房地产典当知识手册.doc

房地产典当概念
1、什么是房地产典当

????房地产典当是房地产权利特有的一种流通方式，它是指房地产权利人出典人在一定期限内，将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给他人承典人的行为。 房地产设典的权利为房屋所有权。设典时，承典人可以占有、使用房屋；也可以行为上不占有、使用该房屋，但有权将出典的房屋出租或将房屋典权转让。设典时，一般应明确典期，出典人应在典期届满时交还典价和相应利息从约定而赎回出典的房屋，也可以双方约定，由承典人补足典房的差额而实际取得房屋的所有权。
????房屋典当指承典人支付一定的典金，占有出典的房屋，并进行使用、收益，典期届满时，由出典人偿还典金赎回出典房屋的法律行为。

2、房地产典当的特征
????房地产典当具有以下法律特征：
????（1）房屋典当是一种双方法律行为。
房屋典当须出典人和承典人双方意思表示一致，订立典当合同。

????（2）房屋典当是一种有偿的民事法律行为。
典权人占有、使用出典房屋，必须支付一定的典价。出典人必须移转房屋的占有以换取典权人的典价。

????（3）房屋典当是一种要式法律行为。
房屋典当合同必须以书面形式签订，并到当地的房屋管理部门备案。

????（4）房屋典当一般有典期和回赎期。
????房屋出典后，承典人对房屋有占有、使用、收益的权利，但出典房屋的所有权仍归出典人享有。在典期内，出典人不能回赎。典当双方当事人可约定典期，也可不约定典期。当事人未约定典期，出典人可随时要求回赎。当事人约定典期，在典契载明的典期届满出典人逾期不赎的即作绝卖，出典人丧失回赎权，出典房屋归当承典人所有而无须再支付对价。

房地产典当和房地产抵押的区别
1、房地产典当只能为借款合同而担保，而房地产抵押担保的债权范围则不限于此，它还可以为借款合同以外的其他合同担保。
比如甲乙两方签订了一分买卖合同，由甲方向乙方出售价值100万元的货物，而甲方对乙方能否按时支付货款表示怀疑，这时甲方就可以要求乙方提供房地产作为抵押，如果乙方不能按时支付货款，那么甲方就有权典当评估该房地产作为优先受偿。

2、房地产典当中的出典人只能是借款人本人，借款人以外的第三人不能替借款人担保而成为出典人；房地产抵押的抵押人既可以是债务人本人，也可以是债务人以外的第三人。

3、房地产典当和抵押的根本区别在于：典当转移房地产的占有权，而抵押不转移抵押标的房地产的占有权。

办理房产典当的一般手续
????一般房产典当的过程包括验证、看房、估价、签署协议、办理公证、抵押登记、发放贷款、偿还本息、注销登记等环节。典当人必须将该房产的所有资料，如房产所有权证、土地使用证、契税证、购房发票、房产所有人（共有人）的身份证、户口本完整地交给典当行审核并保管，由典当行实地看房并由双方协商确定典当价格后，签署房产典当贷款合同和房产抵押合同，办理公证，在完成抵押登记手续并拿到他项权证后，典当行即可向典当人发放房产典当贷款。如果一切顺利的话，上述所有手续可在若干个工作日内完成，如杭州市国信典行要求如上手续须在7个工作日内完成，也就是说典当人可在7日内就可获得房产典当贷款，十分便捷。

????在办理房产典当时，典当人应注意已经抵押的、被查封的、将要拆迁的房产是不能典当的；典当贷款到期后，典当人应及时办理续贷或还贷手续，以免产生不必要的损失；在归还贷款后，典当人应要求典当行及时注销抵押登记，拿回所有的房产资料，以保护自己的权益。

房地产典当价格评估
1、房地产典当评估价格的特点
（1）典当评估价格一般低于公平市价
公平市价是指一宗房地产的产权在估价之日预期可合理地出售的最好价格。其假设条件为：
A、一个自愿的出售者；
B、一段在考虑了房地产性质和市场状况下面进行议价销售的合适的时期；
C、在那段时期内房地产价格保持稳定状态；
D、房地产价格完全受公开市场影响；
E、不考虑购买者因特殊兴趣而给予的任何附加报价。

