长沙湘雅医院职工宿舍区物业管理方案.doc

长沙湘雅医院职工宿舍区物业管理方案

第一章 湘雅三医院职工宿舍区概况及物业管理的作用

一、社区基本情况
湘雅三医院职工宿舍区是湘雅三医院职工家属宿舍区。社区共有多层住宅13栋，总建筑面积4万余平方米。社区在建设时的规划设计、配套设施是比较全面的，社区封闭独立，有中心广场、二次供水、暖气以及公共厕所等公用设施。社区绿化覆盖率也比较高。社区的最大特点是居住人员基本来自湘雅三医院的职工及其家属，人员素质较高，社会交往并不复杂。

二、物业管理的作用
物业管理作为一种提高人民生活水平、使物业保值增值的全新方式，在中国沿海各大城市得到普遍推行，并逐步被广大内陆城市所接受。优秀的物业管理，不仅能提高物业的价值，实现物业的保值增值，更能为业主、住户提供周到的服务，给业主和住户发明“整洁、文明、安全、方便”的工作和生活环境。湘雅三医院职工宿舍区引入优秀的物业管理既充足体现了三医院领导对职工生活细节的关心，也切实解决职工居家生活的后顾之忧，让职工能更加集中精力工作，还能减轻医院后勤工作的压力。湘雅三医院职工宿舍区引入优秀的物业管理的作用重要体现在：
1、发明安居乐业的工作生活环境。
物业管理的所有工作便是为业主和住户发明“整洁、文明、安全、方便”的工作和生活环境，保证住户能在宁静、舒适、温馨、优美的环境中生活、享受和发展各项事业。
2、物业的保值和增值。
物业管理公司运用其专业化的管理手段，可以有效地保护物业的外部形象和使用质量，进而达成保值增值的目的。
3、物业管理的对职工工作的促进作用
湘雅三医院职工宿舍区引入优秀的物业管理，能为职工提供良好的生活环境，陶冶职工的情操，解决职工居家生活的后顾之忧，让职工能更安心、更加集中精力工作。

第二章 物业管理服务的整体设想及目的

一、力人物业管理有限公司简介
公司成立于2023年8月25日,是具有国家二级资质的独立法人资格的专业物业管理公司，其前身为1998年成立的长沙高新技术产业开发区物业管理有限公司，是长沙高新技术开发区的服务支撑体系之一，是长沙高新技术开发区树立外部形象、招商引资的一个窗口，专业从事物业管理业务。
公司下设办公室、财务部、工程维修部、综合管理部四个管理处等部门。目前公司员工48人，其中管理人员11人，大专以上学历达成100%。
公司采用科学、高效的办公方式，为业主实现快捷、周到的服务，管理人员80%以上配置了计算机，实现公司对业主信息、设备资源信息、绿化资源信息、财务信息、员工考核、文本档案的智能化管理。
目前公司物业管理项目覆盖于高新区，重要涉及魏家坡社区、C4社区、高级公寓社区、MO办公区和高科技园，共计楼宇面积10多万平方米，绿化面积5万平方米，配电间7个，水电管网方圆1平方公司，服务的公司多达315家，服务的住户500多户。
公司严格遵循“诚信自律、服务业主”的价值观，以“为业主发明清洁、优美、舒适、安全、方便的生活及工作环境，致力于成为中国最优秀的职业化物业管理公司”，作为工作使命。2023年，公司先后被评为“省优秀物业管理公司”“市优秀物业管理公司”，魏家坡社区被评为“市物业管理优秀社区”“市容卫生检查优胜单位”。并通过双认证，省市有关领导曾高度评价：高新开发区能逐步实现“建基地、兴产业、招大商、活机制、优环境”的目的离不开物业公司所提供的优质服务。

力人物业基本情况表

公司注册名称
长沙高新开发区力人物业管理有限公司
建立日期
2023年8月
公司法人代表
余光宇
职 称
高级
公司性质
自然人出资
公司资质等级
二级
经营方式
物业管理

上级主管部门

批准成立机构
长沙高技术产业开发区工商行政管理局
经营范围
二级物业管理;招牌制作,建材装饰材料,五金交电,家用电器,化工产品(不含危险品),园林绿化设计,施工,水电安装,水电设计.(需资质证,许可证的取得资质证,许可证的方可经营)
公司简历
本公司是具有国家二级资质的独立法人资格的专业物业管理公司,其前身为1998年成立的长沙高新技术产业开发区物业管理有限公司.
2023年终,公司先后被评为“省优秀物业管理公司”和“市优秀物业公司”。
2023年4月，公司先后通过ISO9000质量管理体系认证和OHSAS职业安全健康管理体系认证
2023年8月，公司改制结束

