物业管理方案标准范文.doc

北京文清物业
物业管理方案

安保 消防 车场

（分册）

北京文清物业管理有限公司
年 月 日

目 录
前言……………………………………………………………………1
一、管理机构…………………………………………………………2
二、管辖范围…………………………………………………………2
三、人员编制…………………………………………………………2
四、岗位职责…………………………………………………………4
五、员工工作培训管理………………………………………………………………6
六、工作规范和操作规程……………………………………………8
七、服务程序和工作标准……………………………………………9
八、规章制度/管理制度…………………………………………… 25
九、治安防范责任书…………………………………………………29
十、安保消防部质量目的……………………………………………30
消防设备设施台帐（交接清单附）
应急预案（附）
安保部各种使用表格（附）

前 言
在物业服务管理中，安保消防工作必须起到保障产权人及园区居民财产、维护园区安定团结、疏导园区交通、防止园区治安、消防事件发生等作用，将维护产权单位和园区居民人身财产安全当作自己理应履行的神圣工作责任。
文清物业在接管清华科技园区物业服务管理后，接管物业运营三年里被评为《市级优秀市范大楼》。将认真尽职的做好各园区安全保卫、消防工作，同时根据园区工作特性，在完毕安保消防职责的同时，为园区提供规范的岗位礼仪服务和来宾向导引领服务。将使安保消防工作在防范治安、消防事件、震慑犯罪分子等方面的工作，成为清华科技园区一道亮丽的风景线。

一、管理机构

安保部经理

消防主管

安保主管

中 控 值 班 室
机动车 门岗
非机动车 门岗
各楼宇值勤岗
地面停车场岗
地下停车场岗
园区巡逻岗
车场领班
安保领班

二、管辖范围
重要是负责辖区重要目的、场合、出入口车场等进行守护或巡逻，以维护公共秩序、防止违法犯罪和减少灾害事故损失。
本项目部参照《安保工作手册》，根据实际情况制定治安、消防工作程序及职责，并执行与公司签订的《安全责任书》，将责任贯彻到班组、个人。
三、人员编制
根据公司实际情况岗位设立如下：
1、 安保部经理1人
2、 主管1人
3、 安保、车场领班2人
4、 中控值班员：8人，
5、 门岗和楼宇安保员：24人，
6、 社区巡逻安保员：4人，
7、 车场管理员：20人。
合计共61人

工资预算：（每月）
岗位名称
人数
工资标准（元）
合计（元）
备注
安保部经理
1
4500
4500

主管
2
3000
6000

领班
2
1800
3600

中控值班员
8
1500
14400

楼宇安保员
24
1500
36000

巡逻安保员
4
1500
6000

车场管理员
20
1500
30000

价格合计：99900元
保安服装预算
职务
人数
衬衫单价×2件
服装每套价2套
工鞋价格1双
袜子价×2双
价格合计
安保经理
1
80元×2＝160元
1000元×2＝2023元
120元
5元×2＝10元
2290元
安保主管
1
50元×2＝100元
500元×2＝1000元
120元
5元×2＝10元
1230元
安保员
59
50元×2＝100元
300元×2＝600元
100元
5元×2＝10元
47790元
价格合计：51310元
安保部办公用品预算
序号
名称
数量
单价元
合计
序号
名称
数量
单价
合计
1
对讲机
12部
2023
24000
9
办公桌
5张
500
2500
2
手电
5把
250
750
10
椅子
10把
150
1500
3
警棍
10根
50
500
11
更衣柜
20个
450
9000
4
照相机
1台
3000
3000
12
文献柜
5个
450
2250
5
消防服
2套
500
1000
13
文献夹
30个
20
600
6
消防斧
2把
50
100
14
签字笔
100支
3
300
7
烟枪
1个
1500
1500
15
电话机
5部
50
250
8
电脑
2台
5000
10000
16
打印纸
5包
30
150
价格合计：54700元
设备维护保养费预算
序号
名称
数量
维保费
备注
序号
名称
数量
维保费
备注
1
消防主机
台