????房地产典当评估价格的形成都不能完全具备以上条件。首先，被典当评估房地产的权利人是急切需要资金或融资而典当房地产，所以不是自愿的卖主。其次典当评估价格没有经过一段合适的议价时期完成，而是在典当评估日确立典当价格，典当行也是在不完全充分了解该房地产的情况下进行估价，典当评估实际上就是在短时间完成，为了促使典当评估成功，就必须具备价格优势，才能保证典当行风险降到最低，故评估出来的典当评估价格一般较公平市价偏低。

评估类型
基 本 材 料
存量房地产
房屋所有权证 　
国有土地使用证 　
围墙、道路、车库等工程图或面积，综合管网图及水、电、气容量# 　
装修工程决算# 　
房地产租赁合同#
土地使用权
国有土地使用证、土地使用权出让合同 　
土地使用权转让合同、规划方案及审批意见# 　
土地征用协议、抗议迁安置协议、补偿协议# 　
土地开发费用及三通一平费#
在建工程
建设工程规划许可证 　
国有土地使用证或土地出让合同及出让金付款凭证 　
建设用地许可证 　
工程施工图、建筑面积、工程预决算# 　
工程正式用水容量及供水协议# 　
工程正式供电容量、供电协议及配电方案# 　
工程正式用气容量、煤气增容费、煤气调压站建设费# 　
工程竣工时间# 　
商品房销售窗口一览表# 　
设备配套一览表及设备订货合同#
说明：标#的表示收件是非必须。

业内观点
深圳：房屋典当胜过上银行贷款

????以前，急需用钱时，市民首先想到银行和亲友。但在今天的深圳，越来越多市民开始把眼光转向了典当行。

????目前，深圳市4家典当行的房地产典当业务日益火热，深圳市民对典当房屋的观念逐步开放，有些典当行的房屋典当已从以前不显眼的比例上升到业务总量的近三成，并将其作为未来重点发展的主营业务。这在很大程度得益于有关政策对房屋典当的"开禁"：今年8月，国家经贸委颁布的新《典当行管理办法》规定，典当行可以经营房屋等不动产典当。这不仅是广东115家典当行的一条好消息，而且对市民来说，解决紧急融资又多了一条捷径。

1、典当房屋最高可获九成贷款
????刚开始房屋典当业务不久的深圳市华茂典当行一位负责人告诉记者，目前房屋在客户的典当物品中占比重越来越大，在他们每月的营业额中，房屋典当占了近30％。
据介绍，很多急需资金周转的市民典当房屋获得资金，当期从几天至6个月不等，但一般不到半年就将房屋赎回（如需长期抵押的可每逢6个月转一次期）。市民典当房屋所获得的质押贷款金额为房屋市价的50％~90％，即一幢市价100万的房屋典当，业主最多可以获得50万~90万元。在深圳，典当房屋的质押贷款一般为数万元至数十万元，绝少超过100万元，而90％以上的房屋都能按期赎回。

2、有市无价的房屋不好典当
????当然，典当行业考虑到风险问题，对房屋进行验证合法产权、估价的过程会相当严格和谨慎。典当行的估价人员对房屋估价，会综合衡量该房屋原价、所处的地段、同类房屋的市场行情等因素。"对地段不好，有市无价的房屋，肯定是不会考虑的，否则房子断当后卖不出去，我们的资金周转就会受到影响；或者断当后出售房屋时市价缩水，我们就亏本了"，这位负责人说。另外，典当行也会查证该房屋是否拥有合法凭证，并未经抵押。

