物业管理方案标准范文.doc
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1、北京文清物业物业管理方案安保 消防 车场 (分册)北京文清物业管理有限公司年 月 日目 录前言1一、管理机构2二、管辖范围2三、人员编制2四、岗位职责4五、员工工作培训管理6六、工作规范和操作规程8七、服务程序和工作标准9八、规章制度/管理制度 25九、治安防范责任书29十、安保消防部质量目的30消防设备设施台帐(交接清单附)应急预案(附)安保部各种使用表格(附)前 言在物业服务管理中,安保消防工作必须起到保障产权人及园区居民财产、维护园区安定团结、疏导园区交通、防止园区治安、消防事件发生等作用,将维护产权单位和园区居民人身财产安全当作自己理应履行的神圣工作责任。文清物业在接管清华科技园区物业
2、服务管理后,接管物业运营三年里被评为市级优秀市范大楼。将认真尽职的做好各园区安全保卫、消防工作,同时根据园区工作特性,在完毕安保消防职责的同时,为园区提供规范的岗位礼仪服务和来宾向导引领服务。将使安保消防工作在防范治安、消防事件、震慑犯罪分子等方面的工作,成为清华科技园区一道亮丽的风景线。一、管理机构安保部经理 消防主管安保主管中 控 值 班 室机动车 门岗非机动车 门岗各楼宇值勤岗地面停车场岗地下停车场岗园区巡逻岗车场领班安保领班二、管辖范围 重要是负责辖区重要目的、场合、出入口车场等进行守护或巡逻,以维护公共秩序、防止违法犯罪和减少灾害事故损失。本项目部参照安保工作手册,根据实际情况制定治
3、安、消防工作程序及职责,并执行与公司签订的安全责任书,将责任贯彻到班组、个人。三、人员编制 根据公司实际情况岗位设立如下:1、 安保部经理1人2、 主管1人3、 安保、车场领班2人4、 中控值班员:8人, 5、 门岗和楼宇安保员:24人,6、 社区巡逻安保员:4人, 7、 车场管理员:20人。合计共61人工资预算:(每月)岗位名称人数工资标准(元)合计(元)备注安保部经理145004500主管230006000领班218003600中控值班员8150014400楼宇安保员24150036000巡逻安保员415006000车场管理员20150030000价格合计:99900元保安服装预算职务人数
4、衬衫单价2件服装每套价2套工鞋价格1双袜子价2双价格合计安保经理180元2160元1000元22023元120元5元210元2290元安保主管150元2100元500元21000元120元5元210元1230元安保员5950元2100元300元2600元100元5元210元47790元价格合计:51310元安保部办公用品预算序号名称数量单价元合计序号名称数量单价合计1对讲机12部2023240009办公桌5张50025002手电5把25075010椅子10把15015003警棍10根5050011更衣柜20个45090004照相机1台3000300012文献柜5个45022505消防服2套50
5、0100013文献夹30个206006消防斧2把5010014签字笔100支33007烟枪1个1500150015电话机5部502508电脑2台50001000016打印纸5包30150价格合计:54700元设备维护保养费预算序号名称数量维保费备注序号名称数量维保费备注1消防主机 台9消防泵台2消防监控 台10烟感温感个3监控探头个11可燃气体个4室外消火栓个12各种阀个5室内消火栓个13可视对讲个6水泵接合器个14对讲机部7消防风机台15其它物品等8灭火器具16注:1、消防系统、和监控系统根据实际情况来定费用2、重点设备需要维保和维保方鉴定费用。 3、设备维保费和工程、维保方、原物业进行总合
