项目房地产项目策划书.doc
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1、项目X房地产项目策划书第一部分 项目所在区域市场分析一、项目所在区域简介:项目X地处新华区,拥有得天独厚的地理位置。新华区位于河北省省会石家庄市西北部,总面积92.11平方公里。总人口48.8万人。这里物华天宝,人杰地灵。区城内有石太高速、京广铁路等四通八达的交通路网,有省农科院等一批享誉国内外的科研院所,人才济济、实力雄厚的省直单位;有商贾云集、交易活跃的现代商圈;有毗卢寺、赵佗先人墓等熠熠闪光的文化积淀;有燕赵大地自古以来重义守信的纯朴民风,这里是开拓者值得奋斗的投资沃土。建区30数年以来,全区广大干部职工大力发扬“团结、务实、苦干、争先”的新华精神,抒豪情壮志,展强区宏图,朝着建设“经济
2、强区、开放大区、文明城区”的宏伟目的阔步前进,奏响了“加快发展、富民强区”的时代强音。 与时俱进的经济强区。改革开放以来,特别是近几年来,新华区大力实行农村城市化、区域经济发展、改革推动、开放带动、科技兴区“五大主体战略”,初步形成了以东方农业科技城为依托。以苗木花卉、绿色无公害蔬菜、旅游休闲农业三大基地和奶业、特种养殖发展为重点的特色农业发展新格局。构筑了以三鹿、实力克等较大的龙头公司为第一梯队,以科一重工、华兴、东方等集团为第二梯队,以20家年销售500万元以上的规模公司为第三梯队完善的工业体系,全区工业经济综合排名连续9年保持市内区第一;石家庄实力克液晶材料有限公司是世界第三大液晶生产厂
3、家,重要产品国内市场占有餐饮娱乐服务中心、二环路商贸批发中心、联盟路家居交易中心为主体的大商贸格局,闻名全国的新华集贸中心市场是华北地区规模最大、品种最多的服装集散地,年成交额150多亿元,集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的民族路商业街,即将开街,将会极大地改善城区形象、繁荣经济发展。 初具雏形的开放大区。近年来,全区吸引国内资金30多亿元,启动项目30多个,累计改造旧城1300多亩,使城区面貌焕然一新。同时,依托新华集贸中心市场,成功组织了湾里庙综合商业区的开发建设,先后运作了东方购物中心、福兴阁、太子电子城、康泰广场、王府井百货商场等20多个大型商业设施,初步形成了华北地区最大的商业中
4、心雏形。短短几年内,新华区已发展三资公司53家,实际运用外资近8000万美元。一般贸易和三资公司出口贸易额达8000多万美元。 以人为本的文明城区。新华区坚持“四个创建”为载体,建设“花园式社区”。97年以来,广泛开展了创建文明街道、文明社区、文明楼院、文明市场活动,实现了市民文明素质、群众生活质量和社区文明限度的显著提高。以社区精神文明教育学院为载体,营造“知识型社区”。创办了全省第一家社区精神文明教育学院,并在全区推广,充足满足居民群众日益增长的文化需求,社区精神文明教育学院已成为传授先进文化、传播精神文明的主阵地。以社区信用档案为载体,营造“信用社区”。创建了全国第一家社区信用档案库,努
5、力打造诚信政府和诚信社区,在全区逐步形成了诚实守信、践言诺行的良好风尚。由于成绩突出,多次获得省市“精神文明建设工作先进单位”称号,中央文明办多次向全国推广该区精神文明创建经验。项目X拥有以上这些优势,其房产的开发前景是很可观的。二、项目所在区域市场特性:1、环境分析:项目X所属的新华区西望太行山,北依滹沱河,地处省会上风上水,是全市水源保护地,植物园等13座公园绿树荫荫,民心河等五大水系碧波漾漾,新修建的南水北调和西北部水利防洪生态工程也将为省会增添新的景观。得天独厚的生态环境优势,使新华区被誉为省会“后花园”。 新华区总体交通便利,24条市区主次干道纵横交错,石闫、石青公路等西北重要出市口
