5、房地产金融得到较大发展与1999年公积金归集发放状况对比图单位:亿元武汉市部分银行已经推出“8成30年”期限个人住房贷款,外藉人口也可办理;全市各银行发放个人住房贷款合计29.17亿元,比投资到建设环节贷款总额11.79
16、亿元多出一倍多。公积金贷款购房面积占整年总销(预)售面积25%以上。新增归集住房公积金5.38亿元,比1999年增长33.94%,发放个人住房贷款5.41亿元,同比增长97.8%;个人公积金贷款购房面积到达91.76万平方米,总价值12.56亿元。二、东西湖(含金银湖区)区域住宅市场成长状况1、 东西湖区住宅市场形成东西湖区住宅市场始于95年常青花园开发,通过大规模居住小区形式、以低价位(初期以经济合用房为主)在较短时间内实现居住人口导入;伴随配套逐渐完善、人气汇集,以及优美自然环境影响,住宅市场逐渐形成;武汉市规划中已确定东西湖区是引导汉口旧城人口外迁重要区域。2、 东西湖区已成为江岸、江汉
17、、桥口区等江北区域客户购房-时除汉口中心城区外首选购房地区;企业与武汉亿房网联合举行市场调查成果如下:做成饼图,表明汉口人多,对本案提供机遇)武汉市740万总人口中,都市常住人口达365万,十五期间,非农业人口比重将提高到65%。上述数据显示武汉市老城区改造及都市住宅郊区化发展是一项紧迫工作。这为本案提供市场发展机遇。3、东西湖区平均房价有较大上升空间,涨幅已居全市之榜首; 高品质中等产品仍是该区域市场空白点。(1)、如下表所示,东西湖区内常青花园这样成熟小区产品均价与后湖、南湖区域(同属城郊结合部区域或新兴开发居住区域)内同类产品持平,但与某些中等产品仍有300-400元价差。而本区内碧海花
18、园别墅价格由于品质低比其他区域同类产品也有400元左右价差。(2)武房指数调查如下:武房指数各季度区域房价变动趋势表明:该区房屋平均售价涨幅已居全市之榜首:4、 拥有规模效应项目价格趋升;东西湖区域可以分为常青花园周围、金银湖周围、吴家山三个区域,区域内住宅售价由东往西呈阶梯状分布,常青花园附近项目由于规模效应,价格比同类产品高300元左右;东西湖区域住宅市场各项指标成长状况(近3-5年) 动工量/竣工量 销售量/供需比 区域售价水平及售价发展趋势分析5、买家已逐渐从集团购置转变为个人购房者;初期,由于地理位置相对远,重要靠集团购置,后期伴随对购房者无限制也开始为个人购房者所逐渐关注;目前已所
19、有为个人购房者购置;三、 区域内供应产品特性1、以大规模、面向工薪阶层低品质低级产品为主,而高品质、大规模开发中等产品是市场空档。东西湖片区目前产品分布格局重要分为如下三个区域:区域基本特性产品特性产品档次A张公堤外,机场路以东以占地4000亩常青花园为代表,通过5年建设,在常青花园范围内交通、商业配套已较为完善,成为东西湖区人口迁入重要区域以大规模小区形式为主,产品类型以多层为主。在常青花园周围借助其辐射效应,亦分布有中小规模小区(如将军花园),产品类型与常青花园类似,以攫取相似客户群以面向工薪层低级产品为主,产品售价在14001700元/之间。B 金银湖周围规划为生态保护区,华中地区最大高
20、尔夫球场亦坐落于此,拥有绝佳生态居住环境。由于位置偏远,目前交通商业设施缺乏,人气较淡。该区域开发目前处在起步状态,以碧海花园为代表。以大规模小区形式为主,产品类型以别墅为主。以低级产品为主,有少许高档产品,产品售价在14002300元/之间。个案到达4800元/C吴家山东西湖区人民政府所在地,亦属于吴家山台商投资区。镇上形成了相对较完善商业配套,但离汉口市区较远,交通不便。以中小规模小区形式为主,产品以多层为主,亦有少许别墅重要面向吴家山镇及周围区域居民,以低级产品为主售价在900-1300元/之间。不难看出,在该区域高品质、大规模开发中等产品是市场空档。2、区域内直接竞争对手及本项目竞争优
21、势常青花园(1)、常青花园常青花园项目位于金银湖项目地块东北方,直线距离不到2公里,占地面积4000亩,规划总建筑面积360万平方米,目前竣工100万平方米,是华中地区最大居民小区,由香港新世界集团投资。已经完毕开发三期规模分别为21、19、19万平米,合计59万平米,其中住宅56万平米,目前销售率达90%以上。第四期29万平米今年推出,从规划、环境、配套等比前三期有较大提高,至今销售率已达70%,并争取到建设部智能化试点小区。该项目前三期销售均价分别为900元/平米、1100元/平米和1300元/平米,第四期均价为1700元/平米,增长幅度为89%。在最初推出时由于地理位置关系销售艰难,重要
22、是靠集团购置。伴随配套逐渐完善,产品品质提高,逐渐将成为中等房消费热点。竞争分析:通过5年开发,该项目已形成规模优势,汇集了人气,该项目后期将构成金银湖项目直接竞争。我们将从万科品牌著名度、规划设计、住宅性能、营销筹划、物业管理等方面加强本项目优势。此外,从项目自身条件,本项目在环境上相比常青花园具有临湖优势。(2)、碧海花园碧海花园碧海花园项目位于宗地北面,金山大道北侧,是具政府背景宏宇实业企业(三级企业)开发第二个大规模楼盘。项目规划建筑面积30万M2,以别墅与花园洋房为主。该项目紧邻宗地,但产品品质较低,无鲜明特色,营销手段落后,重要依托在闹市区散发宣传单手法。该项目重要依托低价方略及临
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