????典当行一般与二手房中介机构密切合作，有完善的二手房屋销售网络，以保证客户不赎回的房屋可以尽快变现，利于资金周转。

3、房屋典当对市民的好处
（1）房屋典当中间环节少，放款速度快
和银行贷款相比，房屋典当中间环节少，放款速度快。典当者只需将该房上市时所需的有关资料证明提供给典当行，由典当行专业人员对该房进行评估，根据评估结果决定典当的额度。在签订典当协议后，典当行便可发放现金。房屋典当所需费用较少。由典当行的专业人士进行评估，所需的只是数百元的上市审核费用。
房屋典当是一种快速的短期的融资行业，银行抵押贷款一般期限较长，短则一两年，长则二三十年。而房屋典当的期限较短，一般回赎期是三个月至半年，对于需在短期内周转资金的企业和个人，房屋典当是比较合适的方式。

（2） 房屋典当贷款用途不受限制。
典当法律行为的抵押贷款用途，除法律规定的不作为外，都不受限制。而银行的抵押贷款只能用于申请贷款的用途范围内，银行予以监督，用途不当或挪作它用，银行有权收回进行信贷制裁。这样就大大地限制了申请人资金所用方向的自主范围。

深圳：房屋典当比抵押贷款更方便快捷

????据了解，目前深圳市重辉、华茂、中安等4家典当行均已开始了房屋典当业务，而且业务量日益增长。典当行人士认为，与银行房产抵押贷款相比，房屋典当的好处是显而易见的：到银行办理房屋抵押贷款所需程序较复杂，比如申请、审批、对贷款人作细致的信用评估等，时间长，一般最快也要三周后才能获得贷款。而典当的操作相对简单，典当行一般"认物不认人"，只需作房屋估价，无需业主信用评估，因此一般只需2~3天就可办妥。典当行人士认为，对于急需资金，而金额不大，贷款期短的市民，典当有很大的优势。

　　行内人士告诉记者，对于典当行来说，典当房屋收益高，贷款额3．7％的综合费率加利息，对于房屋一类价值较大的资产而言，这是一笔可观的收益。加上对广东未来房产市场的乐观估计，不少典当行都看中了这块市场。

广州：典当房屋要注意三大项

????广州典当行人士提醒市民，典当房屋对业主本身也有风险，这关系到安居问题，市民应该非常慎重。

　　对赎回能力有十足把握
　　据介绍，与银行房屋抵押贷款不同的是，房屋典当设立时，一般要将典当房屋转移给典当行占有、使用和收益。典当关系设立后，原业主依约定或法律规定逾期不赎的，可作绝卖处理，由典当行取得房屋所有权。也就是说，房屋典当时，双方可约定典期届满逾期不赎即视为绝卖，如合同中未作此约定，依最高人民法院有关司法解释，有典期的逾期10年、无典期的经过30年未赎的，则视为绝卖。绝卖后，房屋原业主就丧失了该房屋的产权。

　　征得家属及同住人同意
　　据深圳市华茂典当行有关人士介绍，市民典当的房屋必须是没有权属争议的产权房，而且是无人居住的。因此，提出典当时业主需要出具房地产证和身份证。而且，除房产所有人外，还需征得年满18岁以上家属或同住人的同意。

　　随后，是估价及双方到市国土房管局登记产权转移。从业主提出典当至取得贷款，整个过程一般需两三天时间，最长不超过一周。综合费用率及利息率为3．7％

　　根据新的《典当行管理办法》规定，根据贷款金额，典当房屋每月综合费用率为3％，加0．7％的利息率，费用共计为贷款金额的3．7％，业主还需负担评估费、保险费等必要的手续费用。

　　例如，业主需要10万元贷款，则每月至少需向典当行支付3700元的费用。费用分成综合费率和利息率两部分，前者为3％，是业主在获得质量贷款之前交纳，后者0．7％则到期赎回时支付。