6、计。保安部设备交接1、交接固定资产时需要工程部、原物业、保安部三方进行接受(请贵社区业主委员会给予全程协助跟进)。2、接受情况必须具体记录清楚。3、接受完毕后三方进行签字。4、固定资产:消防主机、监控主机、消防泵,灭火器、消火栓、风机等其它物品(所交接物品使用的表格在保安部表格附属内);我部会将所接受的物品列成台帐,请贵社区业主委员会给予确认。5、在交接完毕后,如有缺失的必备物品;请贵社区业主委员会给予协助解决。保证我部为贵社区更好的服务。四、岗 位 职 责(一)安保部经理岗位职责直接上级:项目经理1. 在项目经理领导机关服务中心的监督下,负责项目部服务区域的治安、消防管理工作,编制治安、消防
7、管理方案和突发事件的防止管理措施,完善岗位职责,承担相应的管理责任。2. 负责编制内的安保人员的选聘、辞退;负责安保人员的上岗培训和岗位技能培训;负责安保内务管理、思想教育工作。3. 负责安保监控设备、通讯器材的使用、维护管理工作;负责制定安保年度财务计划。4. 负责每周对本社区的工作检查,夜间巡检工作。遇有治安、消防事件发生,应在接到告知后的第一时间赶到现场,组织安保人员、本社区物业在岗人员按治安、消防解决办法规定内容开展工作。5. 负责和各社区所在地的公安、消防机构建立紧密协作关系,并在公安、消防人员的专业指导下,完善各项治安、消防管理工作。6. 负责组织建立物业员工义务消防组,每季开展相
8、应的消防、急救技能培训,并对消防系统进行检查、维护,保证系统始终保持在正常工作状态。7. 负责园区内消防工作的督促、检查和整改。8. 严格贯彻、执行消防法规及制度,并贯彻各项防火安全措施。9. 根据实际情况,在出现火灾时负责组织报警,指挥扑救火灾和人员的安全疏散。10. 督促公司员工熟悉并对的使用各种消防设施和器材,管理好区内的各种消防设备、设施和器材。11. 开展消防宣传教育,定期对管区内要害部位进行检查,及时消除火灾隐患。12. 组织调查火警事故,协助公安机关调查火灾因素。13. 完毕项目经理交办的其他工作。(二)安保部主管岗位工作职责直接上级:安保部经理1. 在安保部经理和本社区物业经理
9、领导下,负责本社区的治安、消防管理工作,按治安、消防管理方案承担相应的管理责任。2. 负责所管辖区域安保人员的定岗和工作安排;负责组织本区域安保人员的岗位技能培训;负责安保内务管理和思想教育工作。3. 负责本区域安保监控设备、通讯器材的使用管理工作;负责提交本区域安保年度财务计划。4. 负责每日对社区的安保、消防的工作检查;负责对社区的每周不少于3次的夜间巡检,遇有治安、消防事件发生,应在第一时间报项目部值班室,并赶到事件现场,在本社区物业主管的管理下,按治安、消防解决办法组织安保和物业员工开展相应工作。5. 协助安保部经理和本社区所在地的公安、消防机构保持紧密的工作联系,并在公安、消防人员的
10、专业指导下,完善本社区的治安、消防管理工作。6. 完毕安保部经理和本社区物业经理交办的其他工作。(三)安保中控值班员岗位工作职责直接上级:安保主管1. 在本社区安保主管的领导、项目部值班室的工作监督管理下,负责本班次对本社区的安保、消防监控值班工作。严格执行项目部安保、消防监控操作规程规定的操作规定,保证责任设备、设施始终处在有效工作状态。2. 负责按规定对本班次的监控影像进行电子录入工作,并对本班次的录入质量进行抽检,如发现问题,应及时向本社区安保主管进行报告,并按操作规程对设备进行检查,配合专业维修人员在规定的时间内排除故障。3. 负责填写本班次监控值班记录,在上下班时,做好交接登记,并对