二、湘雅三医院职工宿舍区物业管理的总体思绪
（一）实行住宅区人性化管理
我们把人性化物业管理理念拟定为：尊重每一位业主、住户，尊重每一位管理员工，在管理、环境、空间各个层次和环节营造既互相信任、互相尊重，又有明确的行为规则的这样一种和谐、有序的环境和氛围，从而使人们的潜力得到充足发挥，人们对工作、生活、文化上的品味需求得到满足。我们坚持做到：每一套物业方案的实行要得到业主、住户的充足认可，公司的经营管理理念要得到管理员工的普遍认同，在物业管理的各处细节，体现对人的珍爱与关怀。

（二）充足依靠单位组织，发挥业主的自治、自律功能
成熟的住宅区物业管理决不是管理公司的单向推动，而应当得广大业主的真诚回应，变单向推动为双向共管。只有启发广大业主共同参与物业管理，增强业主自治、自律功能，使业主自治、自律与专业化物业管理相结合，同时充足依靠湘雅三医院的行政领导，才干使湘雅三医院职工宿舍区的物业管理真正得到升华。为此，我们将紧紧依靠三医院（特别是后勤部门）的行政领导，发挥湘雅三医院职工宿舍区广大业主的作用。

（三）保证湘雅三医院职工宿舍区优美的生活环境
物业管理的目的应实现经济效益、社会效益和环境效益的全面发展，对湘雅三医院职工宿舍区来讲，我们将通过总体规划设计，进一步完善管理体系的软、硬件设施，同时根据实际情况及物业管理的规定，提出改善环境、改造设备设施等方面的合理化建议，保证湘雅三医院职工宿舍区优美的生活环境。

（四）建立家政服务中心
家政服务中心为业主提供保姆、家教、钟点工、特别护理、代订牛奶等多方面的服务，让业主享受高质量的生活。
1、保姆服务：为有需要24小时照顾的老人、儿童或病员的业主提供全天候居家保姆服务，保姆在业主家居住，和业主共同生活，每周向管理处家政部提交一份由业主署名的《保姆服务工作评估表》，作为对保姆服务质量的考核依据。为注重私密生活的业主提供透明人居家保姆服务，保姆由管理处集中安排食宿，尽量选择业主上班或其他不在家的时间为业主提供保姆服务，尽量减少保姆对业主生活的影响。
2、家教服务：代业主聘请家庭教师，建立家庭教师教学辅导质量档案，向有需要的业主推荐优秀的家庭教师。

