房地产课程设计完整.docx
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1、课程设计 题 目:XR房地产项目可行性研究学生姓名: 黎 昕 学 号: 班 级: 13班专 业: 房地产开发与经营指导教师: 重庆大学都市科技学院建筑管理学院12月目录摘要3一 引言41.1项目简介41.2 研究意义4二 项目市场环境分析62.1 宏观市场环境分析62.1.1 经济环境62.1.2 政策环境72.1.3 市场竞争环境92.2 区域市场环境分析112.2.1 湘潭经济发展状况112.2.2 区域环境122.2.3 湘潭房地产市场分析132.2.4 客户群消费动机分析152.3 XR项目分析162.3.1项目概况162.3.2 项目开发条件162.3.3 周围配套17三 竞争楼盘特
2、性与分析18四 项目SWOT分析194.1 优势分析194.2 劣势分析204.3 机会分析204.4 威胁分析21五 项目定位225.1 项目客户定位225.2 项目产品定位235.3 产品价格定位24六 项目成本估算26七 项目财务评价287.1 销售收入及费用估算287.1.1 销售收入及税金287.1.2 总成本费用估算307.2 利润分析30八 结论与提议328.1结论328.2 对策提议33参照文献34摘要项目投资是企业发展重大决策,这种选择和决策,无论是扩大再生产还是开拓新市场,都将对企业发展起着关键性作用。房地产项目投资决策分析是房地产企业管理中最重要决策,对企业盈利能力、资金
3、构造、偿债能力以及长远发展均有着直接影响。伴随我国市场经济迅速发展,市场竞争越来越剧烈,投资主体和投资渠道趋于多元化发展态势,怎样有效运用和优化配置资源,提高投资决策水平,成为目前房地产开发企业经营发展中突出问题。因此,能否做出对项目投资决策是房地产企业经营发展关键。房地产开发具有投资大、周期长、地区性强、易受国家政策法规影响特点,使房地产投资活动充斥风险和不确定性,房地产企业作出投资决策前必须对拟建项目可行性进行系统分析和论证,为企业决策提供科学根据。房地产开发项目可行性研究决定了一种开发项目与否应当投资,以及提供怎样投资获得最佳效益方案。一种好可行性研究汇报应当能评估开发项目潜在风险和收益
4、,评价经济社会效益,预测项目成功率以及与否能给企业带来期望收益。 本文借助可行性研究这一理论工具,选择笔者实际工作中一种现实案例,对天元置业企业拟建设XR房产开发项日进行可行性分析,试图将MBA所学理论知识与实际联络起来进行研究论证。本文属于应用型论文,综合运用了定性分析和定量分析相结合、宏观分析和微观分析相结合、静态分析和动态分析相结合等论证措施,重点分析了XR开发项目市场可行性、财务可行性和不确定性。同步,侧重对项目外部环境,项目区域市场状况,项目自身优劣势进行深入分析。并在此基础上,预测项目经济上与否合理,财务上与否盈利,风险上与否可控,最终得出项目可行性结论,以期可以对XR项目可行性做
5、出不一样角度分析,为天元置业企业项目投资决策提供参照根据,同步也为其他房地产企业经营管理,尤其是开发类似项目投资决策提供一种借鉴措施。 关键词:决策;可行性研究;房地产项目;市场分析;财务评价一 引言1.1项目简介 天元置业企业是国家一级房地产开发企业,成立二十余年以来,在湘潭市开发楼盘已近30个,开发类型以纯住宅为主,市场经验较为丰富。伴随湘潭房地产市场竞争日趋剧烈,企业一直在寻求转型发展,下六个月企业决策层提出了拟建 XR 房地产开发项目设想。1.2 研究意义 房地产开发项目投资对企业发展具有重要意义,但房地产项目投资自身具有投资金额大,建设周期长,资金周转慢,波及面广,不确定性原因多,政
6、策影响大等特点,一种项目失败也许会拖垮整个企业现金流,给其企业带来无法挽回巨大经济损失。由此,在天元置业房地产企业投资决策前做好可行性研究工作,为决策科学性提供保障显得尤为重要。详细来说,本文研究意义重要可以概括如下方面:第一,天元置业房地产企业XR 房地产项目决策需要可行性研究。每个房地产开发项目背后都需要投入大量人力、物力、资金流,开发项目成败对企业具有重要影响,在市场竞争日益剧烈今天,“拍脑袋”作出项目决策时代已经不复存在,单纯靠“侥幸”、“运气”获得一种项目成功几乎不也许。可行性研究基于客观性原则,坚持从实际出发,对项目方方面面作出全面考量,对某些不确定性原因作出合理预测,由此得出结论