9
消防泵
台

2
消防监控
台

10
烟感温感
个

3
监控探头
个

11
可燃气体
个

4
室外消火栓
个

12
各种阀
个

5
室内消火栓
个

13
可视对讲
个

6
水泵接合器
个

14
对讲机
部

7
消防风机
台

15
其它物品
等

8
灭火器
具

16

注：1、消防系统、和监控系统根据实际情况来定费用2、重点设备需要维保和维保方鉴定费用。
3、设备维保费和工程、维保方、原物业进行总合计。
保安部设备交接
1、交接固定资产时需要工程部、原物业、保安部三方进行接受（请贵社区业主委员会给予全程协助跟进）。
2、接受情况必须具体记录清楚。
3、接受完毕后三方进行签字。
4、固定资产：消防主机、监控主机、消防泵，灭火器、消火栓、风机等其它物品（所交接物品使用的表格在保安部表格附属内）；我部会将所接受的物品列成台帐，请贵社区业主委员会给予确认。
5、在交接完毕后，如有缺失的必备物品；请贵社区业主委员会给予协助解决。保证我部为贵社区更好的服务。
四、岗 位 职 责
（一）安保部经理岗位职责
直接上级：项目经理
1. 在项目经理领导机关服务中心的监督下，负责项目部服务区域的治安、消防管理工作，编制《治安、消防管理方案》和《突发事件的防止管理措施》，完善岗位职责，承担相应的管理责任。
2. 负责编制内的安保人员的选聘、辞退；负责安保人员的上岗培训和岗位技能培训；负责安保内务管理、思想教育工作。
3. 负责安保监控设备、通讯器材的使用、维护管理工作；负责制定安保年度财务计划。
4. 负责每周对本社区的工作检查，夜间巡检工作。遇有治安、消防事件发生，应在接到告知后的第一时间赶到现场，组织安保人员、本社区物业在岗人员按《治安、消防解决办法》规定内容开展工作。
5. 负责和各社区所在地的公安、消防机构建立紧密协作关系，并在公安、消防人员的专业指导下，完善各项治安、消防管理工作。
6. 负责组织建立物业员工义务消防组，每季开展相应的消防、急救技能培训，并对消防系统进行检查、维护，保证系统始终保持在正常工作状态。
7. 负责园区内消防工作的督促、检查和整改。
8. 严格贯彻、执行消防法规及制度，并贯彻各项防火安全措施。
9. 根据实际情况，在出现火灾时负责组织报警，指挥扑救火灾和人员的安全疏散。
10. 督促公司员工熟悉并对的使用各种消防设施和器材，管理好区内的各种消防设备、设施和器材。
11. 开展消防宣传教育，定期对管区内要害部位进行检查，及时消除火灾隐患。
12. 组织调查火警事故，协助公安机关调查火灾因素。
13. 完毕项目经理交办的其他工作。
（二）安保部主管岗位工作职责
直接上级：安保部经理
1. 在安保部经理和本社区物业经理领导下，负责本社区的治安、消防管理工作，按《治安、消防管理方案》承担相应的管理责任。
2. 负责所管辖区域安保人员的定岗和工作安排；负责组织本区域安保人员的岗位技能培训；负责安保内务管理和思想教育工作。
3. 负责本区域安保监控设备、通讯器材的使用管理工作；负责提交本区域安保年度财务计划。
4. 负责每日对社区的安保、消防的工作检查；负责对社区的每周不少于3次的夜间巡检，遇有治安、消防事件发生，应在第一时间报项目部值班室，并赶到事件现场，在本社区物业主管的管理下，按《治安、消防解决办法》组织安保和物业员工开展相应工作。
5. 协助安保部经理和本社区所在地的公安、消防机构保持紧密的工作联系，并在公安、消防人员的专业指导下，完善本社区的治安、消防管理工作。
6. 完毕安保部经理和本社区物业经理交办的其他工作。
（三）安保中控值班员岗位工作职责
直接上级：安保主管
1. 在本社区安保主管的领导、项目部值班室的工作监督管理下，负责本班次对本社区的安保、消防监控值班工作。严格执行项目部《安保、消防监控操作规程》规定的操作规定，保证责任设备、设施始终处在有效工作状态。
2. 负责按规定对本班次的监控影像进行电子录入工作，并对本班次的录入质量进行抽检，如发现问题，应及时向本社区安保主管进行报告，并按操作规程对设备进行检查，配合专业维修人员在规定的时间内排除故障。
