商品房买卖合同-原版.doc

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吉安市商品房买卖合同

合同双方当事人：
出卖人：吉安市香格房地产有限公司
注册地址：吉安市井冈山经济技术开发区
营业执照注册号：360800210003515
企业资质证书号：赣建房开字3992号
法定代表人：王旭华
联系电话：[phone]
邮政编码：343000
委托代理人：刘参
地址：吉安市井冈山经济技术开发区
联系电话：[phone]
邮政编码：343000
委托代理机构：无
注册地址：无
营业执照注册号：无
法定代表人：无
联系电话：无
邮政编码：无
买受人：＿＿＿＿
【本人】姓名：＿＿＿＿
国籍：＿＿＿＿
【身份证】＿＿＿＿
地址：＿＿＿＿
联系电话：＿＿＿＿
邮政编码：＿＿＿＿
【委托代理人】姓名＿＿＿＿：
国籍：＿＿＿＿
地址：＿＿＿＿
联系电话：＿＿＿＿
邮政编码：＿＿＿＿
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条 项目建设依据。

出卖人以 出让 方式取得位于 井冈山经济技术开发区吉安大道15号 编号为  井开区国用（2009）第综-013号  的地块的土地使用权。【土地使用权证号】 【土地使用权出让合同号】 【土地使用权划拨批准文件号】 【划拨土地使用权转让批准文件号】为  该地块土地面积为 23010平方米，规划用途为 综合  ，土地使用年限 至2054年12月  怎么才四十多年？
。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】 【现定名】 香榭名苑 ，建设工程规划许可证号为 井开区建规第003（2010） ，施工许可证号为 井开字施字（2010）第014# 。
其他情况说明无。

第二条 商品房销售依据。

买受人购买的商品房为【预售商品房】 【现房】。预售商品房批准机关为  吉安市房地产管理局  ，商品房预售许可证号为 吉房预售第026-041号  。

第三条 买受人所购商品房的基本情况。

买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为合同第一条规定的项目中的下表所列房屋：
幢号
房号
层次
用途
结构
层高
(米)
地上层
地下层
建筑面积
(平方米)
套内面积
(平方米)
分摊面积
(平方米)

该商品房阳台是【非封闭式】 【封闭式】 【非封闭式】。
以上所列该商品房面积为【合同约定】 【产权登记】面积。
（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。

第四条 计价方式与价款。

出卖人与买受人约定合同第三条所列房屋的计价方式与价款如下：
幢号
房号
计价方式
单价
单位
总价

【建筑面积】

元/平方米

该商品房房款合计（大写）＿＿＿＿元整，（小写＿＿＿＿ 元），币种为  ＿＿＿＿。

第五条 面积确认及面积差异处理。 

    根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。 
    当事人选择按套计价的，不适用本条约定。 
    合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 
    商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第 1 种方式进行处理： 
    １.双方自行约定： 
    合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，但每平方米单价保持不变，房价款总额按产权登记面积调整，多退少补。 
    ２.双方同意按以下原则处理： 
    (1)面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款： 
    (2)面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。 
    买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起３０天内将买受人已付款还给买受人，并按 无利率付息法律规定是有息：“同时支付已付房价款利息”。
。 
    买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 
    面积误差比＝(产权登记面积－合同约定面积)/合同约定面积*100% 
    因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。 

    第六条 付款方式及期限。

    买受人按＿＿＿＿ 方式按期付款： 

    第七条 买受人逾期付款的违约责任。

    买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第 1、2 种方式处理。 
    1.按逾期时间，分别处理(不作累加) 
    (1)逾期在 30 日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 一 的违约金，合同继续履行； 
    (2)逾期超过 30 日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的 5 %向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 一 (该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。 
    本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已经付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 
    2、买受人未付清所有房款和相关费用前，该商品房的所有权、使用权和处置权归出卖人所有。
    第八条 交付期限。

