康居示范工程住宅产业技术可行性研究报告.doc
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1、国家康居示范工程住宅产业技术可行性研究汇报 工程名称:新疆昌吉市特变电工“世纪花园”住宅小区 申报单位:新疆特变电工房地产开发有限责任企业 编制单位:中国都市规划设计研究院 新疆特变电工房地产开发有限责任企业二一年四月目 录1. 工程概况1.1 建设背景及概况1.1.1 地理位置1.1.2 建设背景1.2新疆特变电工房地产开发企业简介2.立项必要性2.1 建设目、意义及产业现代化目2.2 立项必要性与背景 3.市场预测3.1 当地经济状况和住宅需求预测3.2 销售对象定位及住宅性能等级3.2.1销售对象3.2.2住宅性能等级4.总体规划4.1 控制性规划要点4.1.1规划指标4.1.2规划原则
2、4.1.3规划主旨4.1.4规划设计原则4.2 重要技术经济指标4.2.1用地平衡表4.2.2重要技术经济指标4.3 市政基础设施条件4.3.1交通及周围配套设施4.3.2绿化景观4.3.3小区道路系统4.3.4供电系统4.3.5信息通讯系统4.3.6安全防备系统4.3.7设备监控系统4.3.8给排水4.3.9热力4.3.10供暖4.3.11燃气5.实行进度计划5.1 实行进度计划6.技术方案6.1 工程中采用成套技术6.2 专题技术开发、关键技术突破和预期成果水平6.2.1住宅建筑构造体系6.2.2住宅建筑节能及新能源开发运用6.2.3厨卫系统6.2.4管线体系6.2.5中水系统6.2.6地
3、板辐射供暖技术6.2.7太阳能技术6.2.8居住区环境及其保障技术6.2.9住宅施工建造技术6.2.10其他形式住宅建导致套技术6.2.11小区现代化管理6.2.12住宅智能化设计6.3新型住宅部品运用和开发6.3.1冷轧带肋钢筋6.3.2水泥聚苯颗粒板保温隔热层6.3.3改性沥青SBS卷材6.3.4 新型管材选用6.3.5塑钢门窗6.3.6商品泵送混凝土6.3.7节水型卫生洁具与卫生间整体原则化设计7.产业化成套技术社会和经济效益7.1 对工程投资及市场销售影响7.2 对地方或全国住宅产业化现代化推进作用7.3 对提高住宅建设水平示范、带动作用7.3.1使用功能质量7.3.2工程质量7.3.
4、3环境质量7.4 对劳动生产率提高预测7.5 先进科技发展成果转化率提高预测8.工程项目财务经济8.1 “世纪花园”住宅小区技术及成本分析一览表8.2 总投资估算8.3 资金筹措及计划8.4 经营成本和收入8.5 利润及利润率9.综合评价9.1 对产业化技术推广应用综合评价1.工程概况1.1建设背景及概况1.1.1地理位置 新疆昌吉市特变电工“世纪花园”住宅小区位于新疆首府乌鲁木齐卫星都市昌吉市。昌吉市位于天山北坡经济带,是昌吉州政府所在地,是全州政治、经济、文化中心,既有都市人口18万。作为自治区首府乌鲁木齐卫星都市,距乌鲁木齐国际机场18公里。自治区除了乌鲁木齐市是拥有170万人口大都市外
5、,其他均为50万人口如下小都市,分布较为零碎,其中重点都市有位于东疆哈密市,距乌鲁木齐市约750公里,昌吉市是通往北疆咽喉要道。位于昌吉市以西第一座都市石河子市距乌鲁木齐约150公里。昌吉市空气质量长年保持优良,地下水蕴藏丰富且水质优良,都市公共绿化面积逐年增长,都市既有公园两处,都市文化广场一处。都市居住环境在新疆首屈一指。“世纪花园”西邻连接乌奎高等级公路和乌伊过境公路北京南路,南邻连接昌吉市延安南路及北京南路南五工西路,北邻连接昌吉市北京南路及延安南路南公园西路,地貌为南高北低,坡差约1%,均匀坡降地貌,地质状况很好。1.1.2 建设背景“世纪花园”住宅小区对环境影响及其评价。国家康居示