7、更靠近事实,愈加科学,对企业决策更有价值。 第二,天元置业房地产企业申请贷款筹措资金需要可行性研究。天元置业房地产企业XR 房地产项目开发需要巨额资金,企业除自筹资金外,一般重要依托向银行申请贷款。银行决定与否发放贷款时,会对企业提供开发项目可行性研究汇报进行审查,对XR 房地产项目风险和未来现金流作出分析和预测,得出与否具有足够清偿能力判断,从而决定与否发放贷款以及发放额度。资金来源于其他途径时,其他投资者也会对项目可行性汇报进行审查。 第三,天元置业房地产企业XR 房地产项目主管方审批根据需要可行性研究。天元置业房地产企业拟对XR 房地产项目进行开发,需将可行性研究汇报和其他文献一起向主管
8、项目审批核准机关提交申请,项目主管方会以可行性研究汇报为根据,评估该项目与否具有理想经济效益、社会效益、环境效益,从而决定与否同意。第四,天元置业房地产企业 XR 房地产项目前期工作和实行过程需要可行性研究。项目前期工作包括规划设计、人员安排、施工准备等。在房地产开发项目可行性研究中,对各项工作做出了时间上安排,进度上安排。房地产项目组织实行根据就是可行性研究分析,它贯穿整个项目过程,保证了投资活动在较长建设周期内有序进行。 第五,为有关房地产企业进行可行性研究提供有益借鉴和参照。讲实际与理论相结合,对企业,尤其是房地产企业有关理论和文献进行搜集和整顿,针对天元置业房地产企业XR 项目实际状况
9、来进行项目可行性分析,通过与实际案例相结合,为天元置业房地产企业提供了某些合理提议及意见,既增进了天元置业房地产企业自身发展,有为有关房地产企业进行可行性研究提供了有益参照和借鉴。二 项目市场环境分析2.1 宏观市场环境分析2.1.1 经济环境 改革开放以来,我国经济发展实现重大跨越,国内生产总值由1978年3645亿元迅速跃升至518942亿元,年均增速高达9.8%,成为仅次于美国世界第二大经济体。,我国经济稳中求进,继续引领世界要经济体发展,作为全球经济增长引擎作用愈发明显。未来几年,宏观经济形势错综复杂、充斥变数,但有利原因与不利原因并存,世界经济与国内经济稳定增长基本态势没有变化。从国
10、际看,各国虽纷纷走出金融危机阴霾,不过经济发展总体上仍然需求局限性。新兴市场国家资产价格泡沫和通胀风险加大,世界低速增长态势仍将延续一段时间;从国内看,我国仍处在重要战略机遇期,愈加重视扩大内需,愈加关注发展质量和效益,但集中出台大规模一揽子刺激政策也许性不大。伴随我国经济转型升级推进,改革红利、新型城镇化红利越来越多地释放,估计未来经济增长仍将保持平稳健康发展。尤其是此后一段时间,党和国家把新型城镇化作为一种新发展战略,将为房地产业发展拓宽更大空间。目前,我国与城镇化水平较高发达国家相比,城镇人均住房面积仍有比较明显差距,加之不停增长城镇人口,未来我国房地产市场仍有较大发展潜力。根据专家初步
11、计算,虽然不考虑投资性需求,未来全国需新建成住房约160亿平方米,其中商品住房约120亿平方米。另根据-中国商业地产行业开发与运行模式分析汇报表明,我国商业地产从开始展现爆发式增长,截至目前全国商业地产发展仍然整体向好,市场逐渐步入理性。综上分析,未来我国经济运行基本面没有变化,就目前经济景气状况及未来城镇化战略而言,都是支持本项目。2.1.2 政策环境 政策和法规往往会直接影响企业房地产项目投资决策。因此,影响房地产项目政策、法律从全国到都市都不容忽视。下面,重点分析国家房地产调控政策,尤其是十八届三中全会改革新政对XR项目影响。进入新世纪以来,国家对房地产调控几乎从未间断。自有关增进房地产
12、市场健康发展告知于8月出台后,由于这一文献提出要将房地产行业作为我国经济支柱产业,这使我国房地产业迅速发展。面临房地产过热,各地房地产价格增长过快,政府相继出台“国五条”、“国八条”、“国六条”等政策来克制房价不理性上涨,仅一年银行加息就有5次之多。是房产调控比较特殊一年,由于金融危机影响,国家临时放松信贷,减少居民购房成本,紧缩性宏观调控政策开始松动。应当说,从至今,国家房地产政策调控大体分为两个阶段: 年四季度至 年四季度,调控政策方向是鼓励住房消费和房地产开发投资;第二个阶段是一季度至今,国家有关部门密集出台新规,如“国四条”、“国十条”、“国十一条”等,尤其是上六个月又出台了“新国五条
