南通如皋市绿润华府项目全程代理销售合同(中瑞).doc

南通如皋市绿润华府项目全程代理销售合同

本合同由以下双方在中国南通签署：
甲方：南通新通海投资集团
办公地址： 江苏省南通市红星路8号
法定代表人：

乙方：上海中瑞房地产经纪有限公司
办公地址：上海市延安西路726号华敏翰尊大厦13楼H座
法定代表人：张志彤
以下甲、乙双方合称为“双方”，单称为“一方”。

双方经过友好协商，根据中华人民共和国有关法律、法规以及江苏省和南通市有关规定，就甲方委托乙方代理销售甲方开发/拥有的江苏省南通市如皋市绿润华府项目事宜，双方在平等、互利、自愿的基础上，达成以下协议，并承诺共同遵守执行。
第一条：合同的词语定义：
l、甲方：系指南通新通海投资集团，为本案的合法发展商，具有如皋市绿润华府项目开发和销售的全部资质和权利。
2、乙方：系指上海中瑞房地产经纪有限公司，为如皋市绿润华府项目提供策划及销售代理的服务公司，并依法具有与服务内容相应资质。
3、“本案”：系指甲方开发并委托乙方提供营销策划及销售代理的如皋市绿润华府项目，位于江苏省南通市如皋市中山东路、万寿路，规划地上建筑面积约73456平方米，其中普通住宅面积61444平方米，公寓住宅面积4377平方米，配套商业7181平方米。具体可售建筑面积以预售许可证所载建筑面积为准。
4、正式开盘日：系指本案每期取得当期商品房预（销）售许可证之后，经甲乙双方研究并最终由甲方书面确定的，正式开始接受与购房客户签署本案当期商品房预售合同之日期。
5、销售均价：系指本案每期对外销售的商品房的平均销售价格。
6、已完成预售或销售面积：指买方签订预（销）售合同并支付首付款及办理完毕合同的登记手续的售出商品房面积之和。
7、销售率：指已完成预售或销售面积／委托可销售面积。

第二条：合同期限：
合同期限为自本合同生效日起，至本案全部交付使用后的3个月止，期满后本协议自行终止。若任何一方要求续签本合同，则必须在期满前一个月向对方提出书面意向，经双方协商同意后，重新签订代理合同或补充协议。

第三条：甲方委托乙方服务内容
1、项目的全程策划
乙方应按照甲方要求的期限为甲方提供本案如下营销策划和广告设计服务，内容包括但不限于：
a 营销推广计划
b 广告总精神、各阶段广告策略、媒体策略
c 售楼处、样板房、模型等现场销售道具建议
d媒体计划与预算，甲方对经过双方事先书面确认同意的预算依约决算并承担相应的费用。
e 销售策略及目标
f 推广活动建议与预算，甲方对经过双方事先书面确认同意的预算依约决算,并承担相应的费用。
g设计部分（案名、LOGO、名片、DM、销售平面图、销售海报、楼书、广告稿件、售楼处内销售展示道具等）,该设计经甲方书面确认同意后，甲方承担相应的制作及推广费用。
f策划参与房展会、促销活动等广告活动,经甲方书面确认同意后，甲方承担相应的活动费用。
2、代理销售：依合同授权范围内执行本案销售工作。

第四条：委托代理销售权限
乙方的销售代理权限为独家代理，即在上述委托期限内，甲方特别授权乙方对本案进行独家代理销售，该特别授权是排他的，即在上述委托期限内，甲方不得自己直接进行销售或委托任何第三方作为本案销售代理。

第五条：销售价格、进度及考核
1、本项目普通住宅销售均价为 6000 元人民币/平方米。公寓住宅、配套商业在该部分开盘前一个月由双方共同确定。
2、鉴于本项目分期销售，甲方书面确定每一期对外销售商品房的面积、位置、范围给乙方，乙方拟定每一期销售周期和阶段性销售目标及销售计划，经甲方审核书面确定后执行。
3、在销售过程中，甲乙双方均可根据实际销售情况提出对销售价格作适当调整的要求或建议，经双方研究协商一致，并最终由甲方书面确定给乙方后执行。
4、本案购房客户的付款方式及销售优惠政策由双方共同制定并经甲方审核书面确定后执行，未经甲方书面同意，乙方无权变更该付款方式。
5、本案每期正式开盘1个月前双方根据届时的市场情况及项目工程进度共同确定该期销售目标、销售周期及进度计划，并以季度销售率指标对乙方进行考核。乙方承诺在销售周期内完成当期销售率达80%以上。如乙方连续2个季度不能完成累计销售率指标的70%以上，甲方有权单方面解除本合同，在按本合同条款结清代理费用后不承担任何违约责任。——根据考核？
6、非因乙方原因造成的销售延迟，如甲方工程进度、或其他与销售直接相关的工作发生延误，则乙方的销售进度和销售指标可以顺延。