3. 负责填写本班次监控值班记录，在上下班时，做好交接登记，并对设备按交接程序进行检查。对本班次发现的重要问题除填写记录外，还应向接班人员进行特别提醒说明。
4. 值班期间必须坚守工作岗位，如有特殊情况，应向安保主管提出请假申请，在带班人员未到达前，不得私自离开工作岗位。
5. 对值班期间发现的治安、消防问题，应及时告知就近安保人员在规定期限内到达现场，并根据安保主管或物业经理指示做出向公安、消防部门报警工作。对错报、误报事件，在听取现场安保报告后，认真填写错报、误报记录。对常发生错报、误报点，要向安保主管进行报告，并请专业维修人员对故障点或系统进行检查，排除故障。
6. 保持监控室干净整洁，交、接班时应对卫生状况进行检查，并负责本岗位值勤期间的卫生清扫工作。
7. 自觉接受项目部值班室巡检，完毕安保主管交办的其他工作。
（四）安保门卫岗位工作职责
直接上级：本社区中控值班室
1. 在本社区安保主管的领导下，着装整齐、精神饱满的负责本岗位门卫安保值勤工作。
2. 对进出本门口的机动车辆进行登记。对进入本社区超过一个小时的非本区机动车辆按规定标准收取停车费用。
3. 对来访机动车辆驾驶员和来访人员积极询问，并指明需去地点的最佳途径和停车区域。敬举手礼后，引导车辆驶入本社区。
4. 对驶入、驶出的具有海关标记的公务车辆，应敬举手礼并优先放行。
5. 在机动车通过时，应提醒行人和非机动车驾驶人员注意安全。
6. 负责本岗位区域无违章停车，保证本岗交通通畅无阻碍发生。
7. 对准备进入、离开本岗的可疑机动车辆和人员进行检查；对不接受检查强行进入、离开的机动车辆要及时向中控值班室报告，在保证自身安全的前提下，进行有效的拦阻；在等待支持的同时，记下机动车型号和车辆号码及人员体貌特性。
8. 认真填写值班记录，做好交接登记。
9. 保持岗区域环境卫生清洁，地面无垃圾污物。
10. 完毕本社区安保主管和中控值班室交办的其他工作。
（五）办公楼安保门卫岗工作职责
直接上级：本社区安保主管
1. 在本社区安保主管和楼宇客服管理员领导下，着装整齐，精神饱满的负责本岗位安保执勤工作。
2. 对进出办公楼的来访人员进行观测，对发现的可疑人员进行有效询查，对正常来访的办事人员，提供礼仪引导工作。
3. 对进出办公楼残障人员提供必要的有效帮助。
4. 在办公人员上班后，阻止非本单位人员进入办公区域，对夜间值班人员要进行登记，掌握楼内人员工作动态，做好安全保卫工作。
5. 认真填写值班记录，做好交接记录。
6. 值班期间坚守工作岗位，如有特殊情况，应向安保主管或客服管理员提出请假申请，在带班人员未到达前，不得私自离开工作岗位。
7. 保持岗位区域环境清洁，地面无垃圾污物。
8. 完毕本社区安保主管和客服管理员交办的其他工作。
（六）巡逻岗安保岗位工作职责
直接上级：本社区安保主管
1. 在本社区安保主管领导下，着装整齐，精神饱满的负责对本社区内的治安、消防及公共设施的本班次巡逻检查工作。
2. 严格执行项目部制定的《巡逻检查工作程序》，对发现的可疑问题，及时报安保监控室或安保主管，并对问题进行检查，对发现危害人身安全的问题，应留在现场提醒过往行人和车辆注意安全，待支援维修人员到场后，方可离开进行其他地点的正常巡逻工作。
3. 认真填写安保巡逻检查记录，做好换岗交接登记，对本岗发生的问题，在交接时除履行记录交接外，还应对接班人员交待解决过程和下班次注意事项，接班人员对上一班次的问题应作为本班次的重点巡查内容，并填写复检记录。
4. 在巡逻执勤时如接到中控室值班员或安保主管的协查任务，应跑步并在规定期间内赶到指定地点，并将现场情况向中控值班室做简要报告。解决完毕后，应填写解决记录，并返回巡逻岗位继续规定的巡逻工作。
5. 在巡逻时发生地面留有垃圾，应积极清理到就近的果皮箱内，对较大范围的垃圾或卫生不合格现象，应告知中控值班室，转告本社区物业值班人员反映，并在下次巡逻时留意整改情况。
6. 在巡逻中如遇来访问路的人员，应简洁明确的告之准确方位和最佳路线。如没有特殊情况，应陪同来访人员可看到所要去的地点后，礼貌的征求对方批准后，返回巡逻岗位继续巡逻工作。