三、管理服务内容
1、房屋建筑本体、公共部分的维护、管理：
Ø 服务目的：保持社区的安全性和耐久性，有效的保障社区物业的保值增值；
Ø 服务内容：涉及房屋外观完好、整洁；社区有明显标志及引路方向平面图；房屋完好率达98%以上；无违反城市规划的违章建筑；房屋零修及时率达98%以上；
2、公共配套设施、设备的维护、运营管理：
Ø 服务目的：保障社区内各内设备设施的正常运营
Ø 服务内容：所有公共设备的图纸、资料，档案齐全；设备良好、运营正常，保养检修制度完备。公用设施涉及供水、供电、通讯、照设备齐全，工作正常。
3、公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消杀，装修及生活垃圾的收集清运：
Ø 服务目的：
1) 五定：定人、定地点、定期间、定任务、定质量
2) 六无：无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显粪迹和浮土、无污水脏物
3) 七净：路面净、路沿净、人行道净、雨水井口净、树根净、电线杆根净、墙根净。
Ø 服务内容：
1) 楼宇内公共部位。指楼宇内从底楼（含地下）到顶楼天台的所有公共部位。涉及楼宇外墙、楼梯、天台、公共活动场合、共用卫生间和步行街等。
2) 物业区域内的公共场地。指管理区域内的道路、绿化地带、公共广场、公共停车场。
3) 物业区域内的生活废弃物。涉及各处生活垃圾。
4、公共绿化、山水园林小品的养护管理：
Ø 服务目的：美化绿化社区，创建园林式、花园式单位
Ø 服务标准：
1) 树木：生长茂盛无枯枝
2) 树形：美观完整无倾斜
3) 绿篱：修剪整齐无缺枝
4) 花坛：土壤疏松无垃圾
5) 草坪：平整清洁无杂草
Ø 服务内容：
1) 浇水：根据气候条件决定浇水量，阴雨天少浇，夏季炎热多浇
2) 施肥：施氮肥促进枝叶繁茂，叶色浓绿；施磷肥、钾肥促进花草成形，
3) 整形、修剪：休眠期修剪、生长期修剪。花木的形态、欣赏效果、生长、开花。
4) 防治病虫害：从栽培技术、药物防治、物理防治、检疫、涂白等。
5) 除草松土：平整土地、深翻土壤、轧剪、除杂划、防人为破坏、防病虫害。
5、24小时保安护卫及公共秩序管理：
Ø 服务目的：有效保障社区安全，实现无重大刑事案件，无火灾、无重大交通事故发生；
Ø 服务形式：门卫、巡逻、守护、电视监控；
Ø 服务特点：建立一支高效的多功能保安队伍（保障安全的护卫队、扑灭火灾的消防队、便民服务的义工队、防洪抗灾的抢险队、体现形象的礼仪队）；
6、公建配套设施的运营管理；
7、楼宇自动化设备系统的运营管理（视湘雅三医院职工宿舍区的发展情况而定）：
Ø 服务目的：通过建筑自动化、通讯自动化、保安自动化及消防自动化等系统，建立功能更全面、更现代化、更高效的现代物业。
Ø 服务内容：
1) 结构化综合布线系统
2) 音视频与CATV系统
3) 消防系统
4) 保安系统
5) 通信与电话系统
8、社区内交通、车辆行使和停泊管理
Ø 服务目的：车辆管理的重点是防止车辆乱停乱放和车辆丢失，避免发生交通事故；
Ø 服务内容：制定车辆管理制度，加强宣传教育，引导车辆停放；
9、物业及物业档案资料收集、管理：
Ø 服务目的：建立物业资料档案，作为原始记录予以保存，以备查考；
Ø 服务内容：
1) 设计规划阶段信息
2) 施工及竣工阶段信息
3) 委托管理阶段信息
4) 改建扩建阶段信息
5) 用户入户信息
6) 平常管理信息
10、社区文化建设和社区文化活动的开展：
Ø 服务目的：提高社区人员的整体素质和精神面貌，促进物业管理人员与社区人员之间的沟通与理解；
Ø 服务内容：
1) 一般性活动项目：如体育项目、文艺活动、棋类、牌类活动
2) 主题性活动项目：以节日、纪念日为主题设计活动项目
3) 公共信息发布：台风、暴雨、冰雹警报，炎热、寒冷警报、天气异常变动预告，突发事件告知等。
11、物业管理协议及补充协议中规定的其他事项

