物业有限公司公司管理规定.doc
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1、第一章 总 则第一条 为规范公司运营,加强员工管理,提高工作效率,营造良好的工作氛围,根据有关法律、法规,结合公司实际,特制定本公司管理规定(以下简称本规定)。第二条 公司员工必须严格执行本规定的各项制度(公司部分部门因工作特殊性质所制定的其他管理规定,经总经理签发批准后,按照该部门规定执行)。第三条 公司实行董事会领导下的总经理负责制,总经理根据董事会的决议和董事长之任命管理公司一切事务,并设副总经理、总经理助理若干名,协助总经理工作。第四条 公司机构设立:公司设立总经理室、办公室、财务部、保安部、清卫绿化部、工程维修部、市场经营部等部门,并根据业务发展开设分公司。第五条 公司机构设立图某某
2、物业有限公司总经理室保安部清卫绿化部工程维修部市场经营部国骅集团慈溪分公司东方阁管理处东方城管理处东方苑管理处雅渡新村管理处汽运写字楼管理处财务部办公室第二章 部门职责第一条 总经理室:1、全面负责、主持公司的各项工作,对公司的一切事务具有最高决策权,对公司的一切运营状况负所有责任;2、负责制定公司月、年度计划和长期发展规划;3、制定各部门的职责权限,拟定各岗位的任职条件。4、主持管理评审,领导内部审核;第二条 办公室担负公司的行政管理、考核评选、企发职责,设立投诉解决中心,在公司规模扩大后分离为行政管理部、品质管理部、公司发展部、投诉解决中心。(一)、行政管理部1、负责公司员工的招聘、培训;
3、2、负责公司的固定资产登记、管理和维护;3、负责公司内部宣传,组织公司内部的各类会议,跟踪贯彻会议决议;4、负责辨认、收集最新的有关法律、法规,并转发相应部门;5、负责公司各类协议、文献、档案和印章管理等工作;6、负责对公司的办公设施和工作环境进行管理;7、负责对公司员工的工牌、着装进行管理;8、负责公司各部门办公用品的采购管理;(二)、企发部1、负责公司发展的近远期规划,为总经理的工作提供意见和参考;2、掌握与物业管理项目有关的法律、法规、政策知识;3、负责公司发展项目,涉及物业项目投标书的策划、制作等;4、负责收集物业招标信息,代表公司签订物业委托管理协议(协议);5、负责组织公司相关部门
4、对招标书、投标书、物业委托协议(协议)评审;6、负责开展与物业有关的市场调查,形成文字、图案信息及分析报告;7、负责公司的形象宣传,做好新物业项目的形象策划。(三)、投诉服务中心1、负责受理业主投诉或复诉,组织解决,并转交相关部门, 2、组织调查业主反馈信息并进行分析,为服务改善提供依据,将意见、建议总结归纳后提交总经理。第三条 财务部1、建立和健全各项财务管理制度;2、掌握公司的资本运作、成本核算、预算解决及财务管理,负责各项费用的收取和支出等;3、执行审批制度,按规定的开支范围和标准核报一切费用,负责发放员工工资、奖金;4、执行钞票管理制度和支票使用规定,做好收费发票购买、保管、使用及回收
5、工作;5、编制记账凭证,及时记账,及时遍报各种报表,妥善管理睬计账册档案;6、拟定各项财务计划,及时反映财务状况,提供财务分析报告,当好参谋。第四条 保安部(可在公司规模扩大后独立为安保分公司)1、根据公司对保安工作总体规定和目的,制定、建立整套管理体系,制定保安制度;2、根据管理处对保安人员的需要,做好对保安人员的招聘、培训、调整、辞退等工作;3、负责保安人员上岗的岗前培训,在岗间的岗位培训,加强队员的政治、业务素质,提高实际应用能力;4、做好公司所管理辖区物业的治安、消防、车辆管理工作,协调解决各物业辖区的安全面突发事件,保证物业辖区内的人身财产安全;5、加强保安工作和保安队员的管理,组织