7. 完毕安保主管和客服管理员交办的其他工作。
（七）机动车辆管理岗位工作职责
直接上级：本社区安保主管
1. 在本社区安保主管领导下，负责本社区的机动车辆管理工作。负责建立社区机动车登记档案。收取停车费用，发放机动车出入证（卡），划定停车泊位，并将机动车档案交项目值班室安保部备案。
2. 负责本社区停车泊位设施设备的维修养护工作，负责配合安保对白天停放安全检查和夜间巡逻值守工作。保证社区停放的机动车辆的安全可靠、无人为损坏。
3. 负责配合项目部完善社区机动车再保险方案，并代理理赔事宜。
4. 配合保洁人员对机动车停车区域的正常清洁工作。
5. 完毕安保主管和项目值班室交办的其他工作。
（八）义务消防员职责
1. 本公司所有员工均属于义务消防员，一旦管区内发生火灾事故，每个人都有义务、有责任立即投入现场开展抢救工作，不得借故逃避。
2. 认真学习有关消防知识，了解管区内消防设备的基本功能、位置，熟悉灭火器的摆放位置及使用方法，消防通道的位置及疏散方法，消火栓的使用方法。
3. 积极参与各项消防灭火的训练活动。
4. 在参与灭火过程中，要服从命令，听从统一指挥。
五、员工工作培训管理
对招聘来的人员进行系统培训，使其迅速达成工作所需要的标准。培训内容及形式涉及：
（一）岗前培训
1. 安保员被录用后，进行“应知应会”的培训。
2. 要对每位新入职工工进行岗前培训，介绍大楼情况、工作纪律、操作规定和岗位职责。
3. 培训内容为《工作手册》。
4. 上岗前规定必须掌握安保通讯和消防设备器材的使用和操作。
5. 合格后上岗，试用期两个月。
（二）内部培训
1. 安保培训：根据每年制定的安保部内部培训计划，拟订安保培训方案，通过授课与实际操作相结合的方式定期进行培训，从而提高安保员的警惕性、“四防”意识、应变能力和身体素质，使其掌握本职技能。
2. 消防培训：根据每年制订的安保部内部消防培训计划，拟订安保消防培训方案、年度消防演习计划安排等培训内容，通过授课与实际相结合的方式定期进行培训，从而达成提高安保员的防火意识，掌握灭火抢救能力的目的。
（三）培训工作管理
1. 各岗位安保员必须根据培训计划参与公司或本部门的培训课程，如公司组织的培训课程与本部门组织的课程在内容上相同或时间上有冲突时要以公司组织的为主，本部门培训可相应调整。
2. 培训前要进行书面或口头告知，并规定每位参与培训的人员在《签到表》上签到。
3. 培训结束后进行考核评估，评估分：笔试与实际操作等考核方式，并做好安保员考核成绩的记录作为每位绩效的依据。
4. 安保部《培训记录》要由本部进行整理存档。
（四）培训基本项目
1、应知应会：
1) 服务意识教育
2) 礼节礼貌及员工行为规范和修养
3) 大楼消防设备设施的了解
4) 消防安全基本理论和消防须知
5) 安保工作常识
6) 公司和部门制度与规定
7) 岗位工作职责与细则
2、岗位工作规范：
1、工作方法与技巧
2、园区突发事件的解决程序
3、军体训练：
1、队列训练（立正、稍息、跨立、停止间转法、敬礼、步伐行进与立定、蹲下与起立、整齐报数）；
2、拳术训练（基本功、擒敌拳1-20动作套路、积极擒敌）。
4、法律常识：
1、刑法常识；
2、中华人民共和国治安管理处罚条例；
3、中华人民共和国消防法；
4、治安管理条例等；
5、新《物权法》
5、消防队伍的训练和演习规定：
1、安保部全体人员均为义务消防员，义务消防员的培训工作由各安保主管具体负责并拟定培训计划，各部门协助进行。各部门的消防队伍要做到迅速、安全、彻底地扑灭火灾，必须坚持灭火管理的平时训练，通过训练发现自身存在的局限性，通过训练找到适合自己的消防办法，通过训练摸索防火、灭火的措施和技巧。
2、平时训练还要和定期演习相结合，根据本部门的实际情况每年进行一至二次的消防演习，通过演习来检查园区防火、灭火的整体功能，规定防火、灭火预定方案科学实际、指挥得当、义务消防队员称职，消防设施能发挥作用，把损失降至最低。通过演习要了解园区内业主、客户的心理承受能力、自救能力的反映限度，演习后各项目要及时总结经验，找出局限性以便采用进一步的防止措施，要在改善后能提高园区防火、灭火自救的能力，在演习中最佳提前联系消防局的相关专业人员进行现场指导或可以提出改善办法和途径。
