青年家园开发项目可行性研究报告.doc

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润业117青年家园开发项目 可行性研究报告2023.05.30目 录第一章 总论 项目概况第一节 项目概况项目名称项目建设单位项目建设的地理位置第二节 提出的背景第三节 项目的性质和重要特点第四节 项目开发宗旨、开发规模、总体构想、重要技术经济指标第二章 项目投资的环境分析评价第一节 项目的社会经济发展方向分析第二节 项目的必要性和社会经济意义第三节 项目所在地周边环境第三章 项目建设条件第一节 基础设施建设条件第二节 市政条件第四章 项目环境影响及节能第一节 环境影响第二节 节能第五章 市场供需情况调查，预测和分析第一节 开发对象环境的调查分析第二节 各类商品房及建筑地块的现状调查和市场分析预测第三节 各类商品房的售价和租金的调查与预测第四节 务类商品房市场需求的调查与预测第六章 开发方案的分析与选择第一节 规划设计方案选择第二节 建筑设计方案分析与选择第三节 市政及出公用服务设施布置方案第七章 开发项目策划第一节 开发地区和具体地点的分析与选择第二节 开发内容和开发规模的分析与选择第三节 开发时机和开发进度的分析与选择第四节 项目融资方式的分析与选择第五节 房地产产品经营方式的分析与选择第八章 开发进度安排和项目开竣工日期第九章 物业管理第十章 开发成本及项目投资估算第一节 开发成本估算第二节 项目总投资估算第三节 各种成本费用计算依据及计算表（附表）第四节 成本分析第十一章 资源供应第一节 资金筹集和使用计划第二节 资金筹措方案分析和多方案比选第三节 建筑材料的需要量，供应计划和采购方式第四节 施工力量的组织计划第五节 项目施工期间的动力、用水等供应第六节 项目竣工使用水、电、气、交通、通信等的供应条件第十一章 项目财务评价第一节 销售收入、税金和利润预测第二节 项目财务评估第三节 项目不拟定性分析第四节 项目方案比选第十二章 项目综合评价第一节 综合评价的项目费用和效益的划分和估算第二节 综合赚钱能力分析第三节 社会影响分析第十三章 结论与建议第一章 总论第一节 项目概况项目名称：润业117青年家园项目建设单位：山东润业房地产开发有限公司 本项目规划住宅建筑面积20231平方米左右，占地1.85公项。第二节 项目提出的背景根据济南市“十一五”城市规划拟定的济南市城市规划与发展方向，济南市将以线带点推动重点片区开发建设，形成体现区域性中心城市功能和都市景观特色的城市发展带和生态景观带，以此促进中心城区形成房地产开发新的隆起带。功能布局：四大片区呼之欲出据介绍，东部新城自南向北将划分为四大功能片区。其中，龙洞风景区位于牧牛山、转山等南部山体至南绕城高速路之间，面积约平方公里，规划重要功能为生态绿化、旅游休闲等。中心区位于工业南路至牧牛山、转山等南部山体之间，建设用地面积约平方公里，规划重要功能为公共服务、商务办公、商贸金融、会议展览、文化娱乐、体育休闲、生活居住等，在中心区内将选择平方公里左右的用地作为核心区。产业居住综合区位于工业南路至小清河之间，建设用地约平方公里，规划重要功能为高新产业、科技研发、居住生活等。华山风景区位于小清河至济青高速路之间，面积约平方公里，规划重要功能为绿化水景、旅游休闲等。景观结构：轴带区廊山水相融按照规划，东部新城景观结构为“一轴两带、三区五廊、山水相融”。一轴指南北向的空间景观主轴。即将东部新城的龙洞风景区、中心区、产业居住综合区、华山风景区与黄河风景区有机组织为一体；两带指两条自然景观带，分别为南部山体绿色景观带和北部黄河蓝色景观带；三区指三个城市景观区，分别为中心区城市景观区、综合区城市景观区、华山风景区；五廊指五条城市景观走廊，分别为经十东路、荷花路两条城市景观主廊和工业南路、花园东路、工业北路三条城市景观辅廊。山水相融指自然山体与河流互相交融，分别为小清河、大辛河、窑头河等河流与华山、卧牛山、马山坡、菠萝山、玉顶山、王八盖子山、转山、牧牛山、鳌角山、燕翅山、五顶茂岭山等山体。其中有座山体围绕在中心区内，座位于华山风景区内。道路交通：打造方格状路网在规划建设中，东部新城的整体交通优势明显。其中，贯穿城市东西的六条城市骨架路网（旅游东路、经十东路、工业南路、花园东路、工业北路、荷花路）将东部新城与东部产业带、西部泉城特色风貌带紧密衔接，由二环东路、贤文路贯通南北，构成方格网状路网主骨架，并与高速公路系统衔接。其中，工业北路、经十东路、贤文路、二环东路四条道路将规划建成快速路。中心区设计：四家公司争抢“绣球”作为东部新城最为重要的区域，今天，中心区的规划和城市设计方案开始征集。目前，有来自中国上海、法国、美国、澳大利亚的四家设计公司参与竞标。据介绍，东部新城中心区位于东部新城中南部，规划范围西起二环东路，东至马山坡和玉顶山，北起工业南路，南至龙洞风景区。初步拟定其核心区备选范围西起浆水泉路，东至大辛河，北起工业南路，南至旅游东路，用地面积约平方公里。在设计中，核心区具体位置可由设计单位在具体备选范围内自主选定。按照规定，建设用地的选择应注意保护山林植被，尽量减少地形改造，坡度大于的用地不宜安排建设；并对本地块提出规划控制原则规定，拟定合理的开发建设与整治改造策略。第三节 项目的性质和概况项目性质：本项目自然环境优越，定位开发建设小高层住宅，配套建地下停车库一处兼作社区内人防设施。属住宅商业开发项目。项目规划建筑设计在对北京、上海等多个知名楼盘考察的基础上进行，创作时引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流停车系统，建成后将成为济南市一道宏伟亮丽的风景线。