第六条：甲方的权利及义务
1、甲方保证在本合同签署时及本合同签署后，本案未被查封或被采取其他限制措施，且亦不存在任何潜在的可能性。
2、甲方应如实告知乙方房地产项目的背景情况和基本情况，并向乙方提供本案销售物业的相关资料。
3、对乙方所提交的策划方案中的文字作品、图片作品、电脑制作作品及其他广告作品，甲方享有版权、商标权及相关知识产权。
4、在乙方提出有关本案房地产项目的阶段性广告预算、广告内容、广告计划后，由甲方予以审核确认，甲方并承担全部广告费用支出，广告费用预算金额为本案总销金额的1%。上述费用包括媒体广告费用、大型销售公关活动费用、促销活动费用、销售资料制作费用等，不包括售楼处、样板房的建造设计装修装潢及软包等费用。
5、合同期内，甲方派专人为驻场代表，对乙方的现场销售工作进行监督，提供相关的管理意见直接与乙方进行沟通。
6、合同期内，甲方有权根据现场管理制度对乙方派驻人员的违纪行为提出处罚意见，有权要求乙方更换甲方认为不合格的销售人员。乙方应及时另行指派甲方认可的合格的销售人员予以更换。
7、甲方负责保证本案的工程进度及施工质量，并承担所有责任。
8、甲方负责售房款的收取、房屋交付等案场工作，乙方应按甲方的需要给予配合。
9、甲方负责无偿提供位于项目现场的售楼处、样板房和相关办公设施，并承担建设装潢、办公设备、家具、设施的配置费用及使用维护等费用。
10、甲方负责落实前期物业管理单位并安排物业管理人员负责售楼处、样板房等的安保、清洁维护，并承担相关的全部费用，以确保良好的物业形象及服务展示。
11、甲方负责落实确定按揭银行并协调按揭银行及相关部门充分配合销售。
12、甲方按合同规定，根据乙方实际的销售业绩支付乙方相应的销售佣金。
13、甲方同意，按乙方销售的进度要求，提供订立销售合同必备文件、手续及印章完成合同签订、收取房款并开具发票、销售合同登记备案、按揭贷款的收件抵押登记等完成销售中须以甲方名义办理的各项手续。
14、甲方按合同约定审核、确认乙方提交的各类文件的，非合同和协议性文件应在正式提交之日起五个工作日内给予乙方书面回复意见；合同和协议性文件应在正式提交之日起十五个工作日内给予乙方书面回复意见；如逾期未书面回复，则视为甲方已同意。
15、甲方应完全履行与购房客户签订的本案预/出售合同。