3、消防培训的内容：
1、了解园区消防要害、重点部位如：机房、园区死角、重要库房等。
2、了解园区各种消防设施的情况，掌握灭火器的安全使用方法。
3、火灾时扑救工作的相关知识和技巧，自救知识和技巧。
4、组织观看实地消防演习进行现场模拟。
5、培训后进行书面知识和实际操作技能的考核。
（五）培训规定
1、培训期间，要认真听讲，遵守课堂纪律。
2、理论学习时，要自带笔和笔记本，认真做好记录。
3、队列训练时，按正规军事化规定操作。
4、培训期间，不得迟到、早退、旷课。
（六）考评办法
1、理论考试采用笔试闭卷方式，85分以上为优，75－84分为良，60－74分为中，60分以下为差。
2、军体训练由安保主管进行单兵考核，成绩分优、良、中、差四个等级。
（七）奖惩办法
1、实习员工培训考评分达不到中档以上的，延期转正。
2、不同员工培训考评分达不到中档以上的，将列为考核对象，随时有也许被淘汰。
3、普通员工培训考评分优秀的，作为资深员工对象。
六、工作规范和操作规程
（一）门岗工作程序
1. 上岗前进行自我检查，做到按规定着装，仪容仪表端庄整洁。
2. 精神饱满，站姿端正，在公司、大门口执行保卫任务。
3. 按规定使用文明用语，树立保卫人员应有的形象，协助来宾解决困难。
4. 发现衣冠不整者、醉汉、精神病患者进入公司要劝止阻挡。
5. 发现闲散人员聚集公司门口并有不妥行为和企图时，要及时驱散并视情况报告；发现可疑人员要立即报告，并严密监视；发现违法犯罪分子在公司内作案后向外逃离时，要积极堵截，协助擒拿。
6. 保持公司大门口正常的交通秩序，指挥和疏导进出的车辆，手势规范，引导及时。要特别留意首长和重要来宾车辆，保证出入畅通安全。
7. 按有关规定查验进入公司的客人和施工人员的证件及进出公司物品的手续。
8. 岗上不做与工作无关的事情，不得脱岗、睡觉。
9. 接班人员到达后交接完毕，方可离岗。
（二）巡视工作程序
1. 上岗前先进行自我检查，做到按规定着装，仪容仪表端庄整洁。
2. 检查和配带对讲机，严格按照《安保警用器械管理规定》执行。
3. 接受领班、队长、主管的工作布置和安排，了解当班的工作重点和重大任务的工作规定，做到心中有数。
4. 按巡视路线与时间对公司公共区域进行仔细巡视。
5. 巡逻时，见客积极招呼问好，礼貌回答客人的查询，实行文明服务。
6. 发现可疑的人、事、物及不安全因素时，要及时报告，并迅速查明情况，严密监视。
7. 遇有突发事件，火灾发生要及时控制，按《应急措施》执行。
8. 夜间巡视工作应保证两人以上共同进行。
9. 巡视结束后，填写好《安保巡视登记表》并报给领班，方可下岗。
（三）受理报案工作程序
1. 安保部在接到报案后，由专人在《安保部接报案登记表》上记清报案者的姓名、身份证、单位、案发地点等情况。
2. 如是凶杀、爆炸、抢劫等恶性案件，应立即按《发生爆炸、抢劫、凶杀等案件的应急方案》进行解决；如是设备、设施事故或电梯困人、交通等事故按《紧急情况解决控制程序》执行。
3. 如是被盗、遗失等案件，应与当事人取得联系，进行现场察看，了解具体情况，如物品名称、价格、颜色、型号、丢失时间、案发现场周边情况等。
4. 根据当事人规定和实际情况，决定是否报公安机关解决。
七、服务程序与工作标准
一、经理查岗
工作程序
1) 检查仪容仪表。
2) 检查礼节礼貌。
3) 检查着装。
4) 检查工作交接。
5) 检查岗位职责。
6) 检查视线范围内卫生/安全情况。
7) 纠正不符合。
8) 记录。
工作标准规定
1) 按照《员工守则》规定检查。
2) 按照交接记录内容检查。
3) 按照《岗位职责》规定检查。
4) 视线内无可疑人\物；无污物\杂物。
5) 每日至少2次和不定期抽查，每月至少3次非工作时间突击检查。
召开部门工作例会
二、员工培训
工作程序
1) 制定培训计划。
2) 主管领导审核批准。