6、范工程是住宅产业现代化载体,“世纪花园”住宅小区在西北地区按国家康居示范工程规定进行建设,无疑会对周围地区产生辐射,借助西部大开发机遇,结合当地状况提供高品质住宅,以满足都市居民日益增长精神需要和对居住环境、住房质量、节能环境保护规定,同步推进住宅产业化发展,带动节能、节地、节水、环境保护等符合新疆地方特色新产品、新技术、新工艺、新设备发展,进而增进地方经济全面提高,更好地改善落后地区投资环境和居住环境。“世纪花园”住宅小区将把成熟先进技术加以集成,建立产业化部品体系,实现住宅建设技术更新,产品换代,小区从立项开始即进行了规范化操作,成立康居示范项目领导小组,以最新经济建设动态为导向,结合先进
7、组织方式与管理模式,实现信息集成、过程集成、企业群体集成,最终实现住宅产业化示范工程目。小区住宅产业化示范重点在于处理承载与围护体系、隔墙体系、管网体系、厨卫体系、建筑节能体系、居住环境质量保障体系、小区智能化体系及分户计量收费技术集成等。1.2新疆特变电工房地产开发企业简介新疆特变电工房地产开发有限责任企业是由新疆特变电工股份企业以80%控股与新疆第一工业设计院共同出资组建,于一九九九年十一月九日正式在乌鲁木齐经济开发区注册成立,注册资金壹仟万元,具有房地产开发二级资质。新疆特变电工房地产开发有限责任企业下设两个全资子企业:昌吉州林工商总企业、新特房物业有限责任企业以及一种控股企业新疆诚信建
8、筑装饰工程有限责任企业。企业既有人员80名,其中本科以上学历占32%,大专以上学历占83%,其中有高级职称5人,中级职称10人,助理职称19人。房产企业主业致力于房地产开发,带动与之配套建筑施工、装饰装璜,建筑材料、物业管理等有关产业经营。房地产企业目前已在昌吉储备土地资源近千亩。新疆诚信建筑装饰工程有限企业是由新疆特变电工房地产开发有限企业、新疆城镇规划设计院共同出资对新疆诚信建筑装饰工程企业行进改制组建,企业位于乌鲁木齐市经济开发区。企业是以建筑施工,建筑装饰为主兼以园林、绿化工程施工,建筑技术征询,经营商贸综合经济实体。企业具有雄厚资金实力和技术设备实力,并建立了先进管理模式和完善服务体
9、系。新疆新特房物业有限责任企业成立于3月,注册资金100万元,物业企业将树立服务第一意识,深入规范小区物业管理服务工作,争创自治区级物业管理精品小区。新疆诚信建筑企业面对剧烈市场竞争,一直坚持“质量第一,顾客至上”原则,把承建每一种项目都当作精品工程去抓,促使工程质量不停提高,所建工程合格率为100%,优良率65%。在施工中由于重质量、讲信誉被评为重协议,讲信誉企业。 新疆特变电工房地产开发企业发展目是把企业建设成为以房地产开发为龙头、集施工、物业管理、建材经营为一体综合类互补型经济实体。特变电工房地产开发企业运作是特变电工资本运行及调整产业构造工作中迈出新一步,它将成为特变电工新经济增长点和
10、增进特变电工不停发展生力军。2.立项必要性2.1建设目、意义及产业现代化目伴随住房分派货币化政策实行不停深入,新疆维吾尔自治区住宅产业也得到了长足发展。国家和自治区政府高度重视住宅建设和住宅消费,对发展住宅建设、启动住宅消费、拉动经济增长已形成共识。并出台了一系列鼓励政策,对我区住宅建设和住宅消费产生巨大影响。人们对商品房质量、环境、物业管理规定逐渐提高。由于自治区地处西部地区,住宅建设科技含量低,产业化程度低,导致住宅建设整体水平较低,远不能满足消费者日益增长住房需求。“世纪花园”项目在已经有成果基础上将先进成熟新技术、新工艺、新材料、新设备进行技术集成,建立部品体系概念,实现原则化、工业化
11、和装配化,推进住宅产业化发展。“世纪花园”项目引导住宅设计理念进步,变化或优化老式规划设计体系,提高住宅空间可改造性和可持续发展性,住宅功能与环境具有舒适性、安全性和耐久性。“世纪花园”项目整个开发以现代产业化概念组织工程设计与建造,实现住宅建设全过程计算化、信息化、集成化,提高决策水平和科技含量,大大缩短住宅施工周期、提高劳动生产率,提高住宅建设质量与效益。通过“世纪花园”项目建设,在新疆地区起到示范带动作用,推进住宅产业现代化进程,带动建材、轻工、化工、冶金、能源等十几种有关行业发展,充足发挥住宅产业作为支柱产业和经济增长点重要作用。2.2立项必要性与背景伴随国民经济发展和人民生活水平不停