6、实行保安工作的各项监督、检查,特别是夜间巡查,对不符合规定、不规范行为进行纠正和处罚;6、负责对外相关部门的对口联系,并根据有关规定负责解决;7、做好服装、器材等的选购,并对管理处所需数量进行控制。第四条 清卫绿化部(可在公司规模扩大后独立为保洁分公司)1、制定卫生制度、绿化制度,根据社区收费资质制定相应卫生标准;2、做好公司所管理辖区物业的环境卫生清洁、绿化养护工作;3、负责清卫绿化人员的招聘、培训;4、定期、不定期对各社区进行卫生、绿化检查,检查各社区对卫生、绿化制度的贯彻情况。第五条 工程维修部1、负责公司所辖房屋建筑、公共部位、公用设施、机电设备的运营、养护、维修等技术管理工作;2、负
7、责业主提出的维修服务,提供有偿服务;3、负责业主办理装修审批手续;4、负责组织对采购材料和外协服务的供方进行评审,以及工程外协服务的监督管理;6、负责本部门各岗位的技能培训及考核;第六条 市场开发部运用公司经营用房、经营项目、物业管理区域开展各种经营活动,为公司发明经济效益。第七条 管理处1、负责物业管理范围内各项服务活动的正常开展和提供,实行综合管理、监督和指导;2、与业主沟通,了解业主需求和业主反馈信息,及时有效解决;3、负责建立业主档案,办理入住、迁出手续及装修申请手续;4、负责物业管理费用及代收、代付费用的管理;5、组织策划社区文化服务,代表业主就物业管理事务与政府相关部门协调解决;6
8、、负责物业管理范围内标记的使用管理;7、负责本部门服务所用材料的管理;8、负责本部门外协服务的监督管理;9、负责本部门员工的技能培训和考核。第三章 人事管理规定第一节 员工招聘规定第一条 目的为保证公司的管理水平和服务质量,提高员工的整体素质,特制定公司各岗位任职标准。第二条 任职条件1、部门经理级大专(含大专)以上学历,有较强的组织、管理、协调能力。为人正直,以身作则,实际掌握本部门的专业知识和技能,会简朴的电脑操作,有两年以上相关工作经验,能独立负责本部门的管理工作。有特殊技能者可适当放宽条件。2、管理处主任级大专(含大专)以上学历,具有两年以上物业管理工作经验,思绪开阔,会讲普通话,能听
9、懂宁波话,会简朴的电脑操作,持有建设部颁发的物业管理专业上岗证书,有很强的人际沟通能力。有特殊技能者可适当放宽条件。3、管理员高中(含高中)以上文化限度,五官端正,身体健康,会讲普通话、能听懂宁波话,会简朴的电脑操作,具有一定的礼貌修养,能吃苦耐劳,交际能力强。4、文员、内勤中专(高中)以上学历,具有一定的文字表达能力,熟悉公文写作基本规定,纯熟掌握办公软件操作,有文档管理经验。5、工程维修人员初中以上文化,持有相关工种上岗证书,能纯熟操作工程维修项目,能吃苦耐劳,有较强的沟通能力。6、保安人员初中以上文化限度,身体健康,五官端正,能力、责任心强,素质高。一星级社区原则上配备年龄不超过60周岁
10、的本地保安;二星级社区原则上配备年龄不超过55周岁的本地保安;三星级社区配备年龄较轻(原则上不超过40岁)的保安人员,本、外地人均可,退伍军人优先。7、清卫工身体健康,五官端正,工作细致周到,能吃苦耐劳,年龄在 55岁以下。8、其别人员按各部门招聘规定适时制定。第三条 各部门根据实际需要向主管领导提出招聘申请,经主管领导批准后,由办公室组织负责招聘,相关部门协助招聘。第四条 公司招聘员工的重要原则是依据应聘者是否具有应聘岗位职务素质和培养潜质,并以该职位人员应具有的业务知识和操作技能为考核标准,采用“公开招聘、择优录取”的方式进行。受聘者以政治、身体状况、学历、工作经历(专业岗位需要专业证书)
11、等,以及是否具有为公司长期服务的思想为公司的招聘录用标准。第五条 应聘者应一方面填写某某物业有限公司应聘登记表,经面试、笔试、实际操作等程序后考核后方可聘用,进入试用期,试用期内管理处主任以下员工月工资下浮壹佰元,管理处主任(含)以上月工资下浮贰百元,清卫工在试用期内月工资不下浮。第六条 被录用者必须在指定的时间到公司报到,由办公室负责工作卡的制作、工作服的发放、某某物业有限公司员工登记表的填写,办理好相关手续后到相应部门报到。第七条 招聘录用的员工,应提供本人的身份证原件及复印件,以及相关证件,经办公室验证后,由办公室统一建立人事档案。员工必须保证向公司提供的个人资料真实无误,若一经发现属虚