11、设备按交接程序进行检查。对本班次发现的重要问题除填写记录外,还应向接班人员进行特别提醒说明。4. 值班期间必须坚守工作岗位,如有特殊情况,应向安保主管提出请假申请,在带班人员未到达前,不得私自离开工作岗位。5. 对值班期间发现的治安、消防问题,应及时告知就近安保人员在规定期限内到达现场,并根据安保主管或物业经理指示做出向公安、消防部门报警工作。对错报、误报事件,在听取现场安保报告后,认真填写错报、误报记录。对常发生错报、误报点,要向安保主管进行报告,并请专业维修人员对故障点或系统进行检查,排除故障。6. 保持监控室干净整洁,交、接班时应对卫生状况进行检查,并负责本岗位值勤期间的卫生清扫工作。7
12、. 自觉接受项目部值班室巡检,完毕安保主管交办的其他工作。(四)安保门卫岗位工作职责直接上级:本社区中控值班室1. 在本社区安保主管的领导下,着装整齐、精神饱满的负责本岗位门卫安保值勤工作。2. 对进出本门口的机动车辆进行登记。对进入本社区超过一个小时的非本区机动车辆按规定标准收取停车费用。3. 对来访机动车辆驾驶员和来访人员积极询问,并指明需去地点的最佳途径和停车区域。敬举手礼后,引导车辆驶入本社区。4. 对驶入、驶出的具有海关标记的公务车辆,应敬举手礼并优先放行。5. 在机动车通过时,应提醒行人和非机动车驾驶人员注意安全。6. 负责本岗位区域无违章停车,保证本岗交通通畅无阻碍发生。7. 对
13、准备进入、离开本岗的可疑机动车辆和人员进行检查;对不接受检查强行进入、离开的机动车辆要及时向中控值班室报告,在保证自身安全的前提下,进行有效的拦阻;在等待支持的同时,记下机动车型号和车辆号码及人员体貌特性。8. 认真填写值班记录,做好交接登记。9. 保持岗区域环境卫生清洁,地面无垃圾污物。10. 完毕本社区安保主管和中控值班室交办的其他工作。(五)办公楼安保门卫岗工作职责直接上级:本社区安保主管1. 在本社区安保主管和楼宇客服管理员领导下,着装整齐,精神饱满的负责本岗位安保执勤工作。2. 对进出办公楼的来访人员进行观测,对发现的可疑人员进行有效询查,对正常来访的办事人员,提供礼仪引导工作。3.
14、 对进出办公楼残障人员提供必要的有效帮助。4. 在办公人员上班后,阻止非本单位人员进入办公区域,对夜间值班人员要进行登记,掌握楼内人员工作动态,做好安全保卫工作。5. 认真填写值班记录,做好交接记录。6. 值班期间坚守工作岗位,如有特殊情况,应向安保主管或客服管理员提出请假申请,在带班人员未到达前,不得私自离开工作岗位。7. 保持岗位区域环境清洁,地面无垃圾污物。8. 完毕本社区安保主管和客服管理员交办的其他工作。(六)巡逻岗安保岗位工作职责直接上级:本社区安保主管1. 在本社区安保主管领导下,着装整齐,精神饱满的负责对本社区内的治安、消防及公共设施的本班次巡逻检查工作。2. 严格执行项目部制
15、定的巡逻检查工作程序,对发现的可疑问题,及时报安保监控室或安保主管,并对问题进行检查,对发现危害人身安全的问题,应留在现场提醒过往行人和车辆注意安全,待支援维修人员到场后,方可离开进行其他地点的正常巡逻工作。3. 认真填写安保巡逻检查记录,做好换岗交接登记,对本岗发生的问题,在交接时除履行记录交接外,还应对接班人员交待解决过程和下班次注意事项,接班人员对上一班次的问题应作为本班次的重点巡查内容,并填写复检记录。4. 在巡逻执勤时如接到中控室值班员或安保主管的协查任务,应跑步并在规定期间内赶到指定地点,并将现场情况向中控值班室做简要报告。解决完毕后,应填写解决记录,并返回巡逻岗位继续规定的巡逻工
16、作。5. 在巡逻时发生地面留有垃圾,应积极清理到就近的果皮箱内,对较大范围的垃圾或卫生不合格现象,应告知中控值班室,转告本社区物业值班人员反映,并在下次巡逻时留意整改情况。6. 在巡逻中如遇来访问路的人员,应简洁明确的告之准确方位和最佳路线。如没有特殊情况,应陪同来访人员可看到所要去的地点后,礼貌的征求对方批准后,返回巡逻岗位继续巡逻工作。7. 完毕安保主管和客服管理员交办的其他工作。(七)机动车辆管理岗位工作职责直接上级:本社区安保主管1. 在本社区安保主管领导下,负责本社区的机动车辆管理工作。负责建立社区机动车登记档案。收取停车费用,发放机动车出入证(卡),划定停车泊位,并将机动车档案交项