四、物业管理服务目的
（一）总体服务目的：
1、按照ISO9001：2023质量体系标准管理，接管半年内符合ISO9001：2023质量体系的规定。
2、在硬件设施等方面的条件符合规定的前提下，接管一年左右达成长沙市物业管理优秀社区（住宅区）标准；二年内达成湖南省物业管理优秀社区（住宅区）标准。
3、社会效益达成省市规定标准：
①无重大安全责任事故、无重大刑事治安案件、无火灾。
②社会治安综合治理成为区、市、省先进单位。
③成为区、市、省安全文明楷模单位；
④成为区、市、省园林绿化先进单位；
⑤成为区、市、省文明卫生先进单位；
4、分项管理目的：
1、房屋及配套设施完好率：
国家标准98％ 承诺指标98％
实行措施：按公司ISO9001程序文献执行，指定维修技术人员，专职负责区域巡查，建档记录，保证外观整洁，无破损立面、无改变使用功能、无乱搭建公用设施及通道无随意占用现象出现。
具体规定：楼房及配套设施部分，不得出现外墙及天花破损和污锈迹现象，无任何乱搭建、乱悬挂、乱张贴现象。无擅自改变房屋用途，引路标记无缺损，修缮制度或报修措施得到贯彻。
2、房屋零修、急修及时率：
国家标准99％ 承诺指标100％
实行措施：按照公司ISO9001程序文献执行，在接到维修告知时保证在五分钟内到内维修现场，零修现场及时完毕，急修但是夜。管理处本着先解决后协商的办事原则，并按照《维修回访制度》进行回访及记录，搞好质量跟踪。
具体规定：在每次接到维修告知时，维修人员要具体填写维修单，注意需维修地点、报修事项、报修时间，待维修完毕后，由报修人填写到达时间，实际维修时间，最后由维修技术人员填写维修质量验收结果交报修人签字认可，以上程序不得出现任何漏填及不真实现象。根据维修告知书检查维修回访记录，不能出现缺回访或缺记录情况。
3、保洁率
省市标准99％ 承诺指标99％
实行措施：按照公司ISO9001程序文献执行，由专职保洁员十二小时进行保洁，并实行巡查制度，建档记录，由物管员监督现场打分，每周考评，保证楼内垃圾日产日清，设施完好，无环境污染现象。
具体规定：建立健全检查管理制度，不得出现制度不贯彻、环卫设备不完善情况出现，社区天面、通道、楼梯间、区内道路、绿化地等不得出现大面积或大宗垃圾。小宗垃圾（烟头、纸屑、痰迹）每200平方米控制在1处以下。整体环境及设施良好，定期进行消杀。
4、路灯完好率
国家标准95％ 承诺指标100％
实行措施：按照公司ISO9001程序文献执行，指定专职公用设施管理员，进行维护管理，实行巡查制度，建档记录及时维护，由维修工监督，保证路灯楼内走道灯完好无损，正常使用。
具体规定：红线内路灯及楼内公共走道电灯随时处在完好状态中，在二十四小时中无论任何时间段出现故障做到及时修复，做好维修记录，填写巡视日记，保证正常使用。
5、社区内治安案件发生率
国家标准1‰ 承诺指标0％
实行措施：实行二十四小时保安巡视制度，设立二十四小时报警，充足运用社区智能化设施，贯彻保安员岗位职责，明确责任区域及重点部位，实行定点与巡查相结合的辖区式管理，保证楼内人身财产安全。
具体规定：对保安员队伍实行一体化管理，实行准军事化管理和训练。认真贯彻巡逻及管理制度，定期进行军事素质和业务素质考核并填写考核记录，建档管理，严格实行淘汰机制，每个保安员都必须熟悉辖区情况，言行规范，文明执勤。
6、火灾发生率
国家标准1‰ 承诺指标0％
实行措施：实行全员义务消防员制度，由管理处制定出消防应急方案，定期进行培训和演习，加强宣传和检查，由安全督察员进行平常巡视，发现隐患及时解决，保证社区消防安全。
具体规定：建立健全社区消防工作制度，定期由专人负责对社区消防栓及其它消防设施进行检查测定，并填写检查标记及记录，对重点部位制定出防范措施，对培训和演习情况建档记录，安全督察员作好巡视记录，发现隐患下达整改告知书，并填写隐患消除验收报告。
7、违章解决率
国家标准95％ 承诺指标100%
实行措施：建立巡视制度，对社区内各类违章隐患进行跟踪管理，发现问题及时解决，加强和三院、业主委员会的沟通，取得业主的理解，杜绝违章事件的发生，建立回访制度。
具体规定：贯彻巡视制度，由专职管理员对各类违章情况实行巡视检查制度，发现问题及时解决，对违章现象实行跟踪管理，建档记录，填写巡视记录和巡视工作日记，运用各种形式在楼内进行“遵章守纪”宣传活动，使社区内自觉形成杜绝违章的良好风气，定期对业主、用（租）户进行回访。
8、有效投诉率与解决率
国家标准投诉率2‰以下 解决率95％以上
承诺指标投诉率1‰以下 解决率100％
实行措施：按照国家、省、市各项有关规定作好各项工作，加强与三院、业主之间的沟通，了解他们的愿望和规定，满足他们的合理需要，定期举行座谈会，及时解决各项投诉，并作好回访记录。
具体规定：对全年投诉，解决及回访由专人负责建档记录，对上级主管部门转来的有效投诉按规定期间完毕，并在完毕解决回访程序后及时将信息反馈给上级转发部门或经办人员，每季度举行一次座谈会，广泛征求三院、业主意见，及时解决问题。
9、绿化完好率
国家标准95％ 承诺指标99％
实行措施：按照公司ISO9001程序文献执行，指定专职绿化员负责维护，并实行园艺师直接负责的巡查制度，建档记录，保证楼内外绿化无破坏、无践踏、无黄土裸露、无病虫害现象。
具体规定：建立健全绿化管理制度，贯彻绿化工作园艺师负责制及巡查制度，对所有绿化品种、布局、长势、修剪、维护等情况建档登记。不出现长势不好、局部有病虫害、践踏等情况。保证绿化布局合理优美，花草树木配置得当，长势良好，修剪整齐美观、无病虫害、无践踏、无黄土裸露。
10、道路车场完好率
省市标准95％ 承诺指标100％
实行措施：按照公司ISO9001程序文献执行，指定公用设施管理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管负责监督建立健全停车场管理制度贯彻道路、车场分区制度，责任贯彻到人，保证道路、车场完好，方便使用。
具体规定：有明确具体的巡查记录，及维修档案，不出现路面积水、破损、不平坦、不整洁现象，停车场管理制度贯彻责任到人。机动与非机动车辆停放有序，设施完好，杜绝改变使用功能现象。
（二）物业管理服务的价值体现
①发明并保持静雅舒适的生活环境；
②让业主在体贴周到的服务中享受生活；
③全面提高湘雅三医院职工宿舍区的物业价值；
④提高三院的品牌形象；
⑤体现力人物业管理公司卓越的物业管理水平；
⑥树立长沙市乃至湖南省家属区物业管理的典范。