6、四通八达,石环公路环抱全区,石太高速铁路穿越而过,中华北大街机场快速路即将动工修建。新华区历史文化积淀深厚,毗卢寺明代贴金壁画驰名中外,赵佗先人墓名播港粤,大石桥、解放纪念碑、正太铁路总工会旧址见证了石家庄解放的历程。新华区也是宗教活动和民族聚居地,是全省天主教、基督教、伊斯兰教、道教的重要活动场合,保存有古朴典雅的清真寺、天主教堂、基督教福音堂等宗教建筑。图中红点处为园中园位置项目X公交站点:118路(省经贸大学-新华电子广场(纪念碑)、118路(新华电子广场(纪念碑)-省经贸大学)、86路(北站-河北经贸大学) 、86路(河北经贸大学-北站) 、旅游10路(北站-太平河)、旅游10路(太平
7、河-北站) 、112路(省图书馆站河北经贸大学站)、112路(河北经贸大学站省图书馆站)等。2、市场分析:2023年石家庄房地产市场飞速发展,和平路沿线成为焦点区,裕华区和桥西区大盘不断。与之相比,新华区长期沉寂在一片寂静声中。新盘的供应量少之又少。成规模的大盘几乎没有。在严重供应缺少的情况下,需求逐渐累积,并抬高了区域的房价。新华区位于石家庄市西北部。东临京广铁路,靠近火车站,与桥东区交界;南到商业中心区中山路金桥北大街民族路中华北大街华西路维明北大街新华路一线,与桥西区相临;西北面与鹿泉市和正定县接壤。总面积92.11平方千米。总人口48.8万人。区域内住宅产品分布集中在二环以内以及北二环
8、附近。植物园附近和北三环附近有少量别墅项目。当前区域房地产市场呈现如下特点:(1)、 人口密度大,旧城区众多,阻碍了区域房地产开发的步伐新华区是石家庄市的老城区,原属鹿泉管辖,定名历史可以追溯到解放前。也正是由于历史悠久的因素,新华区内多旧的居民区。高驻社区、柏林社区、西三庄社区等多为规模较大、居住人口多,存续时间较长的社区。旧城改造和城中村改造工作进行起来难度较大。而由于区域内公司数量少,分布广泛,使长安区大受裨益的“退二进三”政策对新华区的影响极为有限,故此整个区域的房地产开发速度较慢,近年来新盘供应一直有限。(2)、住宅供应量较少,新房抢手由于区域内人口密度大,旧社区的拆迁面临诸多困难,
9、使整个区域内的土地供应量很小。受土地供应量的制约,区域内的住宅供应也十分紧张。2023年有红人公馆和盛典苏州两个较知名项目,到2023年,基本没有形成规模的大盘面世。在新增住宅供应中,各楼盘的体量均较小。有些楼盘一推售就在很短的时间内售罄,不需进行广告宣传即可迅速被市场消化。有些楼盘虽然在征询期,但客户的积累量远远超过了楼盘的供应量。2023 年新华区的土地供应仅有刚刚拍出的2023009 号地。在07 年之前该地区也很少有土地供应。受此影响,预计2023 年该区域的新盘供应量不会出现大幅增长。供应紧张的局面将会连续一段时间。(3)、 住宅需求重要来自本区域原有住民,居民购买能力较强新华区内道
10、路、交通、市容市貌等条件并不十分抱负,区域的居住环境很难对区外居民形成吸引力。因此,其他区域的居民选择在新华区置业的倾向很不明显。在本区域内居住和工作的原住民是该区域住房需求的主力军。作为石家庄市的老城区,新华区内居民区分布广泛,且大部分社区存续年限较长,居民改善居住条件的意愿较强烈。但新建住宅的供应量有限使此类需求受到克制。供需形成巨大缺口,房价上涨迅速。高房价和低供应给中低收入家庭购房导致困难,从而促使一部份居民将眼光投向了与之相邻的鹿泉市。西三环沿线的中低档商品住宅中有相称一部分的客户来自新华区。尽管如此,出于工作地点、生活便利性和时间成本等多重因素考虑,大部分的新华区居民仍倾向于在本区
11、域内置业。其中,中高收入的业主表现出较强的购买欲望,并且有相称的支付能力。3、政策分析:去年房产营业税等多项税收优惠政策的实行,使得石市房产交易量猛增。从石市税务部门获悉,去年石市商品房和二手房交易户数分别为 25839户、22699户,相比前年同期分别增长47.31%、56.58%。与此同时,受税收优惠政策影响,去年石市房产税收交易额锐减。去年石市房产交易税收入库5535万元,相比前年减收3948万元,减幅达41.6%。房地产市场的快速回暖也带动了石家庄市房产交易量的快速上升。据石家庄市税务部门记录显示,去年石家庄市共办理商品房和二手房交易25839户、22699户,相比前年的17540户、