17、目值班室安保部备案。2. 负责本社区停车泊位设施设备的维修养护工作,负责配合安保对白天停放安全检查和夜间巡逻值守工作。保证社区停放的机动车辆的安全可靠、无人为损坏。3. 负责配合项目部完善社区机动车再保险方案,并代理理赔事宜。4. 配合保洁人员对机动车停车区域的正常清洁工作。5. 完毕安保主管和项目值班室交办的其他工作。(八)义务消防员职责1. 本公司所有员工均属于义务消防员,一旦管区内发生火灾事故,每个人都有义务、有责任立即投入现场开展抢救工作,不得借故逃避。2. 认真学习有关消防知识,了解管区内消防设备的基本功能、位置,熟悉灭火器的摆放位置及使用方法,消防通道的位置及疏散方法,消火栓的使用
18、方法。3. 积极参与各项消防灭火的训练活动。4. 在参与灭火过程中,要服从命令,听从统一指挥。五、员工工作培训管理对招聘来的人员进行系统培训,使其迅速达成工作所需要的标准。培训内容及形式涉及:(一)岗前培训1. 安保员被录用后,进行“应知应会”的培训。2. 要对每位新入职工工进行岗前培训,介绍大楼情况、工作纪律、操作规定和岗位职责。3. 培训内容为工作手册。4. 上岗前规定必须掌握安保通讯和消防设备器材的使用和操作。5. 合格后上岗,试用期两个月。(二)内部培训1. 安保培训:根据每年制定的安保部内部培训计划,拟订安保培训方案,通过授课与实际操作相结合的方式定期进行培训,从而提高安保员的警惕性
19、、“四防”意识、应变能力和身体素质,使其掌握本职技能。2. 消防培训:根据每年制订的安保部内部消防培训计划,拟订安保消防培训方案、年度消防演习计划安排等培训内容,通过授课与实际相结合的方式定期进行培训,从而达成提高安保员的防火意识,掌握灭火抢救能力的目的。(三)培训工作管理1. 各岗位安保员必须根据培训计划参与公司或本部门的培训课程,如公司组织的培训课程与本部门组织的课程在内容上相同或时间上有冲突时要以公司组织的为主,本部门培训可相应调整。2. 培训前要进行书面或口头告知,并规定每位参与培训的人员在签到表上签到。3. 培训结束后进行考核评估,评估分:笔试与实际操作等考核方式,并做好安保员考核成
20、绩的记录作为每位绩效的依据。4. 安保部培训记录要由本部进行整理存档。(四)培训基本项目1、应知应会:1) 服务意识教育2) 礼节礼貌及员工行为规范和修养3) 大楼消防设备设施的了解4) 消防安全基本理论和消防须知5) 安保工作常识6) 公司和部门制度与规定7) 岗位工作职责与细则2、岗位工作规范:1、工作方法与技巧2、园区突发事件的解决程序3、军体训练: 1、队列训练(立正、稍息、跨立、停止间转法、敬礼、步伐行进与立定、蹲下与起立、整齐报数); 2、拳术训练(基本功、擒敌拳1-20动作套路、积极擒敌)。4、法律常识:1、刑法常识;2、中华人民共和国治安管理处罚条例;3、中华人民共和国消防法;
21、4、治安管理条例等;5、新物权法 5、消防队伍的训练和演习规定:1、安保部全体人员均为义务消防员,义务消防员的培训工作由各安保主管具体负责并拟定培训计划,各部门协助进行。各部门的消防队伍要做到迅速、安全、彻底地扑灭火灾,必须坚持灭火管理的平时训练,通过训练发现自身存在的局限性,通过训练找到适合自己的消防办法,通过训练摸索防火、灭火的措施和技巧。2、平时训练还要和定期演习相结合,根据本部门的实际情况每年进行一至二次的消防演习,通过演习来检查园区防火、灭火的整体功能,规定防火、灭火预定方案科学实际、指挥得当、义务消防队员称职,消防设施能发挥作用,把损失降至最低。通过演习要了解园区内业主、客户的心理
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