第三章 湘雅三医院职工宿舍区的物业管理服务方案

湘雅三医院职工宿舍区是人民卫士、白衣天使的家园，其物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。力人物业管理有限公司将以高起点、高标准、严规定的标准来开展工作。

一、三院物业接管的前期工作
前期工作的目的是了解物业的现状，发现使用过程中出现的问题，为以后的管理发明良好的条件，并根据有利管理、方便生活、美化环境、以人为本的原则，结合社区的实际情况提出合理化整改建议；
1、供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；
2、房屋幢、户编号已有关部门确认；
3、贯彻物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。保证保修项目、期限、标准、责任、方式的贯彻，重大保修项目细则与图纸校验到位；
4、接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式上报三院，请求给予协助解决。
5、接管小组按《设备移交清单》，对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的，应以书面形式上报三院，请求给予协助解决。
6、接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。
7、在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查明因素，及时上报三院，请求尽快解决。
8、抄水、电、气表的底数，记录备案。
9、接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促建筑商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。
10、制订并发放《业主公约》，发放并宣传《湘雅三医院文明管理十条规定》。
二、二次装修管理
1、用户提出装修申请并填写《装修申请表》提供二次装修平面图或说明；
2、水电工程部预审装修内容及有关装修施工队资料；
3、管理处经理对有关装修项目进行审批，并督促物管员做好装修工程的监督工作；
4、财务部核收用户押金等各项应交费用；
5、办公室办理装修人员《出入证》；
7、社区水电工程部、物管员在平常巡查时对装修施工队的作业情况进行监督，如发现违章应立即予以制止并由物管员统一按规定进行解决；
8、用户装修完毕后，物管员负责组织对工程进行验收，经使用6个月再复验，拟定无违章现象后，给予办理退回装修押金手续。

三、安全管理服务
三院职工宿舍区地处河西高开区，住户基本上是三院的职工及其家属，它的治安秩序的好坏，直接影响职工的工作及三院的社会声誉，与用户生命财产的安全息息相关，也是用户、客户衡量社区管理服务绩效的关键，所以做好三院职工宿舍区的安全管理工作有着重要的意义。
（一）安全工作的重要内容
1、治安管理：
（1） 根据湘雅三医院职工宿舍区物业情况设立安全保卫机构；
（2） 制定各项治安管理制度及工作程序；
（3） 负责维护管区内的治安秩序，防止及解决治安事故；
（4） 打击犯罪活动；
（5） 完善管区内的防范工作；
（6） 与物业周边单位建立联防保卫制度，与物业所在公安机关建立良好的工作关系。
2、车辆管理：
（1）停车场区域
a) 地面车辆停放将根据环境规定及管理需要，设定公共停车区域。
b) 停车场根据车型划分不同停车区，保持整齐美观。
c) 制定停车场管理办法，妥善解决违章停放不服从管理的车辆。
d) 防止车辆停放于社区内的公共道路，以免影响交通。
e) 设立安全标志，保证行车安全。如注意限高牌，转弯镜等。
（2）车辆放行管理要点
a) 设立明确的行车方向标记，所有车辆出入根据指示方向行车。
b) 车辆出入口安全岗对进出车辆进行控制并具体记录。
c) 未经许可，外来车辆谢绝入内。
d) 保证消防通道畅通，防止车辆占道停放。
3、消防管理：
（1）强化消防意识：坚决贯彻“防止为主，防消结合”的消防管理方针，保证火灾的零发生率；
（2）建立消防队伍：根据消防管理“防止为主，防消结合”方针，设立专业消防队伍，成立消防紧急人队，任命义务消防队员（原则上为全体管理人员）
（3）建立消防制度：建立周密完善的消防疏散图、防火责任制，制定消防作战方案、救护措施、定期检查各类消防设施，明确防火档案制度及消防员职责，并定期邀请消防专业人员进行专题培训和定期进行消防模拟学习，每年至少进行一次实战消防模拟演习，以做到防患于未然；
4、突发事件
（1）严格执行各项检查制度，按规定期间进行检查，检查时认真仔细，不走过场，重点部位重点防范；
（2）发现事故、案件及时报告，要明确报告制度及程序，不及时报告就受处罚；此外配备必要的交通工具及通讯器材；
（3）及时向有关部门报告，并协同解决。
（二）安全管理初步方案
1、建立应急反映机制
一方面建立起自己的应急反映体系，成立应急小分队。对安全管理员实行准军化管理，做到“五统一”，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备。所有安全管理员及运营维护工八小时以外未经请假均不得擅自离开社区，以随时接受社区值班人员的指挥和调度，及时解决社区各类突发事件，特别要防止和坚决制止因医疗因素导致的聚众冲击家属院严重事件。
2、建立安全防范网络
我们将结合社区环境和特点，科学设立社区的固定岗和流动岗，所有上岗人员均配备性能稳定的先进通讯工具。固定岗规定安全管理员可以分析和掌握社区各单位的基本情况和特性，对来访人员进行必要的引导和控制。真正做到“勤动、多问、多观测。”流动岗规定安全管理员了解社区的安全防范特点，掌握基本巡逻工作技巧，定期按规定路线进行社区巡逻。
值班室实行24小时监控，随时接受各类报警信息，及时联络各安全控制点，充足发挥应急机制的作用，及时调度人员解决各类突发事件。