13、”,目在于调整不停上涨房价,增进房价合理回归。这一系列调控政策实行,虽然也出现了越调越涨怪圈,各地“地王”不停刷新记录,政府卖地收入屡创新高,销售额千亿级别地产企业不停增多,不过这些政策实行在一定程度上减缓了房价上涨迅速势头,逐渐步入了平稳增长阶段,同步也对房地产开发企业投资决策产生了较大影响。 党十八届三中全会提出,“建立城镇统一建设用地市场”、“把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”,以及“加紧房地产税立法并适时推进改革”等,这些政策层面改革举措,将对我国房地产市场未来道路影响意义深远。根据这次改革新思绪,未来房地产调控重要依托“市场化”手段,减少政府行政干预,增长供应,处理房源局
14、限性问题,将是大势所趋。十八届三中全会审议通过决定提出,要加紧房地产税立法并适时推进改革。但目前房产税试行引起了很大争论。首先,为了控制一线都市房价涨幅过快,克制投机行为,上海、重庆等地试行了房产税。根据后续公布研究汇报显示,房产税试行对房价克制作用效果有限,反而是深入增长了政府税收,克制了部分商用、民用刚性需求。单从湘潭房价看,目前并不具有实行房产税条件。湘潭作为长株潭都市群关键都市,尽管其区位优势远不及省会长沙,但其目前平均房价仅是长沙二分之一,尤其是伴随长株潭融城速度加紧,湘潭区位优势愈加得到体现,表目前房价上,其价格上升空间还是比较大。因此,目前推行房产税条件并具有。考虑此外一种指标:
15、平均房价/都市居民人均月可支配收入。湘潭为0.5,长沙为 0.3,株洲为 0.35,比照这指标考虑同为区域都市圈都市,作为西咸新区咸阳为 0.38,作为长吉图都市圈吉林市为 0.42。不管是与本都市群其他都市相比较,还是与区域外相似度极高都市对比,湘潭房价上升空间都是比较大。综合论述,目前推行房产税条件还不具有。湘潭房产市场发展具有良好开发前景。2.1.3 市场竞争环境 投资计划孕育于经营市场之中,作为基础性房地产业更是如此。因此,对全国房地产市场环境把握是企业决策者应当关注重要问题。我国自从1998年取消福利分房制度、实行房改以来,以住宅为主房地产业保持着持续高速增长,房地产业逐渐成为国民经
16、济重要支柱。1998-,我国房地产开发对经济增长奉献巨大,年平均奉献超过百分之十。尤其是在金融危机爆发后,制造业遭受重创,而房地产可谓一枝独秀,对我国率先复苏推进经济增长奉献到达了惊人19.2%,平均拉动经济增长1.8个百分点。,全国房地产开发完毕投资8.6万亿元,同比增长19.8%,增速快于上年3.6个百分点,商品住宅、办公楼、商业用房开发投资增幅均略高于上年同期。商品房销售面积为13.05亿平方米,增长17.3%,同比增长15.5个百分点。各类型物业销售面积增幅均高于上年,其中商品住宅和办公楼销售面积增幅由年初最高逐月回落,商业用房销售面积增幅平稳。国家重点监测70个大中都市住房价格继续延
17、续下六个月上涨态势。其中,新建住房格同比上涨5.7%,环比涨幅为8.8%;二手住宅价格同比上涨2.7%,环比上涨4.6%。与此同步,房地产市场区域分化逐渐明显。北上广深四个一线都市新建住房价格同比涨幅均超过20%,二手住房价格涨幅均超过10%,此外部分二线都市都市新建住房价格同比涨幅在 12%-18%之间。整年房价涨幅较小都市基本都是三四线都市。根据记录数据,新建住房价格涨幅最低10个都市分别为温州、唐山、海口、蚌埠、三亚、无锡、安庆、牡丹江、大理、韶关,这些都市新建住房价格同比涨幅多数在 6%如下。从未来市场发展看:房地产市场中长期发展与改革进程与城镇化规划实行密有关。十八届三中全会召开后,
18、中央和地方将加紧推进各个领域改革创新,将波及处理困扰数年房价迅速上涨深层次矛盾,从而推进房地产市场长期健康发展。底中央城镇化会议对城镇化总体布局做了安排布署,提出了以人为关键城镇化战略格局,未来房地产市场发展区域机会将受城镇化规划指导。湘潭作为长江中游都市带重要都市,其加速推进城镇化将拉动房地产业迅速发展。2.2 区域市场环境分析2.2.1 湘潭经济发展状况 湘潭是长株潭都市群“两型社会”建设综合配套改革试验区关键组员,现辖湘潭县、湘乡市、韶山市、雨湖区、岳塘区 5 个县(市)区,拥有湘潭高新技术产业开发区和湘潭经济技术开发区2个国家级开发区,面积5006平方公里,常住人口276万,市区人口8