3) 备课。
4) 实行培训。
5) 反馈培训效果。
6) 考核。
7) 记录。
工作标准规定
1) 提前24小时告知。
2) 培训人员提前5分钟到位。
3) 经理负责。
4) 培训内容进行记录。
5) 每周进行验证一次。
6) 记录在人事行政部备案。
三、办理施工单位进场前手续
工作程序
1) 施工单位提供的施工安全方案；明确施工单位负责人，联系方式；
2) 施工单位提供资质证明、营业执照附件等相关手续；
3) 施工中涉及壁纸、地毯等材料，需提供消防局检测合格证明书；
4) 发放施工单位施工许可证；
5) 为施工人员办理：临时出入证“；
6) 与施工单位签订安全责任书；
7) 将所有材料汇总交文员归档。
工作标准规定
1) 明确安全责任
2) 责任书一式两份签署备案
3) 负责人、紧急联系人、公章齐全；
4) 提供施工单位营业执照、施工资质证明复印件,并加盖红色印章.
四、每月消防安全检查
　　工作程序
1. 每月带领保安人员，对大厦进行一次全方位的消防安全检查；
2. 发现隐患做好记录；
(1) 发隐患告知书，并限期整改；
(2) 根据隐患告知书限定期间进行复查；
(3) 检查合格后，做好记录。
3. 安排填写检查登记表后，签字归档；
工作标准规定
1. 填写记录要笔迹工整，语言表述清楚；
2. 对发现的隐患，在4小时内发隐患告知书；直到按照规定整改合格。
五、消防培训
　　工作程序
1. 拟定培训内容；
2. 培训前准备；
3. 实际演练；
4. 培训记录。
5. 培训材料归档。
工作标准规定
1. 每年培训不少于2次；
2. 理论和实践相结合。
六、平常文献管理
　　程 序
1. 文献类型
2. 内部文献
3. 外部文献
4. 解决贯彻文献
5. 文献进行存档
工作标准规定
1. 严格按照内、外文献解决规定执行；
2. 由部门经理签发给相关人员跟进完毕并报告跟进情况；
3. 由部门经理根据来文性质进行指示安排；
4. 根据主管领导、经理批示贯彻并及时进行报告；
5. 存档文献归类存放
七、召开外包、外委月度会
　　程 序
1.告知外包、外委方负责人
2.准时召开
3.会议纪要
4.报告领导
5.贯彻整改
工作标准规定
1. 每月1－2次并提前24小时告知；
2. 每月准时召开 ； 互相通报工作情况
3. 24小时内完毕会议纪要；
4. 每月20日前报告领导审阅；
5. 对不符合项及时整改贯彻不得超过24小时；
八、外包外维会议纪要
　　工作程序
1.收集。
2.上报部门经理审核。
3.存档。
工作标准规定
1.召开当月外包外维月度协调会。
2. 会议纪要须由部门经理、外包外维单位负责人签字确认。
3. 经部门经理、外包外维单位负责人签字
4. 改正贯彻。
5. 外包外维会议纪要双方签字各留一份并存档
九、供方评审
　　工作程序
1.发放《供发评审报告格式》。
2.督促上交《供方评审报告》。
3.督促各专业收集外包外维营业执照、资质证明。
4.《供方评审报告》须由部门经理、主管领导签字。
5.《供方评审报告》外包外维营业执照、资质证明报经理签字确认。
工作标准规定
1.按照所发《供方评审报告格式》发各专业主管进行填写。
2.收集填写的《供方评审报告》。
3.告知各专业收集外包外维营业执照、资质证明。
4.将收集的《供方评审报告》附外包外维营业执照、资质证明报部门经理签字。
5.经部门经理、主管领导签字的《供方评审报告》外包外维营业执照、资质证明送经理签字确认。
十、接待工作
　　工作程序
1.语言规范。
2.姿态对的。
3.问清来源。
4.帮助联系
5.向部门领导报告。
工作标准规定
1.起身站立。
2.向来访者问好。
3.沏茶。
4.问清原由。
5.帮助联系。
6.向部门领导报告。
7.答复。
十一、接听电话
　　工作程序
1.接听电话3声之内。
2.使用客气语言并向客户问好。
3.告知客户自己所在部门或岗位。
4.接听电话姿太要端正。
5.客户留言的记录。
6.报告客户留言记录。
工作标准规定
1.接听电话时，电话铃响三声之内应立即接听。
2.向客户问好。