第七条：乙方的权利及义务
（一）营销策划及广告设计
1、非由乙方直接创作或拥有的资源、资料、设计、策划、服务等（包括但不限于效果图制作、专业动画制作、网页设计制作、专业照片或录影拍摄、指定图片使用权购买、专业图文输出、指定肖像或形象版权使用、展会设计、大型活动涉及公关公司报酬等涉及甲方认可或指定的其他单位的相关策划费、设计费、服务费等）可能发生的费用，该等费用由甲方承担。乙方应提前书面提交甲方审核，甲方审核书面确认后方可采用。
2、乙方为本案所提供的策划，广告创意设计和一系列的文案中若涉及侵犯他人知识产权问题时，侵权责任与甲方无关，由乙方负责，但由甲方提供或按甲方要求提供的广告创意设计和文案若涉及侵犯他人知识产权，侵权责任由甲方承担。
（二）销售代理
1、乙方负责派驻专业销售人员常驻本案销售现场，负责现场的客户接待、订购、签约等销售及销售管理工作。
2、保证销售口径的真实性，不夸大、不缩小、不隐瞒，未经甲方书面授权，不得给予客户预/出售合同以外的书面承诺。
3、在销售代理的不同营销阶段，根据阶段性营销需要，对已提交甲方的本合同第三条第1款内容提供补充意见。
4、乙方负责安排各项市场策划活动和广告推广活动，如新闻发布会、媒体宣传、直邮、宣传册等，以提高公众对楼盘的认识和口碑并开发和积累意向客户，各类活动经甲方书面同意后实施，费用由甲方承担。
5、乙方负责制定销售价格表（一房一价表）和基本付款方式及其他各类灵活的付款方式，并向甲方提供折扣率方案等促进销售的建议，并提交甲方书面审核确认后实施。
6、乙方负责提供最新的市场销售调研报告及销售建议，并适时调整销售策略。
7、参加由甲方组织的销售例会或其他甲方认为必要时临时组织的会议。
8、在售楼处完成之后，乙方负责派驻专业销售人员常驻本案销售现场、样板房或其他销售地点，负责现场的值班接待工作和本案销售工作，并承担售楼处现场实际发生的通讯费用，该笔费用由甲方垫付，并从应支付给乙方的代理销售佣金中扣除。
9、乙方有义务及时反馈现场客户对本案的观点和看法。
10、乙方按日、周、月度向甲方报告本案销售及按周、月提供媒体效果分析报告。
11、乙方安排人员负责《预售合同》或《出售合同》的交易登记、公证、银行按揭贷款手续及其他相关手续的办理。
12、乙方安排人员协助甲方对已销售房屋的房款及应交付的法律文件进行催讨。
13、乙方安排人员协助甲方对已经符合交付条件的房屋进行交付工作。
14、 乙方承诺按甲方确认的资料客观公正地宣传甲方项目，不得有欺骗行为，不得损坏甲方企业信誉。未经甲方同意或授权，乙方不得向客户做出任何与本案有关的书面承诺。
15、乙方不得泄露或允许他人泄露与开发商或甲方或本案相关的商业秘密。
16、乙方负责编制整个楼盘的销售控制表，并使销售工作与甲方制定的销售进度计划保持一致。
17、按本合同规定，乙方有权根据实际的销售业绩获取相应的代理销售佣金。
18、乙方承担驻场业务人员的工资、奖金、劳动保护和其他福利费用及办公费用如电脑、耗材、办公用品等。
第八条：销售合同文本
本案预/销售合同文本（包括补充协议或补充条款、合同附件等）由乙方协助甲方确定，未经甲方书面同意，乙方不得更改合同内容。若乙方未经甲方同意签订的文本与合同范本不符而造成的一切后果由乙方负责。乙方亦不得为预/销售合同擅自添加补充协议或补充条款或合同附件等。

第九条：销售楼款项之收取
委托期间，客户交付的定金（或预付款）及购房款由甲方指派专职财务人员负责收取，并开具正式发票予买方。其他代收相关费用亦应由甲方专人统一收取，乙方不得收取客户任何款项。

第十条：佣金及结算支付
1、甲乙双方同意，在本合同期内以买方已签订《预售合同》或《出售合同》、付足全部首付购房款、银行贷款手续受理且已完成政府主管交易部门的房地产交易登记作为确认乙方成功销售并可以计提支付乙方代理佣金的标准。
2、甲方于本合同签订生效日后五个工作日内支付人民币贰拾万元作为项目前期策划费用。该部分费用在乙方结算本项目第一期销售代理佣金时扣还甲方。
3、双方同意在本案每期销售周期内甲方按照实际销售金额1.3% 计提乙方代理佣金。
4、为促进创造更高销售业绩，甲方同意若乙方当期完成的合同实际成交均价高出本合同约定的销售均价，甲方提取溢价部分的30%作为奖励乙方。
该溢价奖励款在乙方按双方约定完成每阶段销售目标时甲方按照当前阶段的销售目标计算溢价奖励款支付给乙方，如乙方未能在每个销售阶段完成双方约定的销售目标，则甲方有权暂缓支付当期的溢价奖励给乙方。如乙方在下个销售阶段内完成项目完成双方约定的销售目标，则甲方应当根据双方约定支付前期暂扣乙方应得溢价奖励款，并全额补足乙方应得溢价奖励款数额。
乙方收取溢价奖励款部分房地产销售营业税由乙方承担，并由甲方直接在溢价奖励款中扣除。
5、乙方在次月5日前提交本月佣金结算申请单给甲方，甲方在五个工作日内进行审核确认，甲方在审核确认后的十个工作日内以支票或划账形式支付乙方佣金。乙方出具有效税务统一发票给甲方。
6、甲方未按本合同约定向乙方支付代理佣金的，则应每日按未付款的千分之二承担滞纳金，直到付清佣金、滞纳金为止。
7、若因建筑、施工质量、产权、登记或交房日期等由甲方原因造成的退房及其它问题，其责任由甲方自行承担，该房屋仍按乙方已销售处理，计算代理佣金以该房屋原实际到帐金额为计算依据。