19、5万。湘潭产业体系完备,是湖南乃至全国重要工业基地,湘钢、湘机、江麓等中央、省属企业相对集中布局,现已形成以先进装备、新能源、电子信息等战略性新兴产业和精品钢材及深加工、汽车及零部件、食品等老式优势产业为支撑,现代商贸物流、文化旅游等协调发展、特色鲜明产业体系。近年来,湘潭市经济社会步入了一种较快发展时期。 年,实现地区生产总值1438亿元,增长11%;地方财政总收入144.72亿元,增长18.4%;完毕固定资产投资1214亿元,增长 35.9%,其中房地产开发投资122.25亿元,增长30.3%,占全社会固定资产投资 10.1%;城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达24809元、
20、12673元,增长9.1%和13.9%。根据湘潭市“十二五”规划和“两个率先”规划目定位,未来五年湘潭地区生产总值平均增速为10%-11%;固定资产投资平均增速为20%左右,其中房地产开发投资增长 25%左右。全市经济仍将保持良好发展势头,综合竞争力将不停增强,必将吸引更多国际国内资金流、人才流、信息流,为房地产业发展提供了良好发展背景。2.2.2 区域环境尽管该项目位于湘潭河东地区,但由于长株潭经济一体化深入推进,必须跳出湘潭范围分析项目区域环境。应当说,伴随长株潭三市融城和“两型社会”建设步伐加紧,为湘潭房地产业打造了一种巨大发展平台,尤其是芙蓉大道、红易大道、天易大道等城际道路竣工通车,
21、大大缩短了三市空间距离,不仅使沿线土地大幅升值,并且将重新评估湘潭地理位置价值,三市房地产业相融发展深入加紧,人们对长株潭都市群房地产市场预期和信心指数大大增长。重要基于如下理由:一是区位价值潜力较大。长株潭都市群轨道交通、三市主干道互通、都市群中心区域项目基础设施配套将会大大提高区位优势,加紧吸引地产资本加入到都市建设和新城区开发,引起新一轮地产开发热潮。各地房地产发展普遍途径是先加强基础设施建设然后吸引地产企业进驻开发。相对于同处都市群关键都市长沙和株洲,湘潭房地产业在国民经济比重低于前者,相反这也表明湘潭市对地产资本吸引潜力相对更大,比较优势更为明显。二是地缘市场优势较大。作为全省经济增
22、长极长株潭都市发展群,经济一体化步伐快步行进。4月30日,首届长株潭房地产交易博览会成功开幕;随即,省政府出台了有关推进长株潭房地产市场一体化意见。这些配套措施顺利实行为房地产市场一体化提供了有力条件。尤其要指出是意见提出四大意见:统一市场准入原则,统一市场监管模式,统一产权登记体系和统一市场诚信体系,有助于都市群内部房地产资源配置,提高效率,深入打破行政壁垒,推进要素合理流动,最终推进实现“居住融城”。尤其是长株潭都市群已提高为国家重点支持都市群,在此背景下,湘潭房地产市场潜力将得到深入释放。三是房地产价格提高空间较大。根据底中国指数研究院公布全国百城房价指数表明,全国平均房价到达10430
23、元/平方米。百城房价涨幅排行榜上,湘潭位列第一,涨幅到达了3.2%,平均样本房价破纪录到达4126元/平方米;岳塘区、雨湖区、湘潭县新发售楼盘均价都超过4000元,这表明湘潭房价已经步入“四千时代”。房价涨幅充足体现了湘潭区位优势逐渐发挥,阐明投资者、消费者对于湘潭地产前景预测是乐观。目前,长沙房价在全国范围基本处在中等偏上水平,平均房价在全国二线都市居于前列,高房价无疑增长了长沙一般白领生活成本。根据湖南社科院最新调查,针对“假如长沙与湘潭城际轨道开通,两地通勤在半个小时之内,您与否考虑在湘潭居住而在长沙上班”这一问题,有32%受访者表达乐意,尚有56%受访者表达假如届时候车票合理话,将考虑
24、这一方案。这表明,长沙高房价已经让部分消费者考虑在湘潭买房。类似“住在河北,上班在北京”状况有也许在长株潭都市群发生。同步,湘潭市政府近年来大力推行城区改造计划,产业振兴计划,这些原因都将提高湘潭都市吸引力。以上分析表明,伴随长株潭经济一体化建设提速,三市房价也会加速趋近。就短期而言,湘潭房地产价格仍处在稳步上升区间,但上升速度比较平缓。2.2.3 湘潭房地产市场分析 目前,湘潭全市共有254家房地产开发企业,其中一级企业2家、二级企业21家、三级企业107家、四级企业12家、暂定级企业112家。从近五年运行状况来看,有如下特点: 1、开发投资较快增长。-,全市房地产开发分别完毕投资48.21
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