本项目以推动住宅产业现代化为目的，通过节能示范工程社区引领，提高住宅建设总体水平。力争达成墙体改革、建筑节能、智能化配置和装修一次(厨、卫)到位四项基本规定。项目概况项目名称：润业117青年家园开发项目交通状况：46路、47路、K95路、123路、75路、K107路、110路、99路、116路、137路、BRT4号线、BRT5号线、80路、89路配套： 电梯：进口电梯 厨房：简装卫生间：简装供电：完善供水：自来水管道暗埋 供气：配套采暖：市政热力管网到社区换热站。通讯：两条电话线接口，两个有线接口，一个网络接口第四节 可行性研究报告编制依据国家、省有关法律、法规及相关房地产政策规定规定国家现行有关建筑技术设计规范和标准国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定规定济南市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要承办单位提供的基础资料符合城市总体规划的规定合理运用城市空间和土地，充足考虑投资生产效益和土地使用效益，注重经济、社会、环境效益的统一。满足社会化生产水平不断提高的规定，使各项建设适应社会发展需求。第二章 投资环境分析评价第一节 济南房地产现状分析济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流重要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。济南市规划将城市核心区域打导致为辐射整个山东半岛的现代商务、商业中心；将其办公、教育等功能从城市中心区域向外疏解；同时、中心城重要工业向东部产业带及西部工业带迁移，加强东部传统产业的改造和济南市高新科技开发的发展。济南市中心城区将以主城区为核心，向东、西方向发展；依托城市现状，重点发展东部城区和西部新城以及空港城市组团。形成“一城两区”新的城市空间布局界结构。未来几年内济南市将构筑两横六纵的城市快速路网，以有效的疏解过境交通、对外交通和跨区的长距离机动车交通；同时优先发展促城市公共交通，构建以轨道交通和快速公交为主的综合公共交通体系。由于南部山区和北部黄河的影响，济南未来的发展将重要以东西向扩展为主。随着燕山新区的建设和东部新城的规划，未来东部区域将成为房地产开发的重要区域。为了疏缓主城区的压力，旧城改造将成未来政府主导的房地产开发方向。济南市房地产固定投资连续增长。2023年房地产投资占社会固定资产投资的比重及房地产投资额比重均降到近年最低点，2023、2023年开始恢复。这重要由于2023年国家加强了宏观调控，市场接受考验，通过观望后，当前日趋理性，呈稳步发展趋势。近几年年来济南房地产开发投资占固定资产投资比重都达成了15%以上，但仍远落后于京津穗等经济发达地区，北京为全国最高，达成了51%，这正好反映了济南房地产业与京沪穗的差距，同时也预示着济南房地产发展空间非常巨大。相对于一线城市，济南房地产仍有较大的发展空间，同时在拉动经济增长方面的作用日益重要。在2023严重的经济危机下，房地产的增幅仍然在稳步增长，可见房地场已经成为国民经济的支柱产业，且市场发展局势较好。2023年普通住宅总成交量为27449套，250.2万平方米，比去年同期增长96.38%和70.2%从市场总体来看2023年初价格为6238元/平方米，1-3月份价格基本保持不变，从4月份开始，随着市场逐渐变暖，价格开始出现上升趋势，下半年随着供需矛盾加剧，价格一路上涨，在12月份达成8481元/平方米，环比增长11.6%，同比上升35.9%，济南市普通住宅均价突破8000元。 济南市房地产市场发展趋势刚性需求保增长济南的城市化进程正处在初期阶段和快速的推动阶段，农村人口的转移、大学毕业生的就地发展、人才的自由流动、婚龄青年的购房等，必将产生庞大的刚性需求；济南是一座有千年历史的古老城市，城中村、危旧房屋的改造难度与过程还需要很长的时间，这为地产的可连续发展发明了无限机遇。品质竞争时代来临保守的济南政府已经意识到，引进是推动城市变革的先锋力量，是保证省会地位与其经济大省地位相匹配的关键，世茂、绿城、保利、中海、万达、恒大、绿地等知名地产开发商的先期进入，会吸引更多全国性大地产商的进入，这不仅会进一步推动地产开发、营销与产 品的创新，促进品牌和品质的良性竞争。政策层面谨慎乐观根据12月份结速的中央经济工作会议的精神看，积极的财政政策和适度宽松的货币政策没有改变，基本面的维持意味着明年“钱”仍然会比多，富余的流动性使得投资或投机的需求在增长，和股市、黄金样，作为投资品的商品房将会受到炒家的重点关注，对于房地产行业来讲，政策的稳定是正面的消息，预计房地产市场在2023年总体上仍然会是供不应求，另一方面，政策仍然会鼓励自住、自住改善性购房需求，预计明年普通首套住房、自住改善性住房的优惠政策将延续，这将会对中小套型、初次置业、以及初次改善型购房起到刺激作用。 区域市场分析 区域住宅市场成长状况本项目位于济南东部区域。济南近五年来房地产市场记录数据2023年2023年2023年2023年2023年区域内供应产品特性2023年济南市普通住宅总供应量为30342套，326.56万平方米，同比增长78.58%。从区域分布上看，东部所占比例最高，另一方面是西部和南部区域，三个区域占总供应的80%以上。奥体文博片区拟建中央商务区，完善东部新区商业配套服务。历下区将启动片区基础资料摸底，调整完善片区现有规划，为中央商务区落户提供条件。