　　市民典当房屋可获得房屋市价50％~90％的贷款，但典当行建议，为节省费用，业主可根据需要尽量减少贷款比例，因为典当行收取的费用是与贷款金额成正比的。

北京：屋典当成为市民关注的热点

????国家经贸委制定的《典当行管理办法》正式实施。现在，典当行不仅可以做动产、财产权利质押，还可以做房地产抵押，这使得京城的房屋典当成为众人关注的热点。

　　据了解，新《办法》适应了市场经济和典当行业发展的需要，充分体现了强化监管的原则，同时根据政府部门机构改革、转变职能的要求，减少了审批环节和审批项目。《办法》扩大了典当行的经营范围。典当行原来只能经营动产。按照《办法》规定，典当行不仅可以做动产、财产权利质押，还可以做房地产抵押。《办法》允许典当行从金融机构借款，但规定余额不得超过其注册资本。《办法》根据典当行业务范围不同，将典当行注册资本的最低标准由原来的500万元调整为300万元和500万元两档。《办法》允许典当行设立分支机构，但规定"不得跨省(自治区、直辖市)设立"，且拟设分支机构的典当行"注册资本不少于人民币1000万元"。

　　昨天，记者采访了北京最大的四家典当行--金保、阜昌、华夏和宝瑞通。阜昌典当行的负责人称，他们早在今年5月就已开办了房屋典当的业务，这些天已接了数百个关于房屋典当的咨询电话，公司非常看好房屋典当这项业务。宝瑞通典当行今年2月就成立了房产部，目前已做成了5笔房地产典当。金保与华夏典当行行动谨慎，两公司有关人士称，公司还没接到正式通知，一经证实，将马上运作房屋典当这项业务。

　　据业内人士介绍，相对于银行推出的抵押贷款，房屋典当的最大优点是中间环节少。申请抵押贷款时，银行需要与评估部门、律师事务所、保险公司等单位合作，所需费用也较多，更重要的是环节多，再加上银行谨慎放款，因此放款的周期较长，但申请者最关心的恰恰就是这一点。而房屋典当删除了上述那些需要支付费用的环节，即使评估环节，也不是由评估公司而是由本典当行的专业人士来评估，且不收费。据介绍，申请房屋典当业务所需的零碎钱，只是数百元的上市审核费用，而抵押贷款的零碎钱少则数千元，多则1万多元。典当业务发生"死当"的情况很少，一般都会在典当期内还清。同银行一样，典当行赚钱靠的是利息，利率按商业贷款利率计算。

　　据了解，典当行的其他业务大多是按评估价的90%放款。但由于房屋典当尚处在摸索阶段，因此典当行付款比例不是全额，而是针对私房和已购公房按不同比例放款。私房典当其放款比例控制在五成以下，已购公房典当控制在三成以下。据介绍，这是考虑到规避市场风险才如此做的。待此业务成熟之后，房屋典当的放款比例将加大。

　　业内人士普遍认为，房屋典当业的出现，既有利于业主用于企业投资的资金周转，同时也有利于业主快速变现，来以旧换新，以小换大，改善居住条件。50%的放款额加上自己的积蓄，改善居住条件的能力将大大增加。不过，这种情况势必意味着"死当"，但典当行委托销售后的余款仍归业主。

