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购买预售商品房法律风险防范 上 买卖合同签订阶段法律风险及防范
时间： 2011年09月29日 来源：丰顺商会 作者： 周石文 浏览次数： 952
商品房预售许可制度俗称期房制度、楼花制度，是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋所有权的一种房产交易行为。
商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段，能够加快房地产开发项目的资金周转，提高资金的使用效率。然而对于买房人来讲却存在许多缺陷：例如商品房预售具有因信息不对称、交易结果的不确定性、法律关系的复杂性等引发的交易风险，甚至发生开发商卷走购房人房款的现象。
为了降低购房者的交易风险，我们把预售商品房买卖划分为这样几个阶段：买卖合同签订阶段、竣工备案阶段、交付使用阶段和产权办理阶段，然后分别分析每个阶段存在哪些风险，以及针对风险有哪些防范对策。本期主要讲的是买卖合同签订阶段法律风险及防范。
一、开发商的开发资质的问题
开发商的资质问题，主要就是开发商的“五证”问题。五证是指：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。有无开发经营资质将关系到商品房买卖合同的效力。如果开发商无开发经营资质，将导致买卖合同无效，购房人无法获得商品房；即使取得了商品房，一旦发生纠纷按照无效合同的处理原则，也要返还给出卖人。而且无资质企业开发的房产一般情况下也无法取得合法的房产证。在这种情况下，购房人不仅无法获得合法的房屋。有时，房地产开发商经营状况还存在购房款无法返还的风险。但现实情况中由于购房人处于信息和法律上的弱势地位，通常时候购房人无法知道开发商是否具备了开发资质。因此，在开发商的积极诱导下，许多的购房人的防范意识大减，不明不白的就将预售合同签订了，并且交了部分或者全部的房款。
怎样防范这种风险呢？我们认为可以采用扁鹊先生的“望、切”的方式。所谓“望”，就是指到开发商预售楼盘的实际产地外去观察，看是否有动工迹象，是否已经动工一段时间等，如果根本没有动工，或者仅仅是刚刚施工，那么就可能没有达到预售条件；所谓“切”就是指记住开发商的预售许可证编号到政府有关部门网站或者亲自去询问，看看开发商的预售的内容是否与相关部门的公告登记相一致。如果一致，就说明开发商已经达到预售标准，通常开发商在预售时不会将《预售许可证》的原件向公众展示，仅是展示复印件，因此，如何鉴别复印件的真伪就需要采用上述方法了。
二、开发商开发实力问题
近几年商品房的热销，使很多企业加入到了房产开发的行列，按揭贷款购房和预售已成为房地产商融资的重要捷径和基本方式。但是随着国家对房地产市场调控措施的加大和国家法律法规对房产开发市场的不断规范，对贷款人自身条件审查的日趋严格，按揭贷款条件限制日益增多，这在一定程度上给房地产商融资增加了难度，如果开发商的自身的实力不够，开发商无足够的开发实力，出现烂尾工程，导致购房人的所购房屋无期限的延长交房时间，这将给买受人造成一定的损失，增加买房人不必要的烦恼。
如何应对这种情况呢？购房者必须考虑成熟后再决定购买将要预订的商品房。签订预售合同之前，应做一些必要的调查和咨询工作，调查的内容应包括：开发商的信誉和实力，其他条件类似楼盘与你看中的楼盘的价格、区位、户型、环境比较，该开发项目的一些基本情况。关于开发商信誉和实力情况，以及该开发项目的一些基本情况，购房人大致可以通过三条途径去了解：（1）可以去有关行政主管部门咨询，该项目是否以在建工程或土地使用权或房屋抵押向银行贷款；该项目是否有法律缺陷，该项目是否已具备相关的手续；开发商的以往的开发业绩如何等情况。（2）可以从群众及其他开发商同行处了解一些信息，如开发商的信誉与实力，俗话说同行是冤家，购房人可以用巧妙的方式从其他开发商那得到一些比较隐秘的信息，从而能够更深入的了解自己所购房屋开发商的信息。
三、查封及烂尾问题
在预售合同中预购人享有的是对开发商的一种债权，而不是所购房屋的所有权。如果开发商无经济实力或涉及其他经济纠纷，预售房屋极有可能被查封、执行，从而损害购房人的利益。因为，购房人未取得房屋所有权证，对预售商品房不享有所有权。当出现纠纷时，极有可能会对自己的正当权利产生侵害。
预防此类问题的措施是：订立预售商品房合同后，购房人仍要密切注意开发商的经营动态和标的物的状况。一旦发现开发商经营状况恶化或预售房被查封等情况，购房人应积极应对，采取诉讼、调解等方式解决，并尽可能的向房地产管部门举报，以争取主动，减少自己的损失。