12、提高,住宅建设已成为推进国内消费需求、推进国民经济发展新增长点。不过,我国住宅建设近年来与现代化工业发展程度不相称,重要表目前建筑材料,部品与设备不配套,现场施工作业量大,劳动生产率低等方面。住宅产业现代化是推进住宅建设技术更新,提高住宅建设质量和效益主线出路。同步,由于住宅产业具有相称高产业关联度,可带动其他行业发展,因此,住宅产业现代化对增进国民经济发展将产生积极作用。商品住宅空置率日益增高原因是这些住宅小区不一样程度地存在着功能布局不合理,构造可改造性差,设备配套落后,施工质量通病较多,小区环境及管理不尽人意等问题,从而导致住宅商品产销不对路。因此,必须树立一指示范小区,以适应人民生活水
13、平不停提高,并逐渐寻找出实现住宅产业现代化途径。3、市场预测3.1当地经济状况和住宅需求预测 昌吉市经济增长在新疆处在龙头地位,人均年收入8000元左右,年经济增长率15%。全市共有上市企业两家,效益好国有大中型及私营企业七家。这些企业近年来发展较快,新增员工较多,他们是昌吉市住房消费新增长点。昌吉市商业繁华,有西北最大商品批发中心“亚中商城”,超市遍及各处,交通发达,市区通行七条线路公交车,出租车近两千辆,各类医院、金融等服务设施,文教设施配套齐全。是国家实行西部大开发战略第一年,也是自治区深化城镇住房改革关键一年。这一年,自治区房地产施工总面积到达1874.95万平方米,竣工总面积到达11
14、91.09万平方米,比上一年增长264.1万平方米,增长28.5%,共投资128.64亿元,比上一年增长33.64亿元,增长了35.4%。其中,房地产开发,112月商品房开发投资45个亿,施工面积250万平方米,比上一年竣工面积增长92%。自治区住房建设,对经济增长奉献率为1.5个百分点。根据对乌鲁木齐市近百家各类楼盘价风格查资料显示,乌鲁木齐商品房销售价格总水平稳中有升态势,且市场及价格走势展现如下特点: 1) 多层次,多价位高品房供应体系逐渐形成。目前乌鲁木齐市已初步形成以经济合用房为塔基,一般住宅为关键,豪华住宅为塔尖金字塔型多层次商品房供应体系。其中价位在12001800元/平方米,带
15、有国家津贴性质经济合用房重要是为了处理广大中低收入者住房需求;价位在18002800元/平方米,强调地理位置、环境和质量构造等原因一般住宅,包括某些高层住宅,重要是满足重视居住品质中高收入家庭住房需求;价位更高高档公寓,豪华住宅重要是针对某些高收入,先富起来消费阶层居住和投资需求。2)伴随住房体系改革深入,个人购房目前已逐渐替代了集团购房成为住宅消费市场主体。乌鲁木齐个人购房总金额17.67亿元,比1999年增长1.6亿,占商品住宅销售总额92%。3) 高品质商品房日渐受到人们青睐。乌鲁木齐市经济合用房价格一直保持平稳态势,加权平均价格一直在1400/平方米元左右,涨势较前两年趋于缓和,同比上
16、涨1.6%,涨幅比1999年减少了1.8%;一般住宅价格涨势明显,同比上涨5.4%,涨幅比1999年增长了3.5%,加权平均价格由1999年1880元/平方米,涨至2250元/平方米。伴随房地产市场发展,消费者逐渐成熟,对高品质住宅环境,位置和质量等方面规定不停提高,此类住宅项目展现出供不应求局面,某些品质很好楼盘在预售期间便宣布售罄。此外,近年来新推出诸多高层住宅,由于具有良好地理位置、很好质量、完备设施等,受到重视生活品质、居住环境部分机构和高收入者追捧。此类住宅从今年初起,价格一路走高,同比上涨4.1%,涨幅较1999年扩大了2.9%。“九、五”期间昌吉市住房建设开发,经济合用房18万平
17、方米,商品房44.3万平方米,总投资6.34亿元。昌吉市距乌鲁木齐市中心约35公里,但两地商品房价位差异非常大,以一般商品房为例,乌市均价为1800元/平方米,而昌吉仅有1000元/平方米左右。乌鲁木齐环境污染很严重,在全国排名倒数第二。原因是乌鲁木齐市地处群山围绕低洼地带,烟尘、废气等无法排放到乌鲁木齐市以外,乌市上空多数状况下都笼罩一层烟雾,空气中总悬浮颗粒严重超标,相比之下,昌吉市状况就好多,天空常常是蓝天白云,空气和水质量也非常高,是真正适合人类居住理想环境。因此有人把昌吉形象地比方为乌鲁木齐后花园。3.2销售对象定位及住宅性能等级3.2.1销售对象定位根据新疆房地产市场发展水平和产业