房地产抵押的合同应具备的条款
????以房地产设定抵押，抵押人和抵押权人应当签订的抵押合同。根据我国有关的法律规定，房地产抵押合同应当具备下列条款：

(1)抵押当事人的自然情况；

(2)抵押物的坐落、类型、结构、面积、价值、房屋所有权属、土地使用权属及权证编号；

(3)被担保的主债权的种类、数额；

(4)债务人履行债务的期限；

(5)抵押担保的范围；

(6)抵押物的占管人、占管方式和责任，意外毁损和灭失的风险责任；

(7)抵押权人处分抵押房地产的方式；

(8)争议的解决方式；　

(9)抵押当事人约定的其他事项。

8.产权监理处办理他项权利登记。

各类房屋登记发证收件一览表
一、总登记
1、总登记
2、验证
3、换证
(1) 房屋登记申请书
(2) 个人身份证或法人资格证
(3) 房屋所有权证
(4) 房屋共有权证
二、初始登记
1、初始登记
(1) 房屋登记申请书
(2) 个人身份证或法人资格证
(3) 建设用地规划许可证
(4) 施工许可证
(5) 白蚁防治证
(6) 土地使用证
(7) 计委批文(或招商局批文)
(8) 建设工程规划许可证
(9) 房屋竣工平面图
(10) 竣工验收合格证明
三、转移登记
1、买卖
(1) 商品房买卖
A、个人身份证或法人资格证(双方)
B、房屋所有权证
C、房屋共有权证
D、购房发票
E、商品房预售许可证
F、价格核定单
G、商品房买卖合同
H、房屋价值证明资料
I、商品房销售卡
J、房屋登记申请书
(2) 经济适用房(安居工程)
A、房屋登记申请书
B、个人身份证或法人资格证
C、房屋所有权证
D、房屋共有权证
E、购房发票
F、商品房预售许可证
G、价格核定单
H、商品房买卖合同
I、房屋价值证明资料
(3) 买卖直管公房
A、房屋登记申请书
B、个人身份证或法人资格证
C、房屋所有权证
D、房屋共有权证
E、购房发票
F、房屋价值证明资料
G、房地产买卖合同
(4) 集资建房
A、房屋登记申请书
B、个人身份证或法人资格证
C、房屋所有权证
D、房屋共有权证
E、批准集资建房文件
F、集资建房合同
G、集资票据
(5) 房改售房
A、权属登记申请表
B、房屋所有权证
C、房屋共有权证
D、房改房买卖合同
E、身份证
F、房改售房审批表
(6) 上市房改房买卖
A、房屋所有权证
B、房屋共有权证
C、房改房买卖合同
D、身份证
E、房改房上市交易申请确认表
F、土地使用证
G、权属登记申请表
(7) 其他房屋买卖
A、房屋登记申请表
B、个人身份证或法人资格证
C、房屋所有权证
D、房屋共有权证
E、购房发票
F、房地产买卖合同
G、房屋价值证明资料
2、继承
(1) 房屋登记申请书
(2) 个人身份证或法人资格证
(3) 房屋所有权证
(4) 房屋共有权证
(5) 房地产置换合同
(6) 房屋价值证明资料
3、分家析产
(1) 房屋登记申请书
(2) 个人身份证或法人资格证
(3) 房屋所有权证
(4) 房屋共有权证
(5) 分割协议心
(6)房屋价值证明资料
4、赠与
(1) 房屋登记申请表
(2) 房屋所有权证
(3) 房屋共有权证
(4) 个人身份证或法人资格证
(5) 赠与公证书
(6) 房屋价值证明资料
5、捐献
(1) 房屋登记申请书
(2) 房屋所有权证
(3) 房屋共有权证
(4) 个人身份证或法人资格证
(5) 捐献公证书
(6) 捐献协议
(7) 房屋价值证明资料
6、奖励
(1) 房屋登记申请书
(2) 房屋所有权证
(3) 房屋共有权证
(4) 个人身份证或法人资格证
(5) 奖励文书
(6) 房屋价值证明资料
7、裁决(判决)
(1) 房屋登记申请书
(2) 房屋所有权证
(3) 房屋共有权证
(4) 个人身份证或法人资格证
(5) 判决裁定裁决书
(6) 房屋价值证明资料
(7) 协助执行通知书
8、抵债
(1) 房屋登记申请书
(2) 房屋所有权证
(3) 房屋共有权证
(4) 个人身份证或法人资格证