    出卖人应当在 2012 年 9 月 30 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。 
    但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期： 
    1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起 90 日内告知买受人的； 
    2.因政策性因素及政府部门的原因，出卖人在90天内可据实顺延交付；
  3.因天气而非出卖人原因造成工期延长的，则交房时间相应顺延。开发商逃避逾期交房责任

    第九条 出卖人逾期交房的违约责任。 

    除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第 1 种方式处理： 
    1.按逾期时间，分别处理(不作累加) 
    (1)逾期不超过 30 日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 一 的违约金，合同继续履行； 
    (2)逾期超过 30 日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起 30 天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的 1 %向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。 

    第十条 规划、设计变更的约定。 

    经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人： 
    (1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向； 
    (2)无
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房。 
    买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起 30 天内将买受人已付款退还给买受人，并按 同期银行活期存款 利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。 
因买受人的原因未及时收到通知，或买受人未按规定作出书面答复，视同买受人接受变更。慎重
买受人无正当理由要求终止合同，买受人按房屋总价款的10%支付违约金。

    第十一条 交接。

    商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 
    由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理： 
由于买受人原因的，并在收到出卖人交房通知书10日后还未能按期前来办理交房手续的，视同交接，由买受人承担全部责任，并按每天50元向出卖人支付违约金，如逾期三个月，出卖人有权对该房另行处理。

第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。 
    买受人原因或政府职能部门导致房产证逾期或不能办理的，出卖人可免除责任。

    第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。

    出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第 2  种方式处理： 
    1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。 
    2.装饰、设备以设计、施工为准。

    第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。
 出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：     
 无。
如果在规定日期内未到达使用条件，双方同意按以下方式处理：
无。

     第十五条 关于产权登记的约定。

出卖人应当在商品房交付使用后 180 日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第 3  项处理因出卖人责任竟然需买受人承担责任？！
： 
    1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。 
    2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。 
3.办证的一切费用全部由买受人承担.

    第十六条 保修责任 

    买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。 
    买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。 
    在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。 

    第十七条 双方可以就下列事项约定： 

    1.该商品房所在楼宇的屋面使用权1#-3#楼归出卖人所有、4#-19#楼归本楼宇业主所有 ； 
    2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权1#-3#楼归出卖人所有、4#-19#楼归本楼宇业主所有 ； 

    3.该商品房所在楼宇的命名权归出卖人所有 ； 
    4.该商品房所在小区的命名权归出卖人所有 ； 
    5.小区内地下车库等配套建筑的所有权、使用权、处置权属于出卖人。

    第十八条 买受人的房屋仅作 住宅 使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。 

    出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。 

    第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第 2 种方式解决： 
    1、提交＿＿＿＿＿＿仲裁委员会仲裁。 
    2、依法向人民法院起诉。 

第二十条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件四)。 

    第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 

    第二十二条 本合同连同附件共 10页，一式 五 份，具有同等法律效力。合同持有情况如下：出卖人 二 份，买受人 一 份，吉安市吉州房地产交易所一份，按揭银行一份。

    第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。 

    第二十四条 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向 吉安市吉州房地产交易所 申请登记备案。 

    第二十五条 本合同所约定的商品房属预购商品房的，按下述第 1 种方式向 吉安市房地产管理局 申请该预购商品房预告登记：  
1、买受人授权委托出卖人自按本合同约定申请预售商品房合同登记备案后30日内，申请预告登记； 
    2、自出卖人按本合同约定申请预售商品房合同登记备案后 无日内由双方共同申请预告登记。 
    本合同生效后，出卖人未按照前款约定与买受人申请预购商品房预告登记，买受人可单方申请该预告登记。 
    本合同所约定的商品房属已办理房屋所有权初始登记的现房的，自本合同生效后 无日后,由双方共同向无申请该商品房所有权转让预告登记。  