3、实行封闭式安全管理
三院职工宿舍区所有外来人员在入口处凭有效证件登记并经相关用户确认后方可进入，外来人员离开时办理登记注销。大宗物品携出社区时实行登记，外来人员携物品外出，除凭有效证件登记外还需由相关用户确认后方可放行。
4、培养安全管理员服务意识
努力培养安全管理员的服务意识，树立“尽心为客户着想、尽力让客户满意”的观念，改变传统安全管理员单一的护卫功能，使我们的安全管理员成为“护卫员、迎宾员、服务员”的有机统一体。

（三）车辆管理初步方案
为保证社区道路畅通，车辆进出有序，停放安全，我们将由安全管理员负责社区的车辆管理，划定专用车位，指定行车路线，有条件的实行单向行使。
1、合理规划、规范管理
根据三院职工宿舍区的实际情况，我们将充足对社区车辆的进出口和行车路线、停车位进行规划、增长各种交通标志，保证人车安全。
2、强化管理，保证安全
为保证车辆的安全，我们将充足运用三院职工宿舍区停车场资源，为社区用户的车辆固定车位，非用户车辆原则上不得停放在社区固定车位。
严禁将车辆停放在交通路口、绿化地、人行道或消防通道上，需进入消防通道内装卸货品的车辆，需与值班室取得联系。
采用摄像实时监控与安全管理员定期巡检相结合的方式，对停车场进行管理，对出入车辆进行引导，保证车辆安全。

4、安全及车辆管理服务标准
表一：服务工作标准
序号
项 目
服 务 工 作 标 准
1
治安及车辆管理
做好社区安全保卫工作和安全防范工作，保证安全和正常的办公秩序。把好门卫关，认真做好来访人员、进出车辆及过夜车辆登记，严格按规定查验进出物资，凭相关手续放行；杜绝推销人员或没有合法理由的人员进入社区，社区内无发生失窃事件和各类治安、刑事案件，群众满意率95％以上。做好值班记录和闭路电视录像工作，录像资料至少保存一个月以上。及时解决发生在社区范围内各种突发事件，并按有关规定上报和做好记录。严格车辆管理，无乱停乱放现象，无交通事故，无车辆失窃事件。

（三）消防管理初步方案
消防管理是三院职工宿舍区物业管理工作中的重点，为了保证三院职工宿舍区业主和住户的人身、财产安全，应贯彻“安全第一，防止为主，防消结合”、“专业消防与义务消防相结合”的方针，“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的道理。以《中华人民共和国消防法》和《消防管理规则》为准则，并结合三院职工宿舍区的结构和特点，开展消防管理工作，保证安全第一。
1、消防机构的建立