18、发展趋势,高品质商品房市场将在平稳有序发展中逐渐趋于繁华,加上增进住宅消费政策在不停完善中发挥巨大作用,以及我国加入WTO日益临近,将对高品质商品房市场起到极大支撑作用。因此“世纪花园”项目开发总体定位在“国家康居示范工程”。销售对象是面向全疆范围内中高收入阶层。3.2.2住宅性能等级根据建设部有关“商品住宅性能评估措施和指标体系”结合昌吉市及“世纪花园”住宅小区开发建设实际状况,“世纪花园”别墅小楼申报2A(AA)级,其他均为1A级。4.总体规划4.1控制性规划要点4.1.1规划指标“世纪花园”康居示范工程住宅小区规划用面积114400平方米,其中住宅用地面积60100平方米,公建及商业用地
19、面积12200平方米,道路用地面积21300平方米,绿地用地面积20800平方米。 “世纪花园”项目总开发面积约23万平方米,总投资67亿元人民币(含公建投资3亿元)。首期开发约7.5万平方米,总投资约1.4亿元,启动资金约6000万元。项目所需资金企业自筹,辅之银行贷款式配股、银行住房按揭贷款实现滚动式开发。 开发成本预测:土地平均成本120元/M2、平均建安成本1015元/M2(目前昌吉地区多层住宅平均建安成本620元/M2)、配套设施建设费245元/M2(其中平均环境道路投入200元/M2)、各项规费50元/M2、室外工程费35元/M2、前期工程费30元/M2、利息10元/M2、不可预见
20、费20元/M2、管理及营销成本30元/M2、税费及其他75元/M2、综合平均成本1630元/M2。 开发方案:整体规划、分期开发。以建立高起点规划、高水平设计、高质量施工、高原则管理“四高”小区;通过度期开发逐渐培育后续市场,引导市场消费方向,凝聚人气,弱化市场准入阻值,减少投资风险。同步,可根据市场反应合适变化投资方略。4.1.2规划原则“世纪花园”康居示范工程以建设新疆地区新世纪初中高档精品住宅小区为目,规划设计力争做到超前性、先导性,体现新理念、新手法,到达高起点、高原则。根据“世纪花园”住宅小区规划设计条件规定,协调本规划区有关内外部环境条件,合理确定规划功能布局与开发建设规模。贯彻“
21、以人为本”规划设计思想,从重视居民生活空间特性出发,探索居住环境可塑造性,以建设生态环境保护型居住空间为规划目,满足住宅合用性、安全性、耐久性、环境性和经济性。发明一种布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美现代居住区。规划设计贯彻生态原则、文化原则和效益原则,规定提供应消费者一种具有优雅环境、文化内涵、经济效益和鲜明个性生态环境保护型花园式生活居住空间。规划设计应适应土地开发与建设现实状况,面向住宅消费市场,将有助于分期开发,对处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间关系。4.1.3规划主旨 贯彻“以人为本”思想,以提高人居环境质量作为规划设计基本出发点和最终目,在住宅商品“优”、“特
22、”和“新”上做足文章。 小区采用自由式布局与组团式布局相结合复合式建筑布局,变化一般住宅小区一块中心绿地为主、“四菜一汤”式空间形态,加强住宅组团之间绿化环境营造,使所有住户具有良好“朝向”与“景向”,丰富了临窗外视效果。 采用适度人车分流交通组织形式,组团间绿化环境与步入系统相结合,为居住者提供便捷、舒适、安全、美观户外活动空间。 变化建筑与环境分开设计做法,因地制宜,结合当地条件确定建筑外形与朝向,将绿化环境渗透至建筑群体间,并通过底层架空等措施发明小区空间变化,将户外环境引至住宅底层。4.1.4规划设计原则1) 设计原则 由于场地周围规划道路标高比场地实际地形标高高出较多,故在进行竖向规
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