12、报或伪造,公司有权立即将其辞退。员工资料如有更改,应立即告知办公室备案。第八条 新聘用的员工,管理处主任以下员工试用期一个月,管理处主任(含)以上试用期三个月。在试用期若有不适,双方均可提出解约。试用期员工在试用期内表现突出的,可由部门经理建议、办公室审核、总经理批准,提前转正。试用期员工试用期满,经本人提出申请、部门经理上报、办公室审核、总经理批准后转入正式员工。经审核工资成绩欠佳者,可延长试用期或停止使用。一般情况下,公司新聘的所有员工,无论其工作岗位,均需到管理处进行见习,时间视具体情况而定。第二节 员工调动管理规定第一条 各职能部门负责人调动其管理内员工或公司跨部门调动员工,由副总经理
13、以上批准,办公室签发调令单。第二条 被调动的部门应积极配合员工的调动,被调员工应服从调动,办理好相关移交手续,按指定的时间到新岗位报到。第三节 员工离职管理规定第一条 试用期员工如在试用期内规定辞职的,必须提前七天向所在部门提出书面申请。正式员工规定辞职必须提前一个月以书面形式提交辞职报告,由部门领导签发员工离职登记表逐级上报,经总经理批准,办理好相关移交手续后方可离职。违反以上规定者,公司不予结账。第二条 对平时工作不认真、悲观怠工,虽未违反本规定所列的惩处规定,但经教育仍屡教不改的员工,由部门主管建议,公司将向其发出辞退警告书,限期一个月整改,若在整改期内仍无明显收效的,公司将予以辞退。第
14、三条 若本公司因业务变更或其他因素需要淘汰员工时,公司有权决定,被淘汰人员应服从安排,不得提出无理规定,公司补发一个月工资。第四条 凡员工离职(含辞职、辞退)均无年终奖金。第五条 被辞退的员工或本人辞职的员工原则上不得再进入本公司工作。第四节 培训管理规定第一条 新员工的培训新进公司的员工必须参与公司的岗前培训,使新员工了解公司的概况及规章制度,便于使其更快胜任未来工作,并遵守规章制度。培训时间为3至5天,培训期间天天提供10元生活补贴。培训内容涉及应知和应会两部分:应知部分:公司历史、组织机构设立、公司业务、管理制度;应会部分:从事工作的技能和工作方法。第二条 在职工工的培训公司对在职工工每
15、年至少进行两次培训,根据实际情况事务分批培训。培训内容重要涉及业务技能、技巧以及相关法律、法规等政策性文献。培训计划由培训主管拟定,会同办公室安排实行。第三条 凡指定的受训人员,除有特殊情况事先向培训人请假并经批准方能免训外,一律不得不参与培训,否则将从严论处。第四条 所有培训和受训人员均应当做好相关记录,对于从事指导培训的人员,规定精益求精,保质保量完毕指导培训的工作,公司将视培训情况给予相应奖励;对于成绩优秀的受训人员,可呈请选派委外学习或考察,进一步深造。第五条 委外培训规定:根据实际工作需要,经办公室审核、总经理批准后方可安排培训。参与培训前需要签订培训协议,培训合格后,到办公室备案方
16、可予以报销。第四章 员工管理规定第一节 着装管理规定第一条 为树立和保持公司良好的形象,公司对相应部门员工配发工作服,凡配发工作服的员工必须按照本规定着装。第二条 员工上班必须按照规定统一着装,不得穿其他有碍观瞻的奇装异服,不得有卷袖子、挽裤腿或不系衣扣等有损形象的行为。第三条 员工上班一律佩戴工作牌,工作牌未按规定位置佩戴的,视为未佩戴,全体员工在公司内部各部门办事均应遵守本条。第四条 员工上班应注意将头发梳理整齐。男职工发但是耳,并一般不准留胡须;女职工提倡化淡妆,金银或其他饰物的佩戴应当得当。第五条 各职能部门(管理处)应认真配合、督促下属员工遵守本规定,本部门(管理处)一个月累计违反本
17、规定人次超过本部门员工总人数20的,扣罚该部门(管理处)负责人20元。第六条 员工办理完录用手续后,由办公室发给工作服和工作牌,离职时应原物交回,若有损坏遗失按现价补偿(折旧率为:半年内100,半年以上至一年内80,一年以上至两年内50)。工作服和工作牌应妥善保管,如有损坏或遗失,应将缘由以书面形式递交办公室,由办公室核算后补发,并从该月工资中代扣相应费用;如属故意损坏,双倍扣罚;如因公损坏,应报请部门负责人签证,经总经理批准后,交办公室补发。第二节 员工礼仪守则第一条 员工上班必须仪表端庄、整洁,公司内与同事相遇时应点头示意,不得大声喧哗和吵闹等。第二条 所有来电应在响铃三声内接听,通话时先