3.告知客户自己所在部门、姓名，如“您好，文请物业XX部，姓名。”、“您 好，XX 部XXX”。
4.询问对方“我能为您做些什么。”
5.需要留言的及时记录，再报告。
十二、建立防汛物资台账
　　工作程序
1.收集防汛物资清单。
2.编制防汛物资登记表。
3.防汛物资分类输入电脑台账中。
4.保存防汛物资台账。
5.检查各专业防汛物资数量。
工作标准规定
1.收集各防汛物资清单。
2.编制防汛物资登记表。
3.将各防汛物资进行分类。
4.将各防汛物资名称、数量输入电脑中并形成报告。
5.保存防汛物资台账。
6.一季度检查一次防汛各专业防汛物资。
十三、整理、收集法律法规
　　工作程序
1.搜集最新法律法规。
2.发放最新法律法规。
3.总结法律法规学习情况。
　　工作标准规定
1.搜集最新法律法规。
2.将法律法规电子版分发各专业主管进行培训。
3.汇总各专业法律法规学习情况。
4.对法律法规内容学习进行总结。
十四、施工人员证件
　　工作程序
1.办理施工证件，须有健康证明、身份证复印件、1寸照片。
2.验证施工人员身份证复印件、照片。
3.按照顺序编制二装施工证号码。
工作标准规定
1.办理二装出入证件时，收取施工负责人由其公司开据的健康证明、身份证复印件、1寸照片。
2.验证施工人员身份证复印件、照片。
3.填写二装施工出入证，并为每张出入证编号并存档。
4、单项工作不得超过20分钟。
十五、安全巡视
　　工作程序
1.检查:
客户门禁系统
公共区域设备设施
公共区域治安安全状况
消防设备、设施
2.发现问题报修
3.填写记录
4.贯彻整改复查
工作标准规定
1. 及时化解、消除各类安全隐患
2. 发现设备实行出现问题，及时报修不得超过2小时；
3. 对上一次报修项目进行复检，保证维修到位；
4.符合防火规定
5.符合治安防范规定
6.无重大安全隐患
十六、配合公安机关工作
　　工作程序
1.验名身份
2.上报信息
3.积极配合
4.记录存档
工作标准规定
1.掌握原则
2.符合公司利益
十七、监督管理外包单位
工作程序
1.定期召开外包、外委公司月度会
2.监督管理外包保安公司工作情况。
3.对外委定期进行培训、考核工作。
4.定期对外包公司人员数量进行检查。
5.对新入职外包警卫进行面试检查。
工作标准规定
1.每月召开1－2次月度会。
2.每月月底前完毕。节假日顺延.
3.24小时内出《会议纪要》。
4.检查保安公司服务质量是否符合公司规定。
5.每周进行一次对外包单位人员进行检查。
6.检查新入职外包警卫是否符合公司规定
十八、钥匙柜管理
　　工作程序
1．钥匙柜存放的钥匙，为备用和应急钥匙；
2．启用应急钥匙进入租区前，需经经理级批准；
(1) 白天需部门经理批准；
(2) 非正常工作时间，需通过值班经 理批准；
3．应急钥匙使用后，需重新封闭，封闭程序如下：
(1)填写封存钥匙申请表，需由经办人、部门经理签字；
(2) 经办人与客户服务部人员携带钥匙和封存袋一同到启用应急钥匙公司共同签字、盖章封存。
工作标准规定
1．专人管理：每班内保负责管理；
2．专门制度：有专门制度；
3．专柜管理：设有专柜管理；
4．大厦业主/客户租区应急钥匙：
5．大厦机房应急钥匙：
6．物业公司钥匙；
7．平台制高点钥匙；
8．防汛物资门钥匙。
9．单项封存工作需20分钟内完毕。
十九、特殊事件解决
　　工作程序
1．发现特殊事件，做好现场保护；
2．及时逐级上报；
3．携带照相机，到现场拍照；
4．与当事人做好询问笔录；
5．写出书面特殊事故报告；
工作标准规定
1．碰到特殊事件需在3分钟感到现场；
2．对外尽量控制信息；
3．控制事态发展。
4．上报部门领导审阅
二十、登记制度管理
　　工作程序
1.正常工作时间，施工人员不得进入大厦，有二装小组批准的许可证除外；
2.外来服务人员进入大厦
大厦内没有闲杂人员。
二十一、出门条管理
　　工作程序
1.碰到客人携带物品外出时，需问讯客人是否开据出门条；
2.客人出示出门条后，需核算出门条内容需与物品、数量要相符；
3.核算后，说声谢谢配合，请走好。