消防第一负责人三院职工宿舍区服务中心主管

消防主管

消防监控中心值班员
义务消防员
消防监管员

2、消防安全岗位责任制
（1）三院职工宿舍区值班室主管负责设立消防组织机构，指挥消防演练和灭火工作；
（2）消防主管负责监督平常消防工作和协调督促消防设备的维护保养，负责执行平常的消防管理工作、值班运营和义务消防队的工作；
（3）技术保障班负责对消防设备设施进行检查、维护和故障排除；
（4）专门的消防监管员负责巡回检查、器材管理、直观设备设施的检查、动火作业及相关档案管理；
（5）三院职工宿舍区全体员工和业主都是义务消防员，担负灭火义务。
3、消防管理规定(防火公约)
(1)三院职工宿舍区值班室将运用《业主手册》及宣传栏、画等形式向用户传达三院职工宿舍区防火管理公约；
(2)三院职工宿舍区的业主和进入三院职工宿舍区的客人，要遵守《中华人民共和国消防法》及《三院职工宿舍区防火管理制度》；
(3)须进行二次装修的用户，必须报消防主管部门审批，并接受适当消防培训和购置必要的消防器材。
4、消防检查制度
(1)消防监管员定期对各种消防设施器材巡回检查，查找消防隐患，并做好相应纪录；
(2)保安员每周按照规定路线、检查内容对三院职工宿舍区进行巡回检查，并做好相应纪录；
(3)定期组织各种安全检查，发现问题除当场解决的外，应以书面形式告知责任部门或用户整改，整改单位在告知书上署名后存档；同时限期整改，跟踪验证。
4、奖惩制度
三院职工宿舍区每年总结一次消防工作，对在消防工作中成绩突出的集体和个人给予奖励，违者予以处罚。
5、消防设施器材的配备
（1）、三院职工宿舍区和三院职工宿舍区值班室应根据《中华人民共和国消防法》和《建筑防火规范》，配备相应的消防设施、设备、器材，并由消防主管具体负责。消防设施、器材由消防监管员登记在消防设施、器材登记表中，以备查询；
（2）、结合三院职工宿舍区具体情况以及设备运营情况，需要更新、改造、增补等较大项目，由消防主管提出方案，值班室主管向三院提出申请，审批后实行；
（3）、消防设施器材的管理由消防监管员每月检查一次，重要项目有：消防栓、各种灭火器、防火门、各种标记等，并做好相应记录。
6、消防知识培训
（1）、对三院职工宿舍区的消防工作，规定通过宣传栏、画等传达成各业主和住户，做到每季度在宣传栏上摘登“消防动态”及通报三院职工宿舍区的消防情况和下一步的工作重点；
（2）、每年不少于两次组织义务消防员进行消防技能训练；
（3）、每年3月、11月为春、冬季训练月，对全体人员进行消防基础知识、灭火技能、火灾事故解决程序(灭火作战程序)等训练，并进行考核，记录存档；
（4）、消防主管、消防监管员在上岗前必须接受相应知识和技能培训，技术人员必须有水电基础知识或资质证书，并通过消防培训方可上岗；
（5）、积极参与社会各项消防活动，参与公安消防部门举办的各种培训、学习。
7、消防演习
（1）、三院职工宿舍区每年至少组织—次消防演习，按《消防灭火作战程序》实行；
（2）、消防演习后，消防主管编制消防演习报告，对在演习过程中发现的问题，三院职工宿舍区值班室主管或其指定人应制定相关措施，规定有关部门整改，并验证其效果。

四、环境与绿化管理服务
1、重要工作内容：
（1） 公共区域和公共设施如走廊、楼梯、洗手间、消防栓等清洁卫生。
（2） 建筑外围道路、绿化带路灯、栏杆等公共设施。
（3） 公共垃圾箱的清洁卫生。
（4） 公共绿化的养护。
2、管理的方法及控制过程：
（1）内部监控。对环境状况日抽查、周检、月检。
日检：环境主管每日会同环卫班长对环境服务进行一次抽查，并根据抽查结果填写《环境工作日查登记表》。
周检：管理处经理组织环境主办及管理处人员，每周对清洁绿化服务进行一次全面检查和考评，并对检查情况及反映出来的问题进行总结，填写《清洁绿化服务工作评估报告》上交物业管理部。评估报告作为考核管理处的重要依据。
月检：总公司物业管理部会同管理处经理、环境主管及管理处其它人员，每季度对清洁绿化服务进行一次全面检查和评估。检查结果记录于《清洁绿化服务工作评估报告》，由管理处经理负责对评估报告中的问题采用防止或纠正措施。
（2）外部监护
业主对于平常清洁绿化服务有不满意可以即时管理处提出投诉,管理处将对顾客投诉进行即时解决,并将投诉解决过程作记录，同时我司将定期在社区内时行顾客意见调查,充足听取顾客意见,不断提高服务质量.