12、14497户,分别增长47.31%、56.58%。 随着着房产交易量的大幅上涨,石家庄房产交易税收不增反降,记录显示,去年石家庄市房产交易税收入库5535万元,相比前年的入库9483万元减收了3948万元,减幅达41.6%。 “房产交易税收的不增反降,重要与去年一年实行的营业税、土地增值税、印花税等房产税收优惠政策有关。”石家庄税务部门相关人士分析,去年,根据财税财政部 国家税务总局 关于个人住房转让营业税政策的告知的规定,自2023年1月1日至12月31日,个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者局限性2年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购
13、买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。 据调查,营业税“五改二”的政策影响去年营业税减收了1912万元;另一方面,财政部、国家税务总局下发的关于调整房地产交易环节税收政策的告知中规定:自2023年11月1日起,对个人初次购买90平方米及以下普通住房的,对个人销售住房暂免征收土地增值税。这一政策导致去年石家庄土地增值税减收了1902万元;再次,财税2023137号规定:自2023年11月1日起,对个人初次购买90平方米及以下普通住房的,对个人销售或购买住房暂免征收印花税。这一优惠政策致使去年石家庄印花税减收了77万元。 2023年终营业税税收优惠政策又恢复至“二改五”,在此政策影
14、响下,记者从石家庄市税务部门了解到,今年1月份石家庄房产交易的税收额相比去年同期有所提高。“房产优惠政策取消后,进入1月份,居民办理房产的交易量相比去年12月份大幅下降。甚至与同处在淡季的去年同期相比也有所减少。”上述人士介绍,截止到昨日,石家庄市共办理二手房交易的户数为676户,相比去年同期约下降了13%。但是,由于房产营业税个人购买普通住房对外销售的免税时间改为5年,1月份,石家庄市房产交易税额相比去年同期有所提高。上述人士介绍,去年1月份石家庄房产交易税收额为258万元,今年从1月1日起到目前为止,石家庄房产交易税收额达近400万元,两者相比增长了约55%。 2023年房地产市场的量价齐
15、升引发了市场的广泛关注,特别是针对一些房价上涨过快的城市,国家管理层专门出台措施打击投资性购房。步入2023年,房价何去何从成为市场的焦点。大诚房产战略发展总监李强分析,政策面的不拟定,使得今年房地产市场的走势越来越不明朗,但是,今年房产交易量相比去年肯定会有所下滑。尽管如此,石家庄税务部门相关人士预计,由于政策因素,2023年石家庄市房产交易税收还将有所回升。“根据财政部、国家税务总局发布的关于调整个人住房转让营业税政策的告知,自今年1月1日起,个人将购买局限性5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者局限性5年的普通住房对外销售的,按照其销售收
16、入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。”该人士说,营业税在房产交易税收中占比较大,这一优惠政策的叫停也许促使今年房产交易税收的增长。4、竞争项目:项目X附近的社区重要有华林国际、国瑞城、碧水秀城、庄北社区、四方怡园、天翔园、中房新城、尚乘源等,其中做的比较好的重要有华林国际、国瑞城和碧水秀城。华林国际基本信息类型:普通住宅,高层 项目位置:新华区 中华北大街与柏林路交叉口东北角 交通位置:一二环之间 最新动态:华林国际位于中华北大街与柏林路交叉口东北角,均价6200元/平米,户型区间70-140 ,预计2023年10月交房。项目包