18、问候,第一句话必须为:“您好,某某物业!”通话时语气温和,态度热情;通话结束时礼貌道别,待对方切断电话后再挂机。第三条 进入别人办公室,要先敲门,停到应答再进。进入后,回手不能大力、粗暴;若对方正在发言,要稍等静候,不要半途插话,如有急事要打断发言,应看准时机,礼貌用语。第四条 向上级报告工作时,应将手机调至震动、静音或关机,如有重要来电,需请示领导批准后,到室外接听电话。第五条 公司管理处主任(含)以上员工由公司统一格式印制名片,发放名片时,应将名片文字方向向着对方,双手递送,一边递交一边清楚说出自己姓名;接受名片时,应双手接受,名片拿到手后,应立即阅读,准确记住对方姓名后,将名片收好。对收
19、到的名片妥善保管,便于以后检索。第三节 员工考勤规定第一条 员工正常上班时间为: 周一至周五上午8:0011:00,下午12:3016:30,夏季(5月1日至9月30日)下午为13:0017:00。特殊情况需调整工作时间的由办公室另行制定告知。双休日、节假日应轮流值班,上班时间遵循以上规定。第二条 所有员工必须到公司签到后,方能外出办理业务,特殊情况需提前声明。第三条 上班时间开始后30分钟内到岗者或提前30分钟内下班者,按迟到、早退解决;超过30分钟以上者,按旷工半天解决。第四条 员工外出办理业务前须向本部门负责人声明外出因素及返回公司时间,并填写公出登记单;部门负责人外出须到办公室备案,特
20、殊情况报总经理审批。第六条 员工因工作因素确需加班的,应服从公司安排。第七条 法定公休假日为:元旦一天,五一节三天,十一节三天,春节三天;双休日。第八条 员工请假一律填写请假单,因故不能事先请假者,应在上班前用电话向主管请假,事后补办请假手续。第九条 请假权限1、各部门普通员工请假一天内由部门负责人审核批准,两天内由部门经理批准,三天以上应逐级上报,由部门经理审核、总经理批准。2、各部门负责人请假由总经理批准,报办公室备案。3、所有人员请假,各审批人员月底前报办公室备案。4、除因急病不能自行请假可由同事或家属代其请假外,其余均应亲自办理请假手续;未办妥请假手续先行离职、请假期满未办理续假或办理
21、续假尚未得到批准而不到职者,均按旷工解决。第十条 员工的请假分为事假、病假、婚假、产假、丧假五种。1、事假:因事必须本人亲自解决者可请事假,每次事假局限性一个小时按一个小时计算,超过一个小时未满两个小时按 两个小时计算,以此类推,每年累计7天为限,超过期限按实际扣除薪资。2、病假:因病治疗或休养者应出具公立医院证明申请病假,并经总经理批准后方可有效,每年累计15天为限,超过期限按实际扣除薪资。3、婚假:凡符合法定年龄结婚的员工持结婚证向办公室办理婚假手续,公司给予三天婚假,薪资照发,超过按事假手续办理。4、产假:符合计划生育的女员工分娩,给产假一个月,薪资照发;女员工产后哺乳期为五个月,前两个
22、月为全休假,发放50薪资,后三个月为哺乳期,天天允许两个小时哺乳时间,每次一个小时,薪资照发,产后不再为公司任职,不享受此待遇;所有假期按连续时间计算,含国家法定节假日。5、丧假:员工直系亲属(祖父母、父母、配偶、子女)去世,公司给予其三天丧假,薪资照发;员工旁系亲属(外祖父母、配偶的祖父母及父母、本人的兄弟、姐妹)去世,公司给予两天丧假,薪资照发;员工其他亲属去世,公司不给予假期。4、特殊情况由总经理批准决定。第十二条 外地的公司中层管理人员,每年可享受15天探亲假,具体时间经总经理批准安排,休假期间薪资照发。第五章 行政管理规定第一节 值班规定第一条 为加强对节假日的值班管理,保证公司各项
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