四、开发商夸大宣传问题
在这个阶段中，往往开发商印制大量的售楼书、广告等宣传材料来宣传自己楼盘的优势，通常这些宣传资料中都或多或少的存在夸大宣传的情况。
从法律角度讲,售楼书、广告等是房地产开发商或代理商向不特定的对象发放的用以介绍其预售商品的图片、文字材料，虽说它并非预售合同，仅仅是一种要约邀请，但是发出该要约的行为责任人必须遵守该要约。在预售房屋竣工交付前，购房人只能根据售楼书、广告等传递信息（房屋的结构、套型、环境、物业管理等）作出是否购买的决定。如果售楼书、广告等带有不实的内容，误导购房人与其签定预售合同。根据《广告法》有关规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品房或者接受服务的消费者的合法权益受到的，不仅要承担行政违法责任，而且要依法承担民事责任。
因此，购房人在决定预购商品房前，一定要认真阅读房地产商提供的售楼书、广告等材料。办理了预购手续后，一旦发现受了虚假售楼书或广告的欺骗和误导，就要及时向政府有关管理机关举报、申请予以查处，或诉请人民法院要求责任方赔偿损失。另外根据合同法的相关规定，开发商对于小区绿化、房屋质量等对房屋买卖构成实质性影响购房人购房的宣传材料，可视为要约的组成部分。所以，购房人应该保留好开发商的楼盘宣传资料。而且，要向在预售现场的其他意向购买人询问，听取其他人的意见，还要多问开发商预售人员问题，所谓“言多必失”就是这个道理，听的时间长了、次数多了就会发现其中的漏洞，可能的话对开发商预售人员的承诺进行录音，然后与开发商的管理层确认承诺的真实性，并且要保留好录音材料，以备将来不时之需。
五、认购书问题
随着近年来房价的不断飙升，开发商为了获得更大的经济利益，很多开发商会采取捂盘、惜售等措施来拖延销售时间，谋取利益最大化。这时与购房人签订《认购书》的形式销售楼盘，成为他们规避法律的最佳方式。而《认购书》书中仅写明购房意向和订金，不写明房屋的具体情况和相关违约责任等，因此，这种认购书在法律上通常是无法认定为《预售合同》的，而且开发商将《认购书》中的定金写成言字旁的“订”。这样一来，《认购书》不但使开发商收取了部分订金，达到了回笼资金的目的，还免去了开发商捂盘惜售、哄抬房价后承担违约责任的可能。
怎样防范这种风险呢？我们认为此种风险是非常难避免的，这完全取决于意向购买人的购房需求，如果需求强烈，那么即使风险非常高，购买人也愿意签订《认购书》；相反，如果意向购买人的购房需求不强烈，那么购买人一般不会签订《认购书》。在与开发商签订法律文件时，一定要判断该文件是《买卖合同》还是《认购书》，如果是后者，然后再判断定金是否能使用“定金罚则”，同时最好能够明确违约责任，以最大限度地保护自身权益。
六、工程价款优先受偿问题
合同法第286条规定了工程价款优先受偿权利，最高人民法院关于建设工程价款优先受偿的批复法释[2002]6号也明确，依照合同法第286条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；同时明确购房人交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
根据以上规定，预售房的购房人可能还要承受因工程价款优先受偿而遭受损失的风险。如果购房人只是交付了小部分房款，不论是现房还是预售房，如果工程承包人就该工程价款在约定期限内主张权利，将受到优先保护，购房人取得房屋的权利就可能无法实现。已付的房款也有可能要不回来了，防范此风险的最有效措施就是支付大部分房款以使承包人优先权无法对抗买受人。根据最高人民法院法释[2002]6号批复精神，为防范承包人工程价款优先权给买受人带来风险，在商品房基本完成时交付大部分购房款，以对抗承包人的工程价款优先权，使自己的权利得到最大程度的保护。
七、买卖合同 “网签”备案问题
根据有关规定：商品房预售人应当自合同签订之日起30日内将《预售合同》报当地房地产管理部门登记备案。开发商与购买人签订了《预售合同》后，开发商的义务是将此合同到房地产管理部门进行备案。备案实际上一种“公示”制度，备案后就说明购买人所签订的《预售合同》得到相关机关的认可，这样可以防止开发商再将此套预售房屋卖给其他人第三人，因此对购买人来说是一种权利的重要保障。
怎样防范这种风险呢？通常开发商在与购买人签订了《预售合同》后，在规定的期限内就需要到房管部门办理备案登记，备案登记后购买人可以随时在房管部门网站上查询该《预售合同》的备案登记号，如果存在，就说明开发商已经备案登记。

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