     出卖人（签章）：                      买受人（签章）： 

     【法定代表人】：                      【法定代表人】： 

     【委托代理人】：                      【委托代理人】： 

        （签章）                        （签章） 

           年   月   日                          年   月   日 

     签于                                   签于                
附件一：房屋平面图

附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明
建筑面积预测及实测由吉安市吉州房地产测绘队提供并负责解释。
各层外墙水平投影面积的一半属于共摊部分，整幢共摊。

　　附件三：装饰、设备标准

　　1．外墙： 4#-19#楼外墙砖、涂料、部分花岗岩，1#-3#楼涂料；

　　2．内墙： 毛坯，地下室水泥防水砂浆找平，±0.00起混合砂浆找平；

　　3．顶棚： 砼面；

　　4．地面： 毛坯，原浆找平；

5．门窗： 4#-19#楼钢质安全防护进户门、铝合金窗，套内门买受人自理；
1#-3#楼钢质安全防护进户门、塑钢窗，套内门买受人自理；

　　6．厨房： 毛坯，水泥砂浆找平；

　　7．卫生间：毛坯，水泥砂浆找平；

　　8．阳台： 敞开式；

　　9．电梯： 4#-19#楼无，1#-3#楼配电梯；

10．其他： 以交房为准。

附件四：合同补充协议

一，关于银行按揭贷款方式购房的约定：
1、买受人以银行按揭贷款方式购买房屋的，需在签定《商品房买卖合同》七天内交齐所需按揭材料。如买受人逾期未交齐按揭材料的，逾期超过15日后，买受人向出卖人支付总购房款2％的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人向出卖人支付总购房款5%的违约金，该房的所有权、使用权、处置权属于出卖人。
2、买受人已交齐按揭材料的，买受人应当在接到出卖人或银行电话通知七日内去银行办理相关手续，如买受人逾期未去的，按上一条所述处理。
3、如果实际可贷款额度低于买受人的贷款申请额度，买受人应在贷款额度确定后壹周内一次性向出卖人付清贷款差额，否则出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并扣除买受人总购房款5%的违约金。
4、若因买受人自身的原因造成银行拒绝为其批准房贷的，买受人应在收到出卖人通知后七天内前来办理变更付款方式的手续，否则出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并扣除买受人总购房款5%的违约金。
5 、买受人如在贷款期内未按银行规定还贷，连续三个月或累计六个月未还贷的，买受人应按合同总房款的5 ％向出卖人支付违约金，并承担由此给出卖人造成的全部损失。
二、本《商品房买卖合同》记载的买受人地址和电话即为本合同履行过程中的法定联系地址和电话，如有所变更应及时通知出卖人，否则出卖人依本合同所记载的地址、电话发出通知即视为通知送达（邮局回执单作为双方认可发出信函的凭据，邮局回执单的日期2日后即视为对方已收到信函），因此造成的一切责任由买受人承担。
三、买受人必需在交房时交纳有关办理产权过户的所有税费，并交齐办理产权过户所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算。
四、天然气设施费、入户费按政府有关实施标准在交房时由买受人向出卖人缴纳。
五、买受人必需在签署本购房合同的同时与出卖人所选聘的物业服务公司签署前期物业服务协议，并在交房时按物业服务公司的收费标准缴纳相应的物业服务费用。貌似现在很多地方都严重剥夺了业主共同自由选择物业的权利

六、买受人在向出卖人提供有关办理产权过户完整、真实、有效的材料后，应积极配合出卖人办理房屋产权过户手续，否则由此造成的一切后果由买受人承担。
七、交接房屋前，若出卖人已经具备本合同所规定的交房条件，买受人单方面认为房屋存在质量问题影响其入住的，应在本合同约定的交房时间起15日内提交国家建设主管部门出具的正式的鉴定报告15日内鉴定报告还没出来呢
，出卖人按合同规定承担违约责任，否则视为出卖人已按期交付房屋；买受人应按照本《商品房买卖合同》之约定履行相应收楼义务。
八、该房所赠院子约 平方米（如有误差以实际为准），买受人只拥有该院子的使用权，买受人不得在院子里私自搭建任何建筑物和构置物。
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