3、清洁服务要点
三院职工宿舍区外墙清洗、白蚁消杀可由专业公司分包，清洁工作将由本公司负责，设立固定垃圾箱，清洁服务将按照港式保洁模式运作。管理值班室对清洁、消杀的质量、作业频次、效果进行监督、控制，做到：
（1）、全员保洁，人过地净；
（2）、重点部位，重点保洁；
（3）、环卫设施完好；
（4）、管理制度完善；
（5）、天天10小时保洁服务；
（6）、垃圾袋装化；
（7）、生活垃圾每半天清运一次；
（8）、装修垃圾日产日清；
（9）、垃圾分类解决；
（10）、收集转运密闭式。

清洁项目
清 洁 内 容
清洁标准
天天
每周
每月
每季
社区外围及广场四周部分
明沟、暗渠
清理树叶及垃圾一次，发现阻塞及时清理
大清理一次

避免沟渠阻塞
外围地面、停车场、梯级马路
清扫、保持干净，清除杂物，必要时天天下午用冲洗机冲洗、发现烟头及垃圾立即清除
高压冲洗机冲洗一次
大清洗一次

无果皮、纸屑、烟头、痰渍、整个外围干净
绿化带
清除果皮、纸屑、烟头等杂物二次。清抹一次
清洗花池、花叶。花盆一次

无杂物、无污渍
社区指示牌庭院灯饰时灯、岗亭
保洁

无污渍
四周垃圾桶
清倒垃圾，清抹二次

保持无臭味
各层公共走道公共设施
地面、地板
上或下午清扫、拖抹一次。保洁

大清洗一次

无杂物、尘渍保持光洁明亮
瓷砖墙身
烟缸桶、卫生桶。垃圾桶
清抹一次
清倒垃圾二次，上下午各一次，发现垃圾立即倾倒，清擦桶，清抹烟缸，烟缸内放白色沙粒天天换沙粒一次
用清洁剂洗桶内外，不锈钢桶擦不锈钢油四次

无杂物、尘渍保持光洁明亮
无垃圾、痰渍，保持环境卫生
玻璃门
清洁剂清刮一次
用玻璃水大清洗一次

无污渍
通讯设备、配电箱
清抹一次
大清洁一次

无污渍
其它消防栓电闸门；消防栓，报警器，开关、电器等
清抹一次

无污渍、尘渍
招牌、指示牌、公共门框
清抹一次

无污渍、尘渍
楼梯部分
墙身

大清扫一次

无丝网
地面及楼梯级
清扫一次，用拖布拖地一次，保持干净

用清洁剂清洗地面一次

无纸屑、污渍梯级保持干净
各层梯级扶手及直通各层走道门
清抹一次、保洁
大清洁一次

无污渍
垃圾部分
楼层垃圾
从各楼层垃圾桶清倒到社区垃圾转运站二次，上下午各一次、清抹桶一次

垃圾转运站
清洗垃圾转运站二次，保持清洁
清洁剂大冲洗一次
消杀四次

保持清洁无臭味
其它部分
化粪池
定期清理

费用另计
清洗高空外墙
定期消毒清洗，价格另计

无污溃、霉斑、玻璃胶、水泥点
特殊服务
核算际成本收费

每名保洁员完毕分派范围后，须来回巡视所分派范围，保证清洁标准达标。

每日清洁操作细作规定
物业对象
清洁部位、区域
清洁方式
清洁次数
项数
社区

指定区域内道路
清扫
2
1
指定区域内绿化带
清扫
1
2
住宅各层楼梯、过道
清扫、抹擦
1
3
住户生活垃圾
收集、清除
2
4

每周清洁操作细作规定

物业对象
清洁部位、区域
清洁方式
清洁次数
项数

各层公共走廊
拖洗
1
2
用户信箱
抹擦
1
3
公用部位窗户
打扫
1
4
地台表面
清扫
1
5

每月清洁操作细作规定

物业对象
清洁部位、区域
清洁方式
清洁次数
项数

公用电灯灯罩、灯饰
抹擦
1
3

在狠抓环境管理和强化环保意识的基础上，我们将对三院职工宿舍区的垃圾实行“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾解决无害化，进行垃圾分流工作，使整个回收系统做到良性循环。
垃圾分流流程图

社区室内外垃圾

收集 袋装
垃圾转运站

垃圾分类

废品 可回收 有害垃圾 无害垃圾
残羹剩饭、果皮、竹木、渣土等
废电池、废光管及其它化学物品等
纸、塑料、金属、橡胶、玻璃等

垃圾解决场
集中解决
废品收购站

4、绿化养护与管理的操作
基础设施是建筑物的有机组成部分。园林绿化是唯一有生命的基础设施，集艺术性和功能性于一体，直接影响和制约着人们生存环境的质量。在现代化限度和人文景观高度发达的今天，人们更需要贴近自然，去享受那份清新与宁静。
三院职工宿舍区的绿化面积较多，园林绿化环境也比较优美，美中局限性的是以绿化为主，没有很好的配合和点缀一些四季时花，因此，需要在环境绿化方面做一些更新改造，通过绿色设计营造一个四季常青、四季花开、优美舒适的花园式环境。
绿化养护必须按照