17、含4栋高层建筑,配套品牌商街,地处繁华中心,欧式生活特享。开盘时间:2023-11-1 入住时间:2023-05-31;C座2023年10月 平均单价: 6200 元/ 最低单价: 6000 元/ 最高单价: 6500 元/ 价格说明:全款优惠100元/平米,首付60%优惠50元/平 物业费:0.80-1.2元/平方米月 售楼处:中华北大街与柏林路交叉口东北角 开发商:河北尚元房地产开发有限公司 楼盘介绍:华林国际,省会首席新派简欧生活特区,位于石家庄第二迎宾大道中华北大街与柏林路交叉口,项目包含4栋高层建筑,配套品牌商街,地处繁华中心,欧式生活特享。社区内纯欧式银杏园林景观设计独具匠心,离尘
18、不离城,全新打造风情欧洲生活境界。高标准地下车库,全方位安全系统,让您的爱驾也与您一同享受上峰生活。 社区周边商圈繁荣,世纪联华、北国电器、保龙仓、中储市场等大型商业遍布周边,五分钟轻松享受四大时尚购物圈。紧邻2中、9中、38中、42中档学校及医大二院、省人民医院,教育、医保再无后顾之忧。8路、17路、23路、29路、115路等公交车穿插而过,便捷交通,时尚生活。项目内规划有会所、商业、生活等齐全配套设施,让您足不出社区,便可满足各种生活所需。 户型设计居家舒适实用、现代精致细腻。住宅简洁、明亮。多种户型选择,充足满足单身贵族、两口之家、三代同堂等不同人群的居住需求。立面时尚简约,超大的楼间距
19、与 270度弧形大落地观景阳台相得益彰,超大空间,与蓝天白云遥相呼应,形成层次分明,丰富宽阔的至美视野。 在物业方面,项目聘用知名的物业公司,并从科技出发,以一系列高科技智能化安防设施,为业主的安全度与生活的舒适度筑起更坚固的堡垒。 华林国际以品质著称,而压轴杰座华林壹号则更是以全程智能安防系统、超豪华精装入户大堂、全面升级的南北双庭院景观、中央新风系统以及直饮水系统5大升级品质更加进一步的为大家诠释了现代都市的高品质生活。 国瑞城基本信息所属区域: 石家庄 - 桥东绿化率: 33% 社区地址:建设北大街与胜利北大街交口南行200米路西(义堂社区) 开发商:北京国瑞房地产开发有限公司 供暖方式
20、: - 停车状况:1200 装修状况:毛坯 建筑时间: 2023-06-30 物业类型:普通住宅、公寓、商住楼 竣工时间: 2023-05-01 社区介绍:国瑞城位居石家庄中心区北部,总占地面积30万平米,总建筑面积75万平米,在城市运动中,创建城市多生态社区,由高层住宅,复合商业,智能商务公寓组成,构造石家庄北部大型景观建筑群,提高楼盘复合增长力;时尚前沿的设计理念、现代简约的建筑风格、完善的生活配套、全天候的立体景观,将居住,休闲,园林,运动融入生活,使人文设计与自然完美的结合。随着石家庄城市建设的步伐,整个城市发生了翻天覆地的变化。一座现代化大都市正在以日新月异的速度展现在我们面前,“国
21、瑞城”应运而生,引领石家庄北部城市发展方向。地理位置:国瑞城位于胜利北大街以西、义西街以东,石纺路以南,义南路以北,北邻滹沱河生态景区太平河公园,西接城区中轴线建设北大街,南部与全国十大小商品市场“南三条市场”接壤,东接城区中轴线建设北大街,商业繁荣,交通便捷。户型优势:国瑞城极致的美学规划理念,以及尊重自然的建筑敬意,体现在户型的设计上,从而让室外景观与室内空间彼此交融,其分布于高层建筑中的各款生态户型,特色各异,适宜对崇高生活有追求的各类人群。户型优势;全明户型,大户型,阔绰气派,小户型,精致自然。在国瑞城里,登高而望,视野浩阔无遮,人生从容尽享其间。物业服务:在物业管理方面,为业主提供2
22、4小时全天候安保,同时借助现代科技,社区设有闭路电视监控系统,保证区内治安,财产安全,使业主生活怡然自得,高枕无忧,是城市抱负生活模式,尽显生活乐趣。商业配套 :国瑞城,集结服饰、文化、家居、娱乐等品牌店丰富资源,以步行街规划出宽松而不失紧凑的商业旺铺和现代商业景点,更符合未来都市人的消费心理;规划的大型零售超市,满足生活采买需要;百货购物中心满足休闲与娱乐的复合消费行为,有力升级周边商业设施,刷新建北商业现状;高档服饰等品牌专门店,契合高端商务人群消费观念,树立整齐商业形象,保证街区繁荣。碧水秀城基本信息物业类别:住宅装修状况:毛坯 建筑类别:高层 环线位置:一至二环 所属商圈: 岗 物业费
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