(5) 抵债协议书
(6) 房屋价值证明资料
9、划拔
(1) 有偿划拔
A、房屋登记申请书
B、房屋所有权证
C、房屋共有权证
D、法人资格证
E、行政有偿划拔文书
G、房屋价值证明资料
(2) 无偿划拔
A、房屋登记申请书
B、房屋所有权证
C、房屋共有权证
D、法人资格证
E、行政无偿划拔文书
G、房屋价值证明资料
10、合并/兼并与收购
(1) 房屋登记申请书
(2) 房屋所有权证
(3) 房屋共有权证
(4) 个人身份证或法人资格证
(5) 合并协议书
(6) 投资入股合同书
(7) 房屋价值证明资料
11、折迁还建
(1) 房屋登记申请书
(2) 房屋所有权证
(3) 房屋共有权证
(4) 个人身份证或法人资格证
(5) 房屋价值证明资料
(6) 房地产折迁合同
(7) 折迁安置证明书
四、变更登记
1、更名
(1) 房屋登记申请书
(2) 房屋所有权证
(3) 房屋共有权证
(4) 个人身份证或法人资格证
(5) 更名有关的证明
2、扩建(缩建)
(1) 房屋登记申请书
(2) 房屋所有权证
(3) 房屋共有权证
(4) 个人身份证或法人资格证
(5) 建设工程规划许可证
(6) 土地使用证
(7) 竣工验收证明
3、翻建
(1) 房屋登记申请书
(2) 房屋所有权证
(3) 房屋共有权证
(4) 个人身份证或法人资格证
(5) 建设工程规划许可证
(6) 土地使用证
(7) 竣工验收证明
4、其他
(1) 企业法人代表证
(2) 身份证
(3) 房屋权属登记申请表
(4) 变更证明文件
(5) 房屋所有权证
五、他项权利登记
1、抵押房地产
(1) 房地产登记申请书
(2) 房屋所有权证
(3) 房屋共有权证
(4) 个人身份证或法人资格证
(5) 房地产抵押合同
(6) 土地使用证
(7) 房地产价值证明资料
2、在建工程抵押
(1) 房屋登记申请书
(2) 个人身份证或法人资格证
(3) 土地使用权证
(4) 项目立项文件
(5) 用地批文、红线图
(6) 建设用地许可证
(7) 房地产抵押合同
(8) 房屋价值证明资料
(9) 白蚁防治证
(10) 建设工程规划许可证
3、预购商品房抵押
(1) 房屋登记申请书
(2) 个人身份证或法人资格证
(3) 购房发票
(4) 商品房销售卡
(5) 商品房预售合同
(6) 抵押合同
4、房地产典当
(1) 房屋登记申请?
(2) 房屋所有权证
(3) 房屋共有权证
(4) 个人身份证或法人资格证
(5) 土地使用权证
(6) 房地产典当合同
六、注销登记
1、房屋灭失
(1) 房屋登记申请书
(2) 房屋他项权证
(3) 房屋共有权证
(4) 房屋灭失证明
(5) 个人身份证或法人资格证
2、终止他项权利
(1) 房屋登记申请书
(2) 房屋他项权证
(3) 他项权利终止证明
(4) 个人身份证或法人资格证
3、其他
(1) 房屋登记申请书
(2) 房屋所有权证
(3) 房屋共有权证
(4) 房屋注销证明
(5) 个人身份证或法人资格证
七、其他登记
１、遗失补证
(1) 房屋登记申请书
(2) 个人身份证或法人资格证
(3) 权利人丢失权证登报申明报纸
2、商品房预(销)售登记
(1) 商品房预售合同登记
A、商品房预售许可证
B、预售合同
C、申请人身份证
D、产权人身份证
E、商品房销售卡
F、申请书
(2) 商品房预售许可
A、年审、年检资质
B、营业执照
C、企业代码证
D、法定代表人身份证
E、计委批文
F、建设用地规划许可证
G、红线图
H、土地使用证
I、工程施工合同
J、预售商品房分层分户平面图
K、商品房预售方案
L、投八资金证明
M、银行监管协议
(3) 商品房销售许可
A、房地产开发企业
B、营业执照
C、房屋所有权证
D、企业代码证
E、法定代表人身份证
3、登记更正
(1) 房屋登记申请书
(2) 个人身份证或法人资格证
(3) 房屋所有权证
(4) 房屋共有权证
(5) 更正有关的证明