第十一条：销售保证金
1、乙方同意支付人民币伍拾万元作为项目销售保证金。
2、在本案售楼处交付使用销售团队进驻之后5个工作日内乙方支付人民币贰拾伍万元给甲方，在第一张预售证取得之日后5个工作日内再支付剩余的人民币贰拾伍万元。
3、乙方完成销售率达到50%时，甲方在5个工作日内返还销售保证金贰拾伍万元给乙方。乙方完成销售率达到70%时，甲方在5个工作日内返还销售保证金壹拾贰万伍千元给乙方。乙方完成销售率达到90%时，甲方在5个工作日内返还剩余销售保证金壹拾贰万伍千元给乙方。
4、若乙方未能在约定周期内完成当期销售率达到90%（含90%），甲方有权没收乙方当期销售保证金。

第十二条：关于商品房预（销）售合同纠纷的处理
1、由于甲方违反预（销）售合同引起合同纠纷导致退房的，属于乙方销售成功应计入乙方销售业绩，并由甲方支付乙方销售佣金。
2、由于乙方原因（包括但不限于虚假承诺、擅自涂改合同等），导致合同纠纷买方要求退房的，甲方不支付销售佣金，并由乙方承担相应责任。若在纠纷发生之前，甲方已经向乙方支付的，乙方应予以退回。
3、由于买方违约退房的，属于乙方销售成功。若甲方成功获得违约金或其他赔偿的，则甲方应支付乙方销售佣金；但若甲方实际获得的违约金和其他赔偿少于应支付给乙方的销售佣金金额的，则乙方该户的销售佣金以甲方实际获得的违约金和其他赔偿为限；而若甲方不能实际获得违约金或其他赔偿的，则甲方无需支付该户销售佣金给乙方。

第十三条：合同违约与终止
1、任何一方违反本合同约定的，守约方有权要求违约方在30日内予以纠正，违约方在30日内未予纠正的，则守约方有权要求违约方给予损害赔偿并有权终止本合同。
2、除本合同明确规定可以单方解除合同的情形外，任何一方均不能单方面解除本合同，否则须向另支付违约赔偿。
3、无论何种原因本合同被解除，甲方亦应对乙方已经实现的销售业绩，即乙方实际完成的合同总销金额按本合同约定比例计提支付该部分代理销售佣金给乙方。

第十四条：因履行本合同所产生的各项税金及费用，根据中华人民共和国和南通市的有关规定，由甲、乙双方各自承担。

第十五条：争议的解决
本合同签订后，双方如发生争议，经协商不能解决的，任何一方均有权向项目所在地人民法院诉讼解决。

第十六条：本合同如有未尽事宜，双方可经协商另行签署补充协议。

第十七条：双方均应提供加盖公章的营业执照复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件以及企业资质证明复印件作为本合同附件。甲方应提供加盖公章的本案土地使用证复印件、建设工程规划许可证复印件、建设用地规划许可证复印件、施工许可证复印件作为本合同附件。

第十八条：本合同的附件、补充协议均视为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第十九条：合同生效
1、本合同附件与合同文本正文具有同等法律效力。
2、本合同经双方签字盖章后生效。
3、本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份。

第二十条：甲、乙双方的通讯地址：
甲方：南通新通海投资集团
收信人：
地址：江苏省南通市红星路8号
传真：[phone]

乙方：上海中瑞房地产经纪有限公司
收信人：王海
地址：上海市长宁区延安西路726号华敏翰尊大厦13楼H座
传真：[phone]
（以下无正文）

甲方：南通新通海投资集团 乙方：上海中瑞房地产经纪有限公司
（签章） （签章）
法定（或授权）代表人： 法定（或授权）代表人：
签约日期： 年 月 日 签约日期： 年 月 日

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