工作标准规定
1.保证大厦业主/租户财产安全;
2.出门条必须签字、盖章方为有效
3.出门条内容与实际出货相符;
4.保存好当天出门,每月存档一次.
二十二、公共区域巡视
　　工作程序
1.检查公共区域是否有闲散、可疑人员、可疑物品；
2.检查公共区域消防设施设备齐全、完好、有效状态；
3.正常上班时间，业主/租户大门应处在自然关闭状态，发现向公共区域启动大门的业主/租户，告知前台：为了公共区域客人行走的安全，将门协助关闭；
4.检查公共区域是否畅通、没有任何杂物；
5.检查大厦外立面及玻璃幕墙的完好情况
6.检查外窗启动情况
7.检查外围车场车辆停放情况
8．填写“巡视检查登记表”。
工作标准规定
1.白班巡视2小时一次；
2.夜班巡视不少于4次；
3.发现问题妥善解决；
4.及时报告。
二十三、公共区防火门管理
　　工作程序
1.大厦消防门需处在自然关闭状态；
2.巡视中发现用其它物品档门情况，及时将物品移开，使消防门处在自然关闭状态；
3.巡视后做好记录，并分析因素，找其相关单位或部门洽谈，避免类似情况再次发生。
工作标准规定
1．全方位巡视；
2.保证大厦照明有效状态。
3.对检查出不符合规定的消防门，进行复位。
二十四、消防栓管理
　　工作程序
1.检查外观
2.检查标志
3.检查配件
4.检查箱门
5.检查卫生情况
工作标准规定
1.外观清洁、无划痕
2.标志清楚完好
3.配件齐全
4.箱门启动灵活
二十五、灭火器管理
　　工作程序
1.检查卫生情况
2.检查年检有效期
3.检查年检标志
4.检查配件
5.检查数量
6.检查位置
7.检查瓶体
8.检查胶管
9.检查压力
10．检查重量
工作标准规定
1．外观应清洁
2．年检日期不应超过一年
3．标志应清楚完好
4．铅封、保险、胶管等配件齐全
5．数量符合配置标准
6．位置应对的
7．瓶体无锈蚀、掉漆
8．胶管无物品堵塞
9．压力应显示正常，不应指示到红色区域
10．重量不应低于标重的90%
二十六、喷淋头管理
　　工作程序
1.检查外观
2.检查安装
3.检查环境
工作标准规定
1.外观无明显磕碰
2.安装紧固无漏水
3.周边0.5米内无悬挂物品
二十七、送风口管理
　　工作程序
1.检查外观
2.检查工况
工作标准规定
1.无松动
2.运营中无杂音
3.现场无异常气味
4.下方无易燃品堆放
5．出风口出不得悬挂物品
二十七、疏散指示灯管理
　　工作程序
1.检查外观
2.检查位置
3.检查指示方向
工作标准规定
1.外观完好无破损
2.指示方向对的
3.安装位置距地面不超过30公分
4.表面清洁无污物无遮挡
二十八、消防通道管理
　　工作程序
1.检查应急照明设施
2.检查通道使用情况
3.检查标志
工作标准规定
1．照明应完好并达成照度标准
2．无堆堵物品影响通行
3．防火门闭门器完好有效
4．疏散标志应齐全完好
5．蓄光标志荧粉无脱落
6．指向标志方向对的
二十九、异味解决
　　工作程序
1.巡视中发现异味，寻找异味源；
2.辨别异味种类：餐厅、污水、汽油、油漆等；
3.逐级报告；
4.部门经理与相关部门联系；
5.排除异味；
6.做好记录。
工作标准规定
1.及时准确
2.减少影响范围
三十、至高巡查/控制
　　工作程序
1.定期对楼内平台制高点进行安全检查
2.检查有无高空坠物隐患
3.检查防火安全
4.检查基础设施
5.填写《检查登记表》存档
6.将查出的隐患告知相关部门及时整改
7. 对隐患进行复查
工作标准规定
1.每周进行检查
2.区域内干净、整洁无杂物
3.基础设施正常
三十一、检查二装现场
　　工作程序
1.是否有施工许可证；
2.二装现场施工人员是否有“大厦临时进出证”；
3.是否配备有轻便灭火器材；
4.临时用电，电线是否固定规范；
5.插座、插头是否齐全完好；
6.动火期间，是否有安保部开据的动火证；
7.施工中严禁噪声施工；
8.碰到客户投诉时，需提醒施工单位，将噪声施工安排夜间22：00以后。
工作标准规定
1.认真检查；
2.出现违规，找施工单位负责人立即纠正